Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

J’ai appliqué les principes suivants pour ma SCI :

- les frais sont inclus dans le prix de souscription : pas de charge -> actif

- si la valeur de revente (prix de retrait, dernier cours sur le marché secondaire …) est inférieure au prix d’achat = dépréciation pour la différence (perte de valeur probable en cas de revente en début d’exercice suivant). Cette dépréciation est réversible en cas d’augmentation du prix de retrait et peut être compléter.

Je suis en train de créer ma SCI sur Infogreffe dans le but de finaliser le montage dont nous parlons dans ce fil de discussion. Je voudrais être sur de remplir correctement les champs suivants :

infogreffe a écrit :

Imposition sur les bénéfices : BIC simplifié / BIC Normal / BNC / Revenu foncier ?
   Option particulière * : Option pour l’IS. Ca j’ai bien compris
Regime d’imposition en matiere de TVA : Franchise de base / Regime Réel Simplifié / Regime Mini-réel / réegime normal ?

Merci pour votre aide précieuse !

J’ai passé une bonne partie de ma matinée à chercher par moi-même la réponse à ma question précédente.
Je dirais qu’il faut que je coche :
Revenu foncier
Option IS
TVA : régime réel normal.

… Sans certitudes … La question sur la TVA m’embête pas mal
Une âme charitable pour m’aider à lever mes doutes ?

Si vous ne prévoyez pas d’encaisser de TVA (ce qui est le cas d’une SCI détenant des parts de SCPI), vous ne pourrez pas en récupérer, quoi que vous indiquiez… (et j’indiquerais "réel simplifié", ou, mieux, "assujettissement à la TVA en acs d’opération imposable sur option" sur le M0).

Bonjour,

Je me permets de revenir sur l’intégration de parts de SCPI détenus en direct dans une SCI IS après lecture de cette file ainsi que d’autres files.

GoodbyLenine a écrit :

Plutôt que de faire racheter ces parts par la SC, mieux vaudrait les vendre, injecter le cash en CCA, et acquérir de l’US. Ca sera sans doute plus rentable et ca vous fera passez CF+.

Je suis plutôt d’acccord avec vos propos GBL, toutefois, je ne comprends pas bien sur quelle base se passe le transfert de propriété :
   1- Supposons que l’on achète des parts de SCPI d’une valeur de 100 comprennant  90 de prix de la part plus 10 de frais en année zéro.
  2- Dix ans plus tard, les parts valent 110 correspondant à la valeur initiale de 90 plus revalorisation de 10, auquel je rajoute les 10 de frais d’achat.

  3- Opération de transfert vers la SCI
A - Si je décide de céder les parts à la SCI, je paie donc 5% sur 100 (et non pas 110 ?) ? Il faut rajouter à cela environ 100
B - L’apport se fait au CCA ? Comment est régit cet apport fiscalement ?
C- A titre personnel, il n’y a donc pas de plue value ?

Je me dis que si le transfert permets à la SCI de ne pas repayer les frais d’achat de la SCI, cela peut être intéressant ?

@DrFab
Aviez vous réalisé cette opération au final ?

Bonne journée.
Yvan

adadou70 a écrit :

J’ai créer un simulateur d’investissement  qui reprend votre cas de figure, afin d’éviter d’oublier des donner il suffit de remplir les champs bleu

7306_simulateur_scpi_sci_is.xls

Portefeuille d’actions de Yvan (2/2)

Votre fichier XL est le plus complet il me semble. Je n’ai pas vu beaucoup de retours concernant votre outil par ceux qui sont passés dans le concret.
Je noterai deux choses:
- la formule F22 est à reprendre
- lorsqu’on souhaite à de l’US 5 ans, avec un renouvellement 4 fois, j’ai l’impression sur l’onglet Flux de trèso ne reprends pas ces hypothéses

Je vais moi même commencer à m’y intéresser en partant sur un credit 100k€ pour la PP et 50k€ pour l’US (soit en crédit SCI (si je trouve La banque), soit progressivement en apport de cash en CCA)

Edit: ajouts de commentaires

Dernière modification par niceday (25/09/2019 17h35)

Tarantino66

tarantino66 a écrit :

Mais voila…. ne voulant pas que cela impacte ma TMI actuelle et les aides sociales dont je bénéficie je souhaiterai que les dividendes soient eux-mêmes imposés dans la société à l’IS.

