Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Je viens de lire et relire l’ ensemble des messages de cette file et il y a un point sur lequel je me pose une question.
Dans le cas « NARD » message 1, il y est indiqué le départ de l’ amortissement de l’ usufruit après la période de capitalisation (20 ans dans la cas mentionné), les parts concernées par l’ usufruit sont la propriété de la SCI à IS, seul la nue-propriété sort de la SCI par différentes possibilités
L’ une de ces possibilités est la donation aux enfants NARD. Gestion patrimoniale donc pas de soucis.
L’ autre possibilité c’ est la récupération de la nue-propriété par les époux NARD.
C’ est cette possibilité qui me questionne, n’ y a-t-il pas là un abus de droit ?

Bonsoir,
Pour ma part, j’ai d’abord créée la SCI, ce qui prend un peu de temps (rédaction des statuts, enregistrement au Tribunal de commerce…).
J’ai eu besoin des statuts et du Kbis pour la souscription des parts de SCPI, pour ouvrir un compte courant au nom de la société et pour l’obtention du prêt.

J’ai d’abord obtenu les accords sur les prêts avant de créer la SCI. Une fois le Kbis / statuts obtenus la banque a sorti les offres de prêts. Je ne voulais pas créer de SCI sans un accord de la banque sur le montage et ca n’a pas posé de problème.

Essayez de simuler la situation où les 100 000€ (ou 2 fois 100 000€) que vous amenez vous-même (je suppose en grande partie en CCA) sont investis en usufruit temporaire de parts de SCPI (et non en Pleine Propriété). Vous devriez constater que l’impact sur votre cash-flow (et sur le bénéfice de la SCI) est significatif (sans doute au moins le double de celui du choix de l’emprunt in-fine vs ammortissable).

En fait, plus vous augmentez le levier (il y en a plus sur de l’US que sur de la PP, il y en a plus avec un emprunt in-fine qu’en ammortissable, il y en a plus en conservant moins de "réserves" sur un fond euro,…), plus vous augmenterez le bénéfice de la SCI IS si tout se passe comme prévu, mais aussi plus vous augmenterez le risque en cas d’aléas majeur (à vous d’évaluer si vous pouvez vous le permettre, en tenant compte du reste de votre patrimoine et de votre situation)

Inutile de réinventer la roue pour ceci : il dois déjà y avoir une bonne dizaine de membres du forum qui ont fait l’exercice et ont publié leurs fichiers excell…

GoodbyLenine
C’est compliqué tout cela quand vous n’êtes pas au fait de tout les rouages mais je me soigne ^^.
Je "digère votre message" et je reviendrais demander des précision s’il y a lieux.
Wounka :
1)
Dans l’idéal c’est bien ça 4 trimestres sur 12 ans, je peux éventuellement en acheter 12 via la plateforme dédié mais c’est environ 35 000€ de mémoire.
Donc au bas mots 10 000€ oui.
2)

3) trouvé la solution la moins pire pour me fournir une couverture sociale et retraite pour les 12 prochaine années.

J’ai déjà une location qui me génère des revenus, environ 16 000€ net avant impôts.
L’idéal de la solution la moins pire serait de me verser maxi 10 000 net par an pour rester au TMI DE 11%.
Pour l’usufruit j’ai vu des sujets qui aller dans ce sens pourquoi pas oui mais j’essaye de mettre les chose dans le bon ordre !

Vos calculs semblent (au niveau des principes, car je ne les ai pas vérifié en détail) corrects, sauf celui qui abouti a 10.02% (car une partie des 77 562.50€ est disponible bien avant la fin des 65 mois, et peut donc être réinvesti…. On devrait donc obtenir bien  plus que 10%.)

Il reste le principal aléas, qui est que le montant des dividendes versés pourrait varier (diminuer) significativement.

En fait, le prix de l’usufruit 5 ans de NEO, de 20%, semble peu cohérent (trop bas) avec un rendement annuel pérenne de 6%/an. Il est probable que, soit ce prix de 20% va bouger (augmenter), soit le 6%/an va bouger (diminuer), soit il doit être très difficile d’obtenir de l’US 5ans de NEO.
Un prix de 20% pour un usufruit 5 ans serait plus cohérent avec un rendement de 4.8% ou 5%/an.

Le résultat est votre calcul alternatif ("même avec 4,92% de rendement pour NEO, on arrive à 5,76% de rendement (dividendes + économie IS)") est à mettre en regard du risque lié à l’investissement (si le rendement NEO va à 4%, on perdra même de l’argent) et à l’absence quasi totale de liquidité (très difficile de revendre de l’US).

Bonjour,

D’abord pour répondre à Entérite :

Enterite, le 11/02/2021 a écrit :

2-    Eventuel loyer que la SCI nous reverserait
3-    Achat de matériel informatique (également utilisé à titre perso)
4-    Un repas trimestriel au restaurant avec mon associée + Nounou pour garder nos enfants
5-    L’une des SCPI dont je suis actionnaire vient d’acquérir un immeuble en bord de mer. Nous y partons en weekend avec ma voiture personnelle et pendant que les enfants font la sieste, je vais faire un tour dans le quartier de ce nouvelle immeuble

Votre question semble être passée inaperçue.
Je pense que ces propositions de déduction sont très "borderline".

