Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)

Bonjour et bienvenue,

Votre réflexion globale semble bien ficelée. 3 remarques me viennent en faisant le parallèle  avec d’autres études de cas :

Le DPE : on en parle beaucoup depuis quelques mois, car pas mal de biens vont nécessiter des travaux pharaoniques pour rester louables. Vous n’en parlez pas ?

Le stationnement : même si vous n’êtes pas dans la problématique de création de logements, ce point reste souvent important pour trouver des candidats locataires.

La ville : il me semble que nous avons parlé plusieurs fois sur le forum de l’évolution démographique de la Dordogne plutôt défavorable qui pouvait poser des soucis à terme sur la demande locative ou la revente du bien. Je ne connais pas la situation de Perigueux sur ce plan, mais c’est un aspect à ne pas perdre de vue.

A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

Tout d’abord, je vous remercie pour vos retours et vos remarques pertinentes !

serenitis a écrit :

Bonjour et bienvenue,

Votre réflexion globale semble bien ficelée. 3 remarques me viennent en faisant le parallèle  avec d’autres études de cas :

Le DPE : on en parle beaucoup depuis quelques mois, car pas mal de biens vont nécessiter des travaux pharaoniques pour rester louables. Vous n’en parlez pas ?

Le stationnement : même si vous n’êtes pas dans la problématique de création de logements, ce point reste souvent important pour trouver des candidats locataires.

La ville : il me semble que nous avons parlé plusieurs fois sur le forum de l’évolution démographique de la Dordogne plutôt défavorable qui pouvait poser des soucis à terme sur la demande locative ou la revente du bien. Je ne connais pas la situation de Perigueux sur ce plan, mais c’est un aspect à ne pas perdre de vue.

gunday a écrit :

Comme serenetis, je commencerais par regarder le DPE.
Si ça se trouve certains appartements ne pourront plus être loué dans un avenir proche, sans lourd travaux

En effet, je ne parle pas du DPE car celui que l’on m’a transmis est vierge. Il est de 2016 et l’agent m’a dit qu’il était valable 10 ans. Et je me suis dis qu’avec du double vitrage, porte récente PVC, je n’avais pas trop de risque A tort ?
Stationnement : à priori relativement facile dans ce quartier.
Vous avez raison, la population de Périgueux a longtemps baissé, mais depuis 5-6 ans, elle remonte lentement. La Dordogne est un département vieillissant, mais je pensais contrer cet effet avec un immeuble au centre ville qui sera je pense toujours loué.

titoux a écrit :

A prendre en compte pour ce type de bien…
Petites surfaces = turn over important.
A 1h30 de route, cela risque d’être très chronophage pour la gestion des états des lieux entrée/sortie + visites.

En effet, j’ai identifié cet aspect dans ma conclusion, et cela m’embête un peu. Mais en passant par une agence (ou une conciergerie pour LCD), ce point est-il toujours autant à prendre en compte ?
Il faut savoir également que j’ai de la famille à 30 minutes de Périgueux et que je viens les voir 1x/mois minimum.

elbobo a écrit :

Bonjour Juradais,

félicitations pour le projet.
Je vois plusieurs choses à ce projet, investissant également sur Périgueux.
Je vois très bien de quel immeuble il s’agit, et je trouve que vous ne vous protégez pas assez sur deux aspects en particulier.
Cet immeuble n’est pas situé dans un quartier très réputé, c’est même plutôt le contraire. Le prix au m² est souvent plus bas dans ce coin pour cette raison. Donc attention à la valeur de prix au m² que vous utilisez, d’autant plus que là vous achetez un immeuble.
Pour les immeubles de rapport le prix au m² est un indicateur, mais ce qui va réellement compter est le rapport locatif, qui va vous dire à quel prix max acheter travaux inclus.
Pour votre idée de réviser les compteurs électriques, prenez conseil auprès d’EDF car comme rapporté par nombre de personnes de ce forum, les délais peuvent être longs et les contraintes fortes. Exemple, dans un immeuble que j’ai visité, Enedis préconisait de démolir l’escalier ancien, bien qu’en parfait état, pour faire passer la colonne en cas de rénovation. Le tout rendait l’opération exorbitante.
Enfin, prévoyez bien l’enveloppe travaux car on peut avoir de très mauvaises surprises sur les immeubles anciens, à Périgueux ou ailleurs.
Je rejoins également les autres sur la contrainte du DPE, même s’il semble que les fenêtres soient en PVC double vitrage.

