SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

Asn540 · #101

Je signale une analyse complète d’Atream Hotels ici :
Le choix d’informer n°4 - SCPI Atream Hotels - Atream | Atream

Elle remonte au 16/11 mais n’a pas été signalée. Elle a le mérite d’une transparence assez poussée.

La situation n’est pas catastrophique concernant le recouvrement (on aurait pu craindre pire) mais elle est mauvaise voire très mauvaise sur le dividende. Donc on n’ose penser ce qu’aurait donné une situation plus tendue en recouvrement.

Pour précision : je n’ai plus de Atream Hotels en étant sorti au S1 en me disant qu’il valait mieux prendre une perte (sur les frais de souscription que je n’avais pas encore compensés par le dividende) et investir l’argent dans des fonds plus rentables sur le court terme quitte à revenir plus tard sur Atream. Bien m’en a pris car j’ai déjà largement compensé la perte et j’ai fait une plus value supérieure à ce qu’auraient été les dividendes 2020 sans covid…

La question à venir sera bien sûr celle de la valeur de reconstitution…

Asn540 · #102

Dans le numero "spécial Placements" de Capital de ce mois, voici ce qui est dit de Atream Hotels :

Capital 352 (janvier 2021) a écrit :
Coup dur pour cette SCPI dédiée à l’hôtellerie, dont les locataires peinent logiquement, même au troisième trimestre, à régler leurs loyers. Une réévaluation à la baisse du prix de la part est désormais envisagée.

je ne sais pas d’où ils ont tiré cette info sur une baisse du prix de la part mais je ne l’avais pas lue ailleurs.

loulou75015 · #103

Effectivement, j’aimerai également connaitre leur source …

Il faudrait une baisse de plus 14,88% de la valeur de reconstitution pour qu’ils soient obligé de baisser le prix de la part.

Pas impossible, mais peu probable …

cedREIM · #104

Malheureusement assez probable sur la classe d’actif Hotellière. Le secteur accuse jusqu’à -80% sur les loyers en 2020 et la visibilité n’est pas encore limpide pour les mois e/trimestres à venir.
Les évaluateurs parlent de -10% à 30% globalement en moyenne selon les localisation et business model des exploitants.

WhiteTiger · #105

D’autant plus probable, que les acquisitions se sont toutes faites à un prix relativement élevé avant la crise de la COVID pour cette SCPI.

MartinGall · #106

Capital 352 (janvier 2021) a écrit :
Coup dur pour cette SCPI dédiée à l’hôtellerie, dont les locataires peinent logiquement, même au troisième trimestre, à régler leurs loyers. Une réévaluation à la baisse du prix de la part est désormais envisagée.

Je serais également curieux de connaître la source du journaliste de Capital, sachant que l’article a probablement été bouclé avant que les valeurs d’expertise des immeubles n’aient été actualisées à fin 2020.

Comme indiqué par loulou75015, pour que la révision de la valeur des parts d’ATREAM Hôtels devienne obligatoire, il faudrait une baisse de leur valeur de reconstitution de plus de 14% par rapport à fin 2019. Je vois mal ATREAM procéder à une baisse de la valeur des parts sans y être contrainte réglementairement.

A l’inverse d’AESTIAM Cap’Hébergimmo, ATREAM Hôtels est plutôt bien diversifiée tant d’un point de vue géographique (Allemagne 42%, Belgique 35%, Pays-Bas 17%, France 6%) que de ses locataires (cf. tableau des enseignes avec valeur d’acquisition par ATREAM des établissements exploités à fin octobre)

La durée résiduelle moyenne ferme des baux d’ATREAM Hotels est de 17,5 ans, ce qui offre une bonne protection, dès lors que les locataires ne font pas faillite et restent solvables à long terme.

Les deux questions à se poser me semblent donc être :
- Est-ce qu’un nombre significatif de ses locataires peuvent faire faillite en 2021, malgré les mesures de soutien des Etats et la perspective d’une reprise d’activité au 2ème trimestre ?
- Y aura-t-il un changement de paradigme avec une diminution drastique du tourisme et du voyage d’affaires à l’avenir ?

-----------
NB : je suis actionnaire d’ATREAM Hôtels et d’AESTIAM Cap’Hébergimmo

Canyonneur75 · #107

Il me semble qu’il convient de ne pas se focaliser uniquement sur la différence entre la valeur de reconstitution et la valeur de la part…

La DVM 2020 risque d’être de l’ordre de 2,5 % et je doute que l’on revienne rapidement vers une DVM de 4,5%, en effet Q1 2021 va être impacté et très vraisemblablement Q2 voire Q3. D’autre part, les charges des SCPI étant essentiellement fixes (sauf remise sur la commission de gestion…), les baisses / remises de loyer impactent à 100 % le résultat.

