#1 17/02/2021 00h40
- Monxx76
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Voici ma première étude de cas.
VOTRE PROFIL
- Statut : Cadre dans le bâtiment
- Age : 26 ans
- TMI : 30%
- revenus : 4200€ net/mois
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Plutôt bonne par mon métier et j’ai déjà retapé une maison avec mon père plus jeune
- Sociales : bonne
- Temps disponible : week-end
- Capacité d’épargne : 2k mensuel
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Immeuble de rapport de 3 appartements (RDC : 1 studio de 30 m², R+1 : F2 de 45 m², R+2 : F2 de 45 m² avec terrasse et un jardin de 30 m²)
- Année de construction : 1980
- Actuellement inoccupé pour la vente
- Chauffages individuels électriques
- Volets roulants, double vitrage
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels (linky)
- Pas d’extérieurs pour le RDC et le R+1
- Pas de concierge, pas de femme de ménage (locataires feront le ménage des communs à tour de rôle)
LOCALISATION DU BIEN
- 76, Bolbec
- En plein centre-ville (zone non inondable)
- Bassin d’emploi stable par la présence de gros industriels à proximité (Exxon Mobil, Renaut, Total etc)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas
RENTABILITÉ DU BIEN
- Affiché à 72k, négocié à 59k + 6000€ de frais de notaire
- Loyers estimés en meublé à 350 + 450 + 450 = 1250€ (légèrement sous estimé d’après 2 amis qui ont déjà des meublés dans cette ville)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de frais de gestion locative
Travaux immédiats (70k€ intentionnellement sur estimé) :
- Rénovation de la toiture (étant dans le métier, je réalise ces travaux moi même, coût d’environ 8000€ de matériaux),
- Rénovation globale des appartements (peinture, revêtement de sol, remise au normes électriques, isolation intérieure pour le studio, rénovation de l’escalier des communs, changement des cumulus, etc) devis de mon artisan à 37k€ TTC
- Rénovation des 3 salles de bains, des 3 cuisines et divers : 25k€ TTC
- Meubles 15k€ (est-ce assez ?), les meubles ne seront pas pris en compte dans le reste du calcul car je n’ai pas demandé de financement pour ça à ma banque
- Taxe foncière hors TEOM : 600€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 250€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non prit en compte dans mes calculs actuellement, à voir si nécessaire
Autres charges : charges non récupérables 200€/an, dépenses courantes : 200€/an, CFE : 260€/an, comptable : 800€/an
- Rentabilité brute : (((350+450+450)*23) /24)/(59000+6000+70000+15000)=9.5% brut minimum
FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.01% sans assurance, 1.16% avec
- Durée du crédit : 240 mois + 24 mois d’intérêts intercalaires pour les travaux
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : environ 50k€ actuellement
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? très peu pour moi merci
RÉGIME D’EXPLOITATION
- Location meublée LMNP au réel
CASH FLOW
- TMI à 30% mais non imposable pendant 9 ans grâce aux charges et à l’amortissement
- Cash flow positif de minimum 350€ (rendement net net à 8.8%)
J’attend vos retours qui me seront nécessairement très utiles et sans doute constructifs.
Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, normandie
Hors ligne