Healthpeak Properties (ex HCP) : immeubles de science de la vie et médicaux

All a écrit :

A vrai dire, à ces niveaux, je me demandais s’il ne faudrait pas revendre…

Oui, mais revendre pour placer où ?

Toutes les foncières qualitatives sont chères, sauf celles de centres commerciaux.

La croissance devrait arriver, la transformation de PEAK est quasi-terminée à présent, et le passif lié aux maisons de retraite, qui pèse sur les résultats, est quasi soldé.

Toutes les sociétés que vous citez sont bcp plus risquées !

AT&T est très endettée et doit gérer correctement l’intégration avec Timer Warner, alors qu’elle a un historique de sabotage de ses acquisitions.

Total ou Royal Dutch Shell dépendent du cours du pétrole et doivent renouveler chaque année leur réserve pétrolière.

Healthpeak, le principal risque est un risque de hausse des taux. Mais opérationnellement, l’activité est à présent solide, et la tendance de fond reste le vieillissement de la population.

Un cours élevé peut leur permettre d’émettre des actions et réaliser des acquisitions, comme fait Realty Income.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Healthpeak continue avec sa communication transparente sur le Covid-19, c’est très appréciable

En résumé :
- peu de demandes de "rent relief" pour la partie Life Science
- mise en place d’un programme de "rent relief" (deux mois de délai de paiement) pour la partie Medical Office, mais à ce stade pas d’impact sur le taux de location
- sans surprise, la partie Senior Housing du portefeuille souffre plus, avec 10% des établissements avec des morts Covid-19, une attrition du taux d’occupation qui pourrait aller jusqu’à 4%/mois selon le type de propriété, et des coûts d’opération qui pourraient augmenter de 5 à 15%

Ils précisent également qu’ils ont de la marge sur leurs différents covenants financiers

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Healthpeak Properties annonce une réduction de son dividende de 20% : Healthpeak Reports Fourth Quarter and Year Ended 2020 Results | Seeking Alpha

La mauvaise "performance" des maisons de retraite a pesé sur le dynamisme des immeubles de science de la vie et bureaux médicalisés.

La foncière annonce d’ailleurs que compte-tenu des ventes déjà réalisées et des promesses de vente, elle ne détiendra plus de maisons de retraite courant 2021 :

Healthpeak Properties a écrit :

During 2020, Healthpeak established and began executing a strategy to dispose of its senior housing triple-net and SHOP assets. As noted above, many of those dispositions have already occurred and the remainder are in process for 2021.

D’un côté nous serons définitivement débarrassés d’immeubles qui plombaient le groupe depuis plusieurs années, de l’autre, on se prive d’un éventuel rebond sur ce secteur, qui était sensé bénéficier du vieillissement de la population…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Les bons résultats continuent pour le T3-2021.

Le portefeuille d’immeubles de science de la vie a le vent en poupe :

Life Science and MOB Same-Store Portfolio Cash (Adjusted) NOI growth of 6.8% and 2.9%, respectively

Des acquisitions :

Announced $782 million of new acquisitions

Et une levée de capital directement sur le marché alors que le cours était proche du plus haut :

During the third quarter, Healthpeak sold 9.1 million shares of common stock under the ATM equity offering program on a forward basis at an average price of approximately $35.60 per share (before underwriting discounts), which is expected to result in net proceeds of approximately $320 million.

Je rappelle que cette possibilité de tirer profit des marchés haussiers est un véritable bonheur pour les actionnaires historiques puisqu’il contribue à ancrer le cours de bourse à un niveau élevé (voir : foncières cotées américaines vs foncières cotées européennes).

Les prévisions pour 2021 sont relevées :

Diluted earnings per common share from $0.95 – $1.01 to $0.94 – $0.98
    Diluted Nareit FFO per share from $1.06 – $1.12 to $1.09 – $1.13
    Diluted FFO as Adjusted per share from  $1.55 – $1.61 to $1.58 – $1.62
    Blended Total Portfolio Same-Store Cash (Adjusted) NOI growth from 2.25% – 3.75% to 3.50% – 4.00%

En fait, j’actualise le sujet essentiellement pour la postérité, car à présent Healthpeak Properties est une belle foncière solide et en croissance, qui a terminé sa transformation, et n’a plus vraiment besoin de suivi. C’est tant mieux, c’est tout à fait ce que l’on attend d’une foncière.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Toujours difficile de recommander une action, spécialement HealthPeak Properties qui a un parcours à la Kinder Morgan.

