CoquelicotBleue [Le Havre] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Souvent les AI travaillent avec des courtiers. Ça évite à tout le monde de travailler pour rien (et accessoirement, ça fait un complément de commission pour l’AI). Demandez lui.

Sinon, dites leur que vous leur confierez la gestion. Rien ne vous empêche de changer d’avis ensuite…

A vérifier mais vous faites une offre au prix, ils ont un mandat, il y accord sur le prix et la chose : la vente est réputé parfaite. Après, faire valoir son bon droit, c’est autre chose… Envoyer votre offre d’achat au prix par LRAR et prenez conseil auprès de votre notaire dans la foulée.

Pour rébondir sur ce que dit Iqce, tout n’est pas dans les chiffres : perso, je viendrai peut-être aux scpi/foncières/actions un jour mais actuellement, ça me fait pas "kiffer"… J’aime bien le côté tangible de l’immobilier physique: savoir ce que je possède, connaître les leviers de ma rentabilité, bricoler, apporter de la valeur, rencontrer des gens…

Bonsoir,

Vu votre description et le rendement attendu, je ne peux pas dire que c’est un investissement qui fasse forcément rêver.

Avez vous pu consulter les différents diagnostics et, notamment le fameux DPE afin de savoir la classification des logements? Vu l’importance des travaux qu’il peut il y avoir, ce n’est pas à négliger.

Personnellement, vu l’âge du bien, les travaux à prévoir et le rendement affiché, je ne m’embarquerai pas à surenchérir le prix demandé. L’agence peut aussi vous mettre sous pression pour faire monter le prix, sans avoir réellement d’offre supérieure…. sauf si l’autre acquéreur est un peu néophyte et est prêt à mettre n’importe quel prix pour un rendement qui risque de le faire déchanter dans les prochaines années.

Si ce bien vous intéresse vraiment, faites votre offre, en incluant une date limite de validité, pour ne pas rester longtemps dans l’expectative et aller voir ailleurs s’il veut faire le difficile.

Comme dit précédemment, ça ne mange pas de pain de faire croire à l’AI que vous lui laisserez la gestion….

Bonjour Salaze et Canyonneur75 et merci de vos réponses détaillées,

2. Tensiomètre locatif : Je suis tout à fait d’accord. L’immeuble ceci dit a l’avantage d’être très bien situé et d’avoir du charme (parquet pointe de Hongrie, cheminée marbre, haute hauteur de plafond, SDB récente, fenêtre PVC, radiateur électrique performants ) qui le démarque pour les locations au même prix.

3 - L’agence me semble particulièrement peu disserte sur l’état exact du bien : C’est ce qui m’interpelle plus pression mise car le bien a été diffusé uniquement auprès des clients fichiers et moins de 24h en ligne.  Le petit côté ’je n’en sais pas plus, c’est une affaire à ce prix là et ça fonctionne bien comme ça, les locataires ne se plaignent pas’ (enfin je le ressens comme cela) et la pression faite de la visite en groupe au pas de course me "dérange". Pour une agence qui connait bien le vendeur et gère le bien, il y a des "trous d’air". J’ai en déjà rencontré des AI qui n’avaient pas forcément toutes les réponses  mais celui-ci éludait de répondre aux questions légitimes.
Peut être que oui, il n’y a pas de surenchères. J’ai demandé quand les dossiers seraient clos et présentés par l’agence mais le retour était plus que vague (ne vous inquiétez pas, votre proposition est bien prise en compte)

Installation électrique et eau chaude : Chaque appartement à un ballon d’eau chaude. J’ai remarqué que les VMC n’étaient pas aux normes. Compteurs Lynkis pour chaque lots. Je n’ai pas eu de réponse pour le compteur à eau. Je n’en ai remarqué un seul.

Si la négociation devait aboutir, effectivement, je veux une contre visite poussée avec un entrepreneur mais pas évident de trouver quelqu’un qui se déplace. Si l’AI semble "botter en touche" ou autre, inutile de continuer.  J’attends le retour à mes questions sur les lots enregistrés et sur les diagnostics.

Pour les travaux, les lots sont salubres. Il y a effectivement une cage à escalier à gérer car il y aura un diagnostic au plomb qui sera sûrement positifs. Pour la toiture, ce n’est pas immédiat car pas de fuites mais cela me semble évident si on se projette dans le futur pour entretenir le bien.

Pour Patrim oui première chose effectuée et un tour sur Google view plus vérification physique lors de la visite. L’immeuble à  1250/m2. Deux autres petits immeubles de surface similaire et année similaire vendus lors des deux dernières années : l’un à 1200/m2 et l’autre à 1800/m2. Sans accès cela reste un juste indicateur. Ce sont les prix dans les fourchettes basses.
Pour les travaux, je devrai faire appel à un entrepreneur mais je n’en connais pas un spécialement sur ce coin. J’ai l’expérience d’avoir réalisé des gros travaux il y a une dizaine d’année sur ma RP dans les Hauts de Seine. ça ne se passe jamais comme prévu en rénovation dans les très vieux appartements.

Pour le notaire, oui au moins, j’ai cette chance.

Pour l’achat d’un bien en copropriété, c’est une piste que je poursuis également. Je me concentre sur les biens situés près des pôles hospitaliers ou très proches d’un tram/bus avec travaux avec si possible pas trop de charges.

