Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Valerian · #2226

Pourquoi parler de la France, le statut REIT est international a écrit :

J’avais trouvé, en fouillant un peu sur le site URW, ce document expliquant l’approche d’URW sur la taxation dans les différents pays.

En gros, le statut REIT s’applique dans 5 pays : France, Pays-Bas, Espagne, UK & US, ce qui doit représenter une très grosse part du groupe.

Dans un autre document sur la gestion des risques (que je ne retrouve pas ) URW citait le risque d’erreurs d’applications des règles fiscales locales, au vu de la complexité de sa structure et de la dualité de l’action URW, ainsi que le risque de changement de réglementation des états souhaitant faire grossir leurs recettes fiscales.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Ledep · #2227

Valerian a écrit :
Un mouvement assez brutal à la hausse à partir de 12h56, simultané sur plusieurs foncières (URW, Klépierre, Covivio, je n’ai pas regardé les autres), sans news apparente (à part les résultats URW publiés normalement ce soir après la clôture).

C’est assez intriguant..Quelqu’un aurait un début d’explication ?

Un élément sans doute: Foncières : Klepierre et Unibail-Rodamco-Westfield bondissent

Les ~~VADistes~~ VADeurs (les VADistes c’est la vente à distance, déformation pro ! ) se prennent encore la douche écossaise.

Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked.

Warren Buffett

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kiwijuice · #2228

Voici des arguments possibles pour la VAD

Les points d’inquiétude.
- NAV en Europe à 49% et covenants sont à 60%. C’est là le champs de bataille car il suffira d’une baisse de 10% de la valeur des biens pour atteindre le covenant.
- Taux de vacance élevé aux PB et Nordiques, à presque 10%. Cela va peser sur les relocations.
- Taux de vacance stratosphériques aux US à 12% (flagship) et 13%(régionaux). Mais le covenant à 65% et LTV à 30% donne du temps.
- UK a une grosse vacance (10%) mais curieusement se débrouille OK en relocation. La LTV y est très basse.
- Loyers de relocation aux US: -20%. Sur le continent, +1,7%, Europe totale +1,6%. Relocation au niveau du groupe : -5,1%. Les US ne vont pas s’améliorer avec un tel taux de vacance. Sur le continent, on surveillera les relocations dans les pays à fort taux de vacance comme indication de ce qui va suivre.
- Tant que l’Europe est en positif, cela va. On peut jouer la montre sur les US et espérer un rebond cyclique. C’est d’ailleurs ce qu’ils annoncent.
- Dividende supprimé. Impératif pour économiser des fonds précieux. Ils auraient du sortir €500m par an sur 3 ans avec le plan RESET. Ces €1.5bn représentent 7% de la dette totale, ce qui n’est pas anodin. Si l’AREPS se situe vers €9, ça fera presque €3bn d’économisés et cela permet d’amortir 10% de baisse de valeur des biens. Ces €3bn correspondent peu ou prou à l’AK du plan RESET.
- Pipeline réduit fortement : cela va impacter la croissance future et aussi la valo d’URW sachant que leur expertise est justement le pipeline et comment ils transforment des quartiers entiers.

Conclusion
Les yeux du mercado sont fixés sur l’Europe continentale, qui ne doit absolument pas craquer. On surveillera la LTV et les relocations avec attention car tout va se jouer en 2021 sur cette région.
Une hausse de la LTV créérait une énorme pression sur URW avec à la clef une AK ou des cessions en catastrophe.

Les 6 prochains mois vont être sportifs.

Coke · #2229

Info :

Unibail-Rodamco-Westfield : le groupe veut réduire sa présence aux Etats-Unis, après l’annonce d’un bénéfice net courant annuel légèrement supérieur à 1 Md€, en retrait de 40 % sur un an. Il renonce à son dividende pendant trois ans.