La SCPI est endettée - très majoritairement via les SCI qui portent les actifs belges et allemands - à hauteur de 48,5 M€ (rapport annuel page 23), échéances 2022 à 2026, les liquidités au 31/12/19 (18,4 M€ - rapport page 31) ont servi à financer la distribution Q1 2021 et l’achat de l’hôtel "Erlangen" (17,2 M€ - page 19 du rapport annuel). En 2020, 43,2 M€ de souscriptions nettes de commission et achat d’un bien à Levallois (source Bulletin Q3 2020).

Le maintien d’un prix de souscription peut conduire à un blocage complet des souscriptions pour les raisons suivantes :
- faiblesse de la DVM par rapport à d’autres SCPI
- écart important avec la valeur de réalisation (854,24 € par part au 31/12/2019… ) avec de faibles perspectives de revalorisation à court et moyen terme

Ce blocage pourrait être d’autant plus problématique à l’horizon 2023-26 au vu des échéances des emprunts.

Par ailleurs, j’aimerais avoir confirmation que les preneurs n’ont pas de possibilité de sortie avant l’échéance des baux, que les preneurs sont bien les chaînes citées et non pas des sociétés intermédiaires (sans aucune caution des chaînes)…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/01/2021 21h24)

WhiteTiger · #108

Il y a un point aussi à ne pas négliger: plus de 90% du capital de la SCPI ne représente pas de la détention directe de biens immobiliers mais des participations financières dans des SCI (dont on ne connaît pas les status a priori).

De plus, tandis que les emprunts sont pris en compte de la SCPI, les biens sont dans des SCI (dont les frais peuvent augmenter sans que le conseil de surveillance ait son mot à dire).

Si tout se passe bien, ça va… mais si les temps commence à devenir difficile, ils ne le seront pas forcément pour tout le monde.

Quant à la diversification, elle n’est pas comparable à celle de Cap Hebergimmo, cette dernière possèdant un capital beaucoup plus réduit. Mais, on ne peut pas dire que la diversification des locataires est bonne en ce qui concerne Atream Hotel: Les 3 plus gros locataires représente plus de 60% des revenus totaux. (Sur la base du RA 2019).

MartinGall · #109

Asn540, le 31/12/2020 a écrit :
Dans le numero "spécial Placements" de Capital de ce mois, voici ce qui est dit de Atream Hotels :
Capital 352 (janvier 2021) a écrit :
Coup dur pour cette SCPI dédiée à l’hôtellerie, dont les locataires peinent logiquement, même au troisième trimestre, à régler leurs loyers. Une réévaluation à la baisse du prix de la part est désormais envisagée.
je ne sais pas d’où ils ont tiré cette info sur une baisse du prix de la part mais je ne l’avais pas lue ailleurs.

Bonjour,

De source sûre, le directeur commercial d’Atream dément qu’une baisse de prix de la part d’ATREAM HOTELS soit envisagée. Il a d’ailleurs prévu de contacter Capital pour démentir l’information ci-dessus.

MartinGall · #110

WhiteTiger, le 03/01/2021 a écrit :
Quant à la diversification, elle n’est pas comparable à celle de Cap Hebergimmo, cette dernière possèdant un capital beaucoup plus réduit. Mais, on ne peut pas dire que la diversification des locataires est bonne en ce qui concerne Atream Hotel: Les 3 plus gros locataires représente plus de 60% des revenus totaux. (Sur la base du RA 2019).

Je ne partage pas tout à fait votre point de vue. S’il est vrai qu’il est moins facile de diversifier ses locataires avec un capital plus réduit, la concentration du risque client est avant tout une question de répartition et non de valeur absolue. Comparer Atream Hôtel et Cap’Hébergimmo reste de ce point de vue tout à fait pertinent.

Les deux premiers locataires de Cap’hébergimmo (en l’occurrence Nehô et Chateauform, à travers leurs différentes enseignes et filiales) représentent 77,5% des loyers. La concentration du risque client est donc un gros point de vigilance pour cette SCPI.

La communication d’Aestiam sur Cap’Hébergimmo a été minimaliste en 2020. Espérons que le prochain bulletin semestriel sera plus satisfaisant (point précis des franchises et recouvrements négociés avec les locataires, nombre de parts en attente de compensation…)

WhiteTiger · #111

Admettons que le ticket d’entré soit minimum 20M€, vous ne pouvez pas être aussi diversifié avec 40M€ de capital que si vous en possèdez 400M. Cela me semble pourtant une évidence.

Dans les 2 cas, ces SPCI restent trés spécialisées. La diversification doit surtout se faire par rapport au patrimoine global de celui qui détient des parts. Ces dernières ne devant pas représenter plus que quelques % du patrimoine total.

