Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

BenoitB · #2026

Unibail-Rodamco : Assemblée Générale à huis clos

CercleFinance.com a écrit :
Unibail-Rodamco-Westfield informe ses actionnaires que, dans le cadre des mesures de confinement, d’interdiction des rassemblements et de fermeture des établissements recevant du public, l’Assemblée Générale Mixte du 10 novembre 2020 se tiendra exceptionnellement au siège social de la Société, à huis clos, hors la présence physique des actionnaires.

Les actionnaires sont invités à voter ou donner pouvoir au Président de l’Assemblée ou à toute personne, à distance, préalablement à l’Assemblée Générale.

Afin de favoriser le dialogue actionnarial et en complément du dispositif légal de questions écrites, les actionnaires auront la possibilité de poser des questions pendant l’Assemblée Générale.

Unibail-Rodamco : Assemblée Générale à huis clos - Boursorama

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

RVtrader · #2027

Ca faisait longtemps que je n’étais plus revenu sur cette file et je remercie les intervenants pour leurs interventions pertinentes.

J’ai vendu mes titres après l’annonce de l’augmentation de capital en prenant au passage une grosse paume et j’ai encore du mal a digérer la pilule (On ne ventera jamais suffisamment les vertus d’une diversification)

Les raisons sont les suivantes :

Plus aucune confiance dans le management pour toutes les raisons évoquées en long et en large.

Mais surtout il semblerait que 40% de LTV soit un nouveau seuil critique (alors que les covenant sont à 60% et que l’on vit bien avec une LTV à 50% mais passons) et cela change fortement la donne ! du coup le plan reset devient très risqué.

s’ils ne parviennent pas à céder les €3,4 Bn prévu et que la valo des actifs baisse de 9% (ce qui n’est pas aberrant comme scenario) alors on revient à la case départ et donc un reset bis en 2021 ?

Bref le management se tire lui-même une balle dans le pied avec ce nouveau seuil de 40% purement dogmatique… comme le fameux seuil de 3% de déficit sur PIB pour un Etat qui est, comme on le sait maintenant, un chiffre sorti du chapeau par deux fonctionnaires de Bercy à la demande de François Mitterrand qui en avait marre du défilé des ministres venant quémander de l’argent.

edit : Pour ceux qui ne connaissent pas l’histoire, le lien vers le truculent témoignage du "père" du 3% de deficit .
A l’origine du déficit à 3% du PIB, une invention 100%… française

Parfois lorsque j’entends, repris comme un mantra, le 3% du PIB, je m’amuse de ce trois que nous avons choisi. Me revient le souvenir du numero deus impare gaudet - le nombre impair plaît à la divinité - qu’on trouve dans Virgile. Et la traduction qu’en donne Gide dans Paludes: le nombre deux se réjouit d’être impair. Et il a bien raison, ajoute Gide.

Le 3% du PIB se réjouit d’être critère… Et il a bien raison.

Dernière modification par RVtrader (03/11/2020 17h01)

Alex25803559 · #2028

Deux fonds de pensions USA se sont positionnés publiquement : ils voteront contre l’augmentation de capital, et pour la nomination du consortium

Refocus Not Reset

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Kaldabra · #2029

Pour ceux que ça pourrait intéresser, je vais enfoncer une porte ouverte en disant que Niel et Bressler ont commenté les résultats du Q3 : Refocus Not Reset.

Résumé : Confirmation de l’absence d’urgence d’une AK.

FCP · #2030

Interview de Christophe Cuvillier aujourd’hui sur Boursorama  :"C’est un effort qu’on demande aujourd’hui aux actionnaires pour être récompensé demain !"

https://www.boursorama.com/videos/actua … 62e58de6ed

A quelques jours d’une Assemblée Générale cruciale pour le géant des centres commerciaux, la tension monte entre la direction actuelle et la fronde d’actionnaire menée par Xavier Niel. Retour également sur la manière dont le groupe traverse la tempête sanitaire et le confinement. Christophe Cuvillier, président du directoire d’Unibail Rodamco Westfield, était l’invité de l’émission Ecorama du 4 novembre 2020, présentée par David Jacquot sur Boursorama.com

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tikou · #2031

Savez-vous comment sont comptabilisées, dans ce type d’opération, les voix non exercées ? (les actionnaires qui ne prennent pas part au vote)

Sauf erreur de ma part, je n’ai pas trouvé de mention sur ce point dans le document publié au BALO.

j’imagine que la majorité des 2/3 nécessaire pour valider le projet RESET se mesure sur la base des voix effectivement exprimées ?