Sur le plan fondamental, PEAK s’est complètement transformée ces dernières années. Elle possède à présent des immeubles de science de la vie et des immeubles médicaux dans des endroits très recherchés.

Le management insiste énormément sur la qualité des actifs dans les dernières conférences téléphoniques et sur les liens qu’ils ont tissés au fil du temps avec les différents acteurs, leur permettant de densifier petit à petit leurs zones d’immeubles, en achetant un par un des immeubles adjacents.

Tom Herzog, T4-2021 a écrit :

But in our business, we intentionally -- it took us almost six years, but we created a business that’s got all three vital high barrier to entry in irreplaceable portfolios of real estate with a huge development densification opportunity at the site and a great balance sheet. So that’s probably somewhat unique, and it is a strategy that we like and we think it’s going to do very, very well over the long-term.

Tom Herzog, T4-2021 a écrit :

Next, the strength of our businesses. As our portfolio restructuring now behind us, we are now positioned exclusively in vital growing and high barrier country businesses. Our life science business is benefiting from many exciting scientific advancements which is driving growth in biotech funding and drug approvals. This has created strong demand for purpose-built life science real estate in the three hot bed markets of San Francisco, Boston, and San Diego where our portfolio and future development opportunities are almost exclusively located.

Tom Herzog, T4-2021 a écrit :

Our MOB business continues to be focused on on-campus properties associated with number one or number two hospitals in favorable markets and benefiting from primarily specialist practices.

Suite à la cession des maisons de retraite en 2020 et 2021 (partiellement compensée par des achats d’immeubles médicaux), le ratio de dette nette sur EBITDA est de seulement 5,3.

Les prochains développements en cours ($750 M) sont financés, en utilisant la trésorerie et en augmentant le ratio dette nette sur EBITDA à 5,5.

La dette est notée BBB+ stable.

La foncière n’a donc plus grand chose à voir avec ce qu’elle était à la création de cette file de discussion : elle est moins diversifiée, mais focalisée sur de super actifs, avec un bilan solide.

Pourtant, le cours de bourse a fortement baissé récemment :



Une des explications est que les immeubles de science de la vie sont souvent loués à des biotechs dont les cours de bourse se sont écroulés. Pour autant, ce que je lis, c’est que ce secteur est toujours très actif, que le capital-risque est toujours là pour les financer, et que la demande est toujours très forte pour les immeubles de science de la vie, spécialement bien placés.

Le taux de capitalisation est autour de 4% pour les meilleurs emplacements.

Quant aux immeubles médicaux, les gens vivant de plus en plus vieux et de plus en plus malades, et les endroits qui concentrent plusieurs spécialités, à côté d’hôpitaux, sont très recherchés, aussi bien par les praticiens que les patients.

Le taux de capitalisation est autour de 5% pour les meilleurs emplacements.

Alexandria Real Estate, spécialisé dans les immeubles de science de la vie, a publié d’excellents résultats la semaine dernière, et son cours de bourse a rebondi.

Mais PEAK, qui publie ses résultats demain, a grossièrement 10% de retard dans le rebond.

Mon sentiment est que ses résultats seront bons (comme ceux des trimestres précédents), et que l’action rebondira.

Si ce n’est pas le cas, de toute façon à moyen terme, on prend peu de risque en achetant autour de $28, alors qu’on cotait $34 en moyenne il y a quelques mois.

Le plus gros risque est plutôt sur la parité EUR/USD, si jamais on revenait à 1,15.

