LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

RX · #776

Pour comprendre le calcul des amortissements, le BOFIP a précisé les règles:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html

anteus · #777

Bonjour à tous,

ci dessous un message de mon comptable, à remettre dans le contexte de la crise COVID.

"

COMPTACOM a écrit :
Chère Cliente, cher Client,

Le fonds de solidarité est prévu par 2 décrets de mars et avril 2020 ;

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social.
Il est accessible aux TPE de 10 salariés ou moins, avec un CA annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos.
L’aide sera versée aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou ont perdu plus de 50% de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019. Elle est renouvelée en avril.
II n’est pas accessible aux titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er mars 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars ou avril 2020.

A ce jour, les conditions des décrets demeurent inchangées mais une mise à jour du FAQ en date du 29/04/2020, par les services de l’Etat, indique sans autre précision que les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas éligibles au fonds de solidarité (point 27).

Pour les loueurs qui auraient bénéficié du fonds, le FAQ précise que l’administration pourra réclamer la restitution de tout ou partie de l’aide s’il s’avère que le demandeur n’y avait pas droit ou pas en totalité (point 11).

Nous continuerons à vous tenir informés des évolutions de ce dispositif au fur et à mesure des précisions qui seront apportées par le Ministère de l’Action et des Comptes Publics.

Cordialement,

Dav26 · #778

Bonjour,
Mon locataire actuel quitte l’appartement dans 1 mois et je suis dans les clous pour le passer en meublé (engagement de louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année où a été constaté un déficit foncier., et engagement vis à vis du dispositif fiscal De Robien, dans lequel mon bien est loué depuis 15 ans: 9+3+3 d’amortissements).
Le passer en meublé va me permettre de repasser de nouveau par l’amortissement du bien, ce qui est appréciable (choix du réel simplifié).
J’ai parcouru le forum et acheté le livre ’Les nouvelles règles de la location meublée’ qui fait référence de J-Louis Le Boulch’, mais malgré cela, il me reste des doutes/ interrogations. Il se peut que je soit passé à côté lors de mes recherches.

> Comptable:
* Certains recommandent de faire appel à un comptable dès le début de la location, mais je m’interroge. N’est-ce pas suffisant de faire appel à un comptable que pour le 1er bilan (1 an après 1ere location)?
Certains dans les discussions argumentent que cela peut etre utile pour la déclaration P0i de début d’activité mais je ne vois aucune difficulté dans cette déclaration.
> Travaux juste avant passage location LMNP et valorisation:
Comment doit-on considérer l’achat de materiel et Main d’oeuvre pour ces travaux? Peut-etre ne pas les considérer car le bien sera globalement amorti sur une valeur ’après travaux’
Comment procédez-vous (ici c’est plus un retour d’expérience que je recherche sur les 2 points suivants).
Valorisation:
Pour estimer une valorisation de votre bien (en enlevant le terrain non amortissable), comment procédez-vous?
Faites vous appel à des agences immobilières (2-3?), en arguant une possible vente? Ou bien Patrim? autre?

J’en profite en espérant que cela soit profitable à ceux qui s’intéressent au LMNP de lister et classer les principales discussions du forum que j’ai repérées:

Discussions principales du forum sur LMNP a écrit :
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs
(30/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP
(5/6) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Démarches
Objectif: déclarer vos BIC au réel simplifié.
> (27/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs "choisir votre ec avant le début d’exploitation de votre premier bien, ne serait ce que pour remplir correctement le POi, optimiser la cfe…"
> Aucun intérêt d’adhérer à un CGA si déficit. la non-adhésion entraîne une majoration du résultat fiscal de 25%
1/ déclaration P0i ici de début d’activité LMNP au greffe du TGI dans les 15 jours qui suivent l’exploitation
2/ Procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro")
Bien qu’il s’agisse d’une activité domestique, le LMNP est géré par le "Service de la Fiscalité des Entreprises" (et soumise au C.F.E. = Cotisation Foncière des Entreprises). Du coup, sur Internet, il faut passer par un accès professionnel, différent de l’accès personnel.
Les services des impôts ne savent pas faire la différence entre "Siège Social" et "Adresse". C’est le cas pour le LMNP, mais aussi pour les travailleurs indépendants, les commerçants, etc.
Au pire, vous pouvez, par téléphone, vérifier et éventuellement faire modifier, l’adresse de correspondance.

