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13 #2001 30/10/2020 10h05
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Hier, la SFAF (Société Française des Analystes Financiers) organisait une visioconférence portant sur Refocus, avec Léon Bressler en contributeur principal et deux autres membres représentant le consortium.
Les participants étaient majoritairement des analystes financiers.
Après une présentation descendante du projet, reprenant les slides de la dernière présentation publiée sur le site de refocus, été organisée une séance de questions-réponses dont voici ce qui peut en être synthétisé.
Avez-vous des contacts avec SIMON pour racheter les US ?
Non (argument : respect de la gouvernance de l’entreprise).
Nous sommes en campagne, pas aux commandes de l’entreprise.
Plan B si revente US pas possible ?
L’Amérique rebondit plus et plus rapidement que les autres à l’issue de chaque crise : il y aura un rebond.
Il y aura un retour de liquidité sur l’equity et sur le crédit. Il y aura des acheteurs stratégiques ou opportunistes. La liquidité revient toujours sur tous les marchés à un certain niveau de prix, d’où les hypothèses de stress test que nous avons prises dans notre présentation.
Liberté psychologique de regarder le sujet : nous pensons que les actifs américains ne valent plus les 14,4 Mds d’euros inscrits au bilan au 30 juin. La gouvernance actuelle est dans le déni : incapacité à réaliser la perte de valeur du choix qu’elle a réalisé à l’unanimité.
Renforcement au capital dans les prochains jours ?
Nous pouvons nous renforcer, mais ce qui nous intéresse c’est de convaincre : c’est précisément ce que nous faisons. Convaincre que la voie que nous défendons est la bonne pour l’entreprise, les actionnaires et le personnel de l’entreprise. L’enjeu est de provoquer un sursaut autour d’une stratégie très claire.
Confiance des marchés (comment gérez-vous les Hedge Funds positionnés en short ?)
Il est évident que nous bénéficierons d’une confiance supérieure à celle accordée au management actuelle. Renvoi vers les slides de la seconde présentation pour les réactions boursières aux annonces liées à RESET et REFOCUS.
La structure capitalistique du groupe attire le short. Une grande partie du short observé viendrait d’un positionnement opportuniste, car aucune opposition à l’augmentation de capital n’était matérialisée jusqu’à présent.
Liquidités offertes par les banques (les maturités des lignes de crédit accordées sont courtes : comment être certain que ces lignes seront renouvelées) ?
On sait que les lignes de crédit sont d’une durée plus courtes que le passif.
Ce sujet ne rentre pas véritablement en compte dans notre plan, puisqu’avec 4Mds euros de levée obligataires sur le marché, il n’y a pas besoin de tirer 1 seul euro sur les lignes en place (9Mds).
Nous estimons la durée de ces lignes à 3 ans. Les sociétés ratées BBB ont un accès très large à ces lignes de liquidité.
Envisagez-vous de présenter dans le plan une sécurisation à long terme du financement ?
De nombreuses actions peuvent être prises. La structure du bilan est déjà très bien gérée.
Il n’y a pas de problème aujourd’hui sur la structure du financement. Il y a un problème de niveau de dette. Il n’y a pas de problème de liquidité.
X. Niel disait : Illiad n’a jamais été raté A et a eu accès à des milliards d’euros sur le marché obligataire. La BCE agit en ce moment même sur la liquidité
Bloomberg a sorti un papier montrant que la demande obligataire était deux fois plus grande que les émissions prévues en 2021.
Les actifs américains ne sont pas iliquides. Il y a de l’intérêt pour financer l’immobilier. Dans ce cas, comment l’entreprise pourrait-elle lever 3,5 Mds euros de l’augmentation de capital ?
Pouvez-vous préciser le montant de cession que vous avez en tête et le niveau de décote attendu ?
Stratégiquement, le groupe a augmenté son endettement en haut du cycle alors qu’il aurait fallu faire le contraire.
Nous n’avons pas de doute néanmoins sur la capacité du groupe à vendre ses actifs dans le cadre du plan RESET, nous n’en avons donc pas non plus sur la capacité à aller au-delà et à vendre les actifs américains comme prévu dans le plan REFOCUS, d’autant plus que l’horizon de temps de notre plan est moins contraint. Tout est une question de prix
50% de décote représente un volume de cession sur 7Mds euros et 50% est un niveau extrême à notre sens. Nous pensons que le retrait des USA s’impose pour la totalité des actifs (pas la taille critique, des coûts de gestion fixes sans la taille critique).
C’est une décision stratégique avant d’être financière. Nous voulons jouer une stratégie de pure player européen.
Avez-vous des discussions avec d’autres parties prenantes pour rejoindre votre consortium ? Avez-vous reçu d’autres soutiens d’institutionnels / investisseurs ?
Il ne s’agit pas de faire des alliances, nous ne visons pas de membres supplémentaires à notre consortium.
Nous rencontrons à l’heure actuelle les premiers actionnaires (pas les 100 premiers, mais un nombre important).
Le soutien des petits actionnaires est massif. Nous recevons des centaines de messages des actionnaires individuels (de 100 à 100 000 actions).
Il y a un momentum très important auprès des insitutions. Nous espérons que l’analyse d’ISS, parue ce jour, qui soutient certaines de nos propositions, va amplifier ce mouvement (il est très rare qu’ils prennent une position opposée aux managements en place).
(Bressler interprète ce rapport comme une « validation de l’augmentation de capital sous réserve de la nomination au board du trio soutenant le plan REFOCUS au préalable »). Une mini polémique a démarré sur le Twitter de Pointrinal, suite à la publication d’un communiqué d’Unibail interprétant le rapport comme un soutien total au plan RESET.
Pourquoi ne pas avoir contesté l’opération sur Westfield à l’époque où c’était adéquat ?
Au moment de l’opération, nous n’avions aucun titre Unibail … soit aucune légitimité à s’exprimer.
Question sur le pipeline de développement de 12Mds (dont la moitié aux US et aux UK)
Les CAPEX semblent être très importants sur 2019 et début 2020. L’un des points forts perçus de l’acquisition de Westifield
De très grosses restructurations et extensions ont été engagés aux USA. Quand on se projette sur les prochaines années
Tous les CAPEX prévus ces prochaines années (3,4Mds) ne sont pas engagés (1,8 seraient engagés). Nous pensons qu’il est possible de réaliser une revue froide et réaliste de ces CAPEX prévus.
Pourquoi être rentré dans le capital de la société après l’acquisition de Westfield, que vous contestez aujourd’hui ?
Nous sommes entrés au capital après la destruction de 12Mds euros de valeur (plus de 100 euros par action de destruction). Nous avons considéré que le niveau de prix représentait la valeur « post-Westfieldienne ».
Nous avons sous-évalué la dimension psycologique du désastre Westifleid sur le management, qui s’est tétanisé. La vente du pôle exposition aurait permis 1,5Mds de cessions.
Nous n’avions pas prévu la pandémie (sic), et son effet disproportionné sur URW.
Avez-vous eu l’occasion de rencontrer le management ?
Nous les avons rencontré à de nombreuses reprises suite à notre entrée au capital. Nous ne les avons pas rencontrés depuis le début de notre opération.
Position sur les actifs aux UK ?
Nous les conservons aujourd’hui dans notre plan, nous considérons que ce sont deux centres exceptionnels. Nous pensons qu’ils pourraient récupérer des parts de marchés en provenance d’autres centres qui vont décliner. Mais nous serons pragmatiques : nous n’avons pas d’attachement émotionnel à ces centres. Nous pensons que le plan que nous avons prévu permet de les conserver.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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