Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

maxlille · #2551

Résultats du premier trimestre mis en ligne à l’instant ici

En résumé:
- Croissance du CA de +3.3% par rapport au T1 2022
- Confirmation de l’objectif de €9.30 à €9.50 de revenu par action pour 2023
- Ventes des locataires en hausse de 12% par rapport au T1 2022
- Collecte des loyers à hauteur de 95%

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ArnvaldIngofson · #2552

OK, c’est pas mal pour l’activité.

Par contre, du coté des cessions aux USA, pas grand chose de concret :

URW a écrit :
On February 1, 2023, the Group completed the sale of the Westfield North County ground lease located in Escondido, California, to Bridge Group Investments and Steerpoint Capital, transferring ownership and management of the asset. The sale price of $57 Mn (at 100%, URW share 55%) for the asset, which has 30 years left on its ground lease, reflects the property’s book value as at December 31, 2022. The asset is a Brated, 1.25 Mn square foot property, which is 89% leased.

The Group is engaged in discussions to sell Westfield Valencia Town Center having taken the decision to not repay the $195 Mn secured debt on the property that matured on January 1st, 2023. The debt is nonrecourse and its non-repayment has no impact on the rest of the Group’s debt. If a sale is not achieved, the property will likely be foreclosed leading to a debt reduction of $97.5 Mn. The asset is currently valued at $100.2 Mn

On attend des milliards, on voit des dizaines de millions.

Toujours de belles promesses :

URW a écrit :
The Group is in active discussions in relation to several of its US regional assets.
URW is committed to its deleveraging plan, which entails a radical reduction of its financial exposure to the US. URW also expects to secure the remaining €0.8 Bn of its €4.0 Bn European disposal target during 2023.

Le marché va finir par s’impatienter si les promesses ne se concrétisent pas …

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toto27 · #2553

maxlille a écrit :
- Ventes des locataires en hausse de 12% par rapport au T1 2022

Pardon pour la question stupide, mais s’agit il du CA des locataires ?

Alex25803559 · #2554

Il s’agit du chiffre d’affaire des locataires, qui a augmenté de 12% globalement par rapport au T1 2022, découpé en + 17% pour l’Europe Continentale, + 8% au UK et + 4% au US

L’effet de base est cependant artificiellement favorable pour l’Europe Continentale, à cause des restrictions qui avaient encore cours au T1 2022 dans certains pays

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InvestisseurHeureux · #2555

ArnvaldIngofson, le 26/04/2023 a écrit :
Toujours de belles promesses :
URW a écrit :
The Group is in active discussions in relation to several of its US regional assets.
URW is committed to its deleveraging plan, which entails a radical reduction of its financial exposure to the US. URW also expects to secure the remaining €0.8 Bn of its €4.0 Bn European disposal target during 2023.
Le marché va finir par s’impatienter si les promesses ne se concrétisent pas …

Je l’ai déjà dit plusieurs fois : regardez la tronche du cours de bourse de Macerich, ça vous donne une idée de l’appétit pour les centres commerciaux US en ce moment…

Donc je ne crois pas que ce soit de la mauvaise volonté de la part du management.

Mais il n’y a juste pas d’acheteur, et spécialement à un prix correct.

Betcour · #2556

Sachant que parallèlement, l’activité dans ces centres US est bonne et rapporte des dollars, une monnaie bien chère en ce moment.

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FCP · #2557

Avec des taux qui ont bien monté, et qui continuent de le faire, ça ne va pas dans le bon sens pour la valo de ces centres commerciaux, et pour les vendre facilement.

ArnvaldIngofson · #2558

Certes ce n’est pas facile de vendre des centres commerciaux US,
mais c’est nécessaire financièrement.

URW a une dette de 20,7 milliards d’euros fin 2022.
Avec une maturité moyenne assez longue : 8,3 années.

