Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l'immobilier locatif ?

Bonjour,

Nous avons signé une promesse de vente pour une maison il y a 2 semaines et nous avons des difficultés à trouver un financement (nous recherchons 735k€ sur 25 ans)
En effet, notre capacité d’emprunt est réduite car nous avons fait un investissement locatif. Cet investissement présente une rentabilité correcte (5% bruts), 45k€ de BIC annuels. Nous remboursons 1600€ de mensualité de prêt, 300Ke de capital restant. L’immeuble est estimé 900k€.
Nous avons par ailleurs 135k€ de revenus salariés nets annuels.
Les banques ne souhaitent pas prendre en compte nos BIC car nous n’avons que 2 ans d’historiques et elles considèrent qu’il s’agit de revenus saisonniers. Notre capacité d’emprunt est donc fortement dégradée par nos mensualités sur le prêt du bien en locatif.

L’option que j’envisage est de dire à une banque que je souhaite vendre mon investissement locatif et prendre un prêt relais sur 2 ans de 400k€ et un crédit amortissable de 335k€.
Dans 2 ans, je pense avoir économisé 200k€ et donc être en mesure de rembourser une partie du prêt relais. Puis j’espère pouvoir transformer les 200k€ restants du prêt relais en crédit amortissable sur 25 ans.
Le tout en faisant croire à ma banque pendant les 2 ans du prêt relais que j’essaie de vendre mon investissement locatif.
(Je précise que les 2 biens sont situés dans des zones attractives et préservées en région parisienne)

Pensez-vous que cela soit possible, de prendre un prêt relais sans avoir l’intention de vendre le 1er bien?

Il me semble illusoire d’espérer qu’une banque vous fasse un prêt relais sur un bien pour lequel vous avez encore un si gros crédit en cours. 
En général, le crédit relais ne portera que sur 70% de la valeur du bien moins le montant de crédit encore dû… (et normalement ça concerne la RP mise en vente quand on cherche a financer une nouvelle RP).

Si vos biens valent beaucoup plus que le montant du crédit restant à rembourser, plutôt que d’essayer de pipoter, dites à votre banque que vous chercher à emprunter en donnant ces biens en garantie (hypothèque, etc. en prenant en compte les garanties déjà accordées pour le prêt déjà en cours).

En effet, je peux proposer de mettre le bien locatif et le futur bien à l’achat en hypothèque. La banque a préféré me donner un refus de prêt plutôt que de me proposer cette option, je vais lui en parler demain.

En terme de Cash flow, je suis légèrement positif, j’amortis suffisamment pour ne pas payer d’IR en LNMP et n’ai pas beaucoup plus de charges que les intérêts et le ménage.

J’ai fait part de mes difficultés à obtenir un crédit dans la conversation suivante:
Prise en compte des revenus locatifs saisonniers pour l’obtention d’un crédit immobilier ?

La Banque Postale m’a donné un refus de prêt en indiquant qu’il me fallait au moins 3 ans d’historiques de BIC, alors que je n’ai que 2 ans et demi. Je ne connais pas leur vraies raisons.

tomfab84 a écrit :

… La Banque Postale…

Chaque banque a son propre modèle de risque. Ici la Banque Postale considère les BIC comme votre principale source de revenus, et exige 3 ans "de bilan", alors qu’en fait l’activité locative vous procure un revenu secondaire. LBP applique donc les règles des pro aux particuliers.

A l’inverse en 2019 la Société Générale ne prêtait pas aux Sociétés si les revenus locatifs générés dépassaient les revenus salariés des actionnaires, reproduisant ainsi le clivage LMNP/LMP. Ainsi SG applique aux particuliers les règles des pros.

Les US sont par exemple plus normés. Chaque client possède un credit score et tous les établissements utilisent le même mode de calcul. En France il faut un peu persévérer pour trouver l’établissement qui valide le montage dans un fenêtre temporelle donnée.

Je rappelle ici les risques et la dangerosité du prêt relais. 2 ans c’est une date butoir. Aujourd’hui vous vous dîtes "j’ai le temps, au pire je baisse un peu le prix" oui mais sur 2 ans la situation peut changer.
Ne soyez pas trop gourmand et si vous voulez vendre, vendez. Ca veut dire au prix. Si ça part pas en 3 mois, c’est trop cher (même au bout d’un mois vous avez une idée). Après c’est mort, vous êtes grillé auprès des acheteurs, vous dépendez de l’éventuel afflux de nouveaux arrivants sur le marché.
Si le marché se retourne, vous ne pouvez plus vendre, ou vous vendez bien moins cher et arrivez tout juste à rembourser le prêt relais. Prêt qui coûte cher en intérêts dans l’absolu, 2 ans c’est long mais le but c’est de voir le bout en 6 mois-1 an maxi.

Les exemples dans le passé ne manquent pas de situations - globales comme les subprimes ou personnelles - d’investisseurs qui pensaient avoir tout prévu en souscrivant un prêt relais mais qui trouveront comme excuse que ça ne s’est pas passé comme prévu.
Ca ne se passe jamais comme prévu, il faut anticiper tous les scenarii.

