Jedeclaremonmeuble.com : vos avis sur jedeclaremonmeuble.com ?

En effet, je  ne me souviens plus si ce champs existait à l’époque (je pense que s’il y avait été, j’aurais fait le tour comme vous pour voir s’il était possible d’en trouver un).
J’ai n’avais jamais vu de tel code dans les vidéos de promotion de youtubeur et autres influenceurs. Et je viens de vérifier je n’ai rien dans mon interface pour parrainer quelqu’un ou autre.
si vous trouvez quelque chose, cela peut être utile à d’autres…

Inscription au réel ou au micro bic au démarrage d’activité? Je m’explique. Je souhaite être au réel mais est-il simple de revenir au micro bic une fois que l’on a opté pour le réel lors de l’inscription au greffe.

Ou est-il plus simple de s’inscrire comme Micro bic puis demander l’option réel tous les 2 ans et revenir ainsi automatique au micro-bic une fois les déficits dus aux amortissements absorbés.

La question est donc si l’on vise à être au réel pendant 5 ans : faut-il s’inscrire au micro bic et demander une dérogation tous les deux ans. Ou s’inscrire au réel et demander à changer au bout de 5 ans. Je ne sais pas si c’est facile de passer du réel au micro bic au bout de 5 ans même si l’on est en dessous des 32000euros.

DDtee, le 16/07/2019 a écrit :

Pour le prix de la formule essentielle vous trouvez de vrais bons comptables en ligne qui font le boulot à votre place avec une assurance responsabilité professionnelle…

Je ne vois toujours pas l’intérêt de ce non service en ligne ! (sauf peut-être l’illusion de mieux suivre les comptes en remplissant soit même des cases ?)

Je n’ai vu de comptable  à 249 euros par an en ligne je cherche…

Je l’utilise depuis 2019, et je trouve ça très bien.
Les premières années étaient laborieuses car j’étais en travaux, dont une bonne partie faits par moi-même. Du coup, une très grande quantité de factures (de matériaux et d’artisans) donc il faut faire preuve de beaucoup de rigueur… et de temps. Du coup, un comptable aurait peut-être été une bonne idée.

En revanche j’émets une réserve : il existe (ou au moins, existait) des erreurs dans leur logiciel. Je leur en ai fait remarquer une l’année dernière, qu’ils ont corrigée depuis, mais qui m’a pour le moment coûté virtuellement 10 000€ à cause de déficit que je n’aurais a priori pas le temps de consommer avant les 10 ans impartis. Il me reste donc 8 ans pour trouver un moyen de consommer ce déficit (en achetant un autre LMNP, en exerçant une activité au BIC, en passant LMP… je viens de réaliser la chose, je n’ai donc pas encore regardé vraiment les différentes possibilités).

Maintenant que ça ’roule’, je ne vois aucun intérêt à aller vers un vrai comptable : on entre les entrées et les sorties, j’ai environ 150 lignes pour 4 locataires, ça m’a pris de l’ordre de 2h.

Je dirais donc que je conseille cette application quand il s’agit simplement de loyers qui entrent et de charges qui sortent, en revanche en début d’activité je pense que mettre un vrai comptable sur le coup pour que tout démarre correctement est une bonne idée.

Bonjour,

Oui j’ai opté pour la formule intégrale la première année et je pense prendre la formule essentielle pour les suivantes. J’ai déjà un comptable pour mon entreprise mais la solution est pratique pour tenir la comptabilité rapidement. La formule intégrale vise à ce que l’expert-comptable calcule au mieux les amortissements et ensuite je me débrouillerai avec les factures courantes.

A ce titre effectivement c’est la valeur vénale au jour de début d’activité LMNP pour les biens déjà achetés qui est prise en compte.

J’ai un avis mais qui ne vaut pas celui d’un expert, donc je vais éviter de le donner mais pourquoi ne pas leur poser la question ?
Je fais également ma compta LMNP chez eux et quand j’ai des questions ils sont plutôt réactifs et pertinents dans leurs réponses.

De mon côté je suis très satisfait de ce prestataire. Le système est bien fait et j’ai reçu les comptes hier après les avoir envoyés il y a 10 jours. Par contre il y a une forte différence entre le résultat comptable et le résultat fiscal avec une dotations aux amortissements et des charges moins importantes pour le résultat fiscal. Je leur ai demandé cette différence. Pour la première année (seulement 4 mois), je ne sais pas comment cela se passe pour la CFE. A suivre.