URW doit rembourser :
. en 2023 : 0,8 milliards €
. en 2024 : 2,2 milliards €
. en 2025 : 3,2 milliards €
soit pour les 3 ans à venir 6,2 milliards €
plus en 2023 une Call option sur une hybride 1,25 milliards €.
Pour les 3 ans à venir URW peut rembourser, avec :
. 3,5 milliards € de cash disponible
. 4.4 milliards € de facilités de crédit non tirées (sous réserve de covenants).

Donc pour l’instant tout va bien.
Mais en 2026 et après ?
Il restera 13,2 milliards € de dettes.
Peut-on la refinancer sur des actifs US qui sont les moins rentables à 4,6 % pour les centres commerciaux :

Ca dépendra des taux d’intérêt alors, c’est donc un pari sur les taux d’intérêt en 2026.
Et si le pari est perdu URW fait quoi ?
Une augmentation de capital ?
Une suppression du dividende pendant encore plusieurs années ?

Il y a donc une grosse incertitude au-delà de 3 ans,
qui justifie un cours bas,
qui baisse encore après la dernière annonce :
48.070 EUR -3.20%.

La seule façon de lever cette incertitude est une réduction "radicale" de la dette par des cessions aux USA.
L’objectif n’a pas été chiffré,
mais ça doit être plusieurs milliards € ou $.

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Betcour · #2559

ArnvaldIngofson a écrit :
Il y a donc une grosse incertitude au-delà de 3 ans

Je dirais "comme pour beaucoup d’entreprises" : avoir 3 ans d’échéances en cash ne me parait pas anormal du tout, surtout dans l’univers des REIT. (Icade par ex est à 3,5 ans) Le but de l’endettement ça reste quand même d’utiliser l’argent emprunté pour investir et pas pour le faire dormir sur un compte.

Dans 3 ans ils commenceront à rouler leur dette, comme pas mal de monde le fait déjà aujourd’hui. Ça sera peut être un peu plus cher, mais comme la dette est très étalée (8 ans de moyenne ça veut dire 16 ans pour toute la faire rouler et subir pleinement l’impact de la hausse des taux). Qui peut jurer que pendant 16 ans les taux ne rebaisseront jamais alors que déjà le marché anticipe une baisse pour la fin de l’année ?

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GoodbyLenine · #2560

Sans compter qu’il y a environ 1.3 B€/an de bénéfice, qui ne sera pas en totalité distribué (surtout s’il est proposé une option de paiement de dividende en titres, ce qu’on peut assimiler à des mini-AK qui passent bien plus facilement qu’une grosse AK potentiellement plus déstabilisatrice). Ca permettrait, si nécessaire (s’il reste difficile de céder assez d’actifs aux USA, et que faire rouler la dette en empruntant coute cher), d’étaler (par exemple sur 8 ans, ou plus) le remboursement d’une partie non négligeable de la dette.

Cette société me semble bien loin d’être acculée (par ex à une grosse AK), et ne pas présenter bien plus d’incertitudes que la plupart des autres entreprises cotées. Mais le marché ne semble pas tout à fait ce cet avis.

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R3dSqu4re · #2561

Il me semble que le tableau peint par ArnoldIngofson reflète assez fidèlement l’opinion générale que se fait le marché sur URW. A la nuance près que la valorisation des patrimoines en contexte de remontée des taux (donc à court-moyen terme) semble inquiéter davantage que la hausse du coût des emprunts à faire rouler ces prochaines années (à moyen-long terme).

Pour autant, ma vision est plutôt très en phase avec celle de GoodbyLenine sur ce dossier. Si les taux montent et qu’ils restent hauts, cela aura été en réaction à une inflation restée importante. Or URW a montré ce trimestre sa capacité à capter cette inflation : croissance de 8,5% des loyers à périmètre constant dans un contexte d’augmentation des ventes des occupants de 12%. La corrélation entre niveaux de taux et niveaux d’inflation ne semble pas être intégrée dans la plupart des commentaires qui traitent des impacts de la hausse des taux.

