Portefeuille d'actions et pierre papier de BrisePif

Bonsoir BrisePif,( je vais devoir me tenir à carreau, lol).

Questions:

-Pourquoi des ETF distribuant sur une AV? une stratégie particulière?

Et, auriez vous une idée où trouver le livre "Petit livre pour investir avec bon sens"? il ne semble plus être disponible à la vente.

Michel

Mise à jour au 02/07/2021

Conformément à mon message du 08/11/2020, j’ai procédé à un investissement important de liquidités en assurance-vie, mais selon des modalités un peu distinctes.

J’ai ouvert 3 contrats d’AV pour 140 k€: Linxea Spirit 2 (50 k€), Avenir (50 k€) et Zen (40 k€).
J’ai investi 50 % des sommes sur des UC immobilières, en priorité les nouvelles SCI viagères (Silver Avenir pour 25 k€ et Viagénérations pour 16 k€) puis sur l’OPCI Dynapierre qui m’apparaissait présenter un creux intéressant (ce qui s’est d’ailleurs avéré exact même si la reprise n’est pas foudroyante). Je suis très satisfait des SCI viagères puisque, par exemple, j’ai déjà fait 10 % sur Silver Avenir.
Pour les 50 % restants je les investis par douzième tous les mois sur une sélection d’ETF et de fonds actions. En réalité j’aurais mieux fait d’investir en une seule fois en novembre/décembre, mais les marchés me paraissaient hauts. Et bien ils sont beaucoup plus hauts aujourd’hui .

Nous venons de faire un crédit consommation Boursorama de 30k€ à 0,75 % pour acquérir des parts des SCPI en AV (sur spirit 2) : 25k€ Epargne Pierre et 5 k€ Primopierre.

La somme totale sur AV est donc aujourd’hui de 173 k€.

Nous profitons de ces AV pour réaliser d’autres opérations par le biais d’avance :
- Avance de 30 k€ sur Spirit 2 (jusqu’à 9 ans) pour acquérir des parts du FCPR Idinvest Entrepreneurs club, sans frais d’entrée. La durée de l’avance correspondant à la durée de vie restante du fonds.
- Avance de 22 k€ sur Linxea Zen (jusqu’à 6 ans) pour acquérir 100 parts de la nouvelle SCPI Sofidy Europe Invest avec des frais d’entrée réduits de 5 %.
Dans les deux cas, j’ai été positivement étonné de la rapidité de déblocage des avances (une semaine/10 jours).

Nous avons débuté une autre opération de crédit pour SCPI : 150 k€ sur les 3 SCPI Corum avec le CFCAL sur 25 ans à un taux de 2,7 %, sans aucun frais ni aucune contrepartie (ni assurance).
Je sais que certains ici critiquent cette offre. Néanmoins, depuis 5 mois, je n’ai trouvé aucune offre acceptable, que ce soit pour une détention directe ou en SCI, malgré notre profil : soit les contreparties sont trop importantes, soit la liberté de choix des SCPI n’est pas correct, soit la durée n’est pas assez longue.
J’ai calculé précisément, avec des hypothèses conservatrices, que cet investissement nous demandera un effort d’épargne mensuel, après impôts , de seulement de 100 €.

En définitive, avec cette opération, le crédit Boursorama et l’avance sur AV, cela nous fera donc 200 k€ nouvellement investis en pierre papier, avec une fiscalité avantageuse (sans compter les SCI viagières et Dynapierre)

Car oui, je précise que la fiscalité est le sujet essentiel pour nous : avec 13/14 k€ de revenus nets par mois, notre IR est de 35 k€ donc il est hors de question de l’accentuer sensiblement.

Le PEA est actuellement investis à hauteur de 15k€ avec plus-value de 3k€, et 10 k€ de liquidités en attente d’investissement.

Notre résidence principale acquise en septembre 2020 au prix de 550 k€ (prix fixé en mai 2020) est actuellement évaluée à 640 k€. J’estime que nous avons vraiment eu de la chance sur notre timing.

Avec un taux d’endettement de 18 %, nous avons encore aujourd’hui de la marge pour épargner/faire des investissements. Les liquidités se constituent très vite sur notre comptes courants/nos livrets, malgré les nombreux achats que suscitent l’acquisition d’une maison. Avec 4k€ d’épargne par mois en moyenne, il est probable que nous débutions d’autres investissements ou que j’ouvre un autre contrat d’assurance vie (investi sur fonds flexibles peut-être, ce qui serait déjà bien car ma compagne préfère les choses "sécurisées" au sens français du terme).

