SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Passion a écrit :

Qu’en est t’il sur l’avenir des SCPI, faut il craindre également une chute importante des futurs loyers

Ce n’est pas le cas des foncières, pourquoi "également" ? Les loyers ont baissé depuis quelques années dans les SCPI, l’heure est plutôt à la stabilisation, les loyers qui augmentent (bureaux à Paris/Défense) compensant ceux qui baissent (commerce).

Passion a écrit :

voire de la valorisation du patrimoine détenu par ces dernières.

C’est un fait, le patrimoine ne cesse de s’apprécier en moyenne. Le risque est si la décorrélation se fait comme sur les foncières cotées avec la valeur d’achat des parts. Pas de risque de décote pour les SCPI à capital variable mais pour celles à capital fixe, on voit de plus en plus de décotes sur certaines SCPI de commerce.

Passion a écrit :

En somme, le risque est il aussi important? ( Je ne parle évidemment pas des SCPI spécialisées dans le résidentiel ou la santé comme Pierval )

Le risque est là, certaines SCPI de commerce boivent déjà la tasse (prix ou dividende en baisse de 20 à 40%). Je n’ai pas compris le texte entre parenthèse mais c’est dur de généraliser sans effectivement s’arrêter sur des cas particuliers.

Je pense qu’il faut aussi s’intéresser aux détenteurs de SCPI et de REIT, et je précise que je ne cherche pas à faire un "match" l’une contre l’autre, je possède des deux.

SCPI => mon ressenti est de croire que les parts sont essentiellement détenues par des particuliers (je suis en train de chercher de l’info à ce sujet, pour le moment rien, je vais poser la question directement aux sociétés concernées).

REIT => essentiellement des fonds d’investissements anglo-saxon (SSgA, blackrock, State Street)

Dans le premier cas, les souscriptions financent les acquisitions (et accessoirement de la dette mais selon les SCPI avec un taux maximum).

L’intérêt de la société de gestion est d’encaisser des commissions (sur les souscriptions et sur la vente d’actifs) et accessoirement de contenter les futurs actionnaires (perspective de rendement intéressante) et les actionnaires existants. Le marché des parts est peu liquide et la "valeur" de la part est déterminée par une évaluation du patrimoine.

L’actionnariat est possiblement plus stable.

Dans un second cas, le marché est plus liquide, la valeur de la REIT est celle de son action déterminée par l’offre et la demande. On a comme base comparable l’ANR (tout comme la SCPI d’ailleurs) mais ce n’est qu’une information complémentaire. Le "vrai" prix de la REIT est celle de son action dans un marché libre.

L’intérêt du management est de soutenir le prix de l’action (globalement les intérêts sont alignés via des incentive telles que actions gratuites, stock-options etc).

Maintenant, si on sort de la logique de valorisation immobilière, qui est une information à date mais qui est incomplète et qu’on part sur la génération de cash-flow, on en tire plus de relief:

URW verse un dividende de 10.80 EUR par action, et l’action est aujourd’hui à 122.85 EUR, il faut 11.375 années de dividendes actuel (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Patrimmo Commerce (SCPI majoritairement constituées de commerces) a versé des loyers de 9.06 EUR par part et sa valeur de retrait est de 179,27 EUR, il faut 19.787 années de loyers actuels (non garantis) pour rembourser l’investissement.

Comme j’estime que:
- le patrimoine de la foncière est de meilleure qualité que celui de la SCPI en question
- la rentabilité de l’investissement est meilleure pour la foncière
- même en cas de baisse des loyers de 50% des foncières cotés, il ne me faudra "que" 11 ans de plus pour rentabiliser mon investissement.

J’achète aujourd’hui des foncières cotées et je n’achète plus de SCPI.

ps: URW a la particularité d’avoir une présence forte aux US/UK mais la comparaison avec Klepierre serait identique avec un return sur 12.86 années

Je trouve que les SCPI sont relativement endettées (certes moins que les REIT).
Si je prends l’exemple de Patrimmo Commerce la dette représente 25% de son patrimoine au 31/12/18 (pour un maximum statutaire de 30%).

