Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

simouss a écrit :

Autant la réflexion sur les cap rates est intéressante autant l’aparté 3 fait un peu analyste suivant la vague. Par ailleurs n’oubliez pas que le Call 140 2021 anticipe plus de 15 euros de dividendes dans l’intervalle (que ne porte pas les options).

Il n’y a pas d’analyse précise de ma part sur cette question. C’est juste une "lecture" de ce que propose le marché (via les options) et je trouvais ça plutôt surprenant et intéressant. Pour le dividende, c’est indépendant en effet.

simouss a écrit :

Il y a un mois, et avec pas grand chose en news pour urw, on était à 143 donc…

Donc quoi ?
Si vous pensez que les vendeurs d’options ont tord, c’est tout à fait possible. Libre à chacun de se faire son opinion. C’est juste pour donner une information supplémentaire pour que chacun se fasse son avis. Personnellement j’ai acheter quelques calls (notamment pour voir s’il y avait de la profondeur à la vente de la part du ou des vendeurs).

GBL a écrit :

Je pense que votre raisonnement ici est un peu faussé/bancal :

C’était simplifier pour illustrer le raisonnement par cap rate. Pour ce que vous dites après, je n’ai jamais dis ou sous entendu le contraire. C’était juste un point pour partager sur la question que vous avez posez.  Je suis peut être trop idéaliste mais je m’attendais à plus Gentelman de votre part, lorsque que quelqu’un prend la peine d’essayer de répondre à ma question, je m’efforce plutôt d’essayer de dire merci mais mon point de vue est différent, plutôt que de répondre "faussé/bancal".

GBL a écrit :

Je pense que votre raisonnement ici est un peu faussé/bancal : on ne peut pas répondre à la question "s’il se passait ceci (vente d’actifs), quel serait l’impact sur le cours de l’action" en se basant sur l’axiome "le cours de l’action resterait inchangé" (équivalent à "capitalisation inchangée")

C’est un peu un argument d’autorité là On peut toujours essayer d’apporter un angle de lecture à une question. S’il ne vous plait pas, libre à chacun d’utiliser l’outil de valorisation qu’il préfère.

J’ai parlé des cap rate à titre illustratif, pour dire qu’en effet, le prix de la cession des actifs serait déterminant pour savoir si leur vente était bénéfique ou pas (qu’on regarde ça soit l’angle du bon sens ou du cap rate, c’est en effet la même chose).

Je reformule si ça peut intéresser quelqu’un. Si le marché juge qu’URW vaut 122, il applique une cap rate donnée à son parc d’actif. Si en moyenne les cessions se font à un cap rate plus faible, alors ca sera relutif et l’inverse dilutif, et ce d’un point de vu du cap rate (car en effet, ce n’est pas le graal absolue de valorisation d’une SIIC, juste un outil).

Tout ça je pense que vous le savez déjà par coeur GBL, je l’illustre juste dans l’hypothèse ou ca puisse donner un angle d’analyse différent/complémentaire à certains lecteurs.

Betcour a écrit :

Ce qui est absurde : le marché industriel est beaucoup plus sensible à la conjoncture économique que la consommation, jugée traditionnellement défensive.

C’est sur que c’est contre intuitif, mais c’est comme ça que le marché valorise les REIT globalement. En tout cas au USA la tendance est encore bien plus tranchée qu’en Europe.

Toutefois, le taux de capitalisation ne fait pas tout. Zera l’a bien illustrer.
L’avantage du taux de capitalisation, c’est qu’il permet de résonner sur l’EV plutôt que sur la capitalisation.

@Zera

Tout à fait, ce mon message n’est pas une synthèse, ni une analyse d’URW, c’était juste quelques éléments de réflexion qui me semblaient ne pas avoir été abordé vraiment sur cette file et que je voulais évoquer. Je vous l’accorde c’est très partiel et ce vous dites est très intéressant, c’est un autre pan du sujet URW.

En théorie oui il faudrait prendre le NOI. Je préfère l’EBITDA car je considère l’overhead comme propre à chaque mall et comme coût de gestion du mall. C’est plus conservateur à mon sens, mais en effet discutable.

D’ailleurs si quelqu’un souhaite faire une analyse vraiment approfondie d’URW et la posté ici, je peux déjà promettre un +1

Pour PEI, ma mémoire m’a peut être fait défaut, désolé je vérifierais.

Dernière modification par AleaJactaEst (01/02/2020 13h02)

AlphaCap a écrit :

Le prix des calls n’est donc pas une mesure de la probabilité d’un scénario comme vous l’évoquez. Le prix de 1% n’a rien à voir avec l’évaluation du marché d’atteindre un niveau donné à l’échéance.

C’est très gentil d’essayer d’expliquer le fonctionnement d’une option pour le forum, chose que je n’ai ni fait ni prétendu faire.

Par contre c’est moins gentil de déformer mes propos. Je n’ai jamais dis qu’une option (et encore moins un put) était aussi simple que ça. Cependant, il est toujours possible de dégrader une probabilité induite par un call pour la transformer en un scénario binaire, comme je l’ai fais.

