Impact du Covid-19 sur le marché immobilier français
Cette discussion analyse l'impact de la pandémie de Covid-19 sur le marché immobilier français. Les membres partagent leurs observations et expériences, débattant des tendances et des facteurs influençant les prix de l'immobilier, tant à court qu'à long terme. Des opinions divergentes émergent quant à l'ampleur et la durée des effets de la crise. Un point central est l'incertitude générale concernant l'avenir, rendant les prédictions difficiles.
Un des concepts clés abordés est la gestion du risque. Certains participants anticipent une baisse des prix à court terme, mettant en avant une baisse de l'offre de financement due à la frilosité bancaire et à une potentielle augmentation de l'offre immobilière liée aux besoins de liquidités des vendeurs. D'autres argumentent en faveur d'une hausse des prix ou d'une stabilité, soulignant le rôle de l'immobilier comme valeur refuge face à l'incertitude économique et à la baisse des rendements des autres classes d'actifs. L'importance de la diversification des investissements est également soulignée.
La discussion met en lumière des arguments principaux contradictoires. L'inertie du marché immobilier est mentionnée, suggérant que les effets de la crise ne seront pas immédiats. Le rôle du télétravail est exploré, certains anticipant une augmentation de la demande pour les logements en périphérie des grandes villes ou en zones rurales. Cependant, l'impact du chômage et la baisse de la solvabilité des ménages sont aussi considérés comme des facteurs baissiers potentiels, notamment sur le marché locatif. L'impact sur le marché de la location de courte durée (Airbnb) est également discuté.
Des tendances notables se dégagent de la discussion. La recherche de valeurs refuges, notamment l'immobilier, est mise en avant par plusieurs membres. L'importance du cash comme moyen de financement est soulignée, contrastant avec les difficultés croissantes d'accès au crédit pour certains profils d'emprunteurs. La discussion souligne également l'importance de l'emplacement et de la typologie des biens, montrant une hétérogénéité des marchés immobiliers en fonction de ces facteurs. Enfin, la difficulté de prédire l'avenir à court et moyen terme est un point commun à tous les participants.
Les membres se réfèrent à diverses sources, dont des données des notaires, des baromètres immobiliers, et des articles de presse, pour étayer leurs arguments. Néanmoins, l'absence de données complètes et fiables et la nature subjective de nombreuses observations limitent la portée des conclusions.
J’ai obtenu 0.93 hors assurance sur 15 ans il y a un mois avec un apport volontaire de 10000 euros non exigé par la banque.
Taux resté raisonnable qui aurait été le même sans apport.
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Range19 a écrit :
J’ai obtenu 0.93 hors assurance sur 15 ans il y a un mois avec un apport volontaire de 10000 euros non exigé par la banque.
Quelle banque ?
Sur moins de 20 ans oui ça prête encore sans apport mais sur 25, plus d’après ce qu’ils me disent.
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Dr Minimal a écrit :
Il y a donc bien sur mes marchés une baisse mesurable (que je mesure au doigt mouillé) des prix de l’immobilier, en tout cas pour les biens type meublé de tourisme, et une baisse de concurrence sur les biens type "marchand" et belles affaires qui partent toujours au prix, mais moins vite.
À l’inverse, dans l’une des mes villes de province, je vois encore des biens + patrimoniaux vendus avec locataire en place qui partent à 4%-5% de rendement brut et au prix, alors qu’ils ne se vendaient qu’à 6%-7% de rendement brut il y a à peine 2 ans. Denier exemple en date : hier.
Mon impression est qu’il y a encore actuellement plutôt plus que moins de gens qui se mettent à comparer "bêtement" le rendement brut au taux de livret A, en oubliant quelques coûts et contraintes liées à l’immobilier locatif.
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Je partage le point de vue de Julien, chez nous c’est la même chose dans le 68. Les prix augmentent même.
Et les gens sont contents avec des renta moins élevés. Nous commençons aussi à avoir des investisseurs Parisiens, ou autres qui sont très heureux avec une renta de 7-8% (en état moyens).
Dernière visite que j’ai effectué l’agent immo nous a fait visiter, j’ai fait une offre 10 K€ de moins que le prix car il y avait tout à refaire, et le quartier est "en devenir".
