Le BRS (bail réel et solidaire) : l'immobilier sans le foncier mais avec TF !

Le plus gros projet de France en BRS est dans ma ville.
Cela permet de n’avoir que des immeuble de propriétaires occupants au lieu de voir des cohortes de F4, F5 transformés en colocations. Je vois ça comme le deuxième étage de la fusée "encadrement des loyers".
La ligne 14 ouvre dans un an. C’est 3800€/m² en BRS et 6000€/m² en pleine propriété.
ACHAT NEUF - LES LUMIERES PLEYEL BRS - SAINT-DENIS - [93200]
Ayez en tête que c’est à 300m de la gare Saint-Denis Pleyel (lignes 14,15,16,17) du Grand Paris.

Oblible a écrit :

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.

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Le paradigme est très bien résumé dans le message d’Oblible.

Les Français achètent généralement leur résidence pricnipale pour "ne pas jeter l’argent des loyers par la fenêtre" et "transmettre quelque chose à ses enfants", or ici c’est tout le contraire

Il y a aussi une certaine opacité dans les projets BRS, par exemple pour le projet évoqué ci-dessus, on a bien le prix des appartements, le nombre de mètres carrés, mais :
- on n’a pas les montants des loyers à verser pour le terrain
- on n’a pas la durée du bail
- on n’a pas les conditions pour la revente, location, transmission
…

ACHAT NEUF - LES LUMIERES PLEYEL BRS - SAINT-DENIS - [93200]

xazh a écrit :

Sur la plaquette commerciale … mais vous n’avez pas non plus les charges d’ascenseur sur une résidence non BRS directement sur la plaquette commerciale …

Le tout est cependant présenté ou évalué pour la signature de l’acte. Dans le cas d’une acquisition dépendante d’un bail emphytéotique comme à construction, les conditions du bail doivent être reprise sur l’avant contrat et l’acte notarié.

Les informations sont de facto connues avant la signature … comprises, ca, c’est une toute autre histoire malheureusement. Cf mon avertissement dans le post prcédent.

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable. Combien de personnes ensuite liront et comprendront entièrement le projet d’acte authentique envoyé par le notaire quelques jours avant la vente, et, parmi ces rares à avoir lu et compris, combien oseront annuler la vente ?

Au passage, il y a un abus des notaires : en VEFA ils sont normalement censés remettre à l’acquéreur le projet d’acte authentique par LRAR un mois avant la signature de l’acte de vente (article R261-30 du CCH). Sauf que dans la pratique, tout cela est savamment orchestré et ils ne le remettent quelques jours avant, et ajoutent une clause du type :

Clause classique a écrit :

La notification ci-dessus mentionnée ayant été effectuée depuis moins d’un mois, l’ACQUEREUR déclare expressément vouloir régulariser le présent acte de vente sans attendre l’expiration du délai de réflexion prévu par l’article R. 261-30 précité. Il déclare expressément, en tant que de besoin, renoncer à ce délai.

Plutarque a écrit :

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable.

Pas faux, mais pour les BRS, la notion de bail temporaire est claire.

Ce qui m’inquiète, c’est qu’un BRS par définition est prévu pour des foyers modestes, qui ne sont donc pas avocats ni notaires (sauf peut être en tout tout début de carrière) … Des populations qui ne vont pas nécessairement, quelles que soient les précisions juridiques apportées, s’intéresser à ce qu’ils pourraient prendre pour des détails.

Le bail emphytéotique était utilisé autrefois pour permettre la valorisation des terres de grands propriétaires, pour simplifier des grands bourgeois ou nobles qui ne pouvaient directement financer la construction des moyens d’exploitation de ces terrains, donc location longue à des exploitants qui comprenaient, à l’époque, qu’ils n’étaient qu’occupant temporaire, qu’ils construiraient eux mêmes les moyens de cette exploitation, et apprenaient à leurs enfants ces usages de l’époque.

Mais ce type de bail a été oublié … ou limité à l’utilisation des terres agricoles ou forestières, sans plus concerner la partie logement. Le bail a construction qui en dérive de fait vise plutôt les investisseurs, des personnes qui devraient être capable de comprendre ces mécanismes.

Le bail emphytéotique pour des populations qui ne sont pas nécessairement encadrées juridiquement (je ne peux qu’abonder, le vendeur est intéressé à la signature, pas à la protection des acquéreurs) ni formées à ces pointillages juridiques …

Cela me rappelle les prêts allemands en Alsace, gros scandale des années 90 (l’arrivée de prêts in fine, via des banques allemandes … et des petits acquéreurs attirés par les mensualités très faibles, mais qui n’avaient pas compris devoir épargner pour rembourser, in fine, le capital emprunté) … et tous les produits de la file arnaque reposant sur l’écart entre la lecture du droit pure et la compréhension du commun (pour reprendre une file update la semaine précédente, la confusion entre ce qu’est une promesse de vente, qui n’engage que le propriétaire, et une promesse d’achat, qui engagerait l’acheteur prévu dans la promesse … je ne pense pas devoir reciter la société en question)

Sur le principe théorique, les BRS sont un outil valide. Sur le plan pratique, je crains la chasse ouverte aux pigeons.

