LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

"Nul ne peut servir deux maîtres". C’est dans un très vieux livre, je vous laisse chercher.

En posant les questions vous avez les réponses. Vous êtes en parfaite (et consciente) violation du statut des militaires (art. L 4122-2 du code de la défense). En termes rugbystiques, vous allez vous faire "rattraper par la patrouille".

Même sans passer au statut (fiscal) de LMP, vous ne couperez pas aux sanctions disciplinaires (assorties de l’obligation de cesser toute activité commerciale). Escalade judiciaire si récidive.

Je ne suis pas d’accord avec Gr1zzly, et je ne suis, de loin, pas le seul. Lisez p.2 Fonctionnaire : quelle structure juridique pour de la location meublée ?

Bonjour à tous, je parcours le forum depuis un bon moment déjà, et je n’ai pas trouvé de réponse à mes interrogations.

Voici mon cas : propriétaire de 3 appartements en location courte durée en meublé de tourisme classé, j’ai généré environ 100k de revenus sur 2020 (et oui même avec le COVID…). L’abattement fiscal de 71% est déjà fort intéressant en ce qui me concerne. Mais depuis la condition d’inscription au RCS qui a sauté, je suis censé passer en statut LMP et payer des cotisations.

Dans mon cas précis, le site de l’URSSAF indique que le montant de ces cotisations est de 6% des recettes, ce qui représente 6000 euros. Cela signifie qu’entre des cotisations en statut LMNP, soit 4988 euros (17.2% sur 29% de 100k) et payer des cotisation en LMP, il n’y a que très peu de différence… Aurai-je oublié quelque chose dans mes calculs ?

J’aurai souhaité avoir un avis et une confirmation, car pourrait être une solution pour des propriétaires qui souhaiteraient dégager plus de revenus.

En vous remerciant par avance pour vos retours.

Bonjour,

Concernant mon cas qui est sans doute semblable à d’autres.
Pour rappel je suis militaire ayant à partir de cette année des revenus de la location meublée supérieurs au revenu du foyer et imposant donc de passer en loueur meublé professionnel.

Je viens de recevoir une réponse de mon expert comptable m’indiquant que :

- c’est une activité de gestion de patrimoine donc aucun rapport avec votre activité de fonctionnaire/militaire

- concernant les retraites, cotisation en tant que fonctionnaire qui est l’activité principale même si elle vous rapporte moins par rapport aux loyers perçus

Je vous avoue ne pas savoir à quel sein me vouer au vu de la diversité de réponses.

Bonjour à tous,

Suite à ma bascule en LMP et aux discussions et proposition de mon Expert Comptable, je vous donne mon retour d’expérience et vous interroge sur quelques points qui m’étonne.

1 - Mon EC me dit qu’il déclarera mon activité à l’URSSAF à partir de début 2022. Je lui ai demandé pourquoi pas dès maintenant et il me réponds que l’idée est d’attendre une année complète avec le nouveau régime et donc si possible de n’avoir pas à cotiser au SSI sur 2020 et 2021.
Il me dit également qu’il n’y a pas d’échange entre la partie fiscale et la partie sociale et donc qu’à priori je ne devrai pas être inquiété. De la même manière selon lui, suite à la réforme fiscale tous les LMP devraient être assujettis à la SSI et ne devraient donc pas avoir à payer de PS. En tout cas si l’administration fiscale gère correctement la situation, ce qui est loin d’être sûr.

Je suis perplexe, cela voudrait dire que je ne payerai ni PS si SSI sur 2020 (potentiellement 2021 aussi) ? Et que tous ceux qui ne s’inscrirait pas à l’URSSAF serait dans le même cas ?!

Quel est le risque selon vous ?

2 - En comparant mon compte de résultat avec ma comptabilité personnelle je me suis rendu compte d’une incohérence au niveau du montant des amortissements pour un bien acheté en cours d’année 2020.
L’EC m’a indiqué (et c’est une découverte pour moi) que lorsqu’un bien n’était pas loué, les amortissements n’étaient pas comptabilisés. Dans mon cas, avec plusieurs mois de travaux et une mise en location fin d’année, un prorata sur le nombre de mois en location était appliqué sur le montant des amortissements. Il m’a également indiqué qu’ils n’étaient pas perdu mais simplement reportés.

Est-ce exact ?

D’avance merci pour vos retours.

Ca a l’air assez clair en effet.
Il semble toutefois y avoir une confusion, car le site indique que les revenus de la location meublée (qui sont des BIC) sont fiscalisés en LMP s’ils dépassent les revenus des autres catégories, parmi lesquelles ils mentionnent… les BIC.
Ou alors j’ai mal lu le document ?

On notera que, d’après l’URSAFF, il faut obligatoirement s’immatriculer en cas de recettes meublées longue durée supérieures à 23 000 € par an:

La location de logement meublé de longue durée - Urssaf.fr

"A partir de 23 000 € les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et vous devez enregistrer cette activité. "

On notera aussi que l’immatriculation est un acte (ou un non acte) volontaire.

Comme déjà indiqué par dangarcia ce matin dans votre présentation, la fiscalité c’est la dernière étape… pourquoi tenez-vous tant à obtenir le statut LMP quand celui de LMNP est particulièrement avantageux pour tout rentier en devenir.

Je vous invite à étoffer ladite présentation (âge, métier, objectif, etc.) afin que nous puissions cerner au mieux votre problématique et y apporter des éléments de réponse.

