Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

OK, les cessions en Europe progressent.
Mais toujours pas de nouvelle des USA ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Intéressant de voir deux messages consécutifs, l’un qui évoque une augmentation de capital possible et l’autre des rachats d’actions, c’est à dire l’inverse…

La hausse des taux devraient comprimer les multiples mais pour la première fois depuis 40 ans, elle s’accompagne d’une forte inflation qui est historiquement positive pour l’immobilier. Aujourd’hui en Europe, construire un centre commercial coûte grosso modo 8% plus cher qu’il y a seulement un an.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

R3dSqu4re a écrit :

Augmentation de capital puis rachat d’actions -> c’est pourtant la manière dont a procédé X. Niel pour prendre le contrôle d’Iliad :-)

Si je me souviens bien, pour ILIAD, ça a commencé par une augmentation de capital à un prix beaucoup plus élevé que le cours de bourse (en faisant un parallèle avec URW, ça correspondrait à une AK vers 100€), et ce n’était pas du tout parce qu’ILIAD avait besoin de cash (et seul XN a du participer à l’AK).

Avant ces opérations, X.Niel avait déjà le contrôle d’ILIAD, avec plus de 50% du capital (voir le tableau, à la fin du wiki, en cliquant sur le lien). En fait, il l’a toujours eu, depuis la création d’ILIAD. Les raisons qui avaient conduit à sa mise en bourse n’étaient sans doute simplement plus d’actualité quand il a décidé de la retirer de la côte. A noter que ce retrait s’est fait à un prix bien plus élevé que le cours avant l’annonce de ces opérations, et sans doute plus proche de la valeur réelle des titres qu’à celle que le marché leur attribuait. 

R3dSqu4re a écrit :

Au sujet de l’inflation, je ne pense pas que l’on puisse considérer qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle pour l’immobilier commercial. Je pense que la réalité est plutôt une capacité de s’en protéger en partie (au contraire d’autres secteurs), via le mécanisme d’indexation des loyers. Mais la profondeur du portefeuille des acheteurs dans les magasins, ceux qui permettent aux occupants de verser leur loyer, est bel et bien attaquée.

Au sujet de l’inflation, ou plutôt de sa hausse rapide depuis quelques mois, sans que personne ne sache vraiment où elle en sera dans 1 ans ou dans 5 ans, je pense surtout que ça semble traumatiser toute une génération qui n’a jamais connu une inflation de plus de 3-4%, que d’avoir à présent vers 6% (en France) d’augmentation des prix sur les 12 derniers mois, que ça retire un repère qui leur semblait bien établi, avec les banques centrales veillant à ce que l’inflation ne s’éloigne pas trop de 2% et y arrivant, et qu’il y a une tendance à surestimer pas mal des impacts induits. Ceux qui ont vécu (et étaient économiquement concernés) l’inflation des années 1973 à 1983 (entre 9.1 et 13.7% chacune de ces 11 années) sont un peu moins traumatisés, et prennent un peu plus de recul…

Pour ma part, chaque fois que je me retrouve dans un centre commercial d’URW, je me souviens de pourquoi je m’était dit que je n’y irais plus, tellement la foule y semble dense (et acheteuse, contrairement à ce que je lis de la plume de personnes qui sans doute n’ont pas fréquenté ces galeries commerciales depuis un moment).

parentier a écrit :

L’inflation me semble beaucoup plus avantageuse que l’inverse pour rembourser un crédit immobilier.

Oui, amplement démontré dans les années 70 pour ceux qui empruntaient à l’époque pour leur RP

Job a écrit :

parentier a écrit :

L’inflation me semble beaucoup plus avantageuse que l’inverse pour rembourser un crédit immobilier.

Oui, amplement démontré dans les années 70 pour ceux qui empruntaient à l’époque pour leur RP

A condition que les salaires suivent. Ce qui est loin d’être le cas aujourd’hui.

Et l’inflation reste l’ennemi du rentier, qui voit ses revenus et son capital fondent comme neige au soleil !

Betcour a écrit :

A moins que l’inflation mène les commerçants à la faillite (est-ce jamais arrivé par le passé ?), tout ceci est très positif pour URW.