Donc le critère de diversification ne me semble pas pertinent dans ce cas.

Vol714pourSydney · #112

Bonjour,

Je serais curieux de savoir comment ils vont faire l’évaluation fin d’année. Car d’un coté comment évaluer sachant que c’est fermé et que dés que le tourisme va reprendre tout va revenir à la normale ?

Si une évaluation est faite a la baisse juste temporairement et que de nouveaux associés rentrent sur cette valeur décotée, les actuels associés seraient "volés" et pourraient déposer un recours arguant qu’une fermeture n’est pas gage de dépréciation sur les actifs par exemple.

Complexe..

Surin · #113

Je pense que le critère numéro 1 pour l’évaluation des biens (et de ces biens) reste à combien se vendent les hôtels en ce moment dans cette zone.
Alors entre-temps si ça se vide ça peut engendrer une décote mais qui tiendra compte du fait que la libération reste provisoire dans le cadre de cette pandémie (du moins nous l’espérons tous !).
Une éventuelle dépréciation permet d’entrer moins cher mais les anciens associés n’ont pas leur mot à dire, sauf à se lancer dans une procédure complexe et incertaine (exemple ATP1, les plaignants ont "gagné" mais finalement moins que ce espéré, ça ne change pas fondamentalement les choses).

GoodbyLenine · #114

Surin a écrit :
(exemple ATP1, les plaignants ont "gagné" mais finalement moins que ce espéré, ça ne change pas fondamentalement les choses).

Dans ce cas précis de ATP1, il me semble que les plaignants ont gagné (et obtenu un dédommagement pour la SCPI, pas pour eux directement, dédommagement qui a profité à tous les associés même ceux qui ne l’étaient pas lors des "fautes") uniquement sur le fait que des fautes de gestion avaient été commises lors de l’acquisition (bien trop chère) d’un bien précis (, et ont été déboutés de toutes leurs autres demandes, pour des motifs divers, même si d’aucun pouvait les trouver pertinents).

Ceci n’a rien a voir avec un litige portant sur le prix des parts, sous prétexte que tel bien aurait été sous-évalué lors d’une expertise…
Si un tel litige devait survenir (je n’en connais aucun de ce type), il faudrait sans doute déjà que l’AG rejette les résolutions sur les valeurs de réalisation / reconstitution et autres (et le quitus à la SdG, et…)

MartinGall · #115

WhiteTiger a écrit :
Admettons que le ticket d’entré soit minimum 20M€, vous ne pouvez pas être aussi diversifié avec 40M€ de capital que si vous en possèdez 400M. Cela me semble pourtant une évidence.

Il serait bon de s’appuyer sur des considérations factuelles plutôt que sur des hypothèses tirées du chapeau. Le dernier rapport annuel d’Aestiam Cap’Hébergimmo indique un capital immobilisé de 63,59 M€ pour 15 immeubles, soit un ticket moyen de 4,23 M€.

La diversification du risque client est un principe de bonne gestion pour toute SCPI, quelle que soit sa taille. Vous pouvez considérer que comparer le poste client de deux SCPI de tailles différentes n’a pas de sens, mais ce n’est pas mon avis dès lors qu’on parle de SCPI possédant au moins 15 immeubles comme c’est ici le cas.

carpediem · #116

Baisse du prix de part de Cap’hebergimmo à 250 € au lieu de 265 € à partir du 25 Janvier 2021.

Carpediem

InvestisseurHeureux · #117

Seulement 6% de baisse !

A comparer à Covivio Hotels où le cours de bourse fait toujours -50% par rapport au niveau pré-crise.

C’est quand même beau le monde des SCPI où les maisons de gestion fixent la valeur de la part (à 10% près de "l’estimation" des experts, ça laisse de la marge), et laissent à penser que tout va bien dans le meilleur des monde…

Kabal · #118

Je ne suis pas sûr que sur cette SCPI les porteurs pensent que tout va bien dans le meilleur des mondes. Loyer divisé par 5. A crédit si on est chargé ça fait mal versus une action qui peut se reprendre et sur lequel on a aucun crédit.

Drystan · #119

L’info n’est peut-être plus fraiche mais le rendement est effectivement de 1.5% pour Cap’hebergimmo, Atream à 2.5% (il me semble que 2.75% avait d’abord été annoncé il y a quelques mois)

Probable qu’Atream réévalue sa part à la baisse également, il me semble avoir vu des info dans ce sens il y a peu de temps.

Vol714pourSydney · #120

Le loyer 2020 de cette SCPI n’est pas une référence car très impacté.

C’est non valorisable puisque fermé, ou alors autant mettre 0 ?