Le dividende…..

pense_bete · #2230

Cher Ledep

j’ai l’impression que c’est effectivement la douche écossaise, pour les vadeurs, et les acheteurs….

un jour de pertes, un jour de gains, le tout en grand.

cordialement

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Trahcoh · #2231

MisterVix a eu du flair sur l’évolution de l’action aujourd’hui. C’est pourtant pas compliqué Unibail: quand elle détache le dividende, le cour baisse le lendemain, et quand elle arrête de le détacher, le cour baisse aussi.

Au titre d’actionnaire, la suppression du dividende me semble une excellente nouvelle. La seule selon moi qui permette d’espérer voir le cour remonter et pérenniser l’entreprise avec une bonne gestion. Merci aux nouveaux dirigeants pour cette décision, et merci encore pour l’annulation de l’augmentation de capital.

@Il me semble que vous oubliez de parler du rachat de Westfield dans votre message, sujet lui non plus pas encore abordé ici.

tikou · #2232

Concernant la coupe du dividende sur 3 ans (2020, 2021, 2022), il est important de bien lire le texte (et notamment sa traduction française qui est sans doute plus facile à comprendre) :

POLITIQUE DE DIVIDENDE
Compte tenu de l’impact de la pandémie sur les résultats du Groupe en 2020, de l’incertitude persistante
quant à l’environnement opérationnel en 2021 et à son impact sur les résultats d’URW, ainsi que de son
engagement à se désendetter, le Groupe a décidé de suspendre le paiement d’un dividende pour les exercices
2020, 2021 et 2022.
Une fois que le Groupe aura achevé son programme de désendettement, il reprendra le versement d’un
dividende (avec un taux de distribution significatif et durable) qui augmentera en fonction de la performance
de son portefeuille ainsi reconfiguré.
Compte tenu des résultats statutaires d’URW SE en 2020, le Groupe n’a pas d’obligation de verser un dividende
en 2021 au titre de l’exercice 2020 dans le cadre du régime SIIC et des autres régimes REIT dont il bénéficie. Il
prévoit également de ne pas être soumis à une telle obligation au titre des exercices 2021 et 2022. Par
conséquent, l’obligation de distribution SIIC d’URW SE, qui s’élève à 212,5 M€ au 31 décembre 2020, sera
reportée jusqu’à ce qu’URW SE dégage des résultats statutaires suffisants pour satisfaire à cette obligation.

Il s’agit dont bien d’une annulation du dividende hors-SIIC mais d’un report de l’obligation de distribution SIIC (sauf à ce qu’URW perde son statut SIIC d’ici quelques années mais c’est une autre histoire..)

Sauf erreur de ma part, rapporté au nombre d’actions :

212,5 M€ / 138 472 385 titres = 1,53€ dividende reporté au titre de l’obligation SIIC

pour rappel, en 2020, le dividende qui devait être versé au titre de 2019 était de 10,80€ mais a été réduit à 5,4€ pour respecter l’obligation de distribution SIIC.

On a donc concrètement, via les choix comptables qui ont été fait dans le cadre de la gestion du covid (annulation de loyers, etc..), une baisse de 70% du dividende SIIC.

Si on suit le management, le prochain dividende sera probablement versé en 2024 au titre de 2023 et devra prendre en compte les reports SIIC de 2020, 2021 et 2022.

On aura alors probablement au moins une réserve de 4*1,53€ = 6,12€ à verser pour respecter l’obligation SIIC (hypothèse pessimiste reproduisant sur 2021, 2022 et 2023 les mêmes difficultés sur les loyers qu’en 2020).

histoire optimiste: Le trio RESET constate qu’il est nécessaire de serrer la vis quelques années pour remettre la fusée sur sa trajectoire (le marché repart, le footfall se normalise, les US sont vendus à bon prix)

histoire pessimiste: le trio RESET fait du damage control mais ne peut que serrer les fesses et espérer que le marché US va repartir en 2022 (24 mois de financement sont couverts)

Encore de la volatilité en perspective à mon avis.

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rocketter · #2233

J’ai compris que le groupe ne souhaite se concentrer que sur l’Europe et stopper à terme son exposition aux EU, est-ce la réduction de sa dette qui motive ce choix ?

