Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

@cat : nous sommes tout a fait d’accord. La convention fiscale franco allemande s’applique et il est évidement hors de question pour l’administration fiscale française de la remettre en question.Mon propos ne concernait pas l’exonération des revenus imposes a l’étranger bien évidement, mais la déductibilité des amortissements des usufruits alors que les fruits de ces usufruits sont imposés a l’ étranger et donc exonérés en France. Je crois me souvenir que c’est sur cette question que portait la question de Maxicool
@GBL: j’avais pose la question a " Stéphane" avec qui je travaille par ailleurs, et a moins qu’il n’ait argumenté récemment  sur ce point sur son site, j’avoue ne pas avoir regarde, et si je m’en réfère a la réponse qu’il m’avait faite il y a quelque temps, je n’ai pas une réponse totalement claire, pas plus qu’une jurisprudence précise sur sur ce point,
Pour votre expert comptable et en considérant que comme 99,9 % des confrères, il n’est probablement pas familier de cette problématique, il a probablement avaliser le travail fait par son collaborateur ( trice) qui s’est occupé proprement de votre dossier.

Prenons un exemple: Vous créez une SCI IS avec par exemple un capital de 1000 euros et un apport en compte courant de 300.000 euros.
Vous achetez un usufruit pour 100.000 euros d’une SCPI qui ne détient que des immeubles a l’étranger. Disons en Allemagne pour simplifier. Vous n’achetez cette première année rien d’autre. Vous avez quelques petites autres charges ( frais bancaires, comptabilité…) Vous amortissez l’usufruit, et l’intégralité des revenus est ex tourne sur la déclaration fiscale 2058. Vous êtes bien d’accord, vous avez structurellement un déficit fiscal reportable.
L’année suivante, en bon lecteur du forum, vous flairez la bonne affaire et achetez des actions avec les 200.000 euros restants. Vous touchez des dividendes normalement imposables dans la SCI.
Si vous gérez bien votre affaire, la SCI n’aura jamais d’IS a payer tant qu’il y aura de l’amortissement de l’usufruit. Autrement dit, vous avez monte une structure dont l’intérêt principal est d’éluder l’impôt  en ne payant aucun impôt sur les dividendes d’un portefeuille d’actions.
Vous allez argumenter que c’est un concours de circonstance et que cette structure a pour objectif d’augmenter la rentabilité de votre patrimoine.Vous allez avancer que la rentabilité de l’usufruit ( notion de TIR) est supérieur a celui de la pleine propriété et que c’est pour cela que vous avez créée la société, et qu’il y a donc un intérêt économique principal On va vous opposer que vous n’avez pas besoin juridiquement de créer une SCI pour acheter de l’usufruit et encore moins pour gérer un portefeuille d’actions.
Cet exemple , certes extrême, mais pas tant que cela quand on y réfléchi, illustre ma préoccupation. N’est on pas dans le cas d’un mini abus de droit art 64 par la création d’une structure dont l’intérêt est principalement fiscal, bien avant l’intérêt économique?
J’espère , comme nous tous qui suivons cette discussion, me tromper et m’interroger pour rien. Si vous avez des contacts avec des experts comptables ou des fiscalistes véritablement au fait de cette problématique,merci de nous donner leur point de vue.
Bien cordialement.

Les montages à but fiscaux uniquement sont proscrits à ma connaissance. Donc normal que votre comptable refuse l’intégration fiscale de votre groupe.

Oui, mais comme vous de dites, dans le cas de la location meublée, c’est parfaitement encadre par l’ art 39C du CGI. L’amortissement est d’ailleurs le principal intérêt du régime fiscal de la location meublée. Je ne vois pas en quoi, il pourrait y avoir remise en cause d’un régime spécifique au prétexte de l’abus de droit. Je crois d’ailleurs que ce régime est dans le collimateur de Bercy et que l’on voudrait faire passer la LM sous le régime du foncier classique. J’en entend parler depuis quelques années, mais cela n’a pas l’air de bouger.Mais cela reste bien différent de l’amortissement d’usufruit.

Et alors que devrait conseiller l’expert-comptable scrupuleux (voire conservateur) si la SCI de son client avait acquis (à crédit, bien sûr), par exemple, de l’usufruit temporaire long (20 ans) de la SCPI Corum Corum Origin vers 2012, quand 100% du  patrimoine et des revenus fonciers de cette SCPI était en France ?