Je rappelle deux jours plus tard, l’agent immo me confie que le bien est parti plus cher que le prix affiché!
Un investisseur a payé cash.
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Bonjour,
Une explication (peut-être) pertinente de la hausse immo se trouve ici (vidéo youtube ZoneBourse) : Quelle est cette énorme bulle sur les marchés financiers, qui impacte tous les actifs … et pour longtemps ? (Obligations)
Je suis novice, mais j’ai trouvé l’explication intéressante.
Setanta
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La bulle obligataire évoquée est effectivement l’une des explications. Elle reflète aussi qu’il y a eu une période en or vers 2016-2018 avec des taux d’emprunts qui avaient baissé, fixables sur 20 ans, et un prix de marché immobilier qui ne s’était pas encore ajusté à la hausse en province.
Elle l’est aussi pour le niveau du S&P500 avec des DCF qui sont fait pour les valeurs de croissance avec un taux d’actualisation très faible.
Si on suit le raisonnement jusqu’au bout de bulle obligataire durable, on devrait se ruer sur des actions de qualité correcte en termes de business comme Danone, accessibles aujourd’hui à un PER de 15, qui seraient donc une anomalie. Ce que mettra plus longtemps à faire M et Mme Michu, car la bourse dans l’esprit collectif français (et probablement contrairement aux américains), ce n’est pas l’immobilier.
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1 #282 28/10/2020 14h42L’un des concurrents de l’investisseur immobilier c’est l’épargnant aisé qui paye cash et coupe l’herbe sous le pied de celui qui achète rationnellement, car son argent lui brûle les doigts et il ne sait pas quoi en faire. Il a généralement peu de connaissances en économie malgré son aisance relative et la bourse pour lui c’est comme le casino. Donc il achète de l’immo.
Avec le confinement on a assisté à une accumulation d’épargne. L’encours du Livret A est au plus haut. Les gens cherchent à acheter de la pierre parce que la pierre c’est du concret. Et en période de troubles, le concret ça rassure. Il est donc normal que les gens qui payent cash soient un peu plus nombreux que d’habitude ce qui contribue à maintenir les prix élevés.
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Setanta a écrit :
Bonjour,
Une explication (peut-être) pertinente de la hausse immo se trouve ici (vidéo youtube ZoneBourse) : Quelle est cette énorme bulle sur les marchés financiers, qui impacte tous les actifs … et pour longtemps ? (Obligations)
Je suis novice, mais j’ai trouvé l’explication intéressante.
Setanta
L’explication à 2 min me semble incorrecte. L’auteur soutient que lorsqu’un investisseur est prêt à accepter un rendement plus bas, le prix augmente pour garder un loyer constant (6000€ pour l’exemple).
Les prix augmentent pour les raisons suivantes:
- Le crédit est moins cher ce qui permet à capacité de remboursement constante d’emprunter plus.
- Une pénurie de logements et de nombreuses grandes agglomérations sous tension.
- L’injection plus que massive de liquidités (quantitative easing) par la BCE ne crée pas de richesse en soit, en conséquence chaque "richesse" ou bien vaut mécaniquement plus d’argent.
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lu dans magazine Mieux Vivre son Argent de décembre
Mieux Vivre a écrit :
708€/mois
Le loyer moyen d’un 57 m², selon SeLoger. Depuis la fin du confinement, le nombre de candidats à la location a augmenté de 66%. Face au durcissement des conditions de crédit, les ménages n’ont pas le choix. Les loyers sont en hausse de +2.6%.
Déontologie : acheteur immo en phase d’accumulation
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1 3 #285 30/11/2020 17h50Bonjour
Petit retour terrain sur les prix de l’immobilier dans les secteurs ou mes agents recherchent des investissements.
Grenoble : Les produits typés investissement "faciles" ( studios ) sont très recherchés donc les prix s’envolent, en gros avant nous allions jusqu’à 60ke pour des studios bien situés, proche gare, centre ville etc.
Aujourd’hui impossible pour nous d’honorer nos mandats et de trouver en dessous de 70 - 75ke.
