Epargne Pierre : vos avis sur cette SCPI (Atland Voisin)

Si vous n’avez pas acheté ces parts de SCPI en PP à crédit, il est en effet sans doute intéressant de les revendre.

Elles étaient au même prix quand les taux long étaient entre 1 et 2% alors qu’ils sont entre 3 et 4% aujourd’hui. Donc oui elles valent relativement 30% de moins.

Il est à mon sens peu probable qu’une SCPI fasse mieux qu’un indice world sur les 20 prochaines années, mais ce n’est que mon avis.

Arriverai-je jamais à décider de vendre ou de conserver ?
(Je note tout ça ici en me disant que ça peut servir à quelqu’un d’autre ; si de plus compétents que moi peuvent commenter, et surtout pointer d’éventuelles erreurs, ça n’en sera que mieux.)

Vu que le rendement ne fait que baisser en Euros courants, et que la valeur des parts baisse en Euros constants, je suis en effet tenté de vendre. Cependant,

Dans mon cas (achat à crédit en 2017, sur 25 ans, taux 2,9%, TMI 11%), la détention de parts de SCPI Epargne Pierre se traduit par les flux suivants :

Chaque mois, je débourse (=réinvestis?) 69€, et mon capital augmente de 123€ (capital amorti ; valeur de retrait, nette des frais de la SCPI).
(Je paie
240€ de remboursement crédit + assurance
45€ d’impôts et prélèvements sociaux
Je reçois
217€ de dividendes)

Occultant pour simplifier le fait que le ratio capital/intérêts des mensualités de crédit augmente chaque mois,
Une fois le crédit remboursé, j’aurai réinvesti 15k€, et mon capital final sera de 46k€ nets.

Si je vends mes parts aujourd’hui et rembourse le crédit, le solde de l’opération est d’environ 5k€.
Imaginons que je place cette somme à 6% net sur 18 ans (l’OAT 15 ans étant à 3,33%), et réinvestisse mes gains + 69€ par mois ; j’aurai au terme 39k€ (net de PS), soit 15% de moins qu’avec les parts de SCPI.

Ce qui précède m’incite à conserver. Dans les conditions actuelles, je vendrais (sous réserve de liquidité des parts) si j’avais besoin de récupérer ma capacité d’emprunt pour financer l’achat de ma résidence principale, ce qui n’est pas à l’ordre du jour.

Risques principaux identifiés :
SCPI : Illiquidité des parts
Alternative (PF principalement marchés actions) : volatilité
Précautions :
SCPI : Bien choisir ses SCPI ? Comment ? Que faire de celles déjà détenues ?
Alternative : investissement diversifié et progressif.

Les 15% d’espérance de gain supplémentaire du placement en SCPI de rendement à crédit valent-ils le risque d’illiquidité des parts au terme ? A chacun de voir selon ce qu’ils compte faire de ses parts une fois l’emprunt remboursé ! (Complément de retraite ? Financement de projet ?)

Mauvais point pour Atland Voisin : obstruction sur demande de retrait de parts.

J’ai contacté 4 sociétés de gestion pour me faire indiquer le formalisme nécessaire au retrait de parts de SCPI.

Avec Corum et Sofidy, l’échange s’est conclu en un jour ouvrable. Demande de retrait envoyée par LRAR à Sofidy, et par courriel à Corum, qui a déjà accusé réception.

Atland Voisin et Perial, contactées via les espaces privés de leurs sites Internet, n’ont pas encore répondu deux jours après après avoir reçu ma requête initiale.

Atland Voisin, contactée par téléphone, m’a opposé une fin de non-recevoir, indiquant que c’est l’intermédiaire ayant servi lors de la souscription qui doit leur adresser ma demande de rachat, et refusant de me transmettre le formulaire de demande de rachat.

Je leur ai donc envoyé ma demande de rachat en LRAR sous forme libre.

Fitou59 a écrit :

Leur dernier bulletin trimestriel indique notamment :  ’’Les demandes de retrait sont portées à la connaissance de la Société de Gestion par lettre recommandée avec avis de réception et sont inscrites par ordre’’…
A titre personnel j’aurais procédé de la sorte : Envoi d’une LR/AR (en original) avec une demande manuscrite de retrait (faisant figurer le numéro d’associé). Et je fournirais les documents suivants :
- Rib / scan pièce d’identité/ justificatif de domicile/ attestation de parts.
Avec ça il ne devrait rien leur manquer.
J’ai procédé de la sorte avec une autre scpi qui indiquait la même pratique sur leur bulletin trimestriel, avec succès.

Vous incluez scan pièce d’identité pour etre + sur que ca fonctionne ou est-ce une demande formelle des sociétés de gestion ?
Ca m’embete toujours d’envoyer ce genre de documents (surtout associés a d’autres documents sensibles) , meme si cela peut, j’imagine, eviter des fraudes, cela peut aussi en generer.

colia, le 04/05/2024 a écrit :

Vous incluez scan pièce d’identité pour etre + sur que ca fonctionne ou est-ce une demande formelle des sociétés de gestion ?

Pour Epargne Pierre, on ne sait pas si c’est nécessaire, puisque la SdG refuse de répondre quand on lui demande de préciser le formalisme des demandes de retrait.