Dans cette situation, on oublie déjà l’abus de droit, car il ne peut pas y avoir une intention d’abuser, avant de savoir que la SCPI investira un jour hors de France.

Y aurait-il un traitement comptable ou fiscal différent (pour les parts concernées), si jamais cette SCI avait ensuite acquis (avec un autre emprunt)  l’usufruit d’autres parts de cette même SCPI, quand son patrimoine était à 25%, ou 50%, ou 94% (comme actuellement) à  l’étranger ? Quel texte ou principe pourrait le justifier ?

Et que se passerait-il si jamais dans 2 ans la SCPI cèdait tout ses actifs hors de France pour investir massivement sur Paris ?

Comment faudrait-il procéder au niveau de la comptabilité ? Comment prendre en compte les impôts déjà payés par la SCPI (fiscalement translucide) à l’étranger, et comment constater la déperdition de valeur des usufruits, et les charges financières ?

PS : Le comptable n’a pas le droit de répondre "je ne sais pas faire".

patrick, le 14/06/2020 a écrit :

Vous achetez un usufruit pour 100.000 euros d’une SCPI qui ne détient que des immeubles a l’étranger.
[…]
L’année suivante, en bon lecteur du forum, vous flairez la bonne affaire et achetez des actions avec les 200.000 euros restants. Vous touchez des dividendes normalement imposables dans la SCI.

Je noterais déjà, en bon lecteur du forum, que ce sont deux idées, pas aussi intéressantes que ce que vous avancez :
1/ l’achat de SCPI avec des immeubles à l’étranger est là pour permettre de gagner en diversification, pas pour remplacer les SCPI possédant des immeubles en France (sinon je me prive également d’une diversification). Je sais par ailleurs qu’à rendement brut des immeubles égal, la fiscalité à l’étranger m’est défavorable par rapport à la fiscalité IS en France (donc fiscalement parlant, le gain n’est pas aussi clair que ce que vous décrivez).
2/ pour pouvoir profiter pleinement de la non imposition des dividendes, il va "falloir" que je me limite à des dividendes de sociétés uniquement françaises car sinon je serais dans l’incapacité de récupérer le crédit d’impôt sur la retenue à la source. Et pour 200keuros investis, je préférerais ne pas me limiter exclusivement aux sociétés françaises…

patrick a écrit :

Vous allez argumenter que c’est un concours de circonstance et que cette structure a pour objectif d’augmenter la rentabilité de votre patrimoine.

Mon principal argument serait surtout que les revenus sont bien tous imposés et que je n’ai aucun avantage fiscal à détenir des SCPI avec des biens à l’étranger. Je peux même faire le calcul pour leur montrer que les mêmes revenus locatifs bruts sur des immeubles en France seraient fiscalement plus avantageux pour la société.

Par ailleurs, le traitement fiscal que vous indiquez, ferait clairement privilégier pour des questions purement fiscales la détention de biens immobiliers en France plutôt que dans d’autres états de l’UE (cela doit correspondre à la grande majorité des immeubles dont nous parlons), alors que les revenus fonciers sont dûment imposés dans chaque pays.
Et à partir de là, pure supputation de ma part car je suis tout aussi incompétent en droit qu’en comptabilité, n’y aurait-il pas une petite directive/réglementation européenne qui interdise ce genre de pratiques?

Néanmoins, vous avez raison patrick, je questionnerai mon expert-comptable pour avoir son avis plus précis sur la question, même si cela ne l’a pour l’instant pas vraiment perturbé (mais je suis assez loin de la situation que vous décrivez dans votre message).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/06/2020 13h41)

maxicool, le 18/06/2020 a écrit :

- l’usufruit acheté par la SCI ne peut être financé que si j’achète moi-même la NP en cash

Cela ressemble à de l’abus de droit si je ne m’abuse, non? On peut considérer l’intégration de cet usufruit au sein de la SCI comme étant un ajout à but principalement (ou exclusivement) fiscal (amortissement en sci de l’usufruit, évitement de l’IR sur les revenus fonciers par rapport à des parts détenues en PP par une personne physique).

