SCI à l'IS pour acheter des SCPI en usufruit ?

Dans les recherches que j’ai pu faire dans mes investissements en usufruits de SCPI, et la différente lecture de rapports, j’ai pu constater/déduis que FONCIA détermine le résultat fiscal de sa SCPI CAP’HEBERGIMMO pour ses associés soumis à l’impôt société, en retenant en charge deux typologies de dépenses (qui sont étroitement liées) :
-    Frais d’acquisition des immeubles de l’année ;
-    Frais de souscription de l’année.

De ce que j’ai pu faire comme calcul de cohérence, FONCIA semble appliquer la même méthode sur d’autres SCPI.

Toutefois, comparativement aux autres SCPI de Foncia, CAP’HEBERGIMMO a une taille beaucoup plus petite, et par voie de conséquence, la prise en compte des frais d’acquisition et des frais de souscriptions impactent fortement le résultat fiscal soumis à l’impôt société.

Ci-dessous les résultats courant et les résultats fiscaux associés :
2014 / 12,84 / -22.38
2015 / 12,10 /     8.86
2016 / 12,91 /     5.07
2017 / 13,65 /  -14.01
2018 / 10,91 /     1.92
Je n’ai pas retranché les résultats fiscaux étrangers, qui ne concernant que 2017 & 2018, et qui viennent encore diminuer les résultats fiscaux ci-dessus.

En qualité d’investisseur usufruitier, ce traitement fiscal a impact très important sur la rentabilité de l’investissement. Il est encore plus grand si l’impôt société est au taux de 28%.
On peut déduire la totalité de l’amortissement de la base fiscale, tandis qu’une partie des dividendes ne va pas être soumis à l’IS, voir même la totalité et générer un déficit comme en 2017.

L’avantage est existant également pour l’investisseur en pleine propriété, mais dans une moindre mesure.

C’est une des raisons qui m’ont fait investir de manière très significative dans les usufruits de cette SCPI, même s’ils ont été assez compliqué à trouver à cause de la taille de la SCPI (et sa « petite » collecte).

Cet avantage fiscal devrait toutefois s’estomper dans le temps au fur et à mesure que la SCPI va grossir (sauf si la collecte ne suit pas pour diverses raisons).

Foncia semble assez isolée dans cette pratique dans le monde des SCPI.
Pour quelle raison ? Quid ?

CAT,

J’ai bien précisé  « semble », je ne l’affirme pas car je n’ai pas fais le tour de l’ensemble des SCPI du marché.

De ce que j’ai pu constater, les rapports annuels des SCPI précisent plutôt fréquemment le résultat fiscal selon le régime d’imposition.

Je vais chiffrer et indiquer les sources de ce constat sur CAP’HEBERGIMMO pour l’année 2018 :

https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1568964637

En page 14 du rapport annuel 2018, est indiqué les résultats fiscaux selon son imposition, avec quelques lignes de retraitements.
Le calcul du résultat fiscal pour les personnes morales BIC/IS inclus une ligne de 1 862 679 €.
On retrouve cette somme ligne page 22, « transfert de charges d’exploitation ».
C’est ligne est elle-même détaillée page 30 en deux lignes :
a/ « commission de souscriptions prélevées sur la prime d’émission » pour 1 607 034.65 €
b/ « frais d’acquisition prélevés sur la prime d’émission pour 255 644.76 €.

Concernant les autres SCPI, je n’ai pas constaté cette pratique. On peut tenter de le vérifier assez facilement sur des SPCI qui collectent beaucoup, en comparant les résultats comptables et les résultats fiscaux soumis à l’IS (en tenant bien sûr compte des revenus étrangers s’il y en a). Ce n’est bien sûr qu’une approche de cohérence, qui n’est pas détaillée. De mémoire, les autres MDG ne font pas forcement le petit tableau que l’on trouve dans le rapport annuel de CAPH (ci-dessus évoqué, page 14).

Cat,

Ces dépenses sont comptabilisées en charge, et neutralisées en produit par un transfert de charge. C’est donc une opération qui se neutralise comptablement, et comme vous le signalez, semble « plutôt standard » (car sinon cela grèverait le résultat distribuable).

La différence de traitement sur ce type de frais est qu’ils sont retraités dans le résultat fiscal des associés sous à l’impôt des sociétés de CAPH. On le constate page 14 sur le rapport annuel 2018.

Je n’ai pas de PRIMOVIE, et en balayant le rapport annuel 2018, je n’ai pas trouvé à quel endroit (s’il s’y trouve) se situe le résultat fiscal des associés soumis à l’IS.