Si l’on déroule cette pelote de laine, URW peut par exemple actuellement placer ses 4,2 Mds d’€ sur les marchés monétaires à un taux probablement double de ce qu’il paie sa dette actuelle. Ou, dit autrement, faire payer les intérêts de +/- 8 Mds de sa dette par sa simple trésorerie, là où cette même trésorerie ne rapportait rien il y a 2 ans.

Bref ; le contexte inflationniste a des impacts qui ne se limitent pas qu’à des impacts négatifs : il convient de tous les intégrer.

Pour autant, il convient de rester méfiant :

- le T1 2022 avait souffert de restrictions dans les centres commerciaux en Europe : on ne peut donc pas réellement dire qu’URW a capté intégralement l’inflation, car la base de comparaison est favorable

- le T2 2022 avait été très bon car le dollar était très fort : je doute que l’augmentation des loyers soit aussi élevée au T2 qu’elle l’a été au T1

- on ne connaît pas réellement la solidité financière des occupants, notamment dans un contexte de potentielle récession, quand bien même leur chiffre d’affaires a augmenté + vite que leur loyer au T1

Pour ma part, je suis acheteur en ce moment dans l’intervalle 48€ - 55€, particulièrement dans le cadre de mon PER, qui permet de réduire à hauteur de "1 - ma TMI" le prix réellement payé tout au long de la détention et de ne pas subir d’imposition sur les hypothétiques dividendes à venir.

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salaze · #2562

Mon opinion est étriquée et ne peut refléter l’ensemble des investissements d’URW sur des marchés aux réalités différentes.

À mon échelle, il y a un centre commercial d’URW à proximité de mon domicile. Ces derniers mois, plusieurs commerces ont fermé (notamment dans l’habillement avec les liquidations de plusieurs enseignes).

Dans tous les cas, les cellules commerciales ont retrouvé preneur rapidement. Idem pour les cellules dédiées à l’alimentaire.

Évidemment, je ne sais pas dans quelles conditions financières se sont conclues les relocations.

Mais c’est encourageant de voir que malgré le turn-over, le centre commercial, dont le moteur est un hypermarché Carrefour, continue de trouver des preneurs et ne donne pas l’impression d’être sinistré.

La fréquentation est fluctuante, mais là encore, difficile de savoir le panier moyen des visiteurs. Un centre peut être rempli de gens qui viennent se promener sans consommer ou très peu et vice versa. Néanmoins, je me dis que si les cellules continuent de se louer, c’est que les nouveaux venus sont confiants dans la profitabilité de leurs affaires sur ce site. Il y a des "petits" franchisés, mais aussi des grosses enseignes nationales telles que Intersport, Boulanger, Darty….

Une fois de plus, comparaison ne vaut pas raison, mais je demeure optimiste en me disant que cette dynamique locale est aussi le cas ailleurs.

Il vaut toujours mieux une cellule relouée moins chère que vide. Cependant, le dernier chiffre d’affaire ne reflète pas, pour le moment, de baisse des loyers.

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MisterVix · #2563

Pour ma part le motif pour lequel je reste investi malgré les craintes sur le commerce physique c’est que URW a toujours eu un positionnement de centres extrêmement bien placés et que je suis convaincu qu’il y aura toujours une activité pour ces centres.

D’après ce que je comprends des rapports les sites américains achetés avec Westfield ne sont pas aussi qualitatifs mais justement la nouvelle direction tente de s’en séparer.

vbvaleur · #2564

MisterVix, le 28/04/2023 a écrit :
Pour ma part le motif pour lequel je reste investi malgré les craintes sur le commerce physique c’est que URW a toujours eu un positionnement de centres extrêmement bien placés et que je suis convaincu qu’il y aura toujours une activité pour ces centres.

D’après ce que je comprends des rapports les sites américains achetés avec Westfield ne sont pas aussi qualitatifs mais justement la nouvelle direction tente de s’en séparer.

Ils tentent de s’en séparer ? Et bien il va falloir aller plus vite car la situation se désagrège …
Ils attendent que le marché s’améliore mais selon moi la situation est entrain d’empirer.

tikou · #2565

Le pari était que la situation se normaliserait après le covid, avec une forte croissance aux US.
C’est effectivement ce qui s’est passé mais probablement sans tenir compte d’une remontée aussi rapide des taux qui ont appuyé la dévalorisation des centres de commerces de 2nde zone.