Pour le financement, j’ai un PEL à 60K plus 12K sur mon livret durable. Je vais rencontrer mon banquier demain. Je lui présenterai le dossier et je verrai aussi sa réponse. Je le connais bien depuis 25 ans, qu’il est passé de guichetier à directeur de plusieurs agences. C’est clair que pour le moment, il a aiguillé le projet soit dans du locatif commercial soit dans un immeuble déjà loué avec aucun travaux immédiat.

Merci.

Bonjour,

Je connais bien là ville du Havre, j’y investis depuis 2013.
J’ai eu un immeuble de rapport entre 2015 et 2018.

Le Havre est intéressante comme comme ville pour investir, mais il faut être vigilant sur l’emplacement.

Ou est situé l’immeuble exactement ? Je sais que j’éviterais certains quartiers pour faire de l’invest locatif.

Mon immeuble était au bout de la rue Maréchal Joffre côté rond point.
Proximité gare et fac, pas loin du centre ville et pour autant certains locataires étaient réticents à louer compte tenu de la proximité d’un quartier à mauvaise réputation.

Pas de précipitation, au Havre les prix et les rentas sont intéressants, mais il faut prendre le temps d’analyser les quartiers et de visiter plusieurs biens pour se faire une idée.

Bon courage

Bonjour,
Si j’ai bien compris, vous avez créé une SCI associée avec vos deux filles en disposant de 15000 euros de revenus par an. Vous disposez d’une épargne de précaution qu’il vaudrait mieux ne pas trop engager.
J’imagine que la banque demandera des cautions solidaires à chaque associée et peut-être même qu’il va être compliqué de financer cet immeuble dans de bonnes conditions. Je ne sais pas si ce ne serait pas un cadeau empoissonné pour vos filles. La question doit se poser.

De quoi ne surtout pas trop vous emballer et regarder avec une attention encore plus soutenue tous les aspects de cet investissement qu’il soient techniques, fiscaux, financiers ou simplement locatifs.

Je suis sans doute excessivement prudent, mais pourquoi mettre tous vos oeufs dans le même panier avec en plus un rentabilité pas vraiment enthousiasmante ? n’y a-t’il pas des biens plus petits (Studios, T1) offrant une meilleure rentabilité au Havre ?

Dernière modification par Range19 (01/10/2019 10h08)

Range19 a écrit :

Bonjour,
Si j’ai bien compris, vous avez créé une SCI associée avec vos deux filles en disposant de 15000 euros de revenus par an. Vous disposez d’une épargne de précaution qu’il vaudrait mieux ne pas trop engager.
J’imagine que la banque demandera des cautions solidaires à chaque associée et peut-être même qu’il va être compliqué de financer cet immeuble dans de bonnes conditions. Je ne sais pas si ce ne serait pas un cadeau empoissonné pour vos filles. La question doit se poser.

De quoi ne surtout pas trop vous emballer et regarder avec une attention encore plus soutenue tous les aspects de cet investissement qu’il soient techniques, fiscaux, financiers ou simplement locatifs.

Je suis sans doute excessivement prudent, mais pourquoi mettre tous vos oeufs dans le même panier avec en plus un rentabilité pas vraiment enthousiasmante ? n’y a-t’il pas des biens plus petits (Studios, T1) offrant une meilleure rentabilité au Havre ?

Bonjour Range19,
Merci de votre réponse.
J’ai eu RDV avec ma banque ce matin et je vous remercie beaucoup d’avoir attiré mon attention. Pas de caution solidaire sur les enfants. Pour la SCI, c’est 80% pour moi et 10% pour chacune. L’idée a été suggérée par ma banque afin de ne pas payer de pénalités si le dossier de financement était refusé après la signature du compromis mais surtout parce qu’avec 15K de revenu en Autoentreprise, si je réalise l’opération en nom propre, je ne suis pas solvable.

Pour ma banque, la proposition est 70% d’autofinancement par les loyers plus l’apport des FDN (environ 12k) et d’un apport personnel de 25K, prêt sur 15 ans. Le directeur à le pouvoir d’appuyer le dossier et ce montage semblait très satisfaisant de son point de vue. L’emprunt sur 20 ans ne semble pas être accepté et prendre sur 12 ans obligerait à engager la plus grande partie de l’épargne. Je n’arrive pas à me dire si c’est une erreur mais dans ce cas précis, ce sera la seule solution proposée par ma banque.

J’attends effectivement les diagnostics qui n’ont pas été communiqués et le retour sur les offres proposées.

Pour les T1 et Studios dans au Havre centre, ils ne présentent pas plus de retours se négociant autour de 2000 à 2500, voire plus en centre ville. J’ai pas mal cherché. Il y a sûrement des occasions à faire mais démultiplier les passages chez le notaire pour trois appartements différents plus le temps passé (si travaux aussi) et envisager des étudiants comme locataires  (donc turn over et été à prendre en considération) effaceront peut être les gains à l’achat.

Les T2 et 50 m2 sont activement recherchés en centre ville car ils permettent à des jeunes actifs ou couples de s’installer, de travailler, de sortir et de quitter les colocs.

titoux a écrit :

La chose qui m’étonne dans cette histoire…c’est que l’agent indique qu’il a eu une offre 5000€ au dessus du prix demandé.

Franchement, c’est assez….étonnant. J’ai rarement vu des gens qui offrent plus que le prix demandé.

Je serais méfiant si un agent m’annonçait cela.

Bonjour Titoux et merci de votre réponse,

J’avoue que je ne comprends pas pourquoi quelqu’un a proposé +5k sur le prix initial de 167k sans avoir reçu les diagnostics. Ils ne font pas monter les enchères non plus … c’est étrange..

Dernière modification par CoquelicotBleue (01/10/2019 15h15)