Klepierre était à 36% au 31/12 également.

Beaucoup de contre-vérités s’accumulent sur les derniers messages, restons factuels svp :

maxlille a écrit :

SCPI => mon ressenti est de croire que les parts sont essentiellement détenues par des particuliers (je suis en train de chercher de l’info à ce sujet, pour le moment rien, je vais poser la question directement aux sociétés concernées).

Méfiez-vous des ressentis, des SCPI comme Immorente ou celles de Amundi ont certainement plus de parts possédées par des institutionnels que vous ne l’imaginez, surtout, elles sont, comme l’ensemble des SCPI, gouvernées en partie par ces institutionnels via notamment le conseil de surveillance dans lequel peu de particuliers indépendants ont l’occasion de s’exprimer et surveiller réellement le travail des gérants.

Je trouve votre comparaison biaisée entre une foncière et une SCPI, on aurait pu orienter le résultat de n’importe quelle manière en choisissant d’autres SCPI/SIIC.

maxlille a écrit :

Je trouve que les SCPI sont relativement endettées

Là encore ce n’est pas la particularité des SCPI, faites un tableau les recensant en comparaison avec les SIIC avant de vous aventurer dans ce genre de phrase. Pourquoi parler des REIT ? Ce n’est pas le sujet.

Passion a écrit :

Lorsque vous acquérez des parts avec une décôte par ailleurs, il est plus facile de revendre même au bout de quelques années.

Achetez donc des parts de SCPI décotées et vous verrez s’il est facile de les revendre, demandez à ceux qui ont acheté du Cifocoma 2 il y a un ou deux ans, c’était décoté, c’est impossible à revendre aujourd’hui, ou sinon avec une décote encore plus prononcée.

Il n’y a pas de règle en la matière, pour la liquidité, il faut des acheteurs, pour cela il faut une stratégie marketing et une force de vente, avec bien sûr des fondamentaux qui rendraient l’investissement pertinent.

Passion a écrit :

La liquidité est certes moindre, mais si vous êtes sur une grosse capitalisation comme par exemple Immorente, il est plus facile de trouver preneur avec une liquidité plus que satisfaisante, du moins tant qu’il n’y a pas une crise immobilière.

Pour les SCPI à capital variable, tout va bien en ce moment avec des collectes de plusieurs milliards par an, on en reparle lorsque le vent soufflera dans l’autre sens. Ceux qui possèdent des parts de SCPI à capital variable n’attirant plus assez de souscripteurs pour compenser les ventes sont piégés et ne peuvent pas vendre ou très difficilement, avec une décote de 15-20% s’ils sont pressés.

Stratus a écrit :

Les investisseurs ne jurant que par les SCPI et ayant emprunté pour en acheter devraient penser plus aux conditions de revente avant d’en remettre une couche.

J’ai emprunté pour acheter des SCPI et je compte bien en remettre une couche (j’attends pour ça que mon cher banquier rentre de vacances). Si j’avais la possibilité d’en faire autant avec certaines foncières, je n’y manquerais pas mais le financement à crédit des SIIC est inenvisageable à l’heure actuelle.

Quand au prix de revente de mes SCPI, je n’en ai que faire car je ne les revendrai jamais. Seuls m’intéressent les flux financiers.

Bien sûr, on a le droit de voir les choses autrement.  ;-)

OxxiGen a écrit :

Quand au prix de revente de mes SCPI, je n’en ai que faire car je ne les revendrai jamais. Seuls m’intéressent les flux financiers.

Si vous constatez que vos SCPI vous rapportent de moins en moins vous ferez comme la majeure partie des investisseurs, vous contacterez la société pour connaître les modalités de revente pour vous replacer ailleurs.

