Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Je survole (très) rapidement le bulletin : la trésorerie a plutôt augmenté par rapport au dernier bulletin (72M€ au 3T)… C’est surtout le levier de la dette qui est remonté dans cette affaire et qui permet de financer les investissements.

Bien à vous,
cat

26,26 M€ de loyers encaissés pour 2,97 M€ de capitalisation, c’est tout de même extraordinaire (:-)

C’était ironique, Primonial a transformé tous les milliards en millions dans ses bulletins, contrairement au trimestre précédent, sauf en petit dans l’édito.
La capitalisation est annoncée en gros à 2,97M€ puis 3M€ dans le graphique alors qu’il faut lire Md€ à chaque fois.
Sauf pour les loyers où ce sont bien des M€.

Certains vont croire que je rédige leurs bulletins car j’ai fait les même erreurs récemment en parlant d’autres SCPI.

Pour compléter les messages déjà écrit sur le bulletin 4T 2019, quelques éléments rapides après lecture :

* distribution de 2.36€/part ce trimestre dont 0.37€/part de plus-value sur la vente d’un actif rue Picpus à Paris (bureaux/crèche). Au final, la distribution est stable par rapport à l’an dernier : 9.16€/part contre 9.14€/part l’an dernier;
* collecte nette : 144M€, investissements : 500M€ avec pourtant une trésorerie hausse à 120M€ contre 77M€ au trimestre précédent… par contre l’effet de levier est annoncé à la hausse par rapport au dernier bulletin (1.4 contre 1.3);
* investissements : nombreux, les deux plus gros sont 1 portefeuille de 20 actifs pour seniors en Allemagne (269M€, baux longs de 25 ans) et 1 immeuble de bureaux à Levallois "Le Sémaphore" (145M€, entièrement loué à doctolib pour un bail de 9 ans). Hors ce "Sémaphore", on reste sur des investissements dans le coeur de cible de la SCPI;
* un TOF qui remonte progressivement à 95.7% (avec cette fois 1.0% de locaux occupés sous franchise). Est-ce bien utile de rappeler que les plus grosses surfaces vacantes sont encore et toujours les mêmes? Personne ne veut donc louer les bureaux de West Plaza et de la SCI Kadence!

Mon avis rapide :
* le TOF se redresse, il serait bon de le stabiliser à ce niveau (au moins);
* les investissements ont été très importants au semestre 2 et globalement bien en adéquation avec les objectifs de Primovie et cela me satisfait vraiment.

Moi qui pensait que PRIMOVIE était LA SCPI qui était la moins risquée en cette période….

d’après Mon épargne .com :

SCPI façe à la crise

. La relative mauvaise surprise serait du côté de PRIMOVIE, largement souscrite par les épargnants. Les cliniques privées devant, durant la crise sanitaire, prendre en charge toutes les opérations que les hôpitaux, dédiés au traitement des malades du COVID-19, ne prennent pluss en charge. Les revenus des cliniques privées seront donc en baisse. Les mesures apportées aux locataires sur les différentes SCPI est le report des loyers à terme échu. Le gestionnaire, dans son analyse de ses portefeuilles, confirme pouvoir absorber une chute de 30% de ses revenus locatifs, sans toutefois être négativement impacté. Sa réserve de crédits bancaires non encore utilisés est une sécurité supplémentaire en cas d’extension de plusieurs mois des mesures de confinement.

De plus, PRIMOVIE communique sur le fait qu’ils vont redistribuer 100% de la distribution prévue T1/2020. Et ils s’engagent sur 2020 à distribuer  chaque trimestre 100% des loyers encaissés….
Il y a là une subtilité de langage qui ne me rassure pas…

a écrit :

De plus, PRIMOVIE communique sur le fait qu’ils vont redistribuer 100% de la distribution prévue T1/2020. Et ils s’engagent sur 2020 à distribuer  chaque trimestre 100% des loyers encaissés…. Il y a là une subtilité de langage qui ne me rassure pas…

Visionnez cette conférence et vous verrez que le représentant de Primonial est celui qui explique le mieux ses idées et sa stratégie face au virus.