Le management semble un peu englué sur les US (il n’y a pas vraiment d’annonces importantes sauf si je me trompe) et ce n’est pas très rassurant par rapport aux annonces et au plan de route affiché au moment de la prise de contrôle.

Le coup de massue serait d’avoir perdu 3-4 ans de dividendes et que cela se solde tout de même par une AK pour compenser les mauvais résultats de la vente US.

ArnvaldIngofson · #2566

Jean Luc Champetier, Investir a écrit :
Assemblée générale d’Unibail-Rodamco-Westfield
« La reprise du dividende dépendra des performances opérationnelles et du désendettement »
Les actionnaires réunis en assemblée ont appris que, si l’intention reste de verser à nouveau un coupon l’an prochain après trois ans d’interruption, la décision n’est pas prise.

Nous étions ce matin Porte Maillot pour participer à l’assemblée annuelle des actionnaires d’Unibail-Rodamco-Westfield. A l’accueil, nous avons recueilli 51 procurations de lecteurs d’Investir, pour 7.706 actions de la foncière. Autour du buffet dressé pour le petit-déjeuner, une actionnaire nous dit regretter que cette réunion se tienne presque en même temps que celle des actionnaires de Klépierre (qui débutait un peu plus tôt, à 9 heures). Cette épargnante a les deux sociétés concurrentes en portefeuille, mais elle s’est tout de même diversifiée, avec notamment EssilorLuxottica et Air Liquide.

En attendant le début de l’AG, nous sommes allés saluer le président du Directoire, Jean-Marie Tritant. Interrogé sur les cessions d’actifs aux Etats-Unis et le financement des acheteurs, il nous dit que d’autres annonces sont possibles dans les mois qui viennent en ce qui concerne des centres régionaux, mais qu’il faudra que le marché s’ouvre un peu plus pour les grands centres. Pour lui, le plus important paramètre sera celui de la stabilisation des taux d’intérêt outre-Atlantique.

La séance est ouverte par le président du Conseil de surveillance, Léon Bressler. Il souligne « la bonne santé du commerce physique, dont l’avenir est assuré » après la montée du e-commerce et l’épisode Covid.

Il passe la parole à Jean-Marie Tritant, qui souligne que la dette nette est descendue de 13,7 fois l’excédent brut d’exploitation fin 2021 à 9,6 fois fin 2022, soit sous le niveau de 2019 (9,9 fois). L’épicentre de la crise Covid a eu lieu pour le secteur au premier semestre 2021, les centres commerciaux ayant été les premiers à fermer et les derniers à rouvrir. 2022 est donc une année de référence pour les comparaisons à venir. Il évoque par ailleurs l’indexation des loyers en Europe continentale (+3,6% en 2022), qui traduit l’inflation avec un an de décalage. Au Royaume-Uni et aux Etats-Unis, l’inflation joue indirectement sur les loyers variables. Le dirigeant signale aussi que le taux de rotation des enseignes locataires, moteur traditionnel de croissance des revenus par adaptation de l’offre, est remonté à 11%. Il se félicite que « les commerçants font des économies sur la logistique du dernier kilomètre en incitant leurs clients à retirer et si besoin retourner en magasin les achats en ligne. Et il s’avère que les clients, une fois sur place, font 15 à 30% d’achats supplémentaires ». Les centres offrent aussi « une audience précieuse à l’heure du marketing sans cookies ».

Désendettement en cours
Jean-Marie Tritant en vient à la dette nette, passée de 22,6 à 20,7 milliards d’euros grâce surtout à l’effet des cessions (1,8 milliard) et de la non-distribution de bénéfices (1,3 milliard). Par rapport à la valeur estimée est actifs, cette dette nette est passée de 43,3% à 41,2%. La « progression de l’exécution du plan de désendettement sera prise en compte pour une décision définitive concernent la reprise du dividende », mais « l’intention demeure de rétablir la distribution au titre de 2023 » (versement en 2024).