Bon courage pou votre projet.

Oh, un confrère alors ! :-)
Vous l’aviez visité ? Je devrais peut être cacher davantage les détails
J’ai en effet un doute sur le quartier, j’ai vu quelques gens "atypiques" dans le coin. Mais sur seloger ou meilleursagents, il apparait dans des tranches de prix assez élevé et la proximité avec l’hyper centre me faisaient dire que c’était OK. Pas évident quand on ne connait pas la ville par coeur.
Oui le rapport locatif est important, mais j’ai souvent lu qu’il fallait également ne pas négliger le coût au m2 pour autant. En tout cas ne pas acheter au-dessus du prix du marché.
Pour les compteurs c’est ce que j’ai cru comprendre : des démarches qui peuvent être (très) longues et des surprises possibles… Je me suis dis que j’avais chiffré large en prenant en compte 1 500€/compteur + 10 000€ colonne montante éventuelle + 50€/m² de mise aux normes apparts = 33 500€ arrondi à 35 000€. Mais peut être que pour un 1er investissement, c’est à éviter…
J’ai appelé la mairie qui m’a indiqué qu’il n’y avait aucune démarche à faire chez eux.
J’ai ensuite appelé Enedis qui m’a dit qu’il fallait déposer un dossier en ligne, mais à priori c’est au propriétaire de faire la démarche et il faut payer un acompte avant de commencer à étudier le projet.

juradais a écrit :

En effet, je ne parle pas du DPE car celui que l’on m’a transmis est vierge. Il est de 2016 et l’agent m’a dit qu’il était valable 10 ans. Et je me suis dis qu’avec du double vitrage, porte récente PVC, je n’avais pas trop de risque A tort ?

Il était sans doute valable pour 10 ans ou une longue durée lors de son émission. Mais depuis sa refonte lors des ventes, dans un souci de stabilité juridique, les notaires font systématiquement refaire les DPE d’après mon expérience, même dans les cas où ils sont encore valables.

Peu de chance que le DPE soit meilleur que E si les murs n’ont pas été isolés. Attention, sur des petites surfaces comme ça, l’isolation intérieure est très compliquée (cela vous fait perdre le peu de surface que vous aviez). Une isolation extérieure n’est pas toujours possible, et souvent assez coûteuse.

Pour les parties communes, ça serait mieux de le faire à mon sens, autant éviter de lésiner sur les aspects sécurité, l’objectif n’est pas de se retrouver dans un procès. Si c’est juste les parties communes, il y en a peut être pour 500 euros.

Il faut que vous fassiez vos visites avec "experts" et artisans avant le compromis, ou dans les 10 jours de rétractation.

Et oui, les agences prennent des 2 côtés, souvent un peu moins d’un mois à chacun.

juradais a écrit :

Si mon offre a été acceptée mais que le compromis n’a pas encore été signé devant notaire, je peux me rétracter simplement ? Ou le vendeur peut-il me "forcer" à aller devant notaire etc. mais en sachant que je pourrai toujours me rétracter pendant les 10 jours post compromis ?

oui vous pouvez vous rétracter "simplement", car il y a le délai de rétractation, ce serait assez stupide de vous forcer à signer un document duquel vous pouvez vous rétracter dans les 10 jours.

juradais a écrit :

Je peux demander à avoir le nouveau DPE dans une clause suspensive du compromis ?

Pour le DPE, l’ancienne version n’a plus trop de valeur, demandez le nouveau.
Le vendeur ET l’agent immobilier le savent parfaitement, ils font juste l’autruche en espérant que ça passe!

Et ne vous inquiétez pas trop, la plupart des investisseurs le demanderont, et ils le savent aussi…
Donc si le propriétaire refuse le nouveau DPE, c’est probablement pas un hasard!
J’aurais envie de dire, demandez le maintenant, n’attendez pas le compromis!

juradais a écrit :

Oui à priori la prise terre demandée semble pour les parties communes, mais cette mention est indiquée dans les DPE électriques des appartements, bizarre non ?