Pourquoi ne pas regarder du côté des SCPI ayant un patrimoine important hors de France ?
C’est un bon moyen de s’endetter sur le long terme, tout en conservant une fiscalité douce.

BrisePif a écrit :

Mise à jour au 02/07/2021

Conformément à mon message du 08/11/2020, j’ai procédé à un investissement important de liquidités en assurance-vie, mais selon des modalités un peu distinctes.

J’ai ouvert 3 contrats d’AV pour 140 k€: Linxea Spirit 2 (50 k€), Avenir (50 k€) et Zen (40 k€).
J’ai investi 50 % des sommes sur des UC immobilières, en priorité les nouvelles SCI viagères (Silver Avenir pour 25 k€ et Viagénérations pour 16 k€) puis sur l’OPCI Dynapierre qui m’apparaissait présenter un creux intéressant (ce qui s’est d’ailleurs avéré exact même si la reprise n’est pas foudroyante). Je suis très satisfait des SCI viagères puisque, par exemple, j’ai déjà fait 10 % sur Silver Avenir.
Pour les 50 % restants je les investis par douzième tous les mois sur une sélection d’ETF et de fonds actions. En réalité j’aurais mieux fait d’investir en une seule fois en novembre/décembre, mais les marchés me paraissaient hauts. Et bien ils sont beaucoup plus hauts aujourd’hui .

Nous venons de faire un crédit consommation Boursorama de 30k€ à 0,75 % pour acquérir des parts des SCPI en AV (sur spirit 2) : 25k€ Epargne Pierre et 5 k€ Primopierre.

La somme totale sur AV est donc aujourd’hui de 173 k€.

Nous profitons de ces AV pour réaliser d’autres opérations par le biais d’avance :
- Avance de 30 k€ sur Spirit 2 (jusqu’à 9 ans) pour acquérir des parts du FCPR Idinvest Entrepreneurs club, sans frais d’entrée. La durée de l’avance correspondant à la durée de vie restante du fonds.
- Avance de 22 k€ sur Linxea Zen (jusqu’à 6 ans) pour acquérir 100 parts de la nouvelle SCPI Sofidy Europe Invest avec des frais d’entrée réduits de 5 %.
Dans les deux cas, j’ai été positivement étonné de la rapidité de déblocage des avances (une semaine/10 jours).

Nous avons débuté une autre opération de crédit pour SCPI : 150 k€ sur les 3 SCPI Corum avec le CFCAL sur 25 ans à un taux de 2,7 %, sans aucun frais ni aucune contrepartie (ni assurance).
Je sais que certains ici critiquent cette offre. Néanmoins, depuis 5 mois, je n’ai trouvé aucune offre acceptable, que ce soit pour une détention directe ou en SCI, malgré notre profil : soit les contreparties sont trop importantes, soit la liberté de choix des SCPI n’est pas correct, soit la durée n’est pas assez longue.
J’ai calculé précisément, avec des hypothèses conservatrices, que cet investissement nous demandera un effort d’épargne mensuel, après impôts , de seulement de 100 €.

En définitive, avec cette opération, le crédit Boursorama et l’avance sur AV, cela nous fera donc 200 k€ nouvellement investis en pierre papier, avec une fiscalité avantageuse (sans compter les SCI viagières et Dynapierre)

Car oui, je précise que la fiscalité est le sujet essentiel pour nous : avec 13/14 k€ de revenus nets par mois, notre IR est de 35 k€ donc il est hors de question de l’accentuer sensiblement.

Le PEA est actuellement investis à hauteur de 15k€ avec plus-value de 3k€, et 10 k€ de liquidités en attente d’investissement.

Notre résidence principale acquise en septembre 2020 au prix de 550 k€ (prix fixé en mai 2020) est actuellement évaluée à 640 k€. J’estime que nous avons vraiment eu de la chance sur notre timing.

Avec un taux d’endettement de 18 %, nous avons encore aujourd’hui de la marge pour épargner/faire des investissements. Les liquidités se constituent très vite sur notre comptes courants/nos livrets, malgré les nombreux achats que suscitent l’acquisition d’une maison. Avec 4k€ d’épargne par mois en moyenne, il est probable que nous débutions d’autres investissements ou que j’ouvre un autre contrat d’assurance vie (investi sur fonds flexibles peut-être, ce qui serait déjà bien car ma compagne préfère les choses "sécurisées" au sens français du terme).

Bonjour

Intéressant cette histoire d’avance sur l’assurance vie, je suis également sur spirit linxea mais j’avais pas vu ça.

Comment ça se passe concrètement et quel est le coût par rapport au crédit consommation de boursorama ?

J’imagine que l’avantage est aussi que ça ne compte pas pour l’endettement ?