Betcour · #2234

Oui c’est l’option retenue pour réduire la dette.

Mais en réalité je pense que l’activité va reprendre plus vite aux USA (qui sont en avance sur la vaccination mais qui sont aussi plus souples sur les mesures de confinement), et du coup je ne suis pas sûr que ça soit le bon moment de larguer ces actifs…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

rocketter · #2235

C’est exactement ce que je pensais et je regrette également ce choix, le groupe va perdre en diversité géographique, c’est dommage.

Flouzamax · #2236

Dans une logique financière, couper le dividende ne doit pas avoir d’impact en soit sur la valorisation de la société: un dividende non distribué est ré-intégré pour, au choix, baisser la dette et les coûts, investir et générer de nouveaux dividendes, ou gardé en cash et distribué plus tard.

Tout le monde (y compris la presse financière) se focalise sur cette histoire de suppression de dividende pour expliquer la baisse d’aujourd’hui (-13% à l’heure où j’écris); alors que ce sont en toute logique les résultats financiers purs 2020 qui donne (enfin devraient donner) la valorisation. Couper les dividendes est un mauvais signal c’est certain, mais c’est un signal seulement, intrinsèquement aucun impact, au contraire.

SI les résultats financiers sont en ligne ou meilleurs que ceux qu’on attendait avant-hier (enfin… moins mauvais je veux dire), l’impact "psychologique" irrationnel de la suppression du dividende est peut-être un bon point d’entrée, car la valorisation devrait être la même qu’avant. Soit on sur-valorisait hier, soit on sous-valorise maintenant. Selon ma lecture, il n’y a aucune mauvaise surprise sur les résultats.

Je suis curieux de savoir quelle est la part de cet aspect "psycho" dans la chute de ce matin.

Bobdocland · #2237

@Flouzamax: Comme très justement précisé par Mistervix pour les investisseurs individuels de long terme, l’impact de la suppression du dividende peut paraitre exagéré.

Toutefois de nombreux investisseurs n’ont peut être pas les même objectifs que nous, par exemple quelqu’un souhaitant vivre uniquement des dividendes (le forum étant un bon exemple),des fonds d’investissement avec une stratégie portant des dividendes, des institutionnels.

Il serait intéressant également de voir l’impact de sortie des ETF sur ce point.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

FCP · #2238

Oui, le dividende n’enrichit pas l’actionnaire. Quand vous allez retirer de l’argent au distributeur, vous n’êtes pas plus riche, une fois les 200 € dans votre poche.

Patience · #2239

L’exemple du retrait au distributeur n’est pas le bon.

Quand vous vendez 200€ d’actions ou que vous touchez 20€ de dividende, vous matérialisez cet argent et vous pouvez en faire ce que vous voulez, il n’est plus soumis aux fluctuations boursières.

Aigri · #2240

Peut-être serait-il bon de rappeler l’impact fiscal du dividende.

Et plus le dividende est élevé…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

pense_bete · #2241

Comme l’ont dit certains,

un certain nombre d’investisseurs s’intéressent au foncières pour obtenir des revenus réguliers, souvent des compléments de retraite.

si vous perdez un certain nombre d’investisseurs, vous avez moins d’acheteurs et plus de vendeurs d’où baisse et anticipation de certains d’où sur vente de réaction.

cordialement

Jeff33 · #2242

Flouzamax a écrit :
alors que ce sont en toute logique les résultats financiers purs 2020 qui donne (enfin devraient donner) la valorisation.

La bourse valorise les perspectives futures. Les résultats 2020, malheureusement c’est du passé pour la bourse.
Du fait que les dividendes sont supprimés pour 3 ans, beaucoup ont du vendre le titre.