LMNP : achat mobilier et frais bancaires avec un compte bancaire dédié ?
LMNP : achat mobilier et frais bancaires avec un compte bancaire dédié ?
> Je retiens ici qu’il est préférable d’avoir un compte bancaire dédié avec CB gratuite, sinon gérer le bien sur un compte perso en marquant les lignes associées aux recettes/dépenses pour location

LMNP - Meubles à prévoir
Comment meubler un studio pour faire du LMNP ?
LMNP : quels meubles et électroménager pour le LMNP ?
(3/5) LMNP : quels meubles et électroménager pour le LMNP ?
Information - Forums des investisseurs heureux
> Je retiens ici qu’il y a 2 approches entre:
* l’occasion (moins cher/ + d’embêtements sans doute) et possible de l’imputer dans ses charges ou amortissement, en demandant une lettre de cession ou attestation (et non une facture, non possible pour un particulier sans SIRET) comme indiqué [url=Information - Forums des investisseurs heureux1]ici[/url] ou là.
* du neuf (+ cher / + de garanties / + de ’standing’, quoi que).

LMNP - Refus de meuble par le locataire
LMNP et stockage de certains meubles ?
> Ce que je retiens ici: "Sur l’état des lieux, indiquez la liste des meubles et accessoires (respecter le minimum que la loi impose). En face de chaque meuble que le locataire ne veut pas, indiquer "repris par le propriétaire à la demande du locataire.
Arrangez vous pour que cela ne concerne que 2/3 postes. Si le locataire veut supprimer d’avantages de postes, n’hésitez pas à changer… de candidat."

LMNP - Charges et Amortissement
LMNP : différences entre charges et amortissement ?
> "- la mesure de tolérance d’inscription en charges de l’exercice est normalement limitée à l’achat de petit matériel et outillage, ainsi qu’à l’achat de logiciel, de moins de 500 € (et non pas : tout achat de moins de 500 €).
- dès lors que les travaux et achats de meubles portent sur l’objet même de l’entreprise (à savoir la location de logements meublés), ils devraient être immobilisés, même à moins de 500 €.
- en tout cas, la mesure de tolérance pour l’inscription en charges de dépenses de moins de 500 € ne doit pas être détournée en achetant pour moins de 500 € les éléments d’un même ensemble ; en tout cas, l’équipement initial en meubles d’un appartement meublé ne peut pas être passé en charges, même si chaque meuble coûte moins de 500 €."
LMNP : date de début d’amortissement d’un bien immobilier ?
LMNP : les déductions possibles en régime réel (2/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (4/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (17/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (14/17)
Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Valorisation valeur venale > Terrain non amortissable
(24/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs > METHODE?
Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle
LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l’amortissement ?

BàV,

Bernard2K · #779

Un expert comptable vous fait toujours payer sa mission par exercice. Donc, que vous le missionniez dès le début, ou 7 jours avant de déposer la liasse fiscale, le coût sera le même. Donc, prenez-le dès le début, vous aurez une personne à qui poser vos questions !

Travaux : effectivement vous ne pouvez pas les déclarer en tant que tel. Mais vous devriez les retrouver plus ou moins dans le surcroît de valeur de l’appartement estimé avant location.

Estimation de la valeur : c’est toujours sous VOTRE responsabilité. Mais prenez des sources écrites pour avoir de quoi argumenter en cas de redressement fiscal. Par exemple Patrim + DVF (pour des biens similaires) + 3 estimations d’AI.

Ces sources estiment toujours le bien avec le terrain. Etablir la valeur du terrain est là aussi sous votre responsabilité. Vous pouvez faire 10 ou 20 %. Sinon, j’ai posté quelque part sur le forum la méthode préconisée par le Conseil d’Etat. Vous devriez la retrouver avec une recherche sur les bons mots clés.

AlexandreB · #780

Bonjour à tous !

J’ai acheté un ensemble de plusieurs maisons de ville cette année (cadastre unique mais chaque maison a son numero de rue).

Je prévois de mettre 2 de ces maisons en location meublé LMNP avant la fin de l’année. Ayant acheté très en-dessous du prix du marché et je souhaiterais, si possible, utiliser une estimation de la valeur de chacune de ces 2 maisons comme base amortissable (via un expert immobilier ou moyenne basée sur les ventes répertoriées sur l’outil etalab.gouv.fr ou impots.gouv.fr).

