Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

En fait XN va devoir arrêter d’acheter pour ne pas dépasser 30 % s’il ne veut pas alors devoir lancer une OPA.

AMF a écrit :

Sur le marché réglementé, une offre obligatoire doit être déposée par toute personne qui :
. franchit le seuil de détention de 30 % du capital ou des droits de vote;
. détient déjà entre 30 % et la moitié du capital, et augmente sa participation de plus de 1 % en moins d’un an.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Quelques remarques :
   1) Les "actionnaires pré-Covid, qui ont des PRU entre 120 et 200€", pas plus que les autres,  n’ont aucune obligation d’apporter leurs titres en cas d’OPA, par exemple si le prix proposé ne leur convient pas.
   2) On ne compte plus le nombre de cas où, un gros actionnaire a annoncé "ne pas avoir l’intention de prendre le contrôle d’une société" à un moment donné (en fait, il est obligé d’indiquer à l’AMF s’il a ou pas cette intention, dès lors qu’il dépasse certains seuils, et ça ne l’engage que pour un certain temps), pour, quelques temps après, changer d’avis… Je n’ai pas fait d’étude approfondie, mais je dirais que plus de la moitié des prises de contrôles ont été précédées un jour par une telle intention de ne pas prendre le contrôle.
   3) Un des problèmes d’URW était son actionnariat, en partie issue de Westfield, et largement institutionnel (devant rendre quelques comptes à ses investisseurs, plus qu’assumer ses risques), qui avait avalisé une valeur de l’action très élevée, et plus récemment ne voulait plus trop du titre. Avec un actionnaire comme XN, c’est moins l’image sur le marché d’URW que la conviction d’un homme (directement impliqué) qui impacte le cours de l’actions.

Une sortie de la cote permettrait une revente agressive des actifs, avec 160€ par actions même avec une décote de 20% (en comptant les 40% de dette on perd 1/3 de la valeur des actifs), il peut réaliser 100€ par actions pour se délester rapidement d’un potentiel rachat par LBO. Ensuite le statut ne sert à rien dans une structure en holding où le cash va juste remonter via le lien mère-fille, équivalent de la SCI qui possèdent les murs pour pleins de PME.

Périlleux dans la mise en application mais pas impossible.

Après 2 autres options :
- Il veut dépasser les 30% -> il va lancer une OPA en annonçant sa volonté de ne pas retirer l’entièreté de la cote, il finira avec une part impossible à prédire.
- Il se maintient à 29.9% pendant 6 mois pour avec les mains libres sur le prix proposé et retourne (ou pas) à la première option si le prix rechute.

Dans tous les cas, pour le moment le prix ne peut pas être inférieur à 69.64€ et ce pour encore 5 mois. Ca laisse le temps de voir venir.

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Dans tous les cas, on pourrait s’interroger sur l’intérêt de revendre avec une décote aussi importante l’ensemble du patrimoine pour faire une plue-value de court terme

En effet, chaque action dégage 8,2 à 8,4 euros de revenus récurrents par an, alors qu’on est en phase de convalescence et que de nouveaux projets vont bientôt rapporter des loyers supplémentaires

Alors tout revendre à prix bradés pour une petite plue-value qui correspondrait à quelques années de loyers en phase de convalescence, je ne vois pas l’intérêt

Et avec 27%, vu la participation aux votes des AG, il possède de fait quasiment le contrôle

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N’est-ce pas là spéculer sur les intentions de X. Niel, et jouer à se faire peur? Sinon, quelle conclusion tirez-vous de votre réflexion? "Vite vendons avant que X. Niel ne nous force à lui vendre à encore moins cher" ?

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Je partage une évolution récente sur un aspect du E-commerce assez débattu : les retours produits

https://www.capital.fr/conso/zara-la-fi … te-1437159

Les montants facturés pour un retour sont faibles, à voir l’impact à long terme sur le consommateur : si il ne peut plus essayer gratuitement, et risque 1 ou 2 euros à chaque commande, va-t-il être poussé à se déplacer plus en magasin ? En tout cas il y est poussé pour retourner son produit

Zara et HM confirment la place centrale du magasin physique, notamment pour le retour produit, mais aussi pour booster les ventes sur internet (le consommateur sera moins enclin à commander sur internet si il n’y a pas un magasin physique à proximité, dans la zone de chalandise, pour retourner le produit gratuitement)

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Investir a l’air positif pour l’avenir d’Unibail-Rodamco dans un article d’aujourd’hui.

Unibail-Rodamco-Westfield : fort rebond des revenus locatifs

information fournie par INVESTIR•25/05/2022 à 09:00

Les centres commerciaux au patrimoine de cette foncière spécialisée ont bénéficié d’un effet de base très positif après les confinements intervenus au premier trimestre 2021 en Europe (mais pas aux Etats-Unis), et en dépit des restrictions liées au variant Omicron, qui sont allées jusqu’au reconfinement aux Pays-Bas.

C’est ainsi que, malgré les cessions d’actifs, le chiffre d’affaires trimestriel a rebondi de 34,2%, à 897,1millions d’euros. A noter que les revenus du pôle Viparis (centres de conventions et d’expositions, dont le parc de la Porte de Versailles, à Paris) ont plus que quadruplé, à 42,1millions, avec 102événements au lieu de 13 un an plus tôt.