D’autant que comme l’a expliqué kiwijuice, ce n’est pas encore gagné…. Les prochains mois ont être sportifs, et avec les incertitudes économiques qui pèsent…

Flouzamax · #2243

On est bien d’accord, et c’est là justement mon point: le cours de bourse doit refléter la valorisation fondamentale de la société, c’est à dire ses performances futures. L’investisseur intelligent cherche à exploiter toute différence entre le cours de bourse (le prix) et le fondamental (la valeur). Pour moi ici on est dans une situation qui affiche clairement ce delta (soit dans un sens aujourd’hui, soit dans l’autre sens hier).

On peut expliquer la baisse de -13% d’aujourd’hui par deux facteurs:
1) la décision d’annuler le dividende sur les 3 prochaines années, qui n’a théoriquement pas d’impact intrinsèque sur la valorisation;
2) l’impact des résultats annuels 2020 sur les perspectives futures.

Sachant que:
1) beaucoup d’investisseurs vont prendre en compte le premier facteur sans forcément regarder le second,
2) on ne trouve pas de mauvaises surprises dans les résultats 2020 par rapport aux attentes d’hier, à part cette histoire de dividende (mais peut-être je me trompe?)

J’estime donc que l’impact sur le cours est sur-évalué par rapport aux fondamentaux. Ce qui explique à mon sens que c’est pas forcément un mauvais point d’entrée pour celui qui souhaite investir; ou que la valeur était sur-évaluée hier.

Betcour · #2244

A mon avis il ne faut pas chercher midi à quatorze heure : le titre est lourdement VADé en temps normal, les shorteurs ont vu une mauvaise nouvelle et décidés d’en remettre une couche. Pour les investisseurs de long terme il n’y a pas de grosse surprise dans ces annonces.

Le dividende a quand même un gros intérêt peu évoqué précédemment : il "encre" le cours du titre. Quand le dividende est pérenne et sort du 10% de rendement, il devient difficile pour le cours de baisser (le rendement sur dividende justifiant à lui seul la valorisation et les actionnaires sont de toute façon compensés pour leur patience). Et la VAD devient coûteuse - car les shorteurs doivent payer le coupon sur le titre qu’ils ont empruntés et vendus.

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RadioInvest · #2245

Flouzamax, le 11/02/2021 a écrit :
L’investisseur intelligent cherche à exploiter toute différence entre le cours de bourse (le prix) et le fondamental (la valeur). Pour moi ici on est dans une situation qui affiche clairement ce delta (soit dans un sens aujourd’hui, soit dans l’autre sens hier).
J’estime donc que l’impact sur le cours est sur-évalué par rapport aux fondamentaux.

Bonsoir Flouzamax,

Comment un investisseur individuel "intelligent" peut-il estimer que les fondamentaux pré et post-covid 19 n’ont pas évolué ou dans quelle proportion ceux-ci l’ont été ?

Le cours actuel est un bon point d’entrée comparativement à la valorisation pré-covid mais qui nous dit que la véritable valeur d’URW n’est pas proche du cours actuel (et qu’elle ne retrouvera jamais les 240 €). Pourquoi continuer à penser que le cours remontera alors qu’il baisse de façon quasi-continue depuis 2016 ?

Larbinator · #2246

Bonjour RadioInvest,

7,28€ de résultat récurent ajusté en 2020 soit un PER 2020 récurent de 7,2 au dernier cours de 52,26€.
Un EPRA Net Reinstatement Value (ANR de reconstitution) de 166,80€ soit une décote de 69%.

Qu’est ce qu’il vous faut de plus ?
Vous prévoyez que la situation se dégrade encore par rapport à 2020 ?

cricri77700 · #2247

Bonjour larbinator .

Et une augmentation de capital ? Cela peux encore se dégrader considérablement non ?
Vous en penser quoi ?

Il y a aussi un risque à moyen terme d’augmentation des taux pour une fonciere , qui , si c’est pas encore sain , peux être catastrophique ?

Le commerce qui se fait manger par le e-commerce était présent avant le covid et a ce jour l’écart est encore plus abyssal !