Je vois 3 arguments qui pourraient justifier cela:

1 - Le prix d’acquisition FAI correspond aux 7 maisons. Même si un calcul des proratas de surface est possible, les biens ont des caractéristiques différentes: surfaces, état extérieur et intérieur, exposition au bruit, etc.

2 - Je prévois de faire des travaux dans ces 2 biens, ce qui devrait changer significativement leurs valeurs.

3 - Pour pouvoir déduire les frais d’acquisition la première année (frais de notaire, frais d’agence, crédit logement, etc.), la déclaration de début d’activité P0i devrait (en principe) se faire au plus tard 15 jours après la date d’achat. J’ai dans mon cas dépassé ce délai et ne pourrais plus déduire ces frais (en théorie).

Dans cette situation, savez-vous si il est possible d’utiliser une valeur estimée pour chacun des biens comme base amortissable ?

Si cela n’est pas possible, est-ce que démarrer mon activité BIC LMNP en début d’année suivante changerait la donne (date de début d’activité sur le P0i) ?

Merci par avance!

Jungian · #781

Bonjour AlexandreB,

A confirmer par des membres plus expérimentés du forum, mais il me semble que vous pouvez faire estimer la valeur de chacune de ces maisons par un agent immobilier et utiliser via votre cabinet comptable LMNP ces estimations comme base pour le calcul des amortissements.

DDtee · #782

@AlexandreB

La déclaration POi n’est pas à faire 15 jours après l’achat mais 15 jours après le début d’exploitation (arrivée du locataire)

Le point 1 est sans doute possible à argumenter (je préfère cependant généralement les situations limpides où l’on ne doit pas avoir des choses à prouver au fisc. Cela comporte une part d’acceptation aléatoire et donc un risque de redressement possible. Ce n’est pas un interlocuteur très conciliant)

Par définition pour le fisc, le prix auquel vous achetez est celui du marché pour vos biens. Vos talents en négociation ne sont pas une base reconnue et identifiée d’amoindrissement de l’imposition

2- faire des travaux (permettant de réduire le résultat fiscal au réel) puis faire estimer le bien après travaux (pour que sa base amortissable soit plus élevée) serait considéré comme un abus de droit.

Vous comprenez que le montant de travaux uniques vous donnerait droit à deux avantages fiscaux cumulables (faudrait pas pousser mamie dans les orties).

Edit : le point 2 est envisageable, mais après plusieurs années d’exploitation.

AlexandreB · #783

Merci beaucoup @Jungian et @DDtee pour vos réponses !

Effectivement je pense que l’argument qui se défend le mieux serait que les biens ont des caractéristiques différentes.

Pour ce qui est des travaux, mon idée n’était pas de les amortir puis de m’en servir pour augmenter la base amortissable. Je pensais ne pas les amortir et simplement l’utiliser comme argument pour justifier que la valeur de ces 2 biens est très supérieure au prorata sur prix d’achat et que donc j’ai opté pour une estimation de chacun de ces biens. Cela change t’il votre avis pour cet argument ?

Je comprend également que le fisc n’aura que faire de mes talents de négociateur En réalité il s’agit plutôt d’une décote liée à l’état locatif. Je m’explique:

Les biens sont actuellement loués en nue (sauf les 2 que je souhaite passer en LMNP) avec des locataires en place depuis plus de 10 ans ou même 20 pour certains. Les loyers n’ont jamais étaient réévalués et sont donc très sous-évalués (jusqu’à -50% du marché locatif pour 1 des logements) ce qui explique en partie pourquoi le prix d’achat était très bas.

Pourrais-je avoir également vos avis sur ce dernier point ? Cela pourrait-ils d’après vous constituer une justification valide pour choisir une estimation des biens en tant que base d’amortissement ? (désolé j’insiste )

Merci encore!
Alex.

DDtee · #784

Vos arguments ne tiennent que par l’intérêt que vous y trouvez

1- Les 2 biens en LMNP donneront bien lieu à amortissement (donc double bénéfice fiscal sur les travaux)

2- Si l’état locatif provoque une décote, elle apparait dans le prix de votre achat.
C’est ce prix qui fait référence pour le fisc. C’est logique. Fin de l’histoire

GoodbyLenine · #785

Pour ma part, je ne partage pas l’avis de DDtee dans ce cas précis. Et si jamais il avait des références de textes précis, ou de redressements, ou de jugements, qui iraient dans le sens de ce qu’il indique, je serais preneur.

