Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ?

Je comprend pas trop le choix du marchand de bien, juste pour deux transactions…biens déjà remboursés depuis longtemps qui plus est.

Je vais essayer d’etre un peu plus clair sur mes motivations futures.

Je ne veux plus posséder mes biens immobiliers à titre personnel. L’exonération au bout de trente ans n’apporte pas d’avantage réel dans la balance.

Mon idée est donc suite à la revente de mes 2 biens de réorganiser mon patrimoine et de posséder des biens immobiliers au travers d’une société soumise à l’IS.

Mon apport ( capital société) doit me permettre un effet de levier important pour les années futures.
Il me sera plus facile d’embaucher du personnel pour effectuer des travaux de rénovation et une secrétaire pour gérer les locations. Je compte à terme réinvestir pour acheter 60 appartements ( 7 ou 8 petits immeubles à toulouse de 7/8 appartements pour environs 500/600 000€ l’unité)

Je ne sais pas si le statut marchand de biens est le plus adapté. Je vois plutot une forme de SCPI qui arbitre son patrimoine de temps en temps. L’achat-rénovation-location m’interresse plus que l’achat -vente.

Je dois rencontré mon avocat-fiscaliste pour aller un peu plus loin dans ma réflexion.

Je dois aussi valider le fait qu’au niveau taux d’imposition le statut société est plus intérressant. ( transmission, csg, taxes, etc….)

Charles , pour te répondre, je maitrise vraiment l’immobilier. ( et en fait déjà rentier). Mon but est de me faire plaisir avec l’immobilier et de faire fructifier considérablement mon capital de départ.
La baisse prochaine du marché va me permettre de retrouver des niveaux de prix raisonnables pour l’investissement locatif long terme.( ce qui n’était plus vraiment possible depuis 7 ans)

En fait , le statut juridique serait plus une société fonciére:

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de le gérer au mieux de ses intérêts.

Je suis actuellement en train d’arbitrer entre mes revenus professionnels et la location meublée afin de passer au statut de Loueur Meublé Professionnel avec les nombreux avantages qu’il apporte, notamment la revente exonérée à 5 ans. Cependant dans le contexte fiscal actuel, j’ai peur que le gouvernement s’attaque à ce dispositif qui a été une niche très intéressante mais rabotée au fil des ans.

Le temps de tout mettre en place, si c’est pour finir avec une nouvelle réforme qui met tout à plat, je vous avoue que cela me décourage à l’avance.

Je suis en pleine étude et réflexion sur ce sujet.

Il apparaît une baisse claire des impositions grâce à ce statut et l’amortissement des biens meublés.

J’ai certains de mes clients qui sont rentiers et qui sont passés par des sociétés à l’IS. Très bon fonctionnement tant que l’amortissement fonctionne mais aujourd’hui, ils se retrouvent coincés avec des patrimoines dont la valeur à la revente vaut moitié du prix à cause des plus-values en société.
Cependant je préfère leur situation économique à la mienne avec quelques dizaines de millions d’euros donc si c’était à refaire, je pense qu’ils pourraient faire la même chose, mais peut-être en sortant plus souvent quelques biens vers le patrimoine privé. Il est vrai qu’ils ont quand même plusieurs millions à titre privé en dehors de la société et que cela leur suffit. Nous devons étudié leur cas sous peu et je vous tiendrais au courant des réflexions qui ressortent de nos travaux.

Dernière modification par charles34 (13/05/2013 21h40)

Charles , pour te répondre, je maitrise vraiment l’immobilier. ( et en fait déjà rentier). Mon but est de me faire plaisir avec l’immobilier et de faire fructifier considérablement mon capital de départ.
La baisse prochaine du marché va me permettre de retrouver des niveaux de prix raisonnables pour l’investissement locatif long terme.( ce qui n’était plus vraiment possible depuis 7 ans) - See more at: Devenir marchand de bien pr alléger la fiscalité immobilière personnelle ?

Bonjour Bistouky

je viens aussi de solder mes avoirs ( titres actions et assurances vie) et suis donc totalement " liquide "  et me posais la question de réinvestir en obligations coorporate ou en immobilier. l’avantage de l’immobilier est de donner en meme temps un emploi pour la gestion de la sté que je possede déjà au Luxembourg mais qui est en stand-by actuellement .