--

Pour comprendre comment on peut construire un moat sur les immeubles de science de la vie, il faut avoir conscience de ceci :



Les meilleures zones concentrent aux mêmes endroits : capital-risque, universités, biotechs. Regardez le nombre de fois qu’apparait Boston et San Fransisco (Bay Area) dans ce tableau, et dans le Top 10.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux, le 03/08/2022 a écrit :

Confirmation de la décote, avec l’ouverture d’un programme de rachats d’actions :

T2-2022 a écrit :

In addition, its board approved a $500M share repurchase program that expires in August 2024.

Mais c’est pour la forme, car vu les développements en cours, ils n’ont pas la trésorerie pour racheter des actions.

Au temps pour moi.

Dans la conférence téléphonique, le management a annoncé un partenariat structurant pour l’avenir.

Une joint-venture avec un fonds souverain (on ne connait pas le pays).

Avec cette JV, HealthPeak Properties va récupérer de la trésorerie qui pourra être utilisée pour les rachats d’actions, tant que la décote sera substantielle.

Par ailleurs, cette JV va permettre d’accélérer la densification des actifs, qui était estimée à 10-15 ans, pour l’abaisser à 7-10 ans.

A mon humble avis, il y a une anomalie de marché sur ce titre (décote complètement injustifiée eu égard de la solidité financière et de la qualité des actifs), comme il y avait eu l’année dernière avec VICI Properties.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tropico a écrit :

Tout cela s’annonce stable pour 2023, malgré la hausse des taux (dernier emprunt à 5,25% contre 1,35% moins de 2 ans plus tôt !).

Oui c’est le verre à moitié plein, le verre à moitié vide c’est encore une année sans croissance, alors que les chiffres opérationnels sont bons. Quand ça veut pas, ça veut pas !

C’est quand même pas cher vu la qualité des actifs.

Alexandria est encore une meilleure affaire, car on paye à peine plus cher (13,7 fois le FFO 2023) pour une croissance attendue du FFO de 6,3% en 2023 ; et un possible relèvement de la notation de la dette (actuellement BBB+ positif) en 2024.

Ce sont des niveaux de valorisation rarement vus, principalement liés aux hausses des taux, à tort ou raison… Il y a aussi une crainte que les financements pour les biotechs se tarissent, et que la demande pour les immeubles-laboratoires diminue, mais les chiffres opérationnels infirment cette inquiétude (pour le moment).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Avec Realty Income ce jour qui annonce aussi une acquisition par échange d’actions et qui chute en bourse on est verni !

Comme pour O, l’opération fait sens mais le moment est curieux pour une acquisition par échange d’actions :



Ou le management anticipe des temps difficiles pour les immeubles-laboratoires et souhaite renforcer les immeubles-médicaux pour diluer ?

Ou les hausses de taux font que des fusions-acquisitions par échanges d’actions sont devenues le moyen le plus optimal de croître.

Le rendement sur dividende passe à 7,6% avec la baisse de cours du jour ?!

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

C’est difficile de recommander HealthPeak Properties après toutes ces années de déception.

Comme Kinder Morgan, les actifs sont super, mais la croissance des profits n’a pas suivi, plutôt le contraire.

On avait eu une bonne surprise fin 2021, je me disais, "ça y est, le pain noir a été mangé", et puis on est retombé dans la mélancolie habituelle.

Cependant, la valorisation actuelle est franchement faible.

Le consensus des analystes est à un ANR autour de $26 ; et on cote $17. Soit 35% de décote.

En conséquence, le rendement sur dividende est élevé, à : 7,1% !

Le taux de distribution est contenu, avec un dividende à $1,2 par an vs :

Prévision 2023 a écrit :

Diluted earnings per common share from $0.49 – $0.53 to $0.53 – $0.55
Diluted Nareit FFO per share from $1.72 – $1.76 to $1.76 – $1.78
Diluted FFO as Adjusted per share from $1.73 – $1.77 to $1.76 – $1.78
Total Portfolio Same-Store Cash (Adjusted) NOI growth from 3.25% – 4.75% to 4.25% – 5.25%

Les analystes prévoient une croissance du FFO, avec une prévision à 1,80 en 2024.

La dette nette est à 6 fois l’EBITDA (un peu élevée), avec une notation BBB+ / Stable y compris après la fusion annoncée avec Physicians Realty Trust. La totalité de la dette est à taux fixe.