Beaucoup d’acheteurs résident dans d’autres secteurs, Lyon, Annecy, Paris.
Lyon : J’ai un peu moins d’agents sur place mais l’impression qui ressort est une moins forte augmentation que sur Grenoble, mais on est toujours sur une demande soutenu, mais rien de nouveau par rapport à la vie immobilière pré Covid.
Zone frontalière Haute Savoie et Ain : le secteur était déjà très compliqué en temps normal, prix très élevés, concurrence énorme, les biens au prix partaient jusqu’à présent dans la journée ou au pire dans la semaine avec le loisir pour le vendeur de choisir le profil de son acheteur. Donc en général un travailleur frontalier avec salaire conséquent. Aujourd’hui on passe un cap avec des investisseurs Suisse qui financent en cash.
3 agents immobiliers de réseaux différents mon confiés cette semaine qu’environ 1 achat sur 2 depuis le 1er déconfinement est fait par des Suisses. ( pour les produits typés investissement studio, t2… ).
Si l’on ajoute à cela les nouvelles difficultés d’emprunt liés à l’apport, la durée et le taux d’endettement on ressent un sentiment d’impuissance que je n’avais encore jamais rencontré.
Sur ces 3 secteurs la période semble plus propice à la vente qu’a l’achat.
Les agents immobiliers vendeurs, mes agents et moi avons vraiment l’impression, comme dis plus haut dans la file, que les gens ont peur de laisser des liquidités importantes sur leurs comptes bancaires et préfèrent se diriger vers cette valeur refuge, quit à se précipiter et faire de mauvais achats tant qu’ils trouvent un meilleur placement que leur livret A.
Si d’autres sur le forum ont les mêmes impressions sur leurs secteurs ? ou a contrario l’effet inverse ? Au plaisir d’échanger
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Pour compléter, la file
Secteur Aix en provence - Marseille:
les petites surfaces ont également pris un coup de chaud à la hausse
(Je mets à part les secteurs "compliqués, sportifs…")
Dans les quartiers limitrophes, de standing moyen
Avant crise, on trouvait du T1 à moins de 75- 80 K€ ( prix affichés)
désormais, Pour les mêmes T1, les prix affichés dépassent les 85 K€
sur l’hypercentre, de bon standing
avant la fourchette affichée était de 110 à 120 K€
désormais, on est sur du 120 voir 150K€
donc (13) petite surface, les prix affichés ont augmentés
je pense que les prix signés, sont aussi à la hausse: J’ai loupé 2 biens ( dans le bas de la fourchette, partis dans la semaine !)
Dernière modification par Ricou (01/12/2020 08h52)
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1 1 #287 01/12/2020 12h37
Hall of Fame Le baromètre Meilleurs agents/Les Echos (du jour) tente de quantifier la tension sur l’immobilier.
A 0 équilibre offre/demande, >0 plus de demande que d’offre.
On notera au passage (si cette durée à un sens, que l’indicateur est juste ?) que sur le dernier mois l’augmentation des prix régresse voire parfois les prix eux mêmes dans certaines grosses villes.
L’indice des prix :
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Je n’ai pas l’impression que les augmentations sont moins élevées, au contraire. Si on prend le top 10/50 des métropoles, l’indice a augmenté de 0.2% sur un mois. Quand on proratise sur un an, cela donne 2.4% sur un an (oui ce n’est pas exact mathématiquement mais cela donne une idée). C’est plus que la tendance 2020 (respectivement 1.2% et 1%).
De manière générale, cela confirme mon impression. Depuis quelques années, les grandes métropoles attirent au détriment de la ruralité. C’est un phénomène de fond et je ne crois pas que le confinement y mettra fin.
Enfin, quand je regarde autour de mois, les personnes ayant des liquidités à placer sont parfois perdues. Entre la bourse qui est à un niveau assez haut, les obligations/livrets qui ne rapportent rien, je pense que l’immobilier devrait bien se comporter. En tout cas je n’imagine pas de mouvement massif à la vente alors que les autres actifs ne sont pas plus attractifs.
