Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Rien de plus normal que de s’adapter au taux de rendement sans risque.
Et ce n’est pas que l’investisseur lambda qui fait ca, tous les investisseurs sur tous les types de placements (immo, actions, obligations,…) sont obligés de s’adapter.
Si un livret A rapporte 0,5%, un placement à 3% avec effet de levier (crédit à 1%) sur longue durée, c’est pas si mal.

Ce n’est que la logique du marché. Et même si les loyers augmentaient fortement, les prix augmenteraient tout autant pour tendre vers ce même 3%

Vous dites que l’immobilier à haut rendement, c’était chouette, c’est fini. Quand vous aviez du haut rendement, vous aviez aussi des taux plus élevés. Donc au final, le delta rendement vs taux d’intérêt devait pas être très éloigné.

cricri77700 a écrit :

Mais il y a encore quelques opportunités ou la personne lambda n’ira pas :

- Bien avec énormément de travaux ( à ce jour je parle du bien vraiment pourri ).
- Maison de ville bien desservie pour en faire 2 ou 3 appartements.
- Visite au premier jour et offre rapide ( le vendeur se dit qu’il a une chance d’avoir une offre sur son bien qui a beaucoup de travaux ? ) donc multiplier les visites!

J’aimerais vous donner raison. Mais comme disait Audiard, les … ça ose tout, c’est même à ça qu’on les reconnaît. Des rougnes payées trop cher par des investisseurs néophytes, on en aura ! Des primo-investisseurs qui ne connaissent rien au bâtiment mais qui se sentent capables de rénover entièrement un immeuble ancien et très dégradé, parce qu’ils ont le super maître d’ouvre autoentrepreneur qui évalue les coûts à 200 k€ à la première visite et à 400 k€ à la deuxième mais qui est quand même très fiable et très compétent parce qu’on lui a recommandé chaudement, on en a eu sur le forum, et on en aura encore ! Des gens qui sous-estiment les travaux, parce qu’ils n’ont pas vu les défauts qui vous ont sauté aux yeux, on en aura aussi. Quand on n’a pas un regard exercé, on ne voit pas ce qu’il y à voir, c’est aussi simple que cela.

En tout cas, moi, ce que je constate autour de moi, c’est que les gens achètent n’importe quoi, très cher, et n’ont pas peur des travaux. Ils viennent de la grande ville, ils ont de l’argent, alors ils achètent, en se disant sans doute, comme de Gaulle "l’intendance suivra", autrement dit "les travaux, on y arrive toujours".

Et ces néophytes trouveront des gens pour leur dire "ça, c’est rien, c’est facile à régler" et "les travaux, on y arrive toujours". Ces néophytes arrivent avec de l’argent, du pouvoir d’achat. En face, il y a des gens qui ont besoin d’argent (agent immobilier, entrepreneur, maître d’œuvre, etc.), qui leur diront donc ce qu’ils veulent entendre. La loi de l’offre et de la demande, encore.

Ce que dit Caratheodory dans son message est parfaitement juste. Je suis persuadé que cette règle des 4% n’est plus valable, mais, concrètement, je ne sais pas l’ajuster (à la baisse!).

Effectivement, étant à la fameuse recherche d’un premier bien immobilier et pour avoir fait des offres basses sur des biens nécessitant des travaux, il y a toujours une personne en face qui a fait une offre au prix ou à quelques euros en dessous et pas mal en cash.

De mon côté j’essaie aussi de voir le positif lié à cette période euphorique d’achat à des prix élevés en revendant des biens largement au dessus des prix du marché.
Tout en rachetant aux prix du marché.
Je dégage du cash pour dégainer plus facilement quand un appartement m’offre une opportunité intéressante.

Surin a écrit :

_Les SCI diffèrent l’imposition, il faut en reparler à la sortie justement, plus aisée hors SCI. Ca compte dans un marché perturbé.

Je ne comprends pas cette partie de votre message ? En quoi la sortie est plus aisée hors SCI ?

Si on regarde le taux moyen des crédits immobiliers depuis 20 ans il s’est écroulé de plus de 5% à environ 1%.
Il n’est donc pas étonnant que dans le même temps les rendements dans l’immobiliers aient suivi le même chemin puisque l’investissement locatif se fait essentiellement à crédit.