Vous avez significativement transformé certains locaux achetés "en lot" avec d’autres, en réalisant des travaux significatifs, ceci avant de commencer à les utiliser pour une activité de location meublée (et même avant que l’activité de location meublée ne soit créée), en décidant alors de les inscrire en immobilisation au bilan de l’activité de location meublée.
Vous déterminez la valeur d’immobilisation comme la valeur vénale du bien lors de son inscription, sous votre responsabilité, et de préférence (pour vous couvrir, et pour justifier votre choix) sur la base d’expertises d’hommes de l’art (ici : agents immobiliers, notaire, etc). La quote-part dans le prix d’achat et le coût des travaux sont juste une manière d’évaluer une valeur vénale parmi d’autres, qui est d’autant plus pertinente que la vente est récente, le prix d’achat facilement déterminé (en cas d’achats d’un lot de biens de nature différentes, et dans des états disparates, il est difficile à déterminer), et que le montant des travaux est limité. Si cette méthode donne 100, et que les experts disent "entre 200 et 300", il n’est pas légitime d’immobiliser pour 100…
Avez-vous discuté de ce point avec votre expert-comptable ?

Le montant des travaux, et la quote-part de prix d’achat du lot, ne serviront que lorsque vous vendrez ces biens, si vous réalisez ceci comme personne privée (= si vous n’êtes alors pas LMP), pour le calcul d’une éventuelle plus-value.

AlexandreB · #786

Merci beaucoup @DDtee et @GoodbyLenine pour vos réponses.

Je viens de trouver ce document BOFIP qui pourrait apporter des éléments de réponse. Je vais donc tenter de le décortiquer et comprendre:
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/ … quisition.

Je serais également très intéressé si quelqu’un peux partager d’éventuelles jurisprudence concernant la base amortissable (prix d’achat ou valeur vénale).

Edit: @GoodbyLenine, je n’ai pour le moment pas d’expert comptable. J’essai dans un premier temps de bien comprendre les rouages de la comptabilité pour comprendre mon futur comptable et m’assurer que sa méthode est optimisée.

Joliv · #787

Bonjour AlexandreB,

Le bofip a l’air assez clair concernant la valorisation d’un actif, dans le cas général (il n’est précisé aucune exeption) https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2075-PGP.html
Base amortissable = valeur brute - valeur résiduelle
Sachant que la valeur brute est "définie comme étant la valeur d’entrée de l’actif dans le patrimoine ou de sa valeur réévaluée." (BOI-BIC-AMT-10-30-20-20130923)

En allant ensuite chercher la possibilité de réévaluer librement un actif. On tombe sur le fait que la revalorisation à la hausse induit directement un produit imposable. Augmentation des produits, en contrepartie d’une augmentation de l’actif.

"Il s’ensuit notamment que les plus-values de réévaluation doivent être comprises dans les bénéfices imposables de l’exercice de réévaluation."
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4708-PGP.html

J’ai l’impression que soit vous effectuez une réévaluation de l’actif directement, mais vous êtes imposé sur celle-ci, soit la base amortissable correspond à la valeur d’entrée de l’actif dans le patrimoine, c’est à dire "les actifs acquis à titre onéreux sont comptabilisés à leur coût d’acquisition"
http://www.plancomptable.com/titre-III/ … tion-1.htm

J’espère que ça vous éclairera un peu plus. N’hésitez pas à nous dire si vous trouvez autre chose à ce propos.

DDtee · #788

GoodbyLenine, le 06/07/2020 a écrit :
Pour ma part, je ne partage pas l’avis de DDtee dans ce cas précis. Et si jamais il avait des références de textes précis, ou de redressements, ou de jugements, qui iraient dans le sens de ce qu’il indique, je serais preneur.

Je n’ai pas -faute de base documentaire satisfaisante- de redressement ou jugement à fournir (j’imagine que pour les mêmes raisons si je vous demande des textes précis ou des jugements disant que c’est possible, vous serez dans la même situation que moi. Si ce n’est le cas, fournissez nous plus que votre opinion)

J’ai par contre mon expérience dans une situation proche et la position de mon expert comptable.