Complément Odible :
"Et comment se passe le financement des BRS ? Je vois mal la banque financer un bien que vous ne détenez pas réellement."

Via des emprunts spécifiquement dédiés, que l’Etat va promouvoir, comme pour les prêts accession sociale et autres prêts spécifiques. la sureté bancaire sera certainement limité crédit logement, qui aura probablement une contrepartie étatique au motif du financement du logement à vocation sociale (bref, la CDC en dernier ressort).

Pour l’essentiel des emprunteurs, qui ne comprendront justement pas qu’ils ne sont pas propriétaires, ils seront attentifs aux mensualités d’emprunt (cf les dispositifs d’acquisition sociale, moins d’incident que dans les prêts classiques).

Les impactés, ce seront les revendeurs (valeur en cours de bail inférieur à leurs espoirs) et les héritiers (supposition d’héritage d’un appartement qui sera peut être nul si le bail cesse avant la succession)

Mon fils est en train d’acquérir un bien en BRS et VEFA : sur la plaquette commerciale, il est indiqué que la durée du bail emphythéotique repart à 0 pour l’acquéreur de seconde main en cas de revente du bien. En revanche, le prix de revente et les ressources de l’acquéreur sont plafonnées.

L’avantage du BRS c’est aussi de pouvoir acheter dans de "beaux quartiers" dont les primo-accédants sont en général évincés.

Patience a écrit :

Vous pensez bien plus long-terme que la majorité des habitants qui restent 6-7 ans et qui n’y passeront pas leur retraite.
Autant, ils ont les moyens de rembourser un emprunt à 380.000€ (2200€ à 3,6% sur 20 ans), autant à 600.000€ (3510€) vous ne trouverez aucun primo-accédant.
En choisissant le BRS, on se prive d’une partie de la plus-value mais on décide aussi de ne pas vivre à 1H30 de son lieu de travail.
A noter, l’abattement de 30% sur la TF.

En louant, on décide aussi de ne pas vivre à 1h30 de son lieu de travail.
Et on a un abattement de 100% sur la TF !

amoilyon a écrit :

La première ministre va dévoiler ce jour les mesures pour le logement :

Crise du logement : ce que prévoit le gouvernement

Les acteurs de la filière en conviennent : depuis une semaine, de Matignon à l’Elysée, l’exécutif s’est « enfin » emparé de la question de la crise du logement.

Il reviendra d’ailleurs à la première ministre, Elisabeth Borne, de conclure, lundi 5 juin, le Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, un rendez-vous initié en novembre 2022 par le ministre Olivier Klein. C’est une vaste concertation à laquelle a participé l’ensemble du secteur, des associations aux organisations patronales. Chacun a fourni d’abondantes propositions – soit 700 au total –, des plus urgentes aux plus structurantes, pour faire émerger une nouvelle politique du logement en France.

Que va-t-il rester de ces travaux ? Le gouvernement, « conscient qu’il n’y a pas assez de logements et que les prix sont élevés », a prévu un « mixte » : prendre d’emblée un ensemble de mesures concrètes et ouvrir des travaux de longue haleine. « Ce n’est pas en une fois qu’on résout la crise du logement », indique-t-on à Matignon, dimanche 4 juin.

Et notamment l’accès au crédit :

Le gouvernement souhaite également assouplir les règles d’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants et les investissements locatifs. En outre, jusqu’à la fin de l’année, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal d’un prêt destiné à protéger les acheteurs, sera recalculé tous les mois au lieu d’une fois par trimestre. Ce dispositif devait initialement s’arrêter en juillet. Les plafonds d’accès au bail réel solidaire, dispositif permettant de dissocier le foncier du bâti et d’abaisser fortement le coût d’accès à la propriété, vont être augmentés pour que davantage de ménages puissent en bénéficier

On détricote les règles contraignantes, que les banques ne devaient surtout pas contourner, sous peine de sanction.
Comment donc avoir un cadre stable et fixe quand les règles changent tout le temps ?…

Oui on arrive à des situations ubuesques où une banque va refuser un prêt à un médecin sous prétexte que son taux d’endettement dépasserait  35% alors que son reste à vivre est condidérable.

Et bien là vous pouvez le revendre à qui vous voulez (s’il est éligible) avec un prix encadré ou à l’OFS en dernier ressort.

Bernard2k a écrit :

- La valeur de revente n’est pas limitée par la durée restante sur le bail, car l’OFS s’engage à consentir un bail de la même durée qu’initialement.

