SCPI investissant dans des hôtels : Aestiam Cap'Hebergimmo, Atream Hôtels…

Projet de fusion et vote en ligne disponible pour Atream Hotel.

En gros on (détenteur de part de Atream Hotel) paie plein pot un actif, que la SCPI pourrait acheter moins cher sur le marché.

On va avoir 2 membre du CS en plus payés 15k€ soit 30k de plus de dépense pour rien

On va avoir un nouvel actif payé très cher en plein crise

En revanche

Pour Atream c’est du bonheur, ils font disparaitre l’échec d’une SCPI, donnent une porte de sortie royale aux fondateurs de Pierre Attitude

Bref : Pas d’accord !

Je viens de voter contre

Vu les liens capitalistiques entre Atream et les caisses régional de la caisse d’épargne autant pisser dans un violon mais je marque mon désaccord.

Message édité suite a la remarque pertinente sur les jetons de présence

Dernière modification par loulou75015 (08/06/2021 13h53)

Ces SCPI (largement investies dans l’hôtelier) vont devoir faire une pause dans leurs investissements (par absence probable de collecte) pendant "un certain temps", jusqu’à ce que les stigmates sur ce secteurs se soient résorbés, et que la situation ait retrouvé une certaine normalité (avec peut-être certains acteurs qui auront alors disparu, ou certains paradigmes qui auront un peu évolué).

Ce ne seront pas les premières SCPI sans collecte et sans nouvel investissement pendant un ou deux ou trois ans… Dans l’intervalle, il n’y a sans doute pas grand chose à faire (pour les associés, comme les sociétés de gestion) que de faire le gros dos (et fusionner 2 SCPI de ce type permet sans doute de de rationaliser certains frais).

Autrement dit : Ces SCPI ne me semblent pas bien positionnées pour pouvoir profiter d’éventuelles soldes sur des murs d’hôtels (car ça nécessiterait du cash frais… lequel abonde sur les marché, mais pas pour ces SCPI).

C’est cuit

Fusion annoncée

Curieux de connaître le résultat détaillé du vote

Je ne sais plus qui sur le forum avait mis en avant la responsabilité des membres du conseil de surveillance. Mais si il me lit je suis preneur des références légales pour leur envoyer un recommandé.

Avoir approuvé cette fusion est un folie !

Même a l’époque de la fusion entre Rivoli avenir patrimoine et gemmeo commerce (qui a eu lieu) le conseil de surveillance de RAP avait recommandé de voter contre. C’est dire …

Pour info et donner l’ambiance actuelle à Paris, un communiqué du Groupement National des Indépendants hôtellerie et restauration (GNI) Ile-de-France « Aujourd’hui, 40 % des hôtels parisiens sont fermés au mois de juillet. Dans les 15 jours, on estime que 70 % des hôtels parisiens vont refermer, faute de réservation »

Les acomptes étaient de 3,12€ en 2019 1,83 c’est mieux mais franchement on est loin de retrouver les niveaux pré covid pour l’instant, y a même pas un effet de rattrapage.

Je suis meme inquiet car normalement l’été a été stellaire en région pour l’hotelerie, pourquoi on a pas un acompte full ?

Vu la typologie de biens détenus par cette scpi je m’interroge (hotels dans l’est et sud de la France principalement tourisme (roi soleil etc)), mais c’est vrai qu’il y a chateauform (après ils sont rouverts et cartonnent il parait…)

Atream Hotels a publié son BT3/2021. Les dividendes distribués au Q3 sont à nouveau faméliques : 6,24€ soit 2,57% alors que le commentaire de gestion laisse entendre que tout allait pour le mieux avec des taux de remplissage et des revpar supérieurs à 2019.