Je ne comprends pas les commentaires, car en réalité le rendement de cette année n’est pas un déterminant de la valeur…

D’ailleurs je ne comprends même pas pourquoi ni comment ca peut baisser de 6% et ainsi arnaquer les porteurs de part existants sachant que tout était fermé…

Cupflip · #121

Généralement les estimations sont faites sur la base (i) d’une analyse des transactions comparables (i.e. prix du marché) ; (ii) d’une actualisation des flux futurs. Sachant que le fondement est le (ii), qui impacte mécaniquement le (i).

Donc il "suffit" de tracer le business plan d’un actif immobilier (loyer sur les x prochaines années, avec donc une prise en compte de la fermeture (partielle / prévue) et les baisses de flux en 2021, 22, etc. (+) charges) et d’actualiser le tout au coût du capital.

C’est plutôt mécanique, si on prend un actif qui en rythme de croisière rapporte 100 par an, vous seriez prêt à payer plus cher s’il vous rapporte 100 dès la première année que s’il vous rapporte 50 la première année, 75 la deuxième, puis 100 à partir de la troisième.

Enfin, là où vous avez raison, c’est que ce n’est pas le rendement de 2020 qui impacte la valeur, mais bien celui de 2021 et après.

carpediem · #122

Pour mettre du baume au cœur des associés qui croient à une fin de la crise sanitaire, il va certainement avoir des belles opportunités d’investissements pour les SCPI hôtelières dans les mois à venir avec un rendement supérieur à celui avant crise.

Carpediem
edit AMF: distributeur des SCPI citées

loulou75015 · #123

Tout à fait d’accord, mais à condition d’avoir la collecte ou la latitude du crédit pour saisir les dites opportunités.

Je suis porteur d’Atream Hotel mais dans un portefeuille de SCPI diversifié (Corum, RAP, Pierval, etc …) . Je ne suis pas inquiet, effectivement si ça baisse je serai "chagriné" mais c’est du très long terme.

Le dividende qui baisse aussi c’est ennuyeux pour les cash flow mais pareil sur un portefeuille diversifié l’impact est limité.

Comme toujours et comme dans toutes les classes d’actifs le maitre mot c’est la diversification.

WhiteTiger · #124

InvestisseurHeureux, le 22/01/2021 a écrit :
Seulement 6% de baisse !

A comparer à Covivio Hotels où le cours de bourse fait toujours -50% par rapport au niveau pré-crise.

C’est quand même beau le monde des SCPI où les maisons de gestion fixent la valeur de la part (à 10% près de "l’estimation" des experts, ça laisse de la marge), et laissent à penser que tout va bien dans le meilleur des monde…

8%, c’est déjà beaucoup.

Mais je partage l’avis de Loulou. Et, il faut bien considérer que la situation est exceptionnelle… Toutefois, cet événement que l’on sait de court-terme n’est pas de nature à remettre en cause une stratégie de LT (largement supérieure à 10ans).

De plus, il n’est pas du ressort de la valorisation des SCPI de justifier ou expliquer les excès du casino boursier. Cet épisode démontre, si il en était encore utile, à quel point les SCPI et les SIIC sont 2 vecteurs d’investissement de nature trés différente.

Surin · #125

carpediem, le 22/01/2021 a écrit :
Baisse du prix de part de Cap’hebergimmo à 250 € au lieu de 265 € à partir du 25 Janvier 2021.

InvestisseurHeureux, le 22/01/2021 a écrit :
Seulement 6% de baisse !

WhiteTiger a écrit :
8%, c’est déjà beaucoup.

Ce n’est ni 6 ni 8% de baisse mais 5,66% de baisse pour passer de 265 à 250€.
Il faudra une hausse de 6% pour revenir au prix de 265€.

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Capital 352 (janvier 2021) a écrit :

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#105 31/12/2020 13h04

#106 03/01/2021 18h16

Capital 352 (janvier 2021) a écrit :

#107 03/01/2021 19h36

#108 03/01/2021 20h30

#109 05/01/2021 13h34

Asn540, le 31/12/2020 a écrit :

Capital 352 (janvier 2021) a écrit :

#110 14/01/2021 14h09

WhiteTiger, le 03/01/2021 a écrit :

#111 17/01/2021 09h34

#112 17/01/2021 10h05

#113 17/01/2021 14h51

#114 17/01/2021 15h36

Surin a écrit :

#115 17/01/2021 18h15

WhiteTiger a écrit :

2 #116 22/01/2021 12h06

#117 22/01/2021 12h17

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InvestisseurHeureux, le 22/01/2021 a écrit :

#125 24/01/2021 13h06

carpediem, le 22/01/2021 a écrit :

InvestisseurHeureux, le 22/01/2021 a écrit :

WhiteTiger a écrit :

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