Monxx76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Je ne suis pas sûr de bien comprendre.

Vous avez un vendeur qui vend un immeuble de rapport inoccupé ?
C’est plutôt inhabituel.
Pour un bien de rapport, la norme est plutôt de vendre louer en situation de fonctionnement classique.
Pour comparer, c’est comme si pour revendre une entreprise, vous foutez tout les clients à la porte.

Le bien est il inoccupé pour la vente, ou inoccupé, car l’état fait qu’il n’est pas louable ?

Autre point, remise aux normes électriques ?
Sur un bien de moins de 40 ans, ça me semble bizarre, sauf à poser les différentiels, mais c’était déjà obligatoire si le logement était loué.
Même question sur les cumulus, pourquoi les changer ?
D’ailleurs, je ne connais pas l’eau du coin, mais poser des vases d’expansion me semble plus urgent que changer les ballons (pour éviter de changer le groupe de sécurité tout les ans)
Faire des travaux, c’est bien, mais tout refaire par principe, c’est pas forcément très rentable.

Pour finir, 140k€ pour un rendement théorique de 9,5%, ça me semble assez faible.
On est dans le cas où les travaux font que le bien ne vaut pas grand chose.

Monxx76 a écrit :

Le bien n’est plus loué depuis 2 ans. Le RDC et le R+2 ne sont pas louable en l’état suite à des fuites de toiture.

Rien que cette phrase ne vous fait pas tiquer ?
Une toiture pourri, mais non loué depuis seulement 2 ans ?

Ensuite, absence de différentielle, toiture qui fuit, chauffe eau posé à la sauvage et qui fuit…
Chacun des points allument à lui seul un signal d’alarme!
En résumé, vous achetez un bien de marchand de sommeil (mal entretenu, travaux mal fait à minima, etc)
D’avance, je vous promet qu’au fur et à mesure, vous allez découvrir d’autres blagues.

Pour les immeubles, surtout en zone un peu difficile, je vois régulièrement la règle des 9/10% de rendement clé en main.
Là, on est loin, mais alors très loin d’un bien clé en main!
De toute façon, un bâtiment qui prend la flotte, ça vaut plus grand chose, car avec le temps il va se dégrader, donc pour le propriétaire, soit il fait les travaux, soit dans quelques années, son bien ne vaudra plus rien.
Et dans votre calcul, vous compter que vous refaites le toit vous même.
Incluez une rénovation du toit par des pros, et refaites vos calculs.
Vous aurez le vrai rendement du bien.

Vous semblez penser que le bien est dans un état pitoyable, et dans ce cas c’est mon explication qui est défaillante. La toiture n’a eu à ce jour qu’une seule fuite qui a endommagé le placo de la chambre du R+2, on est loin d’une toiture pourri comme j’ai pu le voir par ailleurs. Le propriétaire a fait effectuer les réparations de la toiture par un professionnel et la toiture est viable actuellement.
La toiture est composée de 2 versants, l’un refait il y a 8 ans en ardoise (comme le demande le PLU) mais l’autre est en amiante est a plus de 25 ans. C’est cette deuxième partie que je vais changer.
Le devis de 8000€ que j’ai décrit a été établi par mon père qui est conducteur de travaux en couverture, il a été couvreur avant ça pour une carrière de 35 ans dans la couverture. Le devis pour les travaux fait par une entreprise dépasserait les 30k c’est pourquoi je compte réaliser ces travaux avec mon père (j’ai moi même été couvreur 1 an lorsque j’ai fais une pause pendant mes études). Pour la fuite au rdc cela est dû  à une fuite dans la salle de bain qui a fragilisé la base de certaines parois en placo.
Concernant les alertes j’en suis bien conscient, mais un prix d’achat aussi bas nécessite forcément des travaux.
J’aurai aimé vous transmettre des photos pour vous faire votre avis mais je ne sais pas si c’est possible.

Enfin en retour à Tlaloc, j’ai toujours estimé que l’immobilier était un placement sur. Et le bâtiment reste avant tout une passion avant d’être mon métier. Mon but premier est de me créer un patrimoine et du cash flow afin de me couvrir un peu plus par rapport aux aléas de la vie.

Monxx76 a écrit :

Le propriétaire a fait effectuer les réparations de la toiture par un professionnel et la toiture est viable actuellement.

Parfait, mais

Monxx76 a écrit :

La toiture est composée de 2 versants, l’un refait il y a 8 ans en ardoise mais l’autre est en amiante est a plus de 25 ans.

Vous êtes sur que c’était un Professionnel ?

Monxx76 a écrit :

Le devis de 8000€ que j’ai décrit a été établi par mon père qui est conducteur de travaux en couverture, il a été couvreur avant ça pour une carrière de 35 ans dans la couverture. Le devis pour les travaux fait par une entreprise dépasserait les 30k c’est pourquoi je compte réaliser ces travaux avec mon père (j’ai moi même été couvreur 1 an lorsque j’ai fais une pause pendant mes études). .

Donc, vous êtes aussi un Professionnel et assurément vous êtes SS4 ou SS3 ?

Pascal

bascarol a écrit :

Donc, vous êtes aussi un Professionnel et assurément vous êtes SS4 ou SS3 ?

Pascal

Si je ne dis pas de betises, SS4 suffit mais dans un cadre non professionnel dans ce cas?
De toute façon il y aura la gestion des déchets amiantes, dans des conditionnements propres à ces déchets et étiquettés comme il se doit, bien sur.
ou fait à "l’arrache" comme beaucoup de particuliers? dans ce cas, nos déchetteries (lillebonne, gravenchon, bolbec je ne sais pas) ont une partie déchets amiantés.

Bonjour,
Je ne connais pas l’endroit et n’ai donc aucun avis sur ce marché.
J’ai cru comprendre que c’était une terre de cassos, mais des cassos il y en a partout et des gens bien aussi.
Monxx76 : vous me semblez bourré d’enthousiasme et c’est tant mieux.

Vous savez ce que vous faîtes techniquement, vous avez décidé d’opter pour une commune "particulière" et bien maintenant au boulot. Si vous ne pouvez pas reculer, il va falloir avancer et vous différencier de la concurrence pour attirer des locataires "honnêtes". Vous semblez bien armé pour. Bravo pour votre engagement.

Pour ne pas faire la même erreur que celle décrite par Gunday qui indique qu’à 10% de rendement des acheteurs potentiels considéraient que c’était insuffisant, assurez-vous de bien valoriser votre bien et de cogiter aux pistes d’optimisation du rendement.
Distinguez vous par l’isolation, l’effet waouh etc

Et cogitez à la liquidé du bien. C’est sans doute ma seule marotte en immobilier, mais je n’achète jamais quelque chose qui pourrait pourrir ma vie ou celle de ma famille pendant des lustres si je n’étais plus en capacité de gérer faute de pouvoir le vendre. J’avais la même perception à 20 ans.