Si vous prenez un call à 140, échéance 18 mois, au prix de 2.55 (cotation d’hier), c’est qu’il existe un vendeur. En soit ca ne veut rien dire. Par contre, on voit qu’il n’y a pas d’acheteur en face, ça à un sens.

Que peut-on en déduire ? Que personne sur le marché ne risquerait 2.55€ pour en gagner (au très grand minimum) le double si l’action passait à un moment donné (pdt les 18 mois) à 146€ et le triple à 149€ et ainsi de suite. Ok il faut déduire le "cout" du capital de l’acheteur potentiel durant les 18 mois, mais je pense qu’on peut le négliger.

Ainsi vous obtenez une somme de probabilité et d’espérance de gain.

Par exemple, comment réfutez vous l’affirmation suivante :

"un call à 140, échéance 18 mois, au prix de 2.55 en négligeant le cout du capital"
Le marché price comme inférieur à 50% la probabilité qu’URW dépasse au moins une fois les 146€ durant les 18 prochain mois ? Est-ce possible de renoncer à une PV de 100% si sa probabilité est supérieure à 0.5 ?

ou

Le marché price comme inférieur à 25% la probabilité qu’URW dépasse les 152€ au moins une fois durant les 18 prochain mois ?

et ainsi de suite.

Je vous laissez faire le calcul, en simplifiant ou en prenant tout les grecs, et vous verrez que vous pourrez estimez que si personne sur le marché ne souhaite acheter ces calls, c’est que la probabilité induite (à la volatilité actuelle d’URW) est bien inférieure à 50% (sur le fait qu’urw dépasse les 143 à nouveau au moins une fois en 18 mois).

AlphaCap a écrit :

Par contre, je vous rejoins totalement dans l’idée que les prix de ces options semblent très  bas pour quelqu’un qui voudrait spéculer sur une remontée de URW et pourraient constituer une opportunité.

Merci

Avec un tel raisonnement, vous pourriez conclure que le marché estime à quelques % la probabilité qu’à peu près n’importe quelle action augmente (ou diminue) de 10% dici quelques semaines. URW nest en rien un cas particulier à ce niveau.

La conclusion d’un tel raisonnement (et surtout l’interprétation que vous en faites) me semble trop simpliste,. Mieux vaudrait juste discuter de la volatilité (constatée dans le passé, anticipée pour l’avenir dans le prix des options, pas forcément identique d’ailleurs).

La profondeur du marché des options est aussi parfois très limitée (vs celle du sous-jacent).

ÉDIT 08/02 : Pour AJE, ce n’est sans doute pas ici la meilleure place pour un cours de maths financières…

Clairement si les acteurs sur le marché proposent des options à ce prix là, c’est que le prix leur semble bon pour eux.

Du coup, ça me semblait intéressant d’en déduire certaines probabilités implicites, qui spontanément ne me semblaient pas si évidente que ça et globalement discordantes avec mon impression première (dont je me méfie).

Dans ces cas, se sont souvent les acteurs de marché qui ont raison.

Bonsoir !

@Johntur, où voyez-vous un "canal" ?  Moi, je vois un (à peu près) parallélépipède tramé en violet clair, et strié avec des lignes disparates ; le tout agrémenté d’un fond composé de nombreux petits rectangles rouges ou verts.
Déduire quelque chose de ces dessins, c’est comme prédire l’évolution économique de la Chine à partir d’une œuvre de Piet Mondrian…

johntur a écrit :

Je pense qu’il serait souhaitable de regarder quand cette action sort de ce canal court mais assez explicite.

Bien à vous,

Actuellement, la probabilité qu’elle ne sorte jamais de ce "canal" est plus forte que l’hypothèse inverse

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Pour compléter l’approche graphique, on est surtout revenu sur un niveau clé qui correspond au plus haut de 2007 et nous sommes également dans une zone de range ( congestion ) de l’année 2013, donc effectivement, ces niveaux sont importants pour avoir un sentiment sur ce qu’il se passe sur le plan fondamental, avec tous les doutes qui planent.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Comme je l’ai indiqué dans ce message, cela montre hélas surtout qu’Unibail a surpayé Westfield, et pas qu’un peu.

Cette acquisition s’avère désastreuse :
- trop chère payée,
- des centres commerciaux aux USA et aux UK, qui semblent moins résilients que ceux du portefeuille originel d’Unibail,
- l’endettement d’Unibail a enflé : le ratio LTV reste à des niveaux acceptables, mais le ratio debt/EBITDA est très élevé,
- Unibail qui semble peiner à intéresser les institutionnels, car elle a un profil "bâtard". Je le vois dans la newsletter Gérants, elle n’est pas présente alors que Klepierre y est.

Bref, opérationnellement, ça faisait sens : une marque américaine pouvait passer par Unibail pour démarrer en Europe et vice-versa. Mais le timing a été très mauvais, et il y a clairement une destruction de valeur importante.

Et Klepierre peut remercier les actionnaires d’Hammerson d’avoir refusé son offre, qui aurait également été un désastre.