Bonjour tout le monde,
Ca fait quelques mois que je suis URW avec environ une dizaine d’AR, à la fois en MV à la fois en PV et actuellement avec un PRU de 44€, ayant commencé cette dernière ligne à 48, j’ai renforcé plusieurs fois notamment à 41 & 39.
Il me semblait opportun de donner une vision inexistante sur ce forum : celui d’un commerçant locataire, et ainsi faire un retour du terrain et essayer d’apporter un peu de grain à moudre, bien loin de toute considération analytique ou technique ce que je ne maitrise nullement.
URW c’est une belle bête, tout commerçant a toujours rêvé (avant covid) d’intégrer ce genre de centre commercial (velizy 2/rosny 2/ les 4 temps…) car il y a encore peu c’était synonyme de réussite financière avec des flux importants de consommateurs. J’ai moi même plusieurs restaurants, avec 3 propriétaires différents (scpi nationale filiale de tikehau capital/un hotelier/une foncière nationale connue mais bien plus petite que urw) et je devais signer un bail pour une activité de textile avec URW la semaine du 14 mars 2020, projet que j’ai abandonné depuis.
En 3 ans, j’ai échangé avec tous les bailleurs nationaux (klepierre, compagnie de phalsbourg, altarea, hammerson…), négocié et discuté de baux, d’emplacements… donc j’estime bien connaitre leur mode de fonctionnement, les potentiels, les avantages et inconvénients de ce type de locaux. Voilà pour l’intro un peu longue vous m’excuserez.
Lorsque le covid a frappé, j’ai choisi une ligne dure, celle de choisir ma peau plutôt que celle de bailleurs qui de toutes manières auront plus de chance de survivre que moi en négociant des reports de crédit et donc j’ai pris des avocats spécialisés pour négocier l’annulation du loyer du t2 et une remise sur le t3.
Sur les 3 bailleurs, la foncière nationale m’a accordé 100% sur le t2 & 30% sur le t3, l’hôtellier 90/100% sur le t2, rien sur le t3 et forcément, le plus gros, la SCPI fait la sourde oreille donc pour l’instant on patiente. En dehors de ça j’ai repris tous mes règlements à compter de juillet pour les échéances qui tombent.
Mais contrairement à moi, les restaurateurs que je connais pour beaucoup ont cédé et ont négociés des échéanciers, donc ceux qui ont survécu acceptent ou accepteront de payer pour la plupart.
Je voudrais donc faire écho ici aux plus pessimistes en livrant mon analyse et mon vécu.
Sur le T2, il faut accepter une perte de loyer de plus de 70%. Mais à partir du T3, j’estime, au vu de la fréquentation actuelle des CC et de celle qui va arriver au T4, qu’on aura une vacance de 10 à 30% des locaux, et que sur ceux restants +80% paieront.
Pourquoi ? Notamment pour URW car ce sont de très bons négociateurs et qu’au moment de signer leurs baux ils étaient en position de force, donc il faut savoir qu’à moins d’une faillite de l’enseigne nationale, ils seront payés rubis sur l’ongle car ils exigent des garanties financières de l’enseigne nationale pour les filiales. Pour les franchisés, c’est un peu différent, mais là encore ils font attention à choisir des gens solvables, et le commerçant fera tout pour payer son loyer en priorité afin de ne pas tout perdre quitte à tenir en attendant de revendre son fonds de commerce.
A côté de ça, je me range d’avantage du point de vue du Professeur Raoult qui a quand même eu souvent raison depuis le début comparé au gouvernement, je ne crois pas à une seconde vague massive et un reconfinement généralisé pour 2 raisons :
1/ les températures vont baisser, les cours vont reprendre, ainsi que le travail, finis les grosses réunions autour du barbecue, les réunions familiales, les sorties au soleil, avec le froid et les masques, la contagion ne pourra que baisser !
2/ ensuite impossible pour le président de reconfiner, ça serait la faillite du pays et la perte des elections de 2022.
Là où je rejoint corbeau noir que je critiquais intérieurement sur dbt mais qui au vu de la publication des résultats 2019 a plutôt raison, bah pour nous le plus gros risque c’est un éclatement de la bulle tech américaine, mais ça sort de notre champs de compétence et de mon écrit de ce jour.