J’ai déjà évoqué le même genre de chose (comptabilisation comme charge des frais d’AK) pour Foncia Pierre Rendement (dans la discussion sur cette SCPI), suite à une AG où des questions avaient été posées à ce propos. De mémoire, il m’avait semblé que cette particularité venait du fait que cette SCPI était à capital fixe (ce qui n’est plus le cas, et pas le cas de CAPH) et de choix comptables de la société de gestion.

Attention cependant à ne pas en surestimer l’impact, qui reste limité, et bien plus faible que celui, par exemple, si cette SCPI avait un rendement de 1% de plus.

GoodbyLenine a écrit :

Attention cependant à ne pas en surestimer l’impact, qui reste limité, et bien plus faible que celui, par exemple, si cette SCPI avait un rendement de 1% de plus.

GBL, dans l’hypothèse d’une société avec un IS à 28%, l’avantage fiscal peut monter et tourner à un équivalent de +/- 1% de rendement supplémentaire.
J’illustre mon propos de manière simplifié.
Je prends les références actuelles de CAPH : usufruit de 5 ans à 19,50% et un rendement de 4,66%.
L’amortissement est de 3,9 par an (19,50 / 5). J’exclus les revenus étrangers par mesure de simplicité (ils sont encore faible chez CAPH).
La fiscalité simplifiée (sans retraitement fiscal) serait alors de (4.66 – 3.9)*28%= 0.213 d’IS à payer
S’il n’y aucune fiscalité (résultat fiscal à néant par le jeu des retraitements), la fiscalité est alors de (0 – 3.9)*28% = -1.092 d’économie d’IS.
La différence dans cette illustration est de 1.305 point (.213+1.092).
Certes, dans cet exemple l’IS est à 28% (à 15% cela donne 0.69 point), et l’hypothèse est que le résultat fiscal soit à néant (il peut être positif, mais aussi négatif), mais l’impact est assez conséquent. Personnellement, j’ai un taux d’IS à 15%, et selon les hypothèses retenues (impact plus ou moins élevé des retraitements fiscaux), le TRI de l’investissement augmente déjà de plusieurs points.

GoodbyLenine a écrit :

La phrase de moi que vous citez a été écrite dans le contexte de la comptabilisation comme charge des frais d’AK,

Effectivement j’ai repris l’ensemble des charges déduites extra comptablement par FONCIA sur CAPH sans distinction des frais d’acquisition des frais de souscription car le traitement fiscal est le même. Je n’ai pas vu d’intérêt à les distinguer pour les calculs que j’ai présenté.

GoodbyLenine a écrit :

qui n’aura pas pour conséquence l’absence totale de fiscalité sur les revenus fonciers de la SCPI

Dans l’exemple chiffré que j’ai décrit (message #109), en qualité d’usufruitier, il n’y aucune fiscalité (les résultats fiscaux de la SCPI sont toujours inférieurs aux amortissements comptable). Ceci se démontre également si on retient les résultats fiscaux des 5 dernières années de CAPH (message #101).

GoodbyLenine a écrit :

(il faudrait que les frais d’AK soient du même ordre de grandeur que les revenus fonciers de la SCPI, ce qui impliquerait un montant d’AK énorme, très improbable pour CAPH).

Dans l’exemple chiffré (message #109), en qualité d’usufruitier, il y a un déficit fiscal au final (résultat fiscal SCPI – amortissement).
Ce dernier est +/- important selon les années si on reprend l’historique de CAPH (message #101). Il peut même se comparer à une SCPI investi à l’étranger selon les années.

Le traitement fiscal a un impact important sur la SCPI CAPH, car celle-ci est de petite taille. Les augmentations de capital sont significatives par rapport à sa capitalisation.
Toutefois cet avantage va diminuer en proportion dans le temps au fur et mesure que la société va grossir.

GoodbyLenine a écrit :

Donc je maintiens : l’impact (de la comptabilisation comme charge des frais d’AK) est limité, et bien plus faible que celui, par exemple, si cette SCPI avait un rendement de 1% de plus.

Cet impact est effectivement très limité pour des SCPI (celles de FONCIA en l’occurrence) de taille plus conséquente que celle de CAPH, ou avec des collectes beaucoup moins importantes proportionnellement que celle de CAPH.

L’ensemble de mes messages concerne CAPH. Au vu de l’exemple chiffré (message #109) que j’ai présenté et de son impact, et de l’ensemble des informations fournies sur les résultats fiscaux historique (message #101), l’impact est à mon sens très significatif, et peut tourner au tour des 1% de plus que vous citez, selon les cas.