Dernière modification par Stochastic (01/12/2020 18h53)
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Hall of Fame Les présentations lors de la récente conférence IEIF, sur la "convalescence douloureuse" à venir du marché immobilier suite au Covid-19, est instructive.
On y trouve notamment (autant de questions que de réponses….) :
- une valorisation incertaine en fin d’année (2020), avec des reports ou abandons de loyers limités, des taux de capitalisation stable ou en légère baisse, des volumes de transaction en forte baisse, un comportement très varié selon le secteur d’activité et la qualité des entreprises locataires, et un risque d’obsolescence susceptible de beaucoup augmenter pour certains actifs.
- un équilibre instable entre des forces antagonistes de retour à la moyenne (sur le taux de capitalisation des bureaux prime Paris QCA, et l’écart entre taux de capitalisation et taux des OAT 10 ans), et des signaux de marché peu alarmants (sur l’évolution de l’indice EDHEC IEIF de prix des SCPI d’immobilier d’entreprise, du rendement du MSCI France, des indices EPRA de prix de l’immobilier en Europe).
- des tendances et perspectives des marchés de l’immobilier d’entreprise, en France et en Europe (baisse des transactions, hausse maitrisée de l’offre, hausse maitrisée de la vacance, stabilité des loyers "prime", corrections limitées des loyers "prime", correction plus marquée des loyers moyens, impact limité du télétravail, évolution contrastée des taux de rendement selon la classe d’actif)
- la vision d’un gestionnaire d’actif (La Française) : le bureau reste la classe d’actif la plus liquide, diversifications tout azimut, le risque sera mieux rémunéré.
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Hall of Fame D’après l’INSEE, sur un an glissant le prix des loyers en France (résidences principales) évolue de 0.3% à fin septembre.
0.2% en moyenne en province et 0.4% en agglomération parisienne.
Source graphique : Investir
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Insee-Notaires a écrit :
Au quatrième trimestre 2020, la hausse des prix des logements anciens en France (hors Mayotte) s’accentue : +2,4 % par rapport au troisième trimestre (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,6 % et +1,4 % aux trimestres précédents.Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +6,5 %, après +5,2 % et +5,6 %. Pour la première fois depuis fin 2016, la hausse est ce trimestre plus marquée pour les maisons (+6,6 % en un an) que pour les appartements (+6,3 %)
Rapport complet ici.
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Les chiffres des notaires en image
Les prix s’envolent que ce soit pour les appartements ou les maisons.
Mauvais temps pour les investisseurs en phase d’accumulation.
Belle opportunité pour ceux qui abordent la phase d’arbitrage !
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1 4 #293 28/04/2021 20h38@Michel,
il ne s’agit pas de rumeur mais bien de chiffres publiés par les notaires sur la base des transactions réelles.
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C’est raccord avec ce qu’on disait dans un autre sujet (je ne sais plus lequel), que les agents immobiliers était débordé de demande et avait du mal à avoir un portefeuille tellement les biens se vendaient vite.
en particulier les maisons avec un bout de jardin, qui ont vraiment la côte à cause des confinements successifs!
D’ailleurs, en lisant différents supports en ligne, les résidences secondaires à la campagne font râler pas mal de gens qui cherchent à se loger pour y vivre.
Si la râle devient trop importante, je crains que le gouvernement y trouve un motif à remplir les caisses et les urnes électorales.
Après, il faut voir une fois la vaccination suffisamment déployé, et le spectre du confinement éloigné ce que deviendra la tendance.
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gare aux désillusionsMême retour terrain que vous, avec une concurrence entre les personnes souhaitant y vivre à l’année et ceux qui cherchent une résidence secondaire au vert.
Un article du Parisien sur la ruee vers les maisons de campagne.
Le marché de la maison de campagne avec petit jardin est dynamique.
C’est clairement le temps des vendeurs qui peuvent mettre en concurrence les acquéreurs.
A voir comment cela évoluera quand ceux qui l’auront acquis en résidence secondaire vont devoir payer toutes les dépenses d’entretien et de fonctionnement, et si ceux qui y viennent à l’année vont devoir faire des trajets en voiture pour la moindre baguette, null
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1 #296 29/04/2021 08h12Sans oublier le marché investisseur lui même très dynamique.