Si on est en situation d’inflation élevée, et surtout d’inflation perçue élevée, et que les salaires ne suivent pas cette inflation perçue, la consommation diminue. C’est mauvais pour les locataires d’URW. Leur loyer augmente, mais pas forcément leur CA et surtout résultat, ils risquent de mettre la clé sous la porte. Et les centre commerciaux resteront vides. Et les risques de récessions sont bien réels en ce moment.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Prendre en compte l’inflation paraît pertinent, effectivement, mais surtout à cause de son effet indirect sur le relèvement progressif des taux d’intérêt.

Sa conséquence sur le pouvoir d’achat (et, donc, sur la fréquentation des centres commerciaux) est une chose, mais les éléments qui obèrent en premier lieu potentiellement l’avenir d’URW sont autres, et interdépendants.

Il y a avant tout les craintes liées à l’endettement excessif, notamment sur la partie de celui-ci qui a été contractée à taux variable.

Et précisément, le désendettement de 4 milliards d’euros promis dans le plan du nouveau management a tout de même bien du mal à se faire. Et pour cause.

Il y a en effet aussi la résurgence du covid, qui menace non seulement directement la fréquentation des centres, mais aussi, indirectement, la valorisation des actifs à céder pour réduire la dette, surtout aux États-Unis.

Déontologie : Je détiens une petite participation dans URW depuis la montée de M. Niel au capital, mais n’envisage aucunement de la renforcer pour le moment.

Dernière modification par Ours (04/07/2022 14h49)

URW à nouveau à la baisse!
Aujourd’hui RBC abaisse son conseil de "performance du secteur" à "sous-performance" et ramène l’objectif de cours de 77 à 42 euros (Investir 12-07).
Comment expliquer ce conseil et cette évolution aussi importante, alors que parallèlement (le même jour) Goldman Sachs relève sa recommandation à "acheter" contre "neutre" concernant Klépierre (Investir 12-07)
Ce ne semble donc pas être le secteur d’activité dans lequel URW intervient qui justifie la révision du conseil de RBC, mais ce sont à priori des considérations intrinsèques à URW.
Avez-vous des explications svp car personnellement je ne comprends pas, notamment après le dernier message de Rick du 25/05? Oui, la hausse des taux est intervenue depuis, mais j’avais cru comprendre qu’URW était protégée de ce côté!
D’avance merci pour vos « lumières ».

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les résultats du Q2 sont sortis :

Unibail a écrit :

Adjusted Recurring EPS of €4.95 – up +53.1% driven by the continued recovery across all business divisions

Tenant sales exceeding 2019 levels in Q2 (105% of 2019 levels for the Group) ahead of expectations,
with overall sales for H1 at 99% of 2019 levels, Continental Europe at 97%, UK at 91% and US at 106%

Further progress on comprehensive deleveraging plan – €1.0 Bn pro-forma IFRS net debt reduction

EBITDA up +48% year-on-year, thanks to the recovery of retail and C&E activity, resulting in a strong

2022 AREPS guidance increased from €8.20 - €8.40 to at least €8.90

80% of €4.0 Bn European disposal target now signed or completed at a premium to last appraised
values

130 bps reduction in IFRS LTV to 42.0%, and 180 bps or 41.5% pro-forma for all signed disposals

NAV EPRA NRV en hausse à 163,40 € et NDV en très forte hausse à 152,90 €. Le portefeuille US qui était un boulet se révèle très dynamique et permet en plus de bénéficier de la forte hausse du dollar.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Un endettement de 41,5% n’a rien d’anormal pour un REIT : à titre de comparaison, Capitaland Integrated Commercial Trust (plus gros REIT de Singapour et 3ème d’Asie) se porte très bien avec une LTV de 41%, et est chèrement valorisé. Plus petit et plus proches : Covivio est à 39,5%, Aroundtown 39%, etc. Je ne parle même pas des REIT Canadiens qui sont typiquement entre 40 et 50%.

A ce stade ce qui plombe le titre c’est l’absence de dividende et pas la dette, surtout que le marché s’oriente maintenant vers un scénario de fin de la hausse des taux comme le montre la détente sur le secteur obligataire.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.