J’en déduis que la SAS est à l’IS (si elle ne l’est pas, elle devrait l’être d’ici 5 ans). Je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez vous verser des dividendes, puisque votre objectif est de capitaliser. Vous devez même compléter avec un effort financier votre emprunt.
A ce stade, le montage semble empiler deux structures doublant les couts administratifs (frais bancaire + expert comptable + CFE spécifiquement pour la SAS. Il n’y pas de nécessité de CAC depuis la loi PACTE 2019 dans votre schéma).

tarantino66 a écrit :

Par la suite création d’une  SCI N°2 dans la SAS qui va créer du déficit ( ex : acheter des part de SCPI en démembrement ou acheter des biens a rénover) et donc équilibrer l’actif/passif entre les deux SCI afin d’avoir aucune imposition sur la SAS. Pendant que la SCI N°1 crache du dividende.

Votre SCI N°2 va créer du déficit afin de ne pas avoir d’imposition dans votre SAS. J’en déduis qu’elle est à l’IR, ou bien que vous utiliserez l’intégration fiscale pour que la SAS récupère le déficit fiscal de la SCI N°2. Sinon ce n’est pas possible.
Plusieurs points :
*Votre SAS ne semblera pas avoir de revenu taxable, puisque votre SCI IS ne pourra lui verser que des dividendes qui seront faiblement taxés (régime mère fille). Quel est l’intérêt d’essayer de lui imputer du déficit ?
*Faire du déficit au sein de structure à l’IS avec l’achat des biens à rénover n’est pas une possibilité (en tout cas, vous n’atteindrez pas l’objectif souhaité), car les dépenses de rénovations seront inscrites à l’actif (comptabilité d’engagement), et seront amortis (et non déduits à 100% l’année N). Il y une confusion avec les revenus fonciers, où on impute certains travaux l’année N entièrement, et la fiscalité BIC/IS.
*démembrement de SCPI, pour faire du déficit, il s’agira spécifiquement d’usufruit, et plus particulièrement avec des SCPI investis à l’étranger.
*Que veut dire équilibrer l’actif et le passif des deux SCI ? Ces notions sont plutôt comptable, mais vous parlez d’imposition sur la SAS ensuite.

Je pense qu’il y a des confusions, et que vous êtes peut être aller trop vite et/ou que vous n’avez pas assez posé votre raisonnement.
Vous pouvez peut être compléter vos informations pour davantage nous éclaircir, et corriger mes déductions.

En l’état, je vous dirai : Pourquoi ne pas faire une seule et unique structure à l’IS ?
Surtout si vous avez pour objectif de ne pas payer de l’IS (pas de nécessité alors à créer plusieurs structure pour bénéficier du taux réduit IS à 15% (plafonné 38 Ke). Le montage que vous avez présenté n’apporte pas d’optimisation fiscale, et empile les frais.

Bonjour et merci de vos réponses,

Une seule société à l’IS = double imposition ( une fois a l’IS , une fois a l’IR avec l’abattement 40%). Donc une seule société à IS = IMPOTS IS + IMPOTS IR (abattement 40%) + RÉINVESTISSEMENT DIVIDENDE AUTRE PART.

La deuxième SCI achète de l’usufruit. La SAS n’est donc en théorie pas taxable sur l’imposition de la premiere SCI.

Les deux SCI ne sont pas imposables en utilisant le régime fiscal mère-fille.