Surtout, j’ai regardé les loyers encaissés au Q3/2021. Ils sont de 2,8ME pour 232ME de capitalisation. Au Q3/2019 ils étaient de 2,1ME pour 133ME de capitalisation. C’est donc encore très suboptimal…

Note : je ne suis plus associé de cette SCPI

Quelques remarques en lisant le BT du Q4 2021 de Atream Hotels :

- On frôle le blocage avec 519 parts retirées pour 871 achetées

- Au Q4 2019, les loyers encaissés par part étaient de 13,5€ (2,35ME / 174725 parts). Au Q4 2021 ils sont de 13,5€également (3,18M€ / 234441 parts). C’est plutôt encourageant car cela montre que la SCPI est résiliente et n’a en fait pas perdu de loyer/part entre fin 2019 et fin 2021.

- Les valeurs de reconstitution / réalisation remontent grosso modo à leur niveau de Q4 2019.

- Malheureusement, faute de collecte il n’y a plus d’effet relutif propre à toute SCPI qui se lance et accélère d’année en année. On voit donc mal comment le rendement pourra dépasser 4,5% ce qui n’est pas terrible compte-tenu du risque actuel. Difficile de compenser la collecte par de l’endettement vu que la SCPI est déjà à 28%

- A noter d’ailleurs des échéances d’endettement qui se profilent :
2022 : 7,5ME
2023 : 15,3ME
vu les rapports annuels 2019/2020 il s’agit d’emprunts in fine. Il faudra donc soit les rembourser avec la collecte qui deviendra alors dilutive (de nouvelles parts mais pas de nouveaux revenus, juste des prêts remboursés) soit renégocier ces prêts pour les prolonger ce qui empêchera du coup de souscrire de nouveaux prêts pour booster la rentabilité

- Le meilleur qu’on puisse donc espérer pour cette SCPI est d’arriver à un rendement de 4,5% qui ne sera pas moche mais qui sera loin des 5% de l’époque pré-covid où l’enchaînement de collecte massive + endettement permettait d’atteindre les 5%…

La situation ne semble pas aussi favorable pour Aestiam Cap Herbergimmo :

Distribution nette pour une personne physique pour le 1er trimestre 2022 : 2.19 € soit un rendement annualisé de 3.5 %.

Canyonneur

Coté distribution, la situation semble s’éclaircir pour Aestiam Cap Hebergimmo.

L’acompte du deuxième trimestre s’élève à 3,3 € net de fiscalité étrangère. La société de gestion porte à 11,20 - 12,80 € la prévision de distribution 2022, soit un taux de distribution compris entre 4.48 et 5,12 %.

Dans l’éditorial du BT2, Alexandre Claudet souligne l’élargissement de la stratégie d’investissement. Cela me semble très paradoxal, alors que le marché des parts est bloqué (6804 parts en attente, soit 2.11 % du nombre de parts, pour 237 parts souscrites au cours du trimestre, qu’un fond de remboursement, doté de 300 000 euros - ce qui permettrait le remboursement de 1394 parts - a du être mis en place le 1er septembre (résolution 11 de l’AG 2022), et que l’endettement s’élevait à 21M€ au 31/12/2021 avec des échéances de remboursement en janvier 2022 et avril 2023 (pages 38/39 du rapport annuel 2021).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/09/2022 07h41)

Vous trouverez sur le site onglet "documents" les T3 2022 de chaque scpi
AESTIAM | Documentation
    Les associés les ont reçu le 3/11/2022 par mail (du moins pour moi, et mes 3 Scpi), et les revenus ont été réglés le 25/10 sur les comptes, comme habituel ..

Le BT3 2022 d’Atream Hotel est disponible sur le site de la société de gestion.

Retour à une distribution brute de fiscalité étrangère de l’ordre de 5%

Forte hausse des souscription au cours du dernier trimestre (environ 15 M€). Aucune part en attente de retrait. Sur ce plan, situation beaucoup plus favorable que Aestiam Cap Herbergimmo.

Le bulletin est assez détaillé et évoque en particulier un changement d’enseigne sur un des biens qui semble favorable.

Canyonneur

Ragnarr a écrit :

Des avis éclairés ?

J’attire votre attention sur l’endettement de la SCPI qui est élevé, avec une petite échéance de 14M€ en 2023 et déjà très optimisé.