Pour moi, URW et KLEPIERRE ont les meilleurs centres francais. A partir de 2021, post covid, on s’arrachera les emplacements, avec une renégociation des loyers of course car actuellement c’est de l’ordre de l’abusif, mais il y a pire qu’eux ! Allez voir ALTAREA pour leurs nouveaux coeurs de ville, des pieds d’immeubles à issy les moulineaux valent le double au m² charge comprise que l’extension de Velizy 2, c’est du délire !
L’action URW était aux alentours de 120/140€ avant crise, disons 130€, même avec une vacance de 20% en moyenne, et je prends ça comme valeur haute car leurs centres les moins rentables, ils viennent de s’en débarrasser (aeroville…) et avant covid, j’ai négocié un emplacement à velizy 2 il y avait à peine 2 ou 3 locaux vides, soit rien du tout… et admettons un taux de récupération des loyers de 75% cela donnerait sur les 2 ans à venir : 100% x 80% x 75% = 60%.
Alors c’est un calcul bête et méchant mais pour moi, l’action URW en tout cas d’ici fin 2021 vaut au moins 130 * 60% = 78€
Petite anecdote marrante, mon commercial chez la foncière nationale me disait en avril : j’ai investi 6000€ chez URW à 90€, je pensais que c’était l’affaire du siècle. Alors oui, le gars est en MV actuellement mais vous imaginez l’image de marque que nos CC URW ont, même chez la concurrence ?
Il faut être patient, moi je le suis, j’ai passé le covid avec mes restaurants, et la vague de faillites qui arrivent en restauration ne me fait pas peur. Inversement, je vais récupérer de la clientèle, pour URW ça sera la même chose, des concurrents moins solides ne pourront plus investir et par effet de glissement verront leur clients partir dans les centres URW ou KLEPIERRE qui auront surmonté la crise.
Désolé de la longueur du texte et de cette présentation un peu brouillonne et débutante, mais voilà je voulais livrer mon analyse de locataire de centre commercial qui pourra peut être vous éclairer. LT, je n’ai aucun doute sur URW et KLEPIERRE, ils n’ont tout simplement pas de conccurent et en dehors de Paris, vous n’avez pas le choix si vous voulez faire du shopping ou sortir parfois en famille ou entre amis vous allez en CC !
Hier j’ai passé ma journée dans 2 centres commerciaux pour faire tous mes achats de départ en vacance, je vis en banlieue et en complément d’Amazon, c’est le seul choix possible pour m’équiper et je ne suis pas le seul. Le modèle n’est pas mort il faut juste l’adapter et ils le feront j’ai aucun doute.
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Il y a plusieurs possibilites pour le bailleur . Déjà, chez URW, ils sont assez bons sur la gestion du bail, ils demandent pas mal de garantie pour rentrer chez eux.
Si grand groupe comme sephora apple five guys zara… sachez que ce sont des filiales et qu’elles font partie d’une meme entité, donc le signataire et garant du loyer c’est la maison mere . Sauf faillite generale de la marque, le loyer restant du sera payé par la maison mère !
Pour les franchises et independants, on demande des garanties avant de signer le bail. Par exemple la caution d’une autre société du gérant et ayant de bons bilans. Ca limite la encore le risque. Enfin, le but pour le gerant c’est de ceder le bail meme au rabais avec accord du proprietaire pour eviter la LJ ou tout le monde perdrait.
Je dirais donc pas que la vie est rose mais ca limite vachement les risques ! D’où mon optimisme pour qu’URW recupere au moins 50% des loyers du T2 meme avec échelonnement et 70% a compter de juillet et enfin 80% a partir de 2021 2022 avec la fin du covid. Donc pour moi la valo du foncier va baisser puis mecaniquement reaugmenter sur le LT avec l’evolution des prix de l’immobilier. Elle reviendra pas a 100% mais je la vois amha a 60% d’ici 1 an 1 an et demi soit mon calcul pour une valo de l’action a 75/80e
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mais je partage complètement votre analyse.
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