Il y dit clairement qu’au T1 chaque SCPI de Primonial distribuera 100% de loyers encaissés.
Il précise bien qu’au T1, 100% des loyers ont été encaissés et donc que l’acompte versé sera bien celui qui a été anticipé.
Il précise clairement aussi qu’au T2 et au T3, ça sera très différent (sur le montant de l’acompte), même si 100% des loyers sont versés aux porteurs de parts.
Il précise aussi que pour Primovie, les 30 plus gros locataires (représentant 80% des loyers) se sont engagés à payer leurs loyers sur l’année.

Justement ça ne veut rien dire…

2.183 € par part au titre du 1er trimestre 2020.
Pour rappel, 2.295 € par part au titre du 1er trimestre 2019.
Bonne journée

Bonjour,

Je suis en plein déclaration d’impôts, et 2019 a été l’année d’acquisition de mes premières parts de SCPI en direct.

Je suis au régime réel et j’ai quelques questions :

1/ Frais
J’ai eu 400 € de frais de dossier bancaire : je les mets en 112 (Frais et charges sauf intérêt d’emprunt) ou 113 (intérêt d’emprunt) ? C’est moins évident que c’en à l’air car j’ai l’impression que les frais et charges sont plutôt liés aux travaux, réparations, taxes, ou au courtage, qu’aux frais bancaires ?

Et ça a une incidence sur la case 410 : descriptif des frais, intérêt d’emprunt.

2/ déclaration 2047

Sur l’IFU fournit pas primovie, ils indiquent que l’on doit remplir "cadre 4, cadre 6".
En ligne, ça donne :
ligne 4 : Des revenus fonciers imposables en France.
Ligne 6 :Des revenus imposables ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français.

Ligne 4: la notice de primovie indique qu’il faut remplir les revenus après déduction de l’impôt étranger. Alors que sur la page du fisc il est indiqué :     "Sans déduction de l’impôt payé à l’étranger"

Ligne 6 en revanche c’est plus clair, il me semble avoir à recopier ce qui est indiqué sur l’IFU, à savoir les revenus avant déduction de l’impôt.

Merci d’avance à ceux qui partageraient leurs connaissances !

Bonjour Franck,

1/ tout ce qui est lié au prêt c’est des intérêts d’emprunt (y compris assurance frais de dossier et frais de garantie) c’est important de bien distinguer 112 et 113 car 113 n’est pas déductible du revenu global contrairement a 112 qui l’est jusqu’à 10,700€

2/ pour la 2047 sans votre IFU sous les yeux c’est plus compliqué de vous aider mais il faut avoir en tête que ça ne concerne que les revenus étrangers.
Cadre 4 et 6 revenus étrangers ouvrant droit au crédit d’impôt (type Allemagne et Espagne)
Cadre 8 revenus étrangers exonéré type Pays Bas et Portugal

Voici le bulletin du 1er trimestre !

primovie_t1.pdf

Je n’ai rien vu de bien enthousiasmant…

Un acompte de 2,23 € par part MAIS 2,30 € au 1er Trimestre 2019…

Un investissement pour 20,5 m€ MAIS une collecte de 134 m€ sur le trimestre…

357 m² reloués MAIS 2 639 m² libérés…

Bref, il y a toujours un "MAIS" plus négatif que le côté positif…

Dernière modification par Nickpeps (10/05/2020 19h47)

@Nickpeps

Le TOF qui descend à 94.4% ne me semble pas non plus un signe positif. En outre, on retrouve toujours en tête les mêmes actifs de bureaux vacants depuis 1 ans et demi, pourtant localisés dans des secteurs dits "attractifs" (visiblement pas tant que cela ;-)). Ce TOF qui baisse à nouveau est "peut-être" une explication à un acompte au 1T 2020 un peu en retrait.