Possible, mais je ne vois pas la limitation dans le CCH. Donc même si l’OFS s’engage à maintenir un semblant de valeur, il me semle préférable de rappeler que théoriquement, sans reconduite non tacite du bail (il faudra resigner un bail emphytéotique), la durée résiduelle prévu au contrat actif impact nécessairement la valeur du droit.

Bernard2k a écrit :

Au total, c’est un dispositif assez incompréhensible pour le commun des mortels, et très désavantageux, notamment du fait que la valeur de revente n’est pas libre.

Incompréhensible par le commun, c’est bien ce qui m’inquiète. Très désavantageux … à nouveau, c’est un calcul. Si vous obtenez 40 ans de droit d’occupation pour 20 ans d’équivalent loyer, pour l’occupant, ce n’est pas désavantageux … tant qu’il comprend bien qu’il n’achète pas un bien immobilier à transmettre à ses enfants.

Patience a écrit :

Autant, ils ont les moyens de rembourser un emprunt à 380.000€ (2200€ à 3,6% sur 20 ans), autant à 600.000€ (3510€) vous ne trouverez aucun primo-accédant.

La question n’est pas de rembourser 380k sur 20 ans pour un droit d’occupation vs 600k sur la même durée  pour un droit de propriété. Dans un cas, l’acquéreur achète le droit d’habiter temporairement, vs le droit de propriété plein, entier, illimité en durée.

La question est d’acheter à 380k + intérêts + frais annexes le droit d’occuper pour la durée du bail concernant le foncier vs louer un bien équivalent, social ou non, sur la même durée dans le même secteur, la durée n’étant pas celle du financement, mais bien du bail.

Si le bail est de 18 ans, être capable de financer sur 20 ans n’a aucun intérêt. Si le loyer de ce bien sur 18 ans est de 3500 euros mensuels, rembourser autant à la banque qu’en louant directement n’a pas d’intérêt, puisque dans tous les cas, au bout de 18 ans, dehors ou loyer classique (fin du bail foncier, reprise du bien par le prêteur initial qui peut le relouer)

C’est un calcul financier à prendre comme une location payée d’avance pour un montant préfixé, financable par emprunt immobilier, et donc à comparer avec la situation locataire classique.

Le mécanisme peut parfaitement être rentable pour le candidat acquéreur. Mais le mécanisme présente un risque, en France, de mauvaise compréhension, en particulier sur les publics visés.

Patience a écrit :

Un BRS neuf, c’est 0€ de frais de notaire et 1083,42 € d’amortissement à la première mensualité ;-)
Ce qui fait la moitié du montant qui n’est plus jeté par la fenêtre.

D’amortissement de quoi exactement ? Puisque vous n’êtes pas propriétaire ? C’est peut être clair dans votre esprit, mais le lecteur, ici, va-t-il comprendre la même chose ?

Il faut faire attention à ne pas raisonner en comparaison d’un achat immobilier pur pour lequel vous amortissez le capital emprunté et conserver le bien acquis.

Ici, vous achetez un droit temporaire, via un emprunt que vous amortissez, mais sans acquérir de patrimoine physique. Vous n’êtes propriétaire que d’un droit temporaire dont la prorogation ne dépend pas de vous, l’acquéreur, mais de l’autre partie … la reconduction tacite n’étant pas permise par la loi, si l’acquéreur va au bout du bail initial, il n’a aucune garantie que le prêteur propose de rempiler pour un nouveau bail, ni des conditions de reconduite.

La reconduite du bail comme initialement sur revente ? J’attendrai d’avoir lu un contrat en bonne et due forme pour considérer que c’est réel, non limité dans le temps sur la durée du bail initial, non limité à l’engagement d’une structure actuelle qui pourrait être en faillite plus tard, annulant de facto ses engagements contractuels. Ce n’est pas le premier dispositif reposant sur un bail emphytéotique, des communes ont mis cela en place pour développer la "propriété résidentielle sociale" auparavant (depuis 15 ans environ), et les contrats ne sont pas aussi garants des intérêts des preneurs qu’annoncé initialement.

Je ne prétends pas que ce soit faux, mais faute de contrat, je ne peux non plus considérer cela comme certain.

transatlantic a écrit :

Oui on arrive à des situations ubuesques où une banque va refuser un prêt à un médecin sous prétexte que son taux d’endettement dépasserait  35% alors que son reste à vivre est condidérable.

Ce n’est pas nouveau, c’est devenu plus apparent avec la volonté de réduire le taux d’endettement maximum admis, et cela reste avec la remonté de cet endettement.

A vouloir mettre une règle figée, commune, pour toutes les situations, on ne peut que se retrouver dans un cas théorique à un moment donné.