Achat il y a quelques années d’un immeuble à un prix très inférieur à celui du marché, travaux puis volonté de mise en LMNP d’un lot, le reste en foncier. J’ai voulu faire une nouvelle estimation pour amortir plus (et ainsi être en conformité avec la valeur réelle du bien) et mon expert comptable m’a dit impossible avant plusieurs années en prenant notamment une position proche de celle de @Joliv

Joliv a écrit :
Le bofip a l’air assez clair concernant la valorisation d’un actif, dans le cas général (il n’est précisé aucune exeption) BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Incidences des nouvelles normes comptables
Base amortissable = valeur brute - valeur résiduelle
Sachant que la valeur brute est "définie comme étant la valeur d’entrée de l’actif dans le patrimoine ou de sa valeur réévaluée." (BOI-BIC-AMT-10-30-20-20130923)

Une nouvelle estimation ne pouvait pour lui advenir qu’à la faveur du temps, afin de pouvoir argumenter sur une évolution du prix du bien au fil du temps. Il a manqué de précision sur la définition du temps qui devait passer, j’ai retenu qu’avant 5 ans il considérait l’affaire déraisonnable.

Les expertises des agents immobiliers et notaires (commandités par le demandeur) peuvent être sérieusement mise en doute. le conflit d’intérêt saute au yeux du premier agent des impôts.

Nous sommes sur un forum gratuit où chacun partage son expérience et ses connaissances.
Pour creuser une réponse plus précise, avec totale certitude (si il y en a dans le domaine ?) il vous faudra vous rapprocher d’un conseil (professionnel).

lachignolecorse · #789

DDtee a écrit :
Pour creuser une réponse plus précise, avec totale certitude (si il y en a dans le domaine ?) il vous faudra vous rapprocher d’un conseil (professionnel).

Je crains qu’au vu des textes, l’interprétation d’un EC soit la seule interprétation à laquelle nous aurons accès. Dans le cas présent, mon EC m’a demandé une estimation du bien lors de son passage en lmnp et c’est tout. Je pense que la méthode (certes légère) est défendable auprès d’un contrôleur (j’ai gardé aussi une copie des ventes sur Patrim pour étayer au cas où).

Je crois qu’il est peu probable qu’un contrôleur vienne vous contester la méthode (sauf si vous exagérez sur les paramètres d’amortissement comme la part foncière insuffisante ou une durée trop courte).

Pour ma part, j’ai une autre situation sur laquelle j’ai eu des doutes. 3 ans après un passage en lmnp d’un bien initialement nu, je vends l’appartement. J’ai demandé s’il pouvait y avoir abus de droit. La réponse a été clairement négative car en lmnp (j’ai gardé l’écrit).

Apres quelques années d’expérience, je me dis que tout ce qui n’est pas interdit est autorisé à condition de ne pas exagérer.

Bernard2K · #790

Voir ce message, en réponse à une personne qui voulait réévaluer plus cher, parce qu’elle a construit "pas assez cher" à son goût ; vous vous considérez que vous avez acheté "pas assez cher" ; la situation est un peu différente, mais le problème dans le raisonnement est exactement le même :
Comment amortir une construction neuve en LMNP ?

Pour GBL qui demandait les textes : tout simplement, l’article 38 du CGI :

1. Les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.

Cette valeur d’origine s’entend :

a. Pour les immobilisations acquises à titre onéreux, du coût d’acquisition, c’est-à-dire du prix d’achat minoré des remises, rabais commerciaux et escomptes de règlement obtenus et majoré des coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien et des coûts d’emprunt(…)

Il n’y a pas à tortiller :
- Quand vous achetez pour louer dans la foulée, on considère que c’est l’"entreprise LMNP" qui a acquis à titre onéreux. D’où le fait que "valeur d’origine" = "coût d’acquisition" = prix d’achat + travaux ("coûts directement engagés pour la mise en état d’utilisation du bien").
Dans votre cas, c’est le prix d’achat, réparti au pro-rata des surfaces, plus les travaux.

- Pour estimer la valeur à la mise en location, il faut pouvoir considérer que les biens faisaient partie du patrimoine privé de la personne (c’est à dire qu’elle les a utilisés à titre privé, soit comme RP, soit donnés en location nue, si possible pendant plusieurs années). Ensuite, et ensuite seulement, elle les met en location meublée, et l’on considère alors qu’elle procède à un apport gratuit de son patrimoine privé vers son entreprise. Alors, et alors seulement, on applique

"b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Ce n’est pas "méthode au choix". C’est "une méthode par cas". a. OU b. L’un ou l’autre, selon le cas d’espèce. Votre cas étant le cas a., vous devez appliquer la méthode a.