On se retrouve donc avec SCI N°1 qui rapporte 14kEUR / ans et SCI N° 2 qui achete de l’usufruit et SAS du coup pas imposable ?!

Bien à vous,

tarntionn66

Comme cela a été précisé, il vaut mieux faire simple pour les raisons évoquées, mais aussi pour vos partenaires, et surtout pour la banque. Il vaut mieux lui proposer des schémas simples à comprendre, et pas des usines à gaz. C’est déjà assez compliqué de financer une SCI IS, pas besoin d’en rajouter.

D’un point vue technique, vous faites une confusion entre :
*mère fille => les distributions des dividendes (faut il encore qu’il y ait distribution (par AG), on ne parle pas des bénéfices) des filles ne sont taxables qu’à hauteur d’une quotte part de 5% dans le résultat fiscal de la société mère. Pour 20 Ke de dividende, vous avez une base taxable de 1ke …
*intégration fiscale => tous les résultats fiscaux des sociétés intégrées (sci 1 + sci 2 + SAS) sont pris en compte (vous additionnez les bénéfices et les pertes fiscales de chacune des société). Dans ce cas de figue, et vu le projet présenté, autant ne retenir qu’une société où l’ensemble des + et des - seront compensées.

Il vaudra sans doute mieux (pour faire passer le dossier) financer à credit 100% des parts en PP, et apporter les 80 000€ en CCA pour financer les US.

Mieux vaut (plutôt que d’arriver la bouche en coeur) avoir un dossier complet (avec le nom des SCPI), argumenté, avec un tableau excell des flux annuels prévisionnels, réalistes et avec analyse des risques,  afin de démontrer que vous maitriser le sujet, et que le projet est viable.

Bonsoir GBL,
oui je vais préparer un tableau pour les rendez-vous.
Je vais aussi prendre le temps de calculer l’impact de 3 variantes:
- pleine propriété en nom propre
- SCI IS avec achat d’usufruit cash
- SCI IS seulement avec la Pleine propriété et placement des liquidités en assurance vie et PEA…
la SCI me permet de ne pas impacter le TMI du foyer…

Bonjour,

Loger un US de SCPI dans une SCI pas de soucis, trouver un financement pour des SCPI est assez dur en ce moment et en trouver un pour de l’usufruit exclusivement relève du parcours du super combattant … Le montage le plus intéressant est de mixer 2/3 de PP et 1/3 d’US pour que le cashflow sur 20 ans soit à l’équilibre ou pas loin.

L’usufruit n’étant pas revendable (ou très difficilement) et sa valeur tendant vers 0 car temporaire, il faudra des garanties très fortes à titre personnel pour sécuriser ce prêt si vous trouvez par ailleurs une banque intéressée et qui vous permette d’accèder à un choix de scpi intéressant (certaines ne prennent que les SCPI maison)

L’usufruit sur 20 ans ne coure pas les rues : pas encore vu d’ailleurs … 15 maximum et surtout acheter un droit avec un effet de levier tel que l’usufruit temporaire sur une durée de 20 années est très aléatoire. Si le rendement plonge en-dessus du prix de revient de l’usufruit, c’est une usine à pertes … Soit vous trouvez une banque qui accepte un usufruit plus court qui sera renouvelé pour tenir les 20 années du prêt, soit il faudra emprunter sur moins longtemps (15 ans)

Dans vos calculs, il faut aussi tenir compte du cashflow dégagé chaque année, qui réinvestit en usufruit temporaire par exemple, générera lui-aussi des intérêts.

Pensez à demander une période pendant laquelle vous ne remboursez pas votre crédit pour gérer le délai de jouissance des SCPI qui décalera la perception des 1ers revenus

Je n’ai pas d’avis sur cacomptepourmoi. Je les avais challengé mais je ne les ai pas retenu bien que les moins cher. Attention à la comparaison des prix qui sont HT. Avec votre SCI, vous allez payer la TVA normalement donc il faut comparer TTC.