Bonjour

C’est vrai que les durées d’amortissements sont plutôt longues, pour ma part je réduis systématiquement les durées proposées pour l’ameublement et petits travaux (peinture ou chgmt cumulus par ex) mais pour le reste j’ai préféré ne pas toucher la plupart des durées proposées, j’ai vraiment rectifié à la marge (ratio du terrain de mémoire car les prix au m² sont très bas dans la commune de mon immeuble). En effet je n’ai pas de CGA et je ne souhaite prendre aucun risque, surtout sachant qu’avec tous les travaux que j’ai eus je ne paierai déjà pas d’impôt pendant 8 à 10 ans… donc pas besoin d’augmenter les montants amortis.
Mais sur ce sujet j’ai une question : peut-on changer les durées d’amortissement en cours de route ? Ou les 75 ans c’est acté et on y touche plus.

Pour le résultat fiscal, vous m’avez mis la puce à l’oreille, je vais vérifier et je ferai un retour.

@Bernard2K : il est vrai que les durées d’amortissement sont longues.
Pour la différence entre résultat comptable et fiscal j’ai eu cette réponse « - réduction d’impôts sur les frais de comptabilité = montant remboursé = non déductible fiscalement,
- 514€ d’amortissement non déductible fiscalement, mais reporté sur les années suivantes afin de les déduire ».

J’ai eu la réponse.

Cela a à voir avec l’article 39-C je pense que c’est intéressant de le connaitre pour tous ceux qui font du meublé. Ainsi le montant des amortissements déductibles ne peut dépasser la différence entre les loyers (charges de copro incluses, hors frais de comptabilité) et les charges courantes dont intérêts d’emprunt sur une année. D’où le peu d’amortissements déductibles pour ma première année alors que le bien n’a été loué que 3,5 mois. Voilà l’explication donc cela est logique.

Par contre sur les durées d’amortissement effectivement ils calculent plutôt très positivement pour le fisc ainsi comme vous dites selon mon cas réel:

- Aménagements intérieurs 12 ans 22,67% de la valeur
- gros oeuvre: 75 ans 53,33% de la valeur,
- Installation électrique 6 ans 6,67%,
- Toiture 25 ans 9,33%.
- Etanchéité: 25 ans 8%.

Si je calcule selon votre formule sur compta facile j’aurais 5509 euros d’amortissements contre 3727 sur JDMM soit une différence très importante.

Par contre ce site indique « L’Administration fiscale dans sa documentation opère une différence entre les immeubles de placement et les immeubles productifs. À ce titre pour les activités de location meublée, il est considéré que les immeubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise ont le caractère d’immeubles de placement. La nuance est importante, en effet s’agissant d’immeubles de placement, la structure du bâtiment peut être amortie en fonction de la durée normale d’utilisation (80 ans) alors que s’il ne s’agissait pas d’un immeuble de placement il serait possible de l’amortir sur la durée d’usage qui est de 40 ans ».

Dans ce cas les 75 ans de JDMM seraient correct. Je vais peaufiner la question…Si d’autres membres ont des infos sur la durée légale des amortissements je suis preneur.

@Bed43fr : pour les 75 ans d’amortissement pour le gros oeuvre, je suis en train de voir car c’est vraiment beaucoup de même que le pourcentage pris en compte qui doit être normalement entre 40 et 50%.

@Bernard2K : je viens de recevoir à l’instant la réponse de JDMM qui confirme ce que disait l’article cité de SOCIC.FR à savoir que le fisc considère les logements comme des immeubles de placement.

Voilà la réponse de JDMM: « Au delà du détail de la décomposition, il convient de se référer au taux usuel global d’amortissement admis pour les constructions et repris dans la documentation administrative qui est de maximum 2%, voir l’article du BOFIP.
La jurisprudence a accepté un taux de 2,5 % pour des immeubles d’habitation de bonne catégorie (CE 31-7-1992 n° 42280) et de 2,8 % pour les hôtels (CE 5-5-2008 n° 290382 ; en l’espèce le taux admis est même de 3,5 % compte tenu des particularités de l’hôtel).
Le terme construction englobe l’ensemble des composants du logement (hors terrain) et non pas seulement la structure (le gros oeuvre).
Il convient d’ajouter que les immeubles faisant l’objet d’une location meublée sont considérés comme des immeubles de placement, ce qui justifie une part de gros oeuvre significative (Le BOFIP prend des exemples allant jusqu’à 80 ans pour ce type de bien, voir l’article du BOFIP)».