Pour l’électricité, il faut voir en détail ce qui est marqué, car juste "un problème de terre" c’est pas très précis!
De souvenir, la norme autorise l’absence de terre si il y a un différentiel, mais mieux vaut jouer la sécurité et voir avec un électricien.

juradais a écrit :

Ah oui, donc pour les frais d’agence, ça peut plomber la rentabilité également…

Pour les frais d’agence, c’est de la négociation avec les agences.
A prendre en compte aussi les frais de gestion, entre 3 et 15% du loyer (selon les options et les assurances).
Et les frais d’entrée dans les lieux, j’ai arrondi à 1 mois de loyer, mais selon la surface, ça peux varier.
En réalité, c’est plutôt entre 2 tiers et 3 quart d’un loyer.
Et probablement aussi pour l’état des lieux de sortie, mais là je n’ai pas été jusque là dans les tarifs!
Mais là aussi, c’est variable selon la surface, les tarifs de l’agence et que vous déléguiez totalement, ou partiellement.

Merci pour vos retours.

Je me suis davantage renseigné sur le DPE, et en effet, il m’apparait très important d’en demander un mis à jour avant de signer le compromis, ce que j’ai fait après du vendeur.
Je crois que sa 1ère vente était en juillet 2021, bizarrement à la date de la mise en place du nouveau DPE… Peut-être y a-t-il anguille sous roche !

Bonsoir

Je dois réaliser une contre-visite avant de signer le compromis, et étant débutant, je me pose quelques questions. Pourriez vous éclairer mes lanternes svp ?

1- Je souhaite faire vérifier la toiture, charpente, électricité, etc : check-up global de l’immeuble et des appartements. Sachant qu’il n’y aurait pas de gros œuvre à priori, qui me conseilleriez vous de contacter pour venir ? J’ai pensé soit à un courtier en travaux, soit à une entreprise générale de bâtiment tout corps d’état. Voire maitre d’œuvre ? Mais il me semble que cela me couterait plus cher. Ou faut-il que je fasse appel à chaque corps de métier ? (électricien, plaquiste, etc.) en sachant que cela me demandera beaucoup d’aller/retour le cas échéant.

2- Je souhaite faire financer mes travaux. Comment faire pour avoir un devis qui correspondra aux frais finaux ? Car par exemple, je n’ai pas encore d’idée précise sur comment je vais rénover le studio qui doit l’être (vide). Or, il me faut bien un devis avant la recherche de financement pour le présenter à la banque non ?
De même, pour rajouter les compteurs électriques, c’est ENEDIS qui me transmettra le devis mais de ce que j’ai compris ne pourront le faire qu’une fois que je serai propriétaire et après paiement d’un acompte. J’ai provisionné 35 000€pour cette partie là. Comment la justifier à la banque, sans devis ?

3- Comment vérifier que la surface du bien correspond réellement à ce que m’a dit le vendeur ? Car il m’a indiqué des surfaces différentes de celles indiquées sur les baux et il y a également une différence avec les surfaces indiquées sur les diagnostics…
Faut-il compter la surface habitable ou la surface totale (ex : avec placards)?

4- Compteurs électriques : comme indiqué, je projette d’en créer autant que d’appartements, pour être dans les cloués du meublé longue durée et même du nu si besoin de changement de type de bail.
En attendant que les démarches se fassent, ai-je un intérêt à mettre en place des sous-compteurs pour les appartements actuellement loués ?
D’autre part, dans le cas d’une location meublée, le locataire fera lui-même les démarches auprès du fournisseur d’énergie et paiera ses factures. Mais si je fais de la LCD, ce sera à moi de payer la facture d’énergie. Si j’ai 4 appartements en LCD, j’aurais donc 4 factures d’énergie différentes ?

5- J’ai peur de manquer de temps pour gérer tous ces appartements. Mais je vois plusieurs exemples d’investisseurs qui gèrent leurs bien à distance. Ils doivent donc passer par une agence. Celle-ci gère donc tout ? Les petits travaux, les entrées/sorties, les recherches de locataire, la récolte des loyers, etc. C’est à la carte ?

Merci d’avance pour vos retours !

Ne pensez-vous pas qu’il est un peu tard pour vous poser toutes ces questions ?

Letuche57 a écrit :

Bonjour,

Pour les agences, ne soyez pas trop optimiste; en général au moindre problème ils finissent par vous appeller directement.
S’il y a par exemple des petites fuites d’eau, chasses d’eau à changer, ptits travaux, il vaut mieux le faire soi même car au mieux ils feront appels à des artisants et à force ca plombera durablement la rentabilité.
Je vous conseille de bien être derrière en particulier pour le choix des locataires car ils n’auront pas la même sélectivité et rigueur que le propriétaire.