On vous répondra : "Très bien Monsieur,  on vous ajoute sur la liste avec les autres. "

Les acheteurs de SCPI moins motivés par les statistiques de la SCPI n’étant pas légion ça va sûrement prendre plusieurs mois.

Ensuite agacé et désespéré vous constaterez que d’autres investisseurs comme vous baissent leur prix de revente pour accélérer le processus.

Voilà le point litigieux à mon sens sur l’investissement en SCPI si les choses se gâtent.

Bien sûr on en est pas là ! Mais les subprimes on riait aussi au nez des sceptiques qui voyaient le verre à moitié vide

Dernière modification par Stratus (14/08/2019 15h21)

Stratus a écrit :

Bien sûr on en est pas là !

Bien sûr que si on en est là : regardez en vrac Selectinvest 1 (-13%), Cifocoma (-30%), Actipierre 2 (-18%), Capiforce Pierre (-20%), Cifocoma 2 (-42%), Crédit Mutuel Pierre 1 (-15%), la liste n’est pas exhaustive et pourrait s’allonger.
Ici les vendeurs sont aux abois, dans certains cas on voit que leur comportement n’est pas forcément rationnel, certains notaires dans le cadre de successions ont pour mission de vendre, quelque-soit le montant que cela rapportera, car même à -20 ou -50% c’est toujours ça de pris et cela permet de boucler les successions car au bout de 6 mois, il y a risque de pénalités.

Edit : ajout entre parenthèses des baisses de prix de part ces derniers mois ou années.

Pour la fiscalité confiscatoire, ça dépend complètement du profil de l’investisseur et si elle devient confiscatoire(pour moi au dessus de 30%), une sci à l’IS à 1000 euros fera très bien l’affaire.

Pour le reste il est évident qu’il ne faut pas investir dans de l’exotique sur des SCPI.
Aujourd’hui il y a peut être 5,6 SCPi qui pour moi ont un risque très limité dans le temps.

Aujourd’hui celui qui a pris 100k de scpi il y a 15 ans avec un rendement de 5% doit dormir assez tranquillement avec son investissement même si la valeur de la part perd 30%

Comme pas mal de personnes sur ce forum, et étant donné la décote de certaines d’entre elles, je suis en train d’investir progressivement sur les foncières cotées.

Le statut des SIIC* les oblige depuis le 1er janvier 2019 à distribuer à leurs actionnaires au moins 95% des loyers perçus et 70% des plus-values réalisées lors des cessions.

Qu’arriverait-il si les foncières cotées, pour diverses raisons, décidaient de sortir du statut SIIC ?
D’un autre coté, je ne vois pas l’intérêt qu’elles auraient à le faire à part une évolution de la législation.

SIIC : l?obligation de distribution des plus-values est passée à 70%

* le statut SIIC est valable pour une durée de 10 ans renouvelable.

Méfiez-vous de ces fausses vérités car j’ai un exemple contraire

Je sais que le niveau de connaissance de ce forum est bien supérieur à celui de la majorité des épargnants traditionnels.
Cependant c’est la masse qui fait la loi et celle-ci réagit souvent de manière disproportionnée.

Je m’excuse d’avoir laissé penser dans mon précédant propos que vous faisiez parti de cette partie.

L’aspect Risque des SCPI est trop souvent mis de côté je trouve et j’ai tendance à souvent préciser ce point au quotidien.

Aujourd’hui on est sur du 5% de rendement, même si on descendait à 2,5% dans une crise financière ou immobilière, on serait encore très bien.

Les scpi, vous les prenez et Il faut oublier  pendant 40 ans.
Pour ma part sur 15 ans, j’ai fais ma simulation sur 3,5% de rendement.

Quand au fait qu’elles pourraient devenir  non liquide, j’aurais bien aimer voir la tête d’un gars en placement actions en 2008 avec un besoin de liquidités…