BEGIN EDIT : Je viens de tomber sur une partie du Bofip qui dit la même chose en plus détaillé, en se basnt bien sûr sur l’article 38 du CGI BIC - Amortissements - Règles de déduction - Base de l’amortissement - Biens n’ayant fait l’objet d’aucune réévaluation - Biens acquis à titre onéreux :

140

Ainsi qu’il a été indiqué précédemment, la base servant au calcul des amortissements est fonction du prix de revient des éléments, celui-ci s’entendant du prix de revient initial pour l’entreprise considérée, c’est-à-dire de la somme qu’elle a personnellement investie pour l’acquisition de l’élément.

En règle générale, cette dernière ne saurait donc faire état :

- ni du prix de revient pour le précédent exploitant (CE, arrêt du 26 novembre 1934 n° 35428, RO, 6156) ;

- ni de la valeur de remplacement de l’élément en cause (CE, arrêt du 8 janvier 1943 n° 47669, RO, p. 247).

Le prix de revient ainsi visé résulte en principe de la comptabilité. Mais l’Administration tient de l’article 55 du CGI le droit de vérifier tous les éléments qui entrent en jeu dans la détermination des bénéfices imposables. Aussi est-elle en droit de rechercher en dehors des pièces comptables des indications susceptibles d’influencer la base de calcul des amortissements.

150

En cas de discordance entre les mentions contenues dans un acte authentique d’acquisition et celles tirées de la comptabilité, le prix d’achat figurant dans cet acte doit être retenu, à moins que les énonciations de la convention ne soient rectifiées ou contredites par des documents ayant une force probante au moins égale, ou que la preuve d’une dissimulation dans l’acte d’une partie du prix d’acquisition ne soit apportée.

Mais l’existence d’une « insuffisance de prix » même reconnue et retenue pour la liquidation des droits d’enregistrement ne saurait permettre à l’acquéreur de retenir une base supérieure au prix porté dans l’acte, si l’existence d’une dissimulation n’est pas établie (CE, arrêt du 10 juillet 1956 n° 24654, RO, p. 154).

Toutefois si, à la suite d’une procédure de redressement engagée par l’Administration au regard des droits d’enregistrement, les parties conviennent d’un acte rectificatif, l’acquéreur peut tenir compte de la valeur d’acquisition résultant de cet acte rectificatif pour le calcul des amortissements du bien en cause.

J’aime beaucoup la partie sur la dissimulation du prix. J’entends d’ici le contrôleur des Impôts "vous êtes en train de m’expliquer que ces maisons valent beaucoup plus cher que vous ne les avez payées. Donc que le prix marqué dans l’acte authentique n’est pas la vraie valeur. Alors, de combien était le dessous de table, hmm ?".
END EDIT
Dire "je les ai payés pas cher, mais pour éviter l’impôt sur les loyers, je veux les amortir à une valeur nettement supérieure", en français courant, ça s’appelle "vouloir le beurre, l’argent du beurre et le … de la crémière".

En français juridique, ça s’appelle "fraude fiscale".

Non pas "abus de droit" comme le disait DDTee : l’abus de droit, c’est quand utilise la bonne règle (on applique la règle que l’on doit appliquer, d’après les textes), mais qu’on a réalisé l’action conduisant à cette règle dans un but d’éluder l’impôt.

Ce que vous voulez faire, c’est d’utiliser sciemment la mauvaise règle (celle qui est inadaptée à votre cas, à savoir vouloir appliquer le cas b. de l’article 38 alors que votre opération relève du cas a.), dans le but d’éluder l’impôt, donc ça s’appelle une "fraude fiscale". En français courant, ce sont des phrases qui commencent par "on n’a qu’à dire que…". Par exemple, "pour payer moins d’IR, on n’a qu’à dire que je ne suis plus résident fiscal français, en prétendant habiter chez ma soeur à Kuala Lumpur, alors même que j’habite en France." "Pour ne pas payer la PV sur la revente de cette maison, on n’a qu’à dire que c’était ma résidence principale". Dans votre cas, la phrase est : "on n’a qu’à dire qu’on applique la méthode applicable aux acquisitions à titre gratuit, alors même que c’est une acquisition à titre onéreux." Fraude fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (07/07/2020 23h14)