Très curieux les multiples propositions qui vous sont faites…

Bonjour,

Pour un projet de 200k€ je vous suggère d’opter pour 3 SCPI. Vous pouvez mixer France et Europe puisque les 15% d’IS sont acceptables.

Si j’étais vous, j’opterais pour :
- 100 000 € Pierval Santé
- 50 000 € Corum Origin
- 50 000 € Épargne Pierre

On a un ici un rendement moyen supérieur à 5%, des SCPI décotés vis à vis de leur valeur de reconstitution et des capitalisations toutes supérieures au milliard d’euros.

Bonjour

je viens d’avoir une réponse du CA
au dela de 50 k il finance leur SCPI
du coup, il me propose pour 50 k à crédit n’importe quelle SCPI
sur 15 ans : taux à 1.05
sur 20 ans : taux à 1.2

assurance : 0.164 et 500 e de frais de dossier

c’est mon premier achat à crédit de SCPI vis une SCI à l’IS alors je me permets de vous demander conseil

cela me semble etre un bon taux
une SCI peut elle avoir plusieurs domiciliations bancaires ? la mienne est déjà à la BNP pour un appartement en location nue
et si j’ai envie d’un pret plus important puis je aller voir une troisième banque ?

le comptable risque de s’arracher les cheveux

je veux bien vos conseils

merci d’avance

Oui il finance Corum

C’était ma première question aussi à la banquière

Alors je me pose la question 50 sur Origin ou 30 sur Origin et 20 sur XL

Oui vous avez sans doute raison

C’est mon premier montage financier de ce type

Si je pars sur 40% PP de Corum Origin et 10% US de Corum XL, est ce  judicieux et réalisable ?

A 15 ans le CA me dit que la mensualité hors assurance sera de 303 euros et à 20 de 236 euros

Je prépare des simulations d’investissement dans des SCPI à crédit en SCI à l’IS et j’aurai besoin d’un éclaircissement pour le traitement de la TVA.

1. Certaines plaquettes font apparaître des frais TTC sur les plaquettes ou rapport annuels:
Plaquette Activimmo p4: https://www.alderan.fr/wp-content/uploa … mmopdf.pdf
Kyaneos Pierre 2019 p27: https://kyaneosam.com/wp-content/upload … 2019-1.pdf

2. Certaines SCPI sont exonérées de TVA, peut-être même toutes aujourd’hui:
2015: https://taximmo.fr/gestion-des-fonds-im … nt-et-tva/
2016 (Blog Avocat et Expert-Comptable): https://fiscalite.efe.fr/2016/03/22/cer … es-de-tva/
2020: https://business.lesechos.fr/directions … 338096.php

3. Les modèles d’attestation annuelle proposés par les impôts via le BOFIP ne mentionne pas la TVA:
- exemple: https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7929 … 4-20170908
- Recherche: https://bofip.impots.gouv.fr/search/res … mp;_page=3

En reprenant les frais mentionnés sur Kyaneos Pierre, est-ce qu’en tant qu’associés de SCPI (pas forcément Kyaneos) dans une société à l’IS vous recevez bien un détail de la TVA que vous pouvez récupérer concernant:
- la commission de souscription (à la cession ?)
- la commission de gestion
- la commission de cession de parts
- les commissions d’acquisition et de cessions d’actifs immobiliers
- la commission de suivi et pilotage de la réalisation de travaux

Si cette TVA est récupérable, cela signifierait que les SCPI sont beaucoup plus intéressantes à être détenue à l’IS plutôt qu’à l’IR.

Sujets proches où je n’ai pas trouvé de réponse:
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t15584
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t12080
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t11821
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t10012

GoodbyLenine, le 31/10/2020 a écrit :

Pourquoi donc cette TVA serait-elle récupérable ?  (à mon avis : cette TVA  ne l’est jamais : Vous devriez lire Déduction tva deductible LégiFiscal et réaliser qu’au moins la condition de fond n°3 n’est pas réalisée.)

Lorsque l’on détient de l’immobilier et qu’on le confie à un tiers via un mandat de gestion, la prestation de gestion locative est soumise à la TVA.

Si on investit dans une SCPI qui "facture" 12% TTC de commission de gestion (10% HT + 2% TVA) aux associés sur les loyers encaissés, nous sommes également dans un cas de mandat de gestion rémunéré et donc la TVA me semble récupérable.