Sachat que l’actionnariat d’URW est, d’après ce que je comprends, très éclaté, il y a sans doute un gros intérêt à voter quelque soit le plan que l’on favorise (RESET / REFOCUS).

Par ailleurs, dans les projets de résolution, j’ai un un point

5. nonobstant ce qui précède, décide que le Directoire ne pourra, sauf autorisation préalable de l’Assemblée Générale, faire usage de la présente délégation de
compétence à compter du dépôt par un tiers d’un projet d’offre publique visant les titres de la Société et ce, jusqu’à la fin de la période d’offre ;

autrement dit, l’augmentation de capital peut être stoppée par une OPA.

est-ce que dans le cas d’urw, étant donné le prix bas de l’action en ce moment par rapport aux actifs, il faut d’après vous considérer plausible cette possibilité d’une OPA ?

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wulfram · #2032

Il s’agit d’une AGE, pour la partie relevant de l’augmentation de capital. Il y a donc un quorum à atteindre pour que les décisions puissent être validées : 1/4ème des parts pour la première convocation, 1/5ème pour la seconde.

La majorité des 2/3 se compte effectivement sur les voix exprimées ou représentés. (On ne compte ni les absents, ni les votes blancs)

Arkaos · #2033

Pour information, l’accès à Votaccess chez Bourse Direct semble rétabli.
Il m’a été possible de voter à l’instant.

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FCP · #2034

Reconfinement : Bruno Le Maire veut «obliger» les foncières à accorder des réductions de loyers aux entreprises

Selon le ministre de l’Économie, un certain nombre de grandes foncières ne jouent pas le jeu vis-à-vis de leurs locataires professionnels.

Reconfinement : Bruno Le Maire veut «obliger» les foncières à accorder des réductions de loyers aux entreprises

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PimPamPoum · #2035

Il est au courant Bruno que les SIIC ne sont pas imposées à l’IS ? Là, sans s’en rendre compte, il va faire supporter la charge aux actionnaires en proposant de réduire la part à distribuer.

Geronimo · #2036

Si c’est un crédit d’impôt, comme annoncé, le montant peut être remboursé par la DGFiP si l’impôt dû est inférieur.

pandarojo · #2037

Bonjour à tous,
Un petit retour sur mon vote chez Binck.
Je me suis basé sur les messages précédemment postés dans cette file par Ocedar et MisterVix.
J’ai d’abord téléchargé le bulletin de vote ici puis l’ai rempli sur mon ordinateur (en l’occurrence, en suivant les recommandations du consortium Refocus, i.e. non à la question 1 et oui aux questions A,B,C).
Ensuite j’ai envoyé ce bulletin par mail aux deux adresses : <ost at binck.fr> et <paris.bp2s.france.cts.mandats at bnpparibas.com>, en précisant dans le corps du mail le nombre de titres que je possédais au porteur chez Binck.
C’était lundi 2 novembre, et je viens à l’instant, trois jours plus tard, de recevoir un message de la BNP confirmant que mes instructions de vote avaient bien été prises en compte. (Je ne sais pas s’ils m’ont simplement fait confiance pour le nombre de titres détenus, ou s’ils en ont reçu confirmation de la part de Binck par derrière).

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Skyfall · #2038

Plus que 4 jours avant d’être fixés sur notre sort de petits porteurs, suivant le résultat du vote pour ou contre l’augmentation de capital.