Votre idée me semble bien plus risquée que ce que vous semblez penser, au vu de ce que vous partagez ici.

Je ne vous conseillerais pas de mener ce projet au terme.

Bonjour,

Allananas a écrit :

Ce que je souhaiterais c’est de cacher mon dernier achat en cours, l’immeuble , qui n’apparaîtra nul part hormis sur les relevés de compte pour que cela puisse mieux passer auprès d’une autre banque.

Allananas a écrit :

les prêts ne se voient pas sur les  relevés de compte, il y a bien zéro chance que la banque puisse découvrir la supercherie  ?

J’ai du mal à vous suivre.

De façon plus globale, et hors jugement moral, vous pensez vraiement que mentir aux banques est la meilleure solution pour en faire des partenaires sur une longue durée et construire une relation de confiance ?

Cordialement,

@Allananas : Avez-vous un compte courant dans un autre établissement ? N’oubliez pas que l’on vous demandera vos 3 derniers relevés, donc à moins de fonctionner habituellement avec une autre banque que celle qui vous a prêté de l’argent, vos remboursements d’emprunt se verront comme le nez au milieu de la figure. Sinon, vous vous y prenez tard : il faudrait ouvrir immédiatement un nouveau compte et attendre 3 relevés "propres", votre vendeur attendra-t-il 4 ou 5 mois ?

Ensuite, j’imagine que vous faites du locatif depuis plus d’un an ? Il risque dans ce cas d’y avoir une différence significative entre vos revenus d’auto-entrepreneur et votre revenu fiscal de référence - et si la banque vous demande votre 2044, vos biens et vos emprunts apparaîtront au grand jour.

Je pense que le risque de ce genre d’opération est beaucoup plus élevé "en cours de route" car le niveau de dissimulation devient non seulement élevé mais nécessite une démarche active beaucoup plus proche de la fraude. En revanche, faire deux "premiers achats" à quelques mois d’intervalle ne demande aucune dissimulation active.

Vu votre situation, je pense que vous devriez essayer de faire passer le dossier chez votre banque actuelle : si vous avez suffisamment d’avoirs chez eux, il est possible qu’ils soient plus compréhensifs qu’une banque qui ne vous connait pas.

@AesculusHippocastanum Je pense que oui, malheureusement. Les condition se sont durcies en ce moment à cause du Haut conseil financier et de la crise du Covid, cela est difficile de trouver des banques qui calculent en différentiel.

@wulfram Oui, mais quels seraient ces choses qui pourraient dans ce cas nous démasquer ?
Parce que malheureusement mon conseiller m’a dit que cela allait être compliqué en ce moment, et qu’il fallait que j’attende la fin de la crise..

@doubletrouble Non, je n’ai pas de compte courant dans d’autres établissement, par contre j’ai trois comptes différents dans la même banque. Ce qui me  permet largement de les cacher..

Non, je ne fais pas de locatif depuis plus d’1 an, mais moins d’1 an. Rien ne se verrait.
On a acheté 3 premiers appartements, puis directement derrière ( 1 semaine après l’acte de vente) on a proposé à notre banque l’achat d’un immeuble qui a été accepté..
Au mois d’octobre cela fera 1 an.

Mon objectif ce serait d’acheter cet appartement sur Aix-En-Provence, puis derrière de réemprunter avec ma banque actuelle pour un nouvel achat mais bien plus gros, en SCI cette fois-ci

Puis après prendre ma retraite avant mes 30 ans si possible , en Thaïlande. ( non je rigole)

C’est faisable. On a pas de gros salaire, mais quasiment pas de charges. Tout ce que l’on gagne, on l’épargne..

C’est simplement cet appartement, je ne veux pas laisser passer cet affaire..

doubletrouble : je vois un autre élément affectif, et encore bien plus important que l’engagement vis à vis de la propriétaire : c’est l’appartement loué par son père.

Ce qui n’est pas une raison suffisante pour faire des conneries.

Il faut se méfier des comparaisons car les détails importants/ clés sont parfois oubliés.

A mon sens deux emprunteurs valent mieux qu’un.

Mettre le bien au nom seul de Mme est à bien réfléchir d’un point de vue patrionial.

Qu’elle fasse l’emprunt seul mais que le bien soit à deux c’est possible aussi. Après vous devrez être caution donc autant être co-emprunteur.

La question à approfondir est : votre situation est-elle un peu juste vis-à-vis du projet ciblé et de vos emprunts déjà en route (s’il y en a) pour votre patrimoine locatif ?

@dangarcia : Je trouve ce refus direct curieux, s’agit-il de votre banque habituelle ? En présentant l’acquisition comme un investissement locatif, et vu que vos investissements actuels vous permettent de vivre en rentier, le dossier devrait au moins être examiné ? Il est possible que ce soit l’aspect “RP” qui pose problème.

Votre patrimoine ne devrait pas vous nuire, au contraire c’est du collatéral possible (hypothèque, nantissement…).

Je crois qu’effectivement il doit y avoir un problème dans la présentation du dossier. À moins que ce ne soit la variable “Espagne” que vous mentionnez tout à la fin de votre message ?!