On passe aux questions. Interrogé sur le cours de Bourse, Léon Bressler dit que, sur le long terme, ce sont les fondamentaux qui comptent. Or, les centres commerciaux sont devenus une composante essentielle de la stratégie multicanale des marques.

Un actionnaire dit que les objectifs de cession aux Etats-Unis sont loin d’être atteints. Jean-Marie Tritant dit que le taux de vacance des centres américains était supérieur à 14% en juin 2922, ce qui les a énormément fragilisés. Le travail de fond se poursuit et la vacance se réduit. Il ajoute que « les investisseurs auront plus de visibilité dès que la Fed nous annoncera que l’on est au bout de la hausse des taux ».

Un autre actionnaire se demande comment s’explique « ce plongeon, cet effondrement, cette décadence de la société ». Léon Bressler dit que « l’heure n’est pas à l’analyse historique, ce qui nous intéresse, c’est l’avenir ».

Un actionnaire exige le détail des conditions de départ du précédent dirigeant Christophe Cuvillier. Le directeur juridique lui dit que le montant est de l’ordre de 0,9 million et que les stock-options ont été réduites de façon drastique.

Investir s’inquiète de la reprise ou non du dividende au titre de 2923. Jean-Marie Tritant « réaffirme l’intention de verser un dividende en 2024 mais il tiendra compte de la performance opérationnelle et du degré de désendettement ».

Investir demande aussi des précisions sur la rentabilité des investissements en cours. Le dirigeant explique notamment que le projet de Hambourg est pré-loué à 73% pour la partie commerce, avec notamment un très grand magasin Zara, et que l’une des trois tours de bureaux sera le siège de Shell.

On passe au vote avec un quorum de 62,59%. Les résolutions sont approuvées.

Tout cela est assez flou : de bonnes intentions, mais des retards dans les réalisations.

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laux · #2567

Le marché de l’immobilier étant grippé pour 2023, je vois mal Unibail réussir à vendre ses actifs. Même avec une grosse décote..

Le risque est donc de voir la reprise du dividende repoussé d’encre une année avec des conséquences négatives sur le cours.

Trahcoh · #2568

Le cours et le dividende évoluent en sens inverse. Plus le dividende monte, plus le cours baisse, puisqu’il suit en partie le niveau de trésorerie.

Le risque de perte pour les actionnaires, ce n’est pas l’absence de dividende mais une augmentation de capital à cause des dettes. Une reprise du dividende signifierait une reprise de l’impôt sur les dividendes, une double perte et double peine en quelque sorte.

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vbvaleur · #2569

Sur le marché privé on à encore du mal à réévaluer les actifs a leur nouveau prix..

Pourquoi car le marché est bloqué, il y’a pas ou peu de transaction les entreprises ne veulent pas concrétiser leurs moins values latentes et effrayer les investisseurs, dégrader les ratios etc

Seulement il y’en a qui seront obligées de rembourser les prêts à des conditions beaucoup moins avantageuses et elles devront amener plus de capitaux propres sur la table.
Et là tout s’accéléra.

Sur le marché public, la par contre il y’a des transactions chaque jours et les cours s’effondrent à juste titre.
Elles sont belles les décottes sur NAV, mais que cela vaut-il réellement si les actifs sont mal évalués ?

Evariste · #2570

Bien que je vous rejoigne sur la surcote probable des actifs immobiliers, le futur reste toujours incertain alors que le présent est connu.

Et le présent, c’est une maturité de la dette à plus de 8 ans à un taux moyen de 2% en parti hedgée, et quasi 10€ de revenu récurrent par action. Les taux de location sont très bons.

Et les taux ne vont pas indéfiniment monter, les forces déflationnistes de fond que sont le vieillissement de la population, l’IA, ou autres finiront bien par peser, et donc les taux redescendre. Au pire, une inflation sur du long terme ne dégradera pas la valeur des actifs. Soit l’inflation ne dure pas, les taux redescendent donc et c’est tout bon, soit elle dure et je vois mal l’immobilier et les loyers ne pas suivre à un moment.