L’anr a 166 à donc baissé de 20% en pas longtemps également ( 198 de mémoire à vérifier )

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RadioInvest · #2248

Bonsoir Larbinator,

Cours URW :

1er janvier 2016 : 232 €
1er janvier 2017 : 212 €
1er janvier 2018 : 206 €
1er janvier 2019 : 157 €
1er janvier 2020 : 122 €
1er janvier 2021 : 69 €

La tendance globale parle d’elle-même.

Je n’ai pas de connaissances aussi poussées que les vôtres pour l’analyse en détail des ratios financiers.
Je comprends effectivement qu’il s’agit pour certaines d’une foncière décotée limite "value" mais je me souviens de ce même type de discours (en moins prononcé) il y a quelques années vantant les mérites d’emplacements "prime", que la décote momentanée n’était pas justifié, dividende élevé etc…tout ne peut pas être mis sur le dos d’un rachat trop onéreux raté de Westfield.

Je me demande simplement si devant un cours qui baisse d’année en année avec comme coup de grâce le Covid 19, il apparaît sain de se positionner sur cette valeur ou si le capital à investir ne peut pas être mieux placé ailleurs.

Larbinator · #2249

Le rétroviseur doit être utilisé pour regarder les comptes des années passée et non retourné vers l’avant pour prédire l’évolution des cours du futur.

Il faut avoir confiance en la « value », une décote de 69% sur l’ANR de reconstitution est une belle marge de sécurité.
En cas de retour à 20% de décote le cours monterait de +160%.

Un PER de 7,2 est magnifique. Cela procure un « earning yield » de 14% / an.

L’ANR de reconstitution a baissé sur l’année 2020 de 27%.
Gageons que 2020 était en tout points vraiment une année exceptionnelle, et qu’il ne baissera guère plus.

Depuis le changement de management, il n’est plus question d’une augmentation de capital et URW va se déleverager tout seul par des cessions d’actifs.

Il faut développer un esprit contrarien et armé d’une bonne analyse « à la valeur » ne pas hésiter à affronter les mouvements de foule. Les marchés sont loins d’être efficients.

« Comme il n’existe pas de bon baromètre de la bourse, fions nous à notre bon sens et au bon vieux thermomètre »
— Maître Larbi™ © 2020

Dernière modification par Larbinator (13/02/2021 18h33)

ArnvaldIngofson · #2250

La décote de 69% sur l’ANR de reconstitution est effectivement une belle marge de sécurité.

Mais ça ne va pas se "déleverager tout seul".
Il reste le risque que ça se fasse difficilement, voire pas du tout : centres commerciaux US invendables, sauf à les brader à vil prix.
On reparlerait alors d’une augmentation de capital.

Donc ça reste une action risquée, mais avec un fort potentiel de hausse à long terme.

Par ailleurs, de nombreux investisseurs apprécient les dividendes.
Nous aurons bientôt les résultats d’autres foncières (Klépierre par exemple le 17).
Si elles maintiennent un dividende, la comparaison ne sera pas en faveur d’URW et pourrait déclencher des arbitrages.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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1 #2226 10/02/2021 21h07

Pourquoi parler de la France, le statut REIT est international a écrit :

1 #2227 10/02/2021 23h02

Valerian a écrit :

5 #2228 11/02/2021 08h43

[+1 / -2] #2229 11/02/2021 09h12

#2230 11/02/2021 10h01

#2231 11/02/2021 10h13

2 #2232 11/02/2021 10h17

#2233 11/02/2021 10h45

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#2236 11/02/2021 11h24

#2237 11/02/2021 11h54

#2238 11/02/2021 11h56

1 #2239 11/02/2021 12h25

#2240 11/02/2021 12h43

#2241 11/02/2021 13h14

#2242 11/02/2021 14h16

Flouzamax a écrit :

1 #2243 11/02/2021 15h06

#2244 12/02/2021 01h43

#2245 12/02/2021 20h31

Flouzamax, le 11/02/2021 a écrit :

#2246 12/02/2021 22h01

#2247 12/02/2021 22h13

#2248 12/02/2021 22h19

2 #2249 12/02/2021 23h07

#2250 13/02/2021 01h22

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