Entre un impact limité et un rendement de 1% de plus, il y a quand même pas mal de marge, et je pense que CAPH se situe entre ces deux zones.

Pourquoi un rescrit fiscal? Il me semblait que c’était uniquement quand on n’était pas sûr de l’interprétation du texte.
Dans la situation présente, tout est fait, il me semble, dans un parfait respect des textes.

Néanmoins, si vous avez un élément nouveau à ajouter, n’hésitez pas.

Je suis moi-même intéressé par de l’US de scpi étrangère pour la future utilisation de la trésorerie disponible de ma SCI IS et éventuellement de mes apports en CC .

Par contre , suite à une discussion avec un ami contrôleur des finances publiques :-), celui-ci était étonné par ce montage, car pour lui, il y a toujours un compromis, un crédit d’impôt restitué ou quelque chose pour ne pas léser l’administration, je n’avais pas forcément beaucoup d’argument ne maitrisant pas le sujet. Il m’a conseillé un rescrit pour être à l’abrit d’une éventuelle remise en cause.

À la lecture de plusieurs articles sur le net, force est de constater que l’administration n’hésite pas à reconsidérer l’amortissement du droit d’usufruit (avec passage obligatoire par la cour administrative).

https://olifangroup.com/amortissement-d … istration/

Je pense qu’il est important de noter que ce type de montage n’est pas anodin …

A utiliser avec parcimonie et pas à objectif principalement fiscal etc..

@ picsou83
J’ai l’impression que vous mélangez deux problèmes distincts en un :
* les revenus fonciers de source étrangère;
* l’amortissement de l’usufruit temporaire.

Pour les revenus fonciers de source étrangère, les conventions fiscales entre pays sont, il me semble, claires, par exemple sur la convention France-Allemagne (mais les mêmes termes se retrouvent dans toutes les conventions que j’ai consultées) :

BOFIP dans la convention fiscale France-Allemagne a écrit :

En l’absence de progressivité de l’impôt, la méthode d’élimination des doubles impositions prévue au paragraphe 2 a) cc) de l’article 20 de la convention équivaut à une exemption. Ainsi les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention ne sont donc pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français.

Cela ne correspond en aucun cas à un crédit d’impôt, comme c’est la cas par exemple pour la retenue à la source sur les dividendes dans la même convention.

Dans votre lien, j’ai plutôt l’impression que la conclusion est que l’on peut parfaitement amortir un usufruit temporaire mais je l’ai peut-être mal compris.

Bien à vous,
cat

On parle dans cet extrait de démembrement des parts de SCI et surtout d’habillage pour justifier ce montage.

Les investissements réalisés pour les SC IS dont on parle ici ne concernent pas le démembrement de parts de SC (avec ses pbs de valorisation et de gain économique pour les deux parties). Les parts de scpi démembrées sont valorisées par les sociétés de gestion et tous les investisseurs sont traités de la même manière. Il n’y a pas de "montage" pour favoriser l’usufruitier ou le nu-propriétaire.

Le risque justement est d’utiliser les services de ce cabinet d’avocats qui affiche clairement ses intentions.

Bonjour à tous,

Je suis président d’une SAS et je suis à la recherche d’usufruit de parts de SCPI afin de placer mon excédent de trésorerie.

Je suis principalement intéressé par les SCPI investies à l’étranger afin de pouvoir déduire fiscalement l’amortissement comptable de l’usufruit. J’ai bien conscience que cette pratique peut être remise en cause par l’administration fiscale mais cela permet d’augmenter considérablement le TRI…d’autant plus que la tranche marginale à l’IS est importante…

Quelles SCPI (idéalement) étrangères préconisez-vous ?

Merci pour votre aide,

Dernière modification par Adrien55 (05/03/2020 18h49)

Bonjour Adrien,

Adrien55 a écrit :

Je suis principalement intéressé par les SCPI investies à l’étranger afin de pouvoir déduire fiscalement l’amortissement comptable de l’usufruit.

L’amortissement n’a rien à voir avec le fait que les SCPI soient investies ou non à l’étranger.

Adrien55 a écrit :

J’ai bien conscience que cette pratique peut être remise en cause par l’administration fiscale

Tiens donc. Et à quel titre le serait-elle ?

J’achète quelque chose qui ne génére directement aucun produit imposable (ni en France ni ailleurs), qui concoure à l’activité de l’entreprise (qui par exemple fait un résultat =0), et qui s’use et doit être renouvelé apres X années. Je ne pourrais pas amortir ?