toufou · #791

Le cas d’espèce est différent : il s’agit de l’achat en bloc de 5 maisons et l’évaluation de 2 d’entre elles.
Ce n’est pas de la fraude fiscale que d’appliquer une valeur vénale à dire d’expert. Il n’échappe à personne que la vente à la découpe rapporte en principe plus que la vente du même immeuble en bloc.
La somme des parties n’est pas égale à la valeur de l’ensemble.
Dés lors, on peut très bien donner une valeur vénale raisonnablement optimiste pour le bien que l’on souhaite amortir. La valeur d’un bien se situant dans une fourchette de prix, prendre le haut de la fourchette n’est pas de la fraude fiscale ( tout de suite les grands mots ! (maux ?)) mais une optimisation de bon aloi.

Bernard2K · #792

toufou a écrit :
Le cas d’espèce est différent : il s’agit de l’achat en bloc de 5 maisons et l’évaluation de 2 d’entre elles.

Je ne vois pas en quoi le fait d’acheter plusieurs actifs d’un coup change quoi que ce soit au raisonnement.

il faut juste pouvoir répartir le prix d’achat entre les actifs achetés, ce qui n’est pas très compliqué :
- si les actifs sont identiques, on divise par le nombre d’actifs.
- si les actifs sont différents, on applique la clé de répartition la plus logique.

Tous les jours, des entreprises achètent plusieurs actifs en lot, et donc tous les jours, des experts-comptables répartissent la valeur entre les actifs. Il n’y a pas besoin d’inventer des solutions ou des règles, car elles sont déjà bien connues.

Prenons l’exemple d’une entreprise de TP qui achète un lot de 5 camions très bon marché. Le chef d’entreprise se frotte les mains : il a payé 100 k€ pour le lot, alors que le prix de chacun de ces camions sur le marché de l’occasion varie entre 40 et 60 k€, donc il aurait plutôt dû payer 250 k€ pour l’ensemble.

Il va ensuite expliquer à son comptable "écoutez, je les ai payés tellement pas cher, et puis ils n’ont pas tous exactement la même valeur, alors, si on les inscrivait plutôt à leur valeur vénale, c’est à dire la valeur des petites annonces sur le bon coin ? Tenez, celui-là affiché 65 k€, il ressemble beaucoup au plus beau des 5 camions achetés, alors on l’inscrit pour 65 k€, d’accord ?"

Que va répondre le comptable ? Quel que chose du genre : "Je veux bien qu’ils n’aient pas tous les 5 la même valeur, alors on va faire un mix de l’âge et du kilométrage pour répartir le prix, mais la moyenne sera bien 100 /5 = 20 k€. Certains seront à 25 et d’autres à 15, mais le total sera bien à 100 k€, et je ne validerai pas une autre solution, parce que 100 k€ est votre coût d’acquisition et que c’est le coût qu’acquisition qu’on doit amortir."

Toute la difficulté de la plupart des gens qui sont LMNP, c’est qu’ils sont censés appliquer la logique de la comptabilité d’entreprise, mais qu’ils ne connaissent pas ou peu la comptabilité d’entreprise. Du coup, on voit des propositions passablement farfelues. Or, la comptabilité n’existe pas en plusieurs versions, n’existe pas non plus en "spécifique LMNP" : c’est la même règle pour tous, qu’on soit un particulier qui achète des biens immobiliers pour les louer meublés, ou une entreprise de TP qui achète des camions.

C’est en tout cas ma compréhension. Chacun est responsable de ses déclarations fiscales.

Dernière modification par Bernard2K (07/07/2020 23h15)

Kabal · #793

toufou a écrit :
Le cas d’espèce est différent : il s’agit de l’achat en bloc de 5 maisons et l’évaluation de 2 d’entre elles.
Ce n’est pas de la fraude fiscale que d’appliquer une valeur vénale à dire d’expert. Il n’échappe à personne que la vente à la découpe rapporte en principe plus que la vente du même immeuble en bloc.
La somme des parties n’est pas égale à la valeur de l’ensemble.
Dés lors, on peut très bien donner une valeur vénale raisonnablement optimiste pour le bien que l’on souhaite amortir. La valeur d’un bien se situant dans une fourchette de prix, prendre le haut de la fourchette n’est pas de la fraude fiscale ( tout de suite les grands mots ! (maux ?)) mais une optimisation de bon aloi.