Il semble qu’il y ait par ailleurs pas mal d’acquisitions sans recours au crédit (mon expérience et retours pros)
Exemples concrets d’augmentations de prix :
- ma maison vendue 10% de plus que le prix estimé préalablement sur la base des transactions dans l’année qui a précédé. Les acquéreurs financent sans recours à l’emprunt.
- Un appartement de 31m² vendu samedi dernier en moins d’une semaine et à la deuxième visite à des investisseurs locaux qui financent avec un apport de 50%. Le prix du m² actes en mains pour les acquéreurs va être de 2900 € le m²… À Limoges, c’est une révolution historique avec des prix stagnants depuis des lustres.
Un jeune ami vient d’acheter un T3 à 140 000 hors frais de notaires. J’ai acheté sur le même palier il y a un an et demi un T3 qui fait 6 m² de plus 108 000….et qui ne trouvait pas preneur à 125 000.
Je pourrai multiplier les exemples : j’ai vendu un T1 avec un prix décidé en juin dernier 51 000 net vendeur, ce type de bien se vendrait 10 à 15 000 de plus mini aujourd’hui.
Achat d’un T3 88500 hors frais d’actes, négocié avant le 1er confinement ; le même s’est vendu 125 000 il y a quelques mois (1 étage au dessus sans différence).
Dans ce contexte, les calculs de rendements locatifs donnent des résultats piteux ; 4 à 5% brut semble devenir une norme satisfaisante pour beaucoup (je parle évidemment comme d’hab de biens de bonne qualité).
Dernière modification par Range19 (29/04/2021 08h39)
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Hall of Fame gunday, le 28/04/2021 a écrit :
C’est raccord avec ce qu’on disait dans un autre sujet (je ne sais plus lequel), que les agents immobiliers était débordé de demande et avait du mal à avoir un portefeuille tellement les biens se vendaient vite.
Je vous le confirme. Il n’y a pas un marché, mais des marchés, donc généralisation n’est pas raison, mais à côté de chez moi, c’est simple : les prix ont flambé, et il n’y a plus aucun bien disponible à la vente, sauf à des prix hors-marché (outrageusement cher pour le cas où on tombe sur un pigeon).
Même les terrains constructibles ont été pris d’assaut, avec également des prix très haussiers.
L’agent immobilier que je connais passe tout son temps à nouer des relations avec les gens pour trouver des biens à mettre en vente.
La dynamique a commencé il y a 3/4 ans, mais s’est fortement accélérée avec le COVID.
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Ernest a écrit :
@Michel,
il ne s’agit pas de rumeur mais bien de chiffres publiés par les notaires sur la base des transactions réelles.
Votre message initial s’apparente à une rumeur et laisse à penser que "les prix s’envolent que ce soit pour les appartements ou les maisons" ce qui est factuellement faux. D’abord parce que la hausse de l’immobilier est une tendance de fond depuis 10 ans maintenant (avant le monde d’après). Ensuite parce que la vente de logements neufs s’est effondré en 2020. Enfin parce que les prix à Paris ont stagné voire baissé.
Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier
Effectivement il y a plusieurs marchés. Nous vivons un épisode d’exode urbain.
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1 1 #299 29/04/2021 11h10 Hall of Fame Michel a écrit :
D’abord parce que la hausse de l’immobilier est une tendance de fond depuis 10 ans maintenant
Ecrire cela est aussi induire en erreur car c’est justement dans les zones où l’immobilier a baissé depuis 10 ans que l’on voit un retour des acheteurs, avec le marché de la résidence secondaire qui se réveille.
En effet dans les villes ça peut stagner, toujours plusieurs marchés mais l’article d’Ernest est intéressant et il n’était pas utile de lui mettre un -1 en montant sur vos grand chevaux, il n’a propagé aucune rumeur.
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1 #300 29/04/2021 11h18Effectivement Michel, vous êtes bien sévère voire injuste.
De plus, parler d’exode urbain ne serait-il pas un peu excessif ?
Ernest, votre contribution étayée confirme les perceptions et remontées de terrains qui sont tout sauf des rumeurs.
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