Concernant les centres commerciaux, le chiffre d’affaires a crû de 28,7%, à 733,3millions. La fréquentation est remontée à 82% de son niveau de 2019, avec des visites plus productives, puisque les ventes des commerçants locataires sont à 93% de leur montant d’avant-crise. Cette différence est plus faible en France (84% et 86%) qu’aux Etats-Unis (86% et 102%).

Nouveaux baux signés

Le taux de vacance a progressé à 7,5% pour des raisons de saisonnalité, mais le groupe s’attend à une baisse fin 2022 par rapport à fin 2021. Ce taux est de 4,2% seulement en Europe continentale mais atteint 11,6% au Royaume-Uni (à cause de Westfield London) et 11,4% outre-Atlantique, dont 8,9% pour les flagships, hors petits centres régionaux.

L’activité locative a été très soutenue, avec 521baux signés, plus qu’au premier trimestre 2019 (501), pour des loyers minimaux garantis de 85,2millions, contre 80,8millions. La réversion (en cas de renouvellement) est ressortie en moyenne à 6% par rapport à 2019; 60% des baux ont été conclus pour au moins trois ans, contre 55% au second semestre 2021. Des contrats ont été passés par exemple avec l’enseigne de prêt-à-porter H&M à Westfield Les Quatre Temps (à LaDéfense, près de Paris), Gucci à Westfield London et Céline à Westfield Valley Fair (Californie).

Unibail-Rodamco-Westfield n’a par contre donné aucune information nouvelle de l’avancement de son programme de cession d’actifs. En Europe, il reste 1,5milliard d’euros à réaliser, sur un plan de 4milliards.

De plus, l’essentiel reste à faire aux Etats-Unis, soit par introduction en Bourse, soit tout simplement par cession au leader américain Simon Property Group, ou encore par entrée de partenaires dans des sociétés communes, par centres ou groupes de centres. Les flagships (13sites) étaient estimés à 10,3milliards d’euros fin 2021, sur la base d’un rendement de 3,7%, et une décote devra sans doute être consentie. Mais la décote boursière est déjà de 36% sur l’actif net réévalué, estimé à 110,30€ fin 2021.

Nous tablons sur la réussite d’ici à un an du processus de cessions outre-Atlantique, nécessaire au désendettement.

MisterVix: Vous êtes un peu injuste. Oui, c’est très exactement ce que pointer "l’effet de base positif" veut dire. Donc, ils ont tout fait correctement. Non ? Vous buggez sur le fait qu’il y ait le mot "positif" dans l’idée ? Ca c’est le soucis des gens qui réagissent tellement sur les MOTS et non sur les idées (et qui auraient possiblement de toute facon mal réagi si un mot perçu comme "négatif" avait été employé).

Je serais vraiment curieux de savoir par quel savants calculs ils arrivent à 45 euro d’objectif de cours (je pense qu’un peu de marc de cafés, un dé à 10 faces sont impliqués dans le processus mais je crains qu’ils aient aussi sacrifié un petit animal pour ses os)

A titre personnel je pense que l’inflation est un facteur très positif pour les REITs, et surtout ceux de centres commerciaux dont les locataires vont mécaniquement voir leur chiffre d’affaire augmenter (et leurs loyers indexés aussi…)

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L’inflation, c’est l’augmentation des prix.

En effet Ririsama, j’avoue plutot pencher pour une baisse de CA pour les boutiques : l’argent dépensé en essence, gaz, ou vaporisé dans les cryptomonaies(1 français sur 10, pareil aux usa)ne remplira pas les caisses des boutiques

De plus, avec la situation économique incertaine, le plan de cession d’actifs aux Etats Unis risque de prendre du "plomb dans l’aile" : (retard?). quid des taux de refinancements?

URW: cession d’Almere Centrum aux Pays-Bas pour 155 ME - 14/06/2022 à 09:41 - Boursorama

URW a annoncé il y a 2 semaines la cession d’un centre commercial aux Pays-Bas pour 155 millions d’euros, ce prix étant en lien avec les valeurs d’expertise (pas d’effet de la montée des taux, déjà connue pourtant)

Le plan de cession progresse à 2,7 milliards d’euros sur l’objectif des 4 milliards d’euros

A noter que des discussions sont en cours pour céder le centre commercial Splau en Espagne pour 350 millions d’euros, on arrivera alors à 3 milliards d’euros de cession

Il y a de la demande pour les actifs d’urw, aux valeurs d’expertise, les investisseurs cherchant aussi à se protéger contre l’inflation

A voir comment évoluent les valorisations, mais celles-ci ont deja beaucoup baissé pendant la période du Covid, alors que les taux baissaient, c’est donc la prime de risque qui a augmenté ; la réduction de cette dernière compensera en partie l’effet de la montée du taux sans risque sur les taux de capitalisation

Les loyers ne baissent pas, ils sont stables, les marques ont besoin d’être chez URW et le magasin devient un maillon indispensable de la chaîne logistique

Et puis plus le cours du titre reste déprimé, plus le caractère relutif d’un plan de rachat d’actions après la cession des actifs américains sera élevé, le cas échéant (des buybacks ont été évoqués par le directeur financier lors de la journée investisseurs)

Un autre scénario est donc possible, qu’ils laissent des plumes aux Etats-Unis mais que cette perte de valeur soit compensée par un plan de rachat d’actions à un cours très inférieur à l’ANR NDV (à 106 euros)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.