Dans ma région, proche de Genève, des banques ont refusé des prêts, au motif des 30% d’endettement (avec le risque puma en sus venant réduire l’endettement maximum), pour des frontaliers ayant des revenus bien au delà de 5k mensuels nets (ex : une transaction annulée pour refus de prêt, 22k chf nets mensuels, mensualité 7k chf) …

EDIT - Réponse Odible

Odible a écrit :

Le nom de l’organisme est bien trouvé, parce que toutes ces restrictions et ces conditions font vraiment mal OFS

L’OFS n’est pas 1 seul organisme.

"Les organismes de foncier solidaire ont pour objet, pour tout ou partie de leur activité, d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l’article L. 301-1 du code de la construction et de l’habitation." L329-1 / Code de l’urbanisme.

Quand on parle de l’OFS, on parle de l’organisme qui est à la base du projet dont on parle à un instant T, qui n’est pas nécessairement celui d’un autre projet.

"Peuvent être agréés à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés aux articles L. 411-2 et L. 481-1 du même code."

L411 --> organisme HLM
L481 --> Les sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.

xazh, le 05/06/2023 a écrit :

Oblible a écrit :

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.

Un peu plus complexe que cela.

En avertissement : la plus grosse problématique de ces dispositifs, à mon sens, est que le public visé ne comprendra pas dans la durée l’impact de l’achat d’un droit d’occupation vs propriété réelle … et ne le comprendra que 20, 30, 50 ans plus tard, sur une succession ou une tentative de revendre un bien vs un droit (valorisation, marché différent)

Il ne leur a fallu qu’un an pour se rendre compte qu’il fallait payer la taxe foncière même s’ils ne sont pas propriétaires du terrain, un loyer qui augmente, les charges de copropriétés, le crédit immobilier … sans vraiment être propriétaire de quelque chose.

« Je regrette mon achat, il me coûte trop cher » : Bail réel solidaire, ces propriétaires bordelais qui déchantent

« Je regrette mon achat, il me coûte trop cher » : Bail réel solidaire, ces propriétaires bordelais qui déchantent

« Sur le papier, ça paraissait une solution avantageuse, qui permettait enfin de devenir propriétaires à Bordeaux avec des revenus moyens. » Adéline Cuguillière et Alba Agbawode vivent dans le même immeuble, près de la barrière de Toulouse.

« C’était avant qu’on reçoive notre premier avis de taxe sur le foncier bâti », grimace Adéline Cuguillière : « 1 300 euros. Je trouve ça beaucoup pour un ‘‘ménage modeste’’. Surtout que lorsque le dispositif nous a été présenté, on nous a expliqué que les mairies avaient la possibilité de voter un abattement allant de 30 à 100 % pour les propriétaires en BRS » (article 1388 octies du Code général des impôts).

Cette mauvaise surprise n’a pas été la seule à venir grever leurs finances. D’abord, il y a la redevance, « qui augmente chaque année ». Et puis il y a aussi les frais de syndic : « En tant que copropriétaires, nous sommes minoritaires et nous n’avons pas le choix – le syndic, c’est celui de Domofrance : Agate. Avec 136 euros par mois de charges, c’est loin d’être le moins cher… »

Pour la première partie, le bilan est donc mitigé. « Moi, je regrette mon achat. Il me coûte trop cher », tranche Alba Agbawode. Adéline Cuguillière est à peine moins négative : « Dès que je peux, je revends. »

« C?est trop difficile de s?en sortir tous les mois, j?envisage de revendre » : Bail réel solidaire, paroles d?acheteurs déçus

« C’est trop difficile de s’en sortir tous les mois, j’envisage de revendre » : Bail réel solidaire, paroles d’acheteurs déçus

« C?est trop difficile de s?en sortir tous les mois, j?envisage de revendre » : Bail réel solidaire, paroles d?acheteurs déçus

Un collectif d’une quarantaine d’acheteurs s’est constitué à Bordeaux. Ils regrettent que le montage financier, avantageux au départ, ait été grevé, selon eux, par des coûts plus importants qu’attendu

« D’une part, le commercial nous a fait miroiter un possible abattement sur la taxe foncière alors qu’il devait pertinemment savoir que ce n’était pas le cas à Bordeaux. Et d’autre part, nos charges ont explosé, passant de 90 à 130 euros par mois. » Si elle ajoute charges, redevance, remboursement de prêt et impôts, Sophie arrive à 900 euros par mois

Bail réel solidaire : la Ville de Bordeaux, Domofrance et le COL répondent aux propriétaires déçus

Elle « soutient fortement le développement des BRS » mais « compte tenu d’un contexte économique contraint depuis 2020 (Covid, choc énergétique), et plus contraint encore pour l’année à venir avec les coupes budgétaires imposées aux collectivités », elle « n’a pas opté pour élargir ces aides à l’abattement supplémentaire de 30 % ».