BrisePif, le 02/07/2021 a écrit :

- le taux qui peut paraître élevé n’est pas le taux réellement payé. En effet, puisque l’argent qui vous est avancé continue de travailler sur votre AV, votre taux réel sera le taux payé moins le rendement de votre AV. Si la somme est investi sur fonds euros, le taux réel sera donc de 1%. Si la somme est investi en UC immobilière, disons 4 %, en réalité le taux réel de votre avance/crédit in fine sera négatif en quelque sorte.

Ceci me semble être une erreur de raisonnement (certes répandue, et déjà indiquée/expliquée sur le forum).

L’emprunt subit bien des intérêts élevés, et vouloir retirer le taux que rapporte l’investissement sur le contrat AV n’est pas approprié : ca revient à calculer le taux payé à l’assureur pour investir votre propre argent (et non celui prêté par l’assureur) (comparez avec la situation où, au lieu d’une avance sur AV, vous emprunter ce montant à votre banque, pour vous en convaincre !), et à négliger tout risque associé à l’investissement qu’on a fait sur le contrat AV (Rappel : les UC immo peuvent baisser ou rapporter 0%, et le fond euro peut rapporte 0% , souvent avant frais, qui rendent alors ce rendement négatif).

Ceci ne remet pas en cause la pertinence de vos investissements.

Note : je n’ai pas compris en quoi, sur votre lien (tant que cette situation perdure), une incertitude sur le paiement des PS sur des revenus de source étrangère des SCPI serait gênante pour investir (en parts de SCPI) via une SCI IS. En effet, une SCI IS ne paie pas de PS : seuls les personnes physique en paient sur leurs revenus (y compris sur le dividende perçu d’une SCI IS, les PS étant une partie du PFU de 30%).
Dans votre situation (TMI élevé de manière durable), l’investissement en SCPI en direct (celui ou le sujet dus PS sur revenus fonciers étrangers pourrait se poser) est à exclure (sans doute même pour les SCPI largement investies à l’étranger), pour privilégier l’investissement via AV (avec les frais associés, la difficulté à emprunter, et l’absence d’avantages sur les biens à l’étranger) ou via société IS (avec les complications et frais associées, mais de multiples avantages).

@GoodbyLenine
Merci beaucoup pour votre message.

Vous écrivez "comparez avec la situation où, au lieu d’une avance sur AV, vous emprunter ce montant à votre banque, pour vous en convaincre !"
Justement, il ne me semble pas que cette comparaison soit infamante pour l’avance.
Spirica : 2,65 % sur 9 ans (toutes choses égales par ailleurs puisque le taux est variable, selon moi d’ailleurs plutôt structurellement à la baisse mais peu importe).
Zen : 1,85 % sur 6 ans (indubitablement structurellement à la baisse en l’espèce, puisque c’est un fonds en euros classique).
Je ne connais pas le meilleur baromètre en matière de crédit consommation, mais il semble que ces taux sont compétitifs (voire introuvables) par rapport à ce qui se pratique actuellement dans les crédits consommation sur de telle durée (baromètre 1 ; baromètre 2), sauf crédit spécifique type acquisition de véhicule électrique (BNP a alors une offre à 0,95 % sur 9 ans).

Et encore, il s’agit là des taux d’un crédit consommation classique, c’est à dire amortissable, alors que pour une avance on parle d’un crédit in fine. La comparaison est donc peu adaptée (le fait que l’on soit en taux fixe vs. taux variable rend également la comparaison inopérante).

Vous écrivez : négliger tout risque associé à l’investissement qu’on a fait sur le contrat AV (Rappel : les UC immo peuvent baisser ou rapporter 0%, et le fond euro peut rapporte 0% , souvent avant frais, qui rendent alors ce rendement négatif)
Vous avez tout à fait raison, il faut en avoir bien conscience (je pense donc qu’il faut rester raisonnable sur le pourcentage que va représenter l’avance dans le contrat, pour éviter au maximum le rachat anticipé). A noter cependant que le taux de l’avance suit le rendement du fonds euros (avec généralement une limite basse à 1%), donc on ne perdrait pas sur tous les tableaux.

S’agissant de la question des PS sur revenus étrangers de SCPI, j’évoquais bien le cas d’une détention en directe et non en SCI.

@peakykarl
Effectivement il faut calibrer l’objet de l’investissement avec le taux de l’avance.
C’est pour cela que pour Spirica (2,65 % sur 9 ans), le private equity me paraît présenter une bonne probabilité de différentiel important, tandis que pour Zen (1,85 sur 6 ans) l’investissement en SCPI me paraissait plus adapté.