Sofidy a écrit :

La demande doit nous être adressée par courrier recommandé avec AR accompagnée des pièces suivantes :
L’original de votre attestation de propriété de parts (sauf en cas de souscription à crédit avec nantissement, l’original étant à la banque)
Une photocopie recto verso de votre carte d’identité
Le formulaire de retrait disponible dans votre espace épargnant (en pj)

Corum a écrit :

Je vous invite à nous adresser les éléments suivants en réponse à cet e-mail :

Le formulaire de retraits de parts disponible en pièce-jointe,
La copie de votre pièce d’identité,
Le relevé d’identité bancaire du compte destiné au versement des fonds

C’est comme pour toutes les SCPI :

Statuts Epargne Pierre a écrit :

Article 9 – RETRAIT DES ASSOCIES
Le capital social effectif de la Société peut être réduit par le retrait total ou partiel d’un ou plusieurs associés dans les limites fixées par l’article 7 des présents statuts.

Les demandes de retrait sont adressées à la Société de Gestion par lettre recommandée avec accusé de réception. A réception, elles sont inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription et dans la limite où la clause de variabilité le permet.

Le remboursement sera effectué sur la base d’un prix de retrait déterminé selon les modalités suivantes :
- Le retrait compensé par une souscription ne peut être effectué à un prix supérieur au prix de souscription diminué de la commission de souscription.
- Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.
Les parts remboursées sont annulées. L’associé qui se retire perd la jouissance de ses parts le premier jour du mois de l’inscription de son retrait sur le registre des associés.
Le règlement des associés qui se retirent a lieu sans autre délai que le délai administratif normal de régularisation.
Conformément aux dispositions de l’article L.214-93 du Code Monétaire et Financier, si la Société de Gestion constate que des demandes de retrait représentant au moins dix pour cent des parts de la Société n’ont pas été satisfaites dans un délai de douze mois après leur enregistrement, elle en informe sans délai l’Autorité des Marchés Financiers.

Dans les deux mois à compter de cette information, la Société de Gestion convoque une Assemblée Générale Extraordinaire en vue de lui proposer la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée notamment l’ouverture d’un marché secondaire selon les modalités prévues dans la note d’information.
En cas de baisse du prix de retrait, la Société de Gestion informe par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les associés ayant demandé le retrait, au plus tard la veille de la date d’effet.
En l’absence de réaction de la part des associés dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la lettre recommandée avec avis de réception, la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix, conformément aux dispositions de l’article 422-219 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers. Cette information est contenue dans la lettre de notification.
Les demandes de retrait pourront être suspendues en application, s’il y a lieu, des dispositions légales et règlementaires.

Le gestionnaire est de mauvaise foi et complique inutilement la tâche des associés souhaitant sortir en parlant de la règle de l’intermédiaire.
C’est un moyen de décourager les moins motivés et faire perdre du temps - précieux en ces temps chahutés - aux autres.
Ne pas se laisser impressionner et si non prise en compte après réception du RAR, dénoncer à l’AMF.
Ne pas hésiter à assortir l’ordre de retrait d’une réclamation demandant exécution du retrait sans autre formalité que ce qu’il y a dans les statuts, ce qui ouvre ensuite la porte à la saisine de l’AMF.

Retrait de parts Epargne Pierre : c’est lent, mais encore possible

Suite de la relation de mon retrait de parts (pleine propriété, nanties).

Dans les précédents épisodes, Atland Voisin avait refusé de m’indiquer le formalisme attendu pour ma demande de retrait, puis m’avait indiqué qu’une telle demande devait passer par l’intermédiaire par le truchement duquel les parts avaient été acquises.

J’avais donc envoyé une demande de retrait sous forme libre conforme à la réglementation, et fait envoyer par l’organisme prêteur au profit duquel les parts étaient nanties l’autorisation de rachat.

Constatant que rien n’avançait, j’ai relancé la société de gestion. S’est ensuivi un échange entre l’intermédiaire et la SdG, cette dernière insistant pour que le premier supervise les démarches, "en contrepartie de la commission reçue lors de la souscription".

Par suite, j’ai privilégié le contact avec l’intermédiaire pour dégripper la machine ; il m’informe aujourd’hui que les parts "devraient m’être remboursées au plus tard la semaine porchaine".

Conclusions :
Si vous avez mieux à faire que de pinailler, faites comme on vous demande
Pour gagner un peu de temps, le formulaire de demande de retrait (qui n’est pas en ligne sur le site de la SdG) est ici :
EP Ordre de retrait de parts
Content d’en être sorti à temps et de diminuer ainsi un peu mon exposition à l’économie française.

Eh bien quel changement, et pas en bien, depuis l’époque de la petite équipe dijonnaise à l’écoute bienveillante et réactive des associés d’immoplacement….

6 semaines ! Pour des parts même pas nanties ! De mon côté, ça sera plutôt 8 semaines, en comptant les dix jours de délais postaux.

Dire que pour une démarche analogue entreprise le même jour auprès de Corum, tout s’est fait par courriel, et mon compte a été crédité en 3 jours ouvrables…

Atland Voisin m’a aussi demandé une déclaration de perte de l’attestation de parts. Comme cette SdG ne fournit pas de formulaire à cet effet, j’ai utilisé celui de Sofidy.

Comme dit plus haut, Atland Voisin digère manifestement très mal la croissance de sa collecte.