Bernard2K a écrit :

Personnellement, ce que je trouve délirant c’est d’artificialiser la nature à cette vitesse.

Il faut savoir qu’il y a un débat sur le sens même de cette notion. Actuellement, il est considéré qu’un jardin par exemple peut être une artificialisation du sol. Je ne suis pas expert de la question mais l’Assemblée nationale a apporté une précision en la matière en première lecture justement.

Version initiale du projet de loi a écrit :

Un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affectent durablement tout ou partie de ses fonctions.

texte voté par l’Assemblée Nationale a écrit :

Un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affectent durablement tout ou partie de ses fonctions écologiques, en particulier ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques ainsi que son potentiel agronomique. Les surfaces de pleine terre ne sont pas considérées comme artificialisées

Au sein des documents d’urbanisme régis par le présent code, est considérée comme artificialisée une parcelle dont les sols sont principalement imperméabilisés en raison du bâti ou d’un revêtement, stabilisés et compactés, ou constitués de matériaux composites. N’est pas considérée comme artificialisée une parcelle principalement constituée soit de surfaces naturelles nues ou couvertes d’eau, soit de zones végétalisées constituant un habitat naturel, utilisées à usage de cultures, ou attenantes au bâti.

(source)

Pour l’instant cela reste du provisoire et sera en tout état de cause sujet à une plus ou moins grande marge d’appréciation en fonction des précisions qui seront apportées ultérieurement par décret en Conseil d’Etat.

Bernard2K a écrit :

Effectivement. Cela va rester un privilège et cela me semble souhaitable. Je ne pense pas qu’un monde de 7,7 milliards d’êtres humains habitant des pavillons individuels et prenant la voiture pour le moindre déplacement soit un monde soutenable.

Je ne souhaite pas entrer dans le débat qui à mon avis pose des questions immenses d’accentuation du schisme générationnel en matière patrimoniale, mais simplement mettre en exergue les conséquences que cela peut avoir pour l’accès à l’immobilier résidentiel à l’avenir et donc sur les prix (certes, j’admets que c’est moi-même qui ai induit le débat en parlant d’un caractère délirant).

Notez que, les mêmes causes produisant les mêmes effets, on pourrait également souligner des conséquences semblables sur le prix de certains actifs commerciaux de périphérie/locaux d’activité/logistique (mes yeux se tournent vers certaines SCPI).

BrisePif a écrit :

Demain plus que jamais, posséder un pavillon individuel avec jardin deviendra un privilège, que les jeunes générations auront du mal à connaître. Tant mieux pour les propriétaires actuels, tant pis pour les autres.

En faire l’acquisition c’est bien mais pourra t-on revendre dans 20 à 30 ans dans de bonnes conditions ?

Si les municipalités décident de faire valoir leur droit de pré-emption pour reprendre la main sur la gestion du parc immobilier alors on a quand même de gros soucis à se faire…

@RadioInvest : C’est une remarque très intéressante que vous faites et je suis curieux de savoir si des membres du forum connaissent des montages pour se protéger de la préemption. Jusqu’en 2014, vendre les parts d’une SCI permettait de la contourner mais ce n’est plus vraiment le cas aujourd’hui (à moins de regrouper des biens disparates au sein d’une même SCI).

Une piste que je verrais, pour les propriétés dotées d’un jardin, serait de créer une parcelle cadastrale pour le jardin et loger les deux parcelles (immeuble + jardin) dans une même SCI ? Puis vendre les parts au lieu de l’immeuble.

https://www.cheuvreux.fr/wp-content/upl … U-DPUR.pdf

Double trouble,

Vous soulevez une piste intéressante, toutefois il me semble qu’il y a une vraie difficulté à faire financer les parts de SCI par un emprunt bancaire pour des raisons de prise de garantie.

Pour ma part, à chaque fois, j’ai du remonter une sci pour cette raison alors que par facilité initiale, j’aurai volontiers repris les parts des sci existantes.

Si votre parcelle est exploitée que pourrait bien y redire le fisc (ou autre d’ailleurs) ? Genre foret ou exploitations diverses même un truc pas très rentable.

Dernière modification par Kabal (18/06/2021 20h13)