En attendant l’AG, une communication d’URW liée au confinement :

Confinement : le géant des centres commerciaux, Unibail Rodamco Westfield, demande à son tour la réouverture des magasins fermés (France Info)

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Adrien · #2039

Un article pro ak. Je ne trouve pas les arguments transcendants mais c’est peut-être un biais cognitif…

contrepoint

Nothy92 · #2040

Adrien a écrit :
Je ne trouve pas les arguments transcendants mais c’est peut-être un biais cognitif…

Non, vous avez raison, la tentative de réduire le débat à une opposition entre visions court terme vs long terme est purement malhonnête, il s’agit simplement dans les faits d’une opposition entre intérêt de l’entreprise et intérêt de l’actionnaire.
Prétendre défendre une démarche long terme qui commence par une destruction initiale brutale de 50% de la valeur pour les actionnaires, c’est juste impossible…

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InvestisseurHeureux · #2041

Quand on lit dans l’introduction de l’article :

Éric V. a écrit :
D’un côté, le management propose une stratégie d’investissement et de développement à long terme, au détriment d’une logique de rentabilité à court terme. D’un autre côté, des actionnaires minoritaires préfèrent une logique de dividendes et de contrôle du capital. Un dilemme bien connu.

Ou plus loin :

Éric V. a écrit :
Là encore, on retrouve les arguments bien connus dans ce genre de dossier. Les minoritaires privilégient la rentabilité à court terme qui rémunère leur investissement.

On rêve un peu. Je pense que ce monsieur n’a rien compris du tout au dossier, et qu’il vaut mieux éviter de relayer ce genre d’article sans grand intérêt.

GoodbyLenine · #2042

La vrai différence entre les 2 stratégies proposées est "rester durablement investi dans l’immobilier de commerce aux USA" (pour en escompter une bonne rentabilité, et des synergies) ou pas.

Ce n’est pas "privilégier le court ou le long terme".

L’AK n’est qu’une conséquence de la stratégie long terme choisie.
Je pense que, si l’AK a lieu, si les tenants du plan RECOFUS pensent pouvoir influencer sur la stratégie long terme, ils n’hésiteront guère et participeront à l’AK, et resteront à bord quelques années.

Je voudrais aussi faire remarquer que, si l’AK a lieu, et qu’en conséquence URW distribue dans quelques années un plus gros dividende -total, pas ’par action’- (que si l’AK n’avait pas eu lieu), pour une bonne partie des actionnaires, l’impact de la fiscalité ne sera pas neutre, et il y aura des impôts à payer sur le dividende (qu’on n’aura pas économisés lors de l’apport de fonds à l’AK), sauf si le dividende était alors un remboursement de capital (du capital émis lors de l’AK).

Adrien · #2043

@IH
Je suis d’accord sur l’intérêt limité. Je me suis même interrogé sur l’indépendance de l’auteur tellement ça m’a semblé à côté…

Après, l’article existe et peut avoir des adhérents à cette thèse.

Attendons les résultats à présent.

Édit : bio auteur pour info
Sur le site en question, on peut lire

contrepoint a écrit :
Éric Verhaeghe est président de Tripalio. Ancien élève de l’ENA, il est diplômé en philosophie et en histoire. Écrivain, il est l’auteur de "Faut-il quitter la France ?" (Jacob-Duvernet, avril 2012). Il anime le site "Jusqu’ici tout va bien"

SamyInvest · #2044

pandarojo, le 05/11/2020 a écrit :
C’était lundi 2 novembre, et je viens à l’instant, trois jours plus tard, de recevoir un message de la BNP confirmant que mes instructions de vote avaient bien été prises en compte. (Je ne sais pas s’ils m’ont simplement fait confiance pour le nombre de titres détenus, ou s’ils en ont reçu confirmation de la part de Binck par derrière).

De mon coté, pas de réponse de la BNP mais du service clientèle de Binck qui m’a répondu ceci

Binck a écrit :
Cher Monsieur,

Nous faisons suite à votre demande relative à l’Assemblée Générale Extraordinaire de la société UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD qui se tiendra le 10 novembre 2020.

Nous vous confirmons que nous avons transmis ce jour votre formulaire de vote à BNP Paribas Securities Services, accompagné d’un document attestant de votre statut d’actionnaire UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD.