Je dirais même qu’elles le sont trop par rapport au gain éventuel qu’elles peuvent apporter.
La box Internet : à 30 € mensuels, soit 360 € annuel. Vous allez déduire 10% de son coût, 36 € par an, en prenant un risque que ce soit refusé.
Idem pour le matériel informatique : on ne l’achète pas tous les ans, il faudra imaginer un coût amorti sur X années, tout ça pour quelques dizaines d’euros par an.

Je pense que c’est beaucoup de boulot, pour un gain minimal et un risque maximal de se faire redresser (ou d’attirer l’attention des services fiscaux vers votre société).
Ce n’est que mon avis personnel, je n’ai pas d’expérience dans le domaine, ça me parait être simplement du bon sens.

-

Sinon, à mon tour de poser une question ;-)

Avez-vous négocier les frais de fonctionnement bancaires de votre SCI IS ?
Comme une SCI IS doit forcément avoir un compte pro payant, ça chiffre assez vite.

J’ai vu à minima ces frais récurrents :

1/ frais de tenue ce compte (mensuel ou trimestriel)

2/ ou un équivalent type "offre groupée" ou "pack"

3/ commission de mouvement sur les opérations au débit (ponctuelle)
(avec parfois exclusion des opérations venant de la banque en question : emprunt…)

4/ commission d’actualisation du dossier administratif (annuelle)
 
Ca chiffre vite :

1/ 10 € / mois (minimum)
2/ un peu plus (avec l’accès en ligne)
3/ je lis souvent, selon les banques, entre 0,10 ou 0,20 %
4/ souvent entre 60 et 120 €

Seul le CMB me semble hors compétition (pas de frais de tenue de compte, pas de frais d’actualisation de donner).

Bref, pour ceux ayant traité avec d’autres banques que le CMB, avez-vous négocié ces frais dès la signature de l’emprunt ?

Merci.

Dernière modification par maxicool (17/04/2021 12h49)

Si vous comptez emprunter pour cet achat, je doute que vous puissiez trouver une Banque qui accepte 10 SCPI pour des montants aussi bas.

patrick a écrit :

La SCI IS est une usine a gaz, un piège mis souvent en avant par des CGP, notaires, ou avocats qui y voient en sous main leurs propre intérêt et qui ne doit être envisagé, a mon avis, qu’à partir d’un investissement d’au moins 1 millions d’euros.

Ça se calcule (par exemple en comparant à de la fiscalité perso ou aux frais de gestion sur une AV, en sachant que dans les deux cas le montage et la liberté de choix seront potentiellement assez différents).
Le point mort est généralement bien inférieur à cela.

C’est par ailleurs un "piège" uniquement si ça ne correspond pas à vos objectifs, mais alors il faut clairement changer de Conseil.

Geronimo a écrit :

Le point mort est généralement bien inférieur à cela.

Tout à fait dans mon cas des 150k euros cela faisait du sens. Aussi il faut le voir sur le long terme on peut commencer avec une première opération avec la structure qui est mise en place et abonder, plus le volume augmente et plus les couts fixes de structure sont amortis.

Bonjour,
je remonte le sujet car suite à un entretien avec un EC pour le projet de SCI IS ou SAS pour les 12 années me restant de cotisation.
il faut pour avoir les minima des quatre trimestres un investissement dans mon cas de 300 000€ dont 200000€ en in fine le reste en apport.
Voici le calcul :
investissement 300000 € rendement 3.5% donc 10500€/ an
Salaire de 7000€ cotisation de 40% donc 2800 €
Frais EC 960 €
Mensualité crédit in fine pour 200000€ c’est 200 €
Total 10 500 - 7000 -2800 -960 -2400 = -2600.
D’un ce n’est pas viable, bien qu’il me signale que le déficit est re portable et cela me fera baisser les plus values à la revente des SCPI.
De deux qui ont fait réellement le calcul; de se qu’apporte en plus 7000€ de cotisation minimale ?
Soit j’ai loupé quelque chose soit ça m’apportent plus de pertes que ce que je gagne il me semble.

Soit dit en passant : vous sous-estimez les charges de votre SCI. Même une SCI IS qui "ne fait rien" que posséder des SCPI a des frais :
- frais bancaires. Si la SCI est affublée d’un compte "pro", ça peut assez facilement atteindre 300 €/an.
- dépôt des comptes annuels. Environ 50 €.
- dès lors que vous faites un déplacement pour le compte de cette SCI, vous devriez établir une note de frais (sinon, ça veut dire que vous subventionnez votre SCI avec le budget du ménage).
- dès lors que vous faites une démarche administrative qui coûte, pour le compte de cette SCI, vous devriez obtenir une facture puis l’inscrire en compta (timbres, envoi d’une LRAR, photocopies…).

Pour relativiser le message de B2K :
- les SCI ne déposent pas les comptes
- un compte SCI IS tourne autour de 100€/an environ (si que des SCPI)
- si que SCPI peut de frais annexe en soi. Les déplacements et autres sont extrêmement rares.
- quelques coûts annexes mais surtout à la souscription de SCPI.

Perso pour 3 emprunts en SCI auprès de 2 banques (donc 2 comptes) en 4 ans.
- 150€/an de frais bancaire
- 600€/an de compta
- un scanner a 50€
- 1 A/R TGV pour signer un emprunt
- 10€/an (maxi) de frais annexe (timbre, LRAR) qui sont passés en note de frais et intégrer au CCA.
- formalité lié à un déménagement de siège social : 250€ (de mémoire)