Je pense que vous ne pouvez pas vous affranchir de la valorisation des 5 maisons si vous voulez en amortir 2 et vous ne pouvez pas avoir une évaluation globale qui dépasse votre prix d’achat car vous ne pouvez pas amortir plus que votre prix d’achat. On vous demandera de justifier pourquoi cette maison là est évalué à X et que vous l’amortissez et que "bizarrement" les autres sont beaucoup moins cher sans amortissement. Il vous faudra justifier la clé de répartition. Si vous pouvez, alors ça passera. Sinon, c’est le redressement. Mais si c’est surévalué, il faut que les autres soient des taudis, sinon c’est clairement suspicieux.

Trahcoh · #794

Le bien est amorti à partir de la date de début d’activité si c’est le premier. Donc si c’est après travaux, il est légitime que le bien s’apprécie. C’est juste dommage de perdre la déduction des frais de mutation.

Wayneroo · #795

Bonjour à tous,

Je ne suis pas certain qu’il s’agisse du bon sujet pour poser la question mais je n’ai pas voulu créer un thread spécifique pour une question qui je pense est très classique.

La situation est la suivante: pour mutualiser le risque, avoir la possibilité de challenger et d’être challengé sur le choix, se diviser le travail, nous avons pris la décision avec un ami de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif à deux.

Je sais que c’est très couremment déconseillé car nous pourrions être amenés à ne pas être d’accord sur des décisions et nous fâcher. Mais il s’agit d’une personne que je connais très bien et en qui j’ai entière confiance.

Mais c’est aussi par la solidité de la structuration de l’opération que l’on entend se protéger. Et pour ça, quelle est la solution la plus pratique / fiable pour réaliser une opération de la sorte ? Créer une SCI? Du LMNP en SCI est il possible? Si on créee une SCI concrètement qui s’endette ? Est ce que la banque nous suivra à deux ou elle préfère des profils "seuls"?

Pour info, on a tout les deux un peu moins de 30 ans, un salaire autour de €70k/an, pas de dette ni de patrimoine immobilier. On a tous les deux à peu près €40k en cash / investissement liquide. On vise grande couronne parisienne.

Merci !

lachignolecorse · #796

Vous devriez commencer par le début. Cherchez "investir à plusieurs" dans la barre de recherche.

Bonne lecture

GoodbyLenine · #797

Wayneroo, le 26/07/2020 a écrit :
Du LMNP en SCI est il possible?

LMNP avec une SCI : généralement une mauvaise idée !

Catsyl · #798

Bonsoir,

je suis nouveau venu et j’apprécie les échanges sur le forum.

Je mène une réflexion, avant d’investir en LMNP, vraisemblablement un achat dans l’ancien, pour une location en direct à un étudiant dans le secteur de Nanterre.

Je souhaiterais avoir cet éclaircissement après avoir lu que le premier acquéreur d’un bien en LMNP reste celui qui est en mesure d’en assurer la gestion sur ce principe.

- faut-il comprendre que je ne peux pas acheter à un propriétaire LMNP ?
- et donc que je dois trouver un bien ancien de plus 15 ans, qui a été habité par son propriétaire ou qui a été loué (hors LMNP) + qui n’a jamais été LMNP ?
- n’y a t-il donc pas de "cession LMNP" ?

D’avance, merci.

Catsyl.

Canyonneur75 · #799

Je suis très étonné par votre affirmation concernant la revente d’un bien exploité dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

D’ou tenez vous cette information ? Il conviendrait de citer vos sources…

Je retiens de ce sujet que :
1 - La fiche BOFIP dédiée ne cite pas de condition de 1ère exploitation.
2 - La revente des biens exploités sous le régime LMNP dans les résidence de tourisme, EPHAD et autres n’induit pas la fin de la location meublée (fort heureusement - le modèle se trouverait complétement remis en cause)…

Canyonneur

GoodbyLenine · #800

Catsyl, le 03/08/2020 a écrit :
Je souhaiterais avoir cet éclaircissement après avoir lu que le premier acquéreur d’un bien en LMNP reste celui qui est en mesure d’en assurer la gestion sur ce principe.

A mon avis, vous avez lu des bêtises, ou très mal compris.

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