Nous vous remercions de votre confiance et restons à votre entière disposition pour toute information relative à la gestion de vos comptes.

Arkaos · #2045

GoodbyLenine a écrit :
La vrai différence entre les 2 stratégies proposées est "rester durablement investi dans l’immobilier de commerce aux USA" (pour en escompter une bonne rentabilité, et des synergies) ou pas.

Ce n’est pas "privilégier le court ou le long terme".

L’AK n’est qu’une conséquence de la stratégie long terme choisie.
Je pense que, si l’AK a lieu, si les tenants du plan RECOFUS pensent pouvoir influencer sur la stratégie long terme, ils n’hésiteront guère et participeront à l’AK, et resteront à bord quelques années.

Il existe aussi une différence nette entre une position qui se veut proactive face aux risques (mais dont les conséquences seraient fort dommageable aux actionnaires) et une position qui évalue ces risques comme ne justifiant pas cette mesure d’urgence à l’heure actuelle.

Cette épisode me laisse en tous cas très surpris de la piètre communication de la direction sur le sujet.
J’imagine que c’est un exercice de style difficile que de justifier une AK sans pour autant dresser un portrait catastrophiste de la situation au risque de faire chuter plus encore le cours.

Toujours surpris également du faible taux de récupération des loyers US par rapport aux concurrents, et de l’absence de discussion sur les covenants, là ou beaucoup de concurrents ont pu minimiser le problème en renégociant temporairement les termes de ceux-ci du fait de cette situation exceptionnelle.

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R3dSqu4re · #2046

maxlille, le 02/11/2020 a écrit :
Les résultats sont disponibles ici.

Dans les grandes lignes:

AREPS: 6.37 EUR (9 mois), 7.80 EUR forecast 12 mois

Dividende: max 250M en cash pour 2020 et 2021. Paiement après l’AG

ERPA: 180.90 EUR

Taux de collecte des loyers Q3: 79%

Personne pour commenter les résultats du troisième trimestre ?

Voici ce qui retient mon attention dans la présentation "grand public" :
- - 29,5% au niveau du résultat récurrent par rapport aux 3 premiers trimestres de 2019
- EPRA à 180,90€ / action, en baisse de 20,9% par rapport au 31 décembre 2019
- valorisation des centres commerciaux en baisse de -7,8% par rapport au 31 décembre 2019 (c’est tout ?)
- Grosse sous performance de l’ex-périmètre Westfield dans la collecte des loyers (collecte Q2 : 58% (Europe) / 56% (UK) / 40% (US), collecte Q3 : 91% (Europe) / 65% (UK) / 63% (US)) --> vive Westfield
- Vacance à fin Q3 : 4,7% (Europe), 9,4% (UK), 11,2% (US) --> re-vive Westfield

C’est assez drôle, je suis associé d’un cabinet de conseil (donc je suis amené à piloter la structuration de pas mal de supports de présentation) et je détecte du parti-pris assez grossier dans la mise en forme de pas mal de slides. Voici quelques exemples :
- diapo 8 : où sont les US ? (des chiffres différents sont donnés dans la diapo qui suit, mais pourquoi ? alors que l’approche industrielle transatlantique est le coeur de la stratégie portée par la Direction)
- diapo 11 : pourquoi les chiffres de l’Europe sont-ils en gras ?
- diapos 21 et 22 : est-il possible de connaître (éventuellement) le montant de la dette dont on parle ?

En jetant un oeil rapide au Financial report, la lecture sur 3 trimestres est un peu différente :
- Revenus de location nets (net rental income) : -39% (1,2Mds vs 1,99 en 2019) -> comment peut-on faire -29,5% de résultat récurrent avec -39% au niveau des loyers perçus, si ce n’est en s’en donnant à coeur joie avec la comptabilité (-:
- Changement de valorisation des actifs (valuation movements on assets) : -3,10 Mds € (on rêverait d’avoir la ventilation par continent…)
- Ajustement des écarts d’acquisition (impariment of goodwill) : -1,46Mds € no comment
- Résultat net de la période : -5,45 Mds € (les foncières intègrent à leurs résultats la hausse (ou la baisse) de la variation de valeur de leurs actifs). Ce qui en fait des super opportunités boursières en bas de cycle si 1/ elles ne font pas faillite 2/ elles ne réalisent pas d’augmentation de capital fortement dilutives…