@Michel :

Bonjour,

Si je ne fais pas erreur, pour un revenu inférieur à 23 000€, ce qui est mon cas, le statut LMNP autorise des revenus locatifs à hauteur de 23 000€ mais au delà de ce seuil, c’est le statut LMP qui s’applique. Le statut LMNP est celui par lequel j’ai biensur l’intention de commencer et qui est très avantageux d’après ce que j’ai pu lire mais je me renseigne un minimum sur ce qui peut m’attendre une fois que ce seuil sera dépassé comme le statut LMP est la suite logique du statut LMNP.

En effet, j’ai bien lu la réponse de Dangarcia qui disait que la fiscalité est la dernière chose à traiter. Je pense que cette affirmation s’applique surtout pour des personnes qui souhaitent uniquement investir en France. Dans ce cas là, oui, c’est sûr la fiscalité pourra être traitée en dernier mais quand une personne à le choix du pays, je pense que la fiscalité est un des premiers critères à prendre en compte pour selectionner un pays plutôt qu’un autre même si il y a aussi d’autres critères à étudier et pas seulement la fiscalité mais ça reste un élément important. Ayant l’opportunité également d’investir hors métropole, notamment en île Maurice qui est un pays qui m’intéresse aussi beaucoup, c’est pour cette raison que je m’intéresse de près à la fiscalité entre les 2 pays parce que la fiscalité peut avoir un impact conséquent sur la rentabilité d’un logement

Je vais préciser un peu mon profil mais pour être honnête, je peux vous donner mon age, j’ai 29 ans, ma profession, je travaille dans la maintenance immobilière donc la rénovation je connais, j’envisage de retaper des logements, je pense acheter de l’ancien pour les remettre en état avant de les louer et j’ai des revenus inférieurs à 23 000 € comme salarié, d’où la raison pour laquelle je pose des questions sur le statut LMP parce que même si ce sera pas pour tout de suite, à un moment ou un autre je vais y avoir droit parce que mes objectifs de revenus locatifs sont quand même de dépasser ce seuil des 23 000€ sinon mes autres objectifs en terme d’investissement sont encore un peu flou. Le reste qui était indiqué dans la réponse de la personne qui proposait de donner des informations sur le régime patrimonial, succession et autre, pour être honnête, ça ne me concerne pas, pas pour l’instant en tout cas, et je ne pense pas que ça pourrait éclairer une personne. Mais si une personne a besoin d’informations pour répondre à une question, y a pas de souci je lui donnerais volontier mais à mon avis mes questions vont rester assez basique comme éclaircir la fiscalité du LMP, parce que je pense maitriser assez bien le sujet du LMNP, je pense que ça c’est bon, les avantages sont indéniables.

@GoodbyLenine :

Bonjour,

Merci pour les précisions et le site concernant les 35%. Ce chiffre était apparu plusieurs fois et il n’y avait pas toutes ces précisions. Je ne savais pas non plus que cela ne concernait que les BIC. je pensais que c’était sur les revenus bruts donc du coup c’est plus intéressant. Comme quoi je n’aurais pas posé la question, je serais resté avec une idée fausse.

Dernière modification par Mickado (26/09/2021 14h10)

Vous avez esquissé une piste. Vous auriez aussi la possibilité de réaliser les investissements suivants dans le cadre d’une structure à l’impôt sur les sociétés…avec les avantages et les inconvénients que cela présente.

J’accepte d’être Lmp. C’est mon activité principale et je ne pourrais pas repasser Lmnp. Le système lmp reste néanmoins une grosse épine dans le pied et son seul avantage est l’exonération des PVs au bout de 5 ans. Si je n’ai même plus ça, alors l’intérêt reste très limité selon moi de continuer. Je suis déjà « entre deux eaux » car j’ai déjà des revenus fonciers et je vais dépasser le microfoncier pour passer au réel, donc jouer sur les deux tableaux ne me fait pas peur. Néanmoins il faut que ça reste intéressant fiscalement. Je réduis aussi ma fiscalité par des investissements forestiers.

Treblad a écrit :

Vous avez esquissé une piste. Vous auriez aussi la possibilité de réaliser les investissements suivants dans le cadre d’une structure à l’impôt sur les sociétés…avec les avantages et les inconvénients que cela présente.

De ce que j’ai pu lire les structures à l’IS impliquent toutes une PV des entreprises non?
Une structure IS pourrait elle générer un déficit supérieur aux 10700€ possible en entreprise individuelle?

GoodbyLenine a écrit :

Attention quand même : l’exonération pour le LMP (si respect du seuil de CA) vous permet de ne pas payer d’impôt sur la plus-value, mais la plus-value comptable va quand même faire augmenter pas mal le résultat  qui sera utilisé comme assiette des cotisations SSI…

C’est justement un des aspects où je bute malgré de nombreuses lectures. Ce que vous décrivez est (sauf erreur de ma part) la plus value court terme.
Or j’avais compris compris que l’exonération au delà des 5 ans concerne les 2 plus values, courte et longue; me trompe-je. Il resterait néanmoins la part de la court terme non due au SSI mais soumise au TMI. Ai-je mal compris?

Edit: en effet j’avais mal compris. C’est la cotisation ssi qui reste et la partie soumise au TMI qui saute.
Au fil des ans l’amortissement grossit et il faudrait calculer si le fait de louer en nu 2 ans avant la vente reste rentable vis à vis de ces cotisations.

Dernière modification par Groquik (20/11/2021 11h31)