Dernière modification par al2020 (30/03/2023 17h51)

al2020, le 30/03/2023 a écrit :

Cela a à voir avec l’article 39-C[/url] je pense que c’est intéressant de le connaitre pour tous ceux qui font du meublé. Ainsi le montant des amortissements déductibles ne peut dépasser la différence entre les loyers (charges de copro incluses, hors frais de comptabilité) et les charges courantes dont intérêts d’emprunt sur une année.

Autrement dit les amortissements ne peuvent pas créer de déficit ; ce qui est bien connu.

Vous parliez aussi de charges qui n’avaient pas été retenues, lesquelles ?

Par contre ce site indique « L’Administration fiscale dans sa documentation opère une différence entre les immeubles de placement et les immeubles productifs. À ce titre pour les activités de location meublée, il est considéré que les immeubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise ont le caractère d’immeubles de placement. La nuance est importante, en effet s’agissant d’immeubles de placement, la structure du bâtiment peut être amortie en fonction de la durée normale d’utilisation (80 ans) alors que s’il ne s’agissait pas d’un immeuble de placement il serait possible de l’amortir sur la durée d’usage qui est de 40 ans ».

Ce que raconte ce site est erroné, à mon humble avis (mais je peux me tromper).

L’immeuble de placement est défini ici : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1270 … inition_40
La partie importante est "constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole".
Exemple : une manufacture de chaussettes n’utilise plus un bâtiment et le donne en location à une autre entreprise. C’est un immeuble inscrit à l’actif immobilisé mais non utilisé pour sa propre exploitation, donc c’est un immeuble de placement. Autrement dit : un immeuble de placement est un immeuble dont l’entreprise tire un revenu alors que ce n’est pas l’activité principale de l’entreprise de louer des immeubles.

Or, l’activité du loueur de meublés est précisément de louer des meublés. Donc, l’immeuble est affecté à sa propre exploitation commerciale ("commerciale" au sens fiscal ; on sait que c’est une activité civile par nature mais imposée BIC). Donc ce n’est pas un immeuble de placement. C’est en tout cas comme ça que je le comprends.

Voilà la réponse de JDMM: « Au delà du détail de la décomposition, il convient de se référer au taux usuel global d’amortissement admis pour les constructions et repris dans la documentation administrative qui est de maximum 2%, voir l’article du BOFIP.

A mon sens, cette page est passablement obsolète, puisqu’elle cite un taux global pour un bâtiment, alors qu’il est désormais obligatoire de ventiler par composants. A ma connaissance, la seule référence à des taux d’amortissement d’un immeuble par composants dans le bofip est donnée par durand18 ci-dessus ; et encore le bofip ne se risque pas à citer directement des taux, il dit seulement "S’agissant des immeubles, il est possible se référer à deux études sectorielles : une réalisée par les organismes de logements sociaux (BOI-ANNX-000115), l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis du CNC n° 2004-11 du 23 juin 2004)." Citer deux sources, qui ne donnent d’ailleurs pas les mêmes taux toutes les deux, montre qu’il y a une certaine latitude dans le choix des taux d’amortissement.

JDMM a écrit :

Il convient d’ajouter que les immeubles faisant l’objet d’une location meublée sont considérés comme des immeubles de placement, ce qui justifie une part de gros oeuvre significative (Le BOFIP prend des exemples allant jusqu’à 80 ans pour ce type de bien, voir l’article du BOFIP)».

Faux à mon avis, comme expliqué ci-dessus.

Je sais que ça fait désormais deux sources qui sont contre moi (Socic et JDMM), mais je persiste et signe. L’explication donnée ci-dessus me semble parfaitement logique : pour un loueur de meublé, c’est un immeuble affecté à son exploitation, donc ce n’est pas un immeuble de placement. Mais si une personne vraiment compétente sur le sujet peut m’expliquer le contraire, je serai curieux de l’entendre.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2023 11h58)

Encore un service qui surf sur la paresse et l’ignorance du quidam mais surtout sur la béatitude des nantis.
Il y a encore du gras dans la bulle immo. et dans celle de l’assistanat.

A bon entendeur,

Passant sur leur site pour m’assurer des tarifs de leur offre Essentielle je m’aperçois qu’elle est passée à 289€. Je ne saurais dire depuis quand, des messages sur la fil de Mars 2023 parlant encore de 249€. Une augmentation non négligeable en pourcentage, surtout pour les mono-propriétaires, mais finalement toujours dans des prix intéressants par rapport à un comptable.

J’ai souscris depuis un mois, pour le moment tout se passe bien. Les conseils donnés au téléphone semblent corrects.

Pour payer un peu moins cher vous trouverez sur le site Avenue des investisseurs une procédure de parrainage entre JD2M et avenue des investisseurs.