On a donc une boîte qui, très grosse maille, par action :
- a rentré 8,53 € de loyer en 9 mois
- possède, à dire d’experts, 180,9 € d’actif net
- vient de perdre 32,4 € de valeur d’actif net par rapport à la fin d’année 2019 (l’EPEA NRV pour fin 2019 est annoncé à 228,80€ dans la présentation des résultats Q3 2020, alors qu’il était annoncé à 213,30€ dans la présentation des résultats 2019… il faudra m’expliquer)
- cote 34,4€ en bourse

Conclusions personnelles :

- la baisse de valeur d’actif net va très vite --> double effet ciseaux de la baisse de la valeur de l’actif total combiné à l’augmentation de dette en début de période COVID. C’est le cas pour toutes les foncières (et ça donne historiquement des bons points d’entrée en bourse quand plus personne n’y croit) mais c’est encore plus le cas pour Unibail, qui morfle aux USA et qui est entrée dans la crise avec un niveau de dettes élevé

- cette baisse n’est peut-être pas finie, et plus elle continuera, plus l’effet sur les ratios sera multiplié (car le numérateur baisse mais le dénominateur ne bouge pas)

- mettre sur la table, par action, 34,4€ pour acquérir une foncière qui encaisse 8,53€ de loyers en 9 mois peut sembler être une aubaine. La perspective de l’AK tempère ce constat : chacun placera son curseur où il le souhaite, le loyer ou les revenus par action ne pouvant plus être pris pour repère face au risque de forte augmentation du nombre d’actions

A titre personnel, j’ai voté contre l’augmentation de capital, mais je mettrai au pot si celle-ci est validée en AG. Puis, j’attendrai …

Je pense que l’augmentation de capital (solliciter en priorité les actionnaires historiques) est la moins mauvaise des solutions, mais en tout dernier recours. Ce qui me perturbe, à titre personnel, c’est que la Direction ne tienne pas de discours aussi alarmiste, et que le Consortium indique que la situation est moins noire que ce que dit la Direction…

Ça m’a semblé assez irréel la manière dont C.Cuvillier a parlé des / évoqué les actionnaires ces dernières semaines : "0n demande aux actionnaires de faire un effort pour le bien de la société".

Ça revient pour moi à dire "Suivez ma stratégie : 4/5ème de la valeur de l’action avant l’opération Westfield a cramé en 2 ans : je propose maintenant de presque doubler le nombre d’actions -> portons ce ratio à 9/10èmes ! Ainsi, la société pourra rester plus grosse, même si tous les actionnaires avant mars 2020 sont condamnés à rester en lourdes moins-values pour l’éternité …".

Franchement, faut vraiment oser …

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Dernière modification par R3dSqu4re (08/11/2020 16h10)

MisterVix · #2047

Quelqu’un a t’il vu passer quelque chose sur l’évolution de la direction en cas de "non" à l’AK?

Personnellement je ne suis pas compétent pour analyser des résultats complexes comme ceux de URW. En revanche on voit bien que la confiance dans la direction est fortement impactee.

En outre la médiocrité de leur réponse face au consortium refocus qui les challenge me convainc plus encore de la médiocrité de cette équipe (quasi 50% de destruction de capi boursière avant le coup de grâce imprévisible du Covid).

Toutefois le consortium a indiqué ne pas souhaiter prendre les manettes. C’est peut-être juste pour la forme et ils ont peut-être un manager à proposer.

Reset ou refocus, peu importe, j’aimerais que cette équipe dirigeante saute prochainement.

maxlille · #2048

Je ne commente même plus les mauvais résultats de URW (taux de collecte très bas) ni la mauvaise gestion du management (AK en dernier ressort pourquoi pas, mais pas aussi dilutive!)