Pour ce qui est du niveau d’investissement du trimestre, vu la situation de la SCPI (endettement non négligeable, plutôt court terme, collecte encore élevé ce trimestre), il me semble que garder un peu de trésorerie dans la période actuelle, plutôt que de se précipiter dans les acquisitions, a quand même du sens. En outre, le 4T 2019 a quand même été actif côté investissement. J’avoue que dans le contexte actuel, ce "sous-investissement" ne me chagrine donc pas trop.

Bien à vous,
cat

Le Rapport Annuel 2019 de Primovie est paru.

Il indique à fin 2019 une capitalisation de 2 968 M€, une valeur d’expertise du patrimoine de 3 356 M€, et 926 M€ de dettes, ce qui conduit à un ratio d’endettement de 27.60% (et pas de 130% !). 
A fin 2018 ces chiffres étaient de 2 339 M€, 2 360 M€, 492 M€, 20.84%. Donc en 2019 le ratio d’endettemet a bien augmenté (le maximum statutaire est de 30%).

Il indique un résultat anuel par part de 8.44€ (contre entre 9.40 et 9.55€ durant les 4 années précédentes, de 2015 à 2018), en raison d’une baisse des revenus locatifs par part, et confirme une distribution de 8.79€ en 2019 (contre 9.56€ en 2017 et 9.14€ en 2018) à laquelle s’ajoute 0.37€de plus-value. La pente semble bien descendante, bien avant le Covid-19. Le seul aspect qui permet de sauver la situation, c’est la réalisation de plus-values sur quelques biens vendus.

Le rapport de la société de gestion à l’AG évoque la collecte (630 M€ en 2019) et le programme d’investissements (plus de 1 Mds€ en 2019). Il ne fournit aucune explication sur la baisse des revenus locatifs par part (alors qu’avec l’augmentation forte du taux d’endettement, à taux faible, on s’attendrait à l’inverse).
Je suppose (mais je n’ai pas creusé) que le rendement des nouveaux investissements, en grande partie des actifs du domaine de la santé, est beaucoup plus faible que celle du parc existant (sur lequel il y a sans doute de conséquentes plus-values potentielles en réserve, le taux de rendement de marché de ce type d’actif ayant plutôt baissé).
Pour les anciens associés, faire grossir ainsi (autant) la capitalisation de la SCPI, et investir la collecte au prix du marché, n’est pas forcément le mieux : la plus-value sur les anciens actifs se retrouve diluée, et le rendement va devenir de plus en plus fragile (et dépendant de la réalisation de plus-values immobilières, pas forcément pertinentes si la SCPI doit vendre des actifs pour en acheter en même temps encore plus, et de type assez similaire). Ca mériterait une explication détaillées de la part de la société de gestion (et/ou du CS qui cependant "s’interroge sur la capacité à maintenir dans la durée ce taux de distribution, sauf à concrétiser de fortes plus-values sur cession" et "appelle à rester vigilant quant à l’adéquation collecte-investissements performants", tout en remerciant "les équipes de gestion pour la conduite de notre SCPI au cours de l’exercice 2019").

Faire autant grossir la capitalisation de la SCPI est assurément dans l’intérêt de la société de gestion. Il lui faudrait cependant expliquer en détail pourquoi (si c’est bien le cas) c’est aussi dans celui des (anciens) associés, ou au moins pas à leur dépends. Ce n’est pas la seule SCPI dans ce cas…

Note : A propos de la distribution de plus, value, on note (cf. résolution 6 proposée) que "Les associés bénéficiant de cette distribution (de plus-value) sont ceux présents au capital à la date des cessions ayant donné lieu à ces plus-values.", et que "En cas de démembrement des parts et sauf convention contraire conclue entre les usufruitiers et les nus-propriétaires qui aurait été transmise à la Société de Gestion, la présente distribution de plus-values sera entièrement versée au nupropriétaire."