Il faut éviter la grosse AK à tout prix, et le nouveau management a parfaitement compris que la priorité n’est pas au dividende, ce qui est une excellente chose pour les actionnaires de long terme.

En attendant la dette ne baisse pas vite, et les centres aux US ne se vendent pas. Le cours s’explique, on ne peut pas tout avoir …

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GoodbyLenine · #2571

vbvaleur, le 18/05/2023 a écrit :
Sur le marché privé on à encore du mal à réévaluer les actifs a leur nouveau prix..

…/…

Sur le marché public, la par contre il y’a des transactions chaque jours et les cours s’effondrent à juste titre.

Pouvez-vous un peu expliciter ce que vous entendez par "marché privé " et "marché public" ?

Je croyais que, pour des actifs comme ceux de URW, il n’y avait qu’un seul marché (celui où un vendeur et un acheteur peuvent se rencontrer sur un niveau de prix)

Alex25803559 · #2572

URW annonce la cession de 2 actifs :

1) "V" immeuble de bureau à Versailles pour 95 millions d’euros (taux de rendement de 5,7%)
--> prix de vente conforme aux valeurs d’expertise

2) " Westfield Brandon" un mall en Floride classé A-, pour 200 millions d’euros (taux de rendement de 10%)
--> décote de 4% par rapport aux valeurs d’expertise

ArnvaldIngofson · #2573

200 millions d’euros de cessions aux USA, c’est pas mal.
Mail il en faudrait 10 comme ça pour commencer à être bien …
Rappel : URW a une dette de 20,7 milliards d’euros fin 2022.

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Evariste · #2574

Rappeler la dette sans rappeler la valeur des actifs en face n’a pas beaucoup de sens. Ou alors c’est jouer à vouloir faire peur.

Quand les gens de ce forum font un premier investissement locatif ils ont un gearing proche de l’infini parfois, ici il le LTV est inférieur à 50% avec un rating BBB+ et un revenu annuel net des loyers proche des 2 milliards d’euros.

En gros, vous dites que pour commencer à être bien il faudrait avoir une année d’avance sur les loyers (10x les 200 millions de cession). Sur une maturité de la dette à plus de 8 ans je ne vois pas là un changement fondamental.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

ArnvaldIngofson · #2575

A noter que le marché n’a pas apprécié la nouvelle,
c’est même la plus forte baisse du CAC40 :

dans un marché globalement stable.

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Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

#2551 26/04/2023 18h56

#2552 26/04/2023 22h11

URW a écrit :

URW a écrit :

#2553 26/04/2023 22h53

maxlille a écrit :

1 #2554 26/04/2023 23h00

#2555 27/04/2023 11h05

ArnvaldIngofson, le 26/04/2023 a écrit :

URW a écrit :

#2556 27/04/2023 11h48

#2557 27/04/2023 11h58

3 #2558 27/04/2023 12h54

1 #2559 27/04/2023 13h33

ArnvaldIngofson a écrit :

#2560 27/04/2023 14h15

#2561 27/04/2023 17h22

#2562 27/04/2023 22h08

#2563 28/04/2023 07h08

1 #2564 10/05/2023 09h29

MisterVix, le 28/04/2023 a écrit :

#2565 10/05/2023 11h41

3 #2566 11/05/2023 13h36

Jean Luc Champetier, Investir a écrit :

Assemblée générale d’Unibail-Rodamco-Westfield

#2567 18/05/2023 01h31

1 #2568 18/05/2023 07h49

2 #2569 18/05/2023 12h44

1 #2570 24/05/2023 16h07

#2571 24/05/2023 22h13

vbvaleur, le 18/05/2023 a écrit :

1 #2572 26/05/2023 00h03

#2573 26/05/2023 00h21

#2574 26/05/2023 09h04

#2575 26/05/2023 10h12

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