J’ai conscience d’avoir fait une grosse erreur en prenant une ligne significative et je m’en mords les doigts, pourtant les signaux négatifs étaient nombreux, et la communication financière toujours déplorable.

Je pense que l’absence d’actionnaire de référence était un bel iceberg, et moi j’ai navigué comme le Titanic.

Je garde quelques titres mais j’ai pris ma décision en arbitrant le gros vers KLE.

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wulfram · #2049

Concernant le taux de collecte très bas, le management avait fait savoir dès le moi de Mars ou Avril (je ne retrouve pas la source, désolé !) qu’ils prenaient des mesures proactives afin d’aider leurs clients à passer la crise.
Cette volonté est peut-être toujours d’actualité.

Rastignac · #2050

L’avis d’un néo-boursier :
Il existe trois éléments liés, à savoir l’achat de Westfield, l’augmentation de capital et la compétence du management qui donnent deux visions opposées. Si l’on croit que l’achat de Westfield est justifié, que l’AK l’est aussi, alors on doit croire dans la compétence du management et le maintenir à son poste, au moins quelques temps… Si l’on pense que l’acquisition de Westfield est une bourde, que l’AK est prématurée, alors on doit penser à virer le management. Bref, au delà de la gestion d’URW, deux lignes politiques s’affrontent.
Une inconnue, décisive pour ce choix : l’attitude des fonds de pensions et autres gros investisseurs, hors Niels et le projet Refocus.
Sont-ils "heureux" de voir la valeur de l’action s’écrouler ? Ont-ils envie d’avoir leur capital encore divisé par deux pour sauver la boîte ? Croient-ils dans les compétences du management ? N’ont-ils pas des comptes à rendre à leurs propres actionnaires ?
Je crois qu’ils ont déjà repéré les failles de la gentille propagande du management, bien soulignées par R3dSqu4re. S’ils croient en l’AK et au management actuel, ils se doivent de le soutenir. Or, je constate un silence presque absolu des gestionnaires de fonds (sauf deux fonds américains). Ces gens très puissants se connaissent, se fréquentent et décident le plus souvent de leurs votes avant l’assemblée, autour d’un verre… Un esprit tordu peut avoir inspiré cette AK, pour qu’un débat s’ouvre en assemblée générale et que le refus déclenche le départ de l’équipe dirigeante. Bref, un traquenard… Ce n’est qu’une interprétation, mais les articles complaisants venus soutenir le management n’ont obtenu aucun soutien public. Dans mes souvenirs boursiers des années 1986-90, je n’ai jamais vu une équipe restée à la barre alors que l’action a perdu 82 % en trois ans, sans même compter l’AK qui va la diviser par deux, plus ou moins… L’exception est constituée par les présidents actionnaires majoritaires, ou plus récemment par certaines sociétés en commandite, dont un pitoyable héritier, méchamment surnommé "fin de race"…

Rastignac
Pas encore actionnaire de cette société

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Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

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#2026 03/11/2020 14h21

CercleFinance.com a écrit :

1 #2027 03/11/2020 16h25

#2028 04/11/2020 13h10

#2029 04/11/2020 14h25

1 #2030 04/11/2020 16h22

#2031 04/11/2020 18h40

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1 #2033 04/11/2020 19h39

#2034 04/11/2020 21h46

#2035 04/11/2020 22h04

#2036 04/11/2020 22h13

2 #2037 05/11/2020 14h35

#2038 06/11/2020 12h07

#2039 06/11/2020 14h12

1 #2040 06/11/2020 15h24

Adrien a écrit :

#2041 06/11/2020 15h24

Éric V. a écrit :

Éric V. a écrit :

1 #2042 06/11/2020 16h58

#2043 06/11/2020 17h08

contrepoint a écrit :

#2044 06/11/2020 19h14

pandarojo, le 05/11/2020 a écrit :

Binck a écrit :

#2045 06/11/2020 20h03

GoodbyLenine a écrit :

7 #2046 08/11/2020 15h06

maxlille, le 02/11/2020 a écrit :

#2047 08/11/2020 16h00

#2048 08/11/2020 17h44

#2049 08/11/2020 17h50

#2050 08/11/2020 18h39