Les deux sociétés combinées généreront $1,7 M$ de loyers, et bénéficieront d’économie d’échelle, d’autant que la gestion des bâtiments est internalisée chez Physicians Realty Trust et pourra bénéficier à PEAK.

Le cours de bourse de PEAK est assez corrélé à l’évolution des taux, cependant :

Newsletter Marc Fiorentino a écrit :

LE PARI DE 2024
Les fonds spéculatifs américains, les hedge funds, commencent à se positionner largement sur les baisses de taux par la FED, la Banque centrale américaine, en 2024.
Certains prévoient même une baisse sur l’année de 2.5%.
Mais le consensus est autour de 1% de baisse des taux aux États-Unis.
Nous sommes positionnés sur une baisse autour de 1.5% pour l’année.

Donc mon idée est la suivante :

Scénario #1
- la situation actuelle demeure, et ceux qui investissent aujourd’hui prennent peu de risque, et ont un bon rendement sur dividende couvert par les profits, avec une croissance poussive, mais en croissance

Scénario #2
- les taux baissent de 1% ; le cours de bourse s’ajuste pour que le rendement sur dividende de PEAK passe à 6,1% ; le cours remonte à $19,6 ; soit une hausse de 17%

Scénario #3
- les taux baissent de 1,5% ; le cours de bourse s’ajuste pour que le rendement sur dividende de PEAK passe à 5,6% ; le cours remonte à $21,4 ; soit une hausse de 28%

Scénario #4
- les taux baissent de 2% ; le cours de bourse s’ajuste pour que le rendement sur dividende de PEAK passe à 5,1% ; le cours remonte à $23,5 ; soit une hausse de 40%

Cela semble un no brainer…

Cependant, les initiés ne se bousculent pas pour acheter… Peut-être qu’il y a des subtilités sur les immeubles-laboratoires qui m’échappent ?!

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Tropico, le 30/10/2023 a écrit :

Sur le coup je ne suis pas entièrement convaincu de l’intérêt de l’opération, si ce n’est de diversifier en augmentant le nombre de biens. Est-il bien astucieux de payer en actions avec une décote sur la NAV de l’ordre de 40% ?

Un graphique avec l’évolution de la décote sur NAV :



Source : Healthcare REITs in ’atypical’ merger deal trade at sharp discounts to NAV | S&P Global Market Intelligence

Le cours remonte un peu depuis quelques jours, mais on visualise bien à quel point la baisse du cours de bourse ses derniers mois semble absurde.

En effet, c’est une déception.

Peak Properties, c’est comme Kinder Morgan, malgré des actifs qualitatifs, chaque fois qu’on croit que la croissance revient enfin, à nouveau on repart en arrière, et les années passent. Les dividendes compensent partiellement selon que le cours de bourse est en marée haute ou en marée basse.

Sans la fusion avec DOC, l’AFFO aurait été en baisse :

Conférence téléphonique a écrit :

But if you look at AFFO this year versus where we were last year, our outlook is effectively flat, but that does include the benefit of the synergies. If you try and back those out, you’d say our AFFO would be down year-over-year. That’s actually a correct statement. And if you go back to the merger proxy, the S-4 we put out, you’d actually see that in our forecast as well. And that’s really primarily because of the temporary lost NOI at the two large campuses I mentioned in the prepared remarks. So if were not for this merger, our AFFO would actually be down year-over-year, but Certainly, with the benefits of this merger, the accretion we’ve articulated being about $0.05 per share, we’re able to keep our AFFO flat year-over-year.

Et encore, la prévision est plutôt optimiste sur les bureaux médicaux :

Conférence téléphonique a écrit :

Yes. I mean it’s really been a 2% to 3% growth business for the last decade. We do see that accelerating. It’s not going to 10%, but we do think it’s going to improve for the forward 5 to 10 years versus the previous 5 to 10 years, just given supply demand, construction cost and therefore, our ability to push rents. So our guidance this year is at the very high end, actually well above the high end of any guidance we’ve given in that segment historically.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.