Pour la surface que dit le DPE en loi carrez? Y a-t-il de gros écarts > 5 ou 10%?
En principe les placards encastrés sont comptabilisés (sauf ceux sous mansardes à - de 1.8m)

J’ai un boulot prenant et j’habite à 1h30 du bien, je n’aurais donc hélas pas trop le choix
Même si ma soeur habite à 30 minutes si besoin.
Je retiens vos conseils pour le choix des locataires.
Le DPE indique des surfaces différentes des baux et du descriptif de l’agent.

titoux a écrit :

Ne pensez-vous pas qu’il est un peu tard pour vous poser toutes ces questions ?

On m’a reproché de trop attendre avant de me lancer. Cela fait 6 ans que je souhaite investir dans l’immobilier mais que je ne prends pas le temps de le faire. J’ai retenu le conseil de plusieurs investisseurs qui m’ont indiqué qu’on ne pouvait pas avoir réponse à toutes les questions avant de se lancer et qu’il fallait raisonner pas à pas, étape par étape, et se poser les questions en temps et en heure.
J’en suis à cette étape, donc je me pose ces questions que maintenant. Peut être trop tard pour certains, mais je fais de mon mieux pour essayer de ne rien oublier, il y a tellement d’éléments à prendre en compte…

048e a écrit :

Une entreprise tout corps d’état devrait normalement pouvoir vérifier l’état global. Vous pouvez en faire venir 2 en même temps peut être ?
Si vous devez faire intervenir des entreprises par corps de métier, vous pouvez demander à votre première entreprise de proposer des entreprises pour les autres corps de métier.

Pour les devis, il n’y a pas besoin que le devis corresponde parfaitement à ce que vous allez faire en vrai plus tard. Demandez un devis "large" qui vous permettra de financer tous vos travaux, quitte à ne pas dépenser autant réellement.

Pour la surface, le DPE est la source fiable.

Oui, un abonnement par compteur. Je ne m’embêterai pas avec les sous compteurs en attendant.

La gestion ne contient pas la recherche de locataires. Si vous avez des artisans de confiance sur place, la gestion ne sert pas à grand chose (à part envoyer des quittances). La recherche de locataires est la partie la plus chronophage, mais chère à déléguer (presque un mois de loyers pour vous, pareil pour le locataire, ce qui fait cher, et refroidit les candidats).

Merci pour vos conseils.

Vous conseillez de faire venir les artisans en même temps ou l’un après l’autre ?
Et combien de devis faut-il avoir pour un simple estimatif ?
J’ai pris RDV avec :
- électricien
- artisan généraliste plaquiste/menuiseries/peinture
- maitre d’œuvre tous métiers

Si je demande à charger les devis, ça ne risque pas de se retourner contre moi lorsque je voudrais les valider ? (prix très élevé)

Dernière modification par juradais (28/02/2022 16h35)

Bonjour,

Comme dit Range19, les conseilleurs sont pas les payeurs,  il faut structurer votre projet, là vous filez droit vers l’abattoir.

Voir plusieurs entreprises en même temps, vous êtes sans expérience, vous allez droit dans la gueule du loup.

Concernant Enedis, ca sert a rien de les consulter tant que vous êtes pas propriétaire, et votre budget de 35 000€ n’a aucune valeur rationnelle. Les projets avec Enedis relève de l’arlésienne et peuvent être exubérant.
De plus oubliez pas que Enedis ne raccordera que si et seulement si, ils ont le Consuel de chaque appartement à raccorder. Donc en terme de travaux un compteur ne se limite pas à la seule colonne montante, mais aux installations des appartements à raccorder.

Vous devriez vous faire assister par un maitre d’œuvre ou un architecte.

A+

PS 

juradais a écrit :

Bonsoir
En attendant que les démarches se fassent, ai-je un intérêt à mettre en place des sous-compteurs pour les appartements actuellement loués ? !

aucun intérêt et interdit !

048e a écrit :

Oui, un abonnement par compteur. Je ne m’embêterai pas avec les sous compteurs en attendant.
.

Il doit pas s’embêter, il doit se mettre en conformité avec les textes !

Cdt

juradais a écrit :

A vos yeux on doit s’interdire d’acheter un immeuble avec un seul compteur ?

Me concernant :
Oui si vous n’envisagiez pas d’y remédier.
Et oui aussi si solution technique impossible à mettre en oeuvre ou à financer.

Sinon, vous posiez la question à 15h52 "Vous conseillez de faire venir les artisans en même temps ou l’un après l’autre ?".
C’est bien que vous ayez évolué sur le sujet.

Vous en êtes où de l’achat de l’immeuble (quelle date de compromis ? En nom propre ?) ?