Ma question est : lorsque tu dis : la baisse prochaine du marché , qu’entends tu par baisse ( 10%, 20%, 30% ) et prochaine : 2014? car pour l’instant en région frontaliere  Luxembourg les prix ne baissent pas du tout et les rendements locatifs ridicules.

Merci pour ta réponse

Bonjour,

Merci à toius d’avoir répondu à mon questionnement.

Par rapport à mon projet, je n’ai qu’une seule géne, louer en meublé.

J’ai étudié le statut de lmp, ça parait pour l’instant trés bon et j’ y trouve plusieurs avantages.

J’ai pourtant encore quelques questions.

Dans le principe, je serais "intégrabable" dans le statut LMP, mes revenus locatifs pourraient représenter la majeur partie de mes revenus. Comptant vendre mes sociétés ( librairies), cela me permet aussi de conserver le statut de TNS (travailleur non salarié).

Le rendement des appartements en meublé est un bon levier pour l’investissement et garanti plus ou moins le paiement des loyers ( locataires n’ayant pas les memes droit qu’un local vide)

Cela permet aussi d’augmenter les loyers plus librement ( nouvelle loi des loyers bloqués)

Les biens sortent de l’isf si j’obtiens  le statut lmp

Exonération de plus value aprés 5 ans de détention

( si j’ai écris une anerie dites le moi !)

Quelques questions tout de meme:

Le statut LMP est un statut fiscal pas une forme juridique. J’opterais donc pour la création d’une eurl. Dans cette eurl, je peux embaucher une secrétaire et des salariés pour faire les travaux?

Je peux avoir des frais de société ( voiture téléphone bureau…) déductibles comme n’importe quelle société ?

Je peux à priori aussi transformer un 3 piéces en 2 studio et déduire tout les frais ( impossible en investissement personnel car transormation et non pas rénovation)

On peut faire tout ça au sein d’une eurl d’investissement foncier et avoir le statut LMP?

Merci pour vos avis, je viens d’acheter le livre "la location meublée" de le Boulc, car ce statut me travaille en ce moment.

Merci beaucoup Maitre gbl,

Réponse

1) oui je l’avais et je n’ai voulu développer mais j’avais bien compris
2) super encore mieux que ce que je croyais
3) le véhicule de société me parait au contraire indispensable. Acheter des appartements insalubres , en auvais état  à rénover ou à transformer nécessitera l’usage d’un véhicule ( transport de marchandise, approvisionnement chantier, transport meubles, rendez vous avec locataires, visites de biens, etc…)

Par "déduire tous les frais" j’entendais pouvoir déduire tout simplement ( que le nom soit charge, frais ou investissement) contrairement à une SCI familiale qui est obligé de rénover ou améliorer pour pouvoir déduire des revenus locatifs ( désolé c’est mal dit, mais je ne maitrise pas les subtilités techniques des termes comptables)

La raison sociale limitée c’est dommage. Mon but est de créer un parc de logements ( studios meublées ) sur toulouse en transformant des immeubles locatifs ( t3 t4 t2) en résidences jeunes travailleurs/étudiants.

J’ai donc besoin de pouvoir transformer de grandes surfaces en studios meublés pour booster la rentabilité.

Philippe30 a écrit :

La structure de marchand de biens vous permet de les conserver moins longtemps MAIS vous oblige à les revendre sous 4 ans sinon vous serez assujetti aux frais de mutation pour lesquels un marchand de biens n’est pas taxé.

Je crois qu’à l’époque c’était 4 ans extensible 1 an. Depuis la réforme du 11 mars 2010, le délai est maintenant porté à 5 ans. Je précise aussi qu’il est réduit à 2 ans sur les lots de logement occupés.

Si on dépasse le délai sur un ou des lots, il faut payer les droits de retard (5.09-0.715%) et les intérêts de retard à 0.4% par mois.
J’ai aussi entendu parler d’une pénalité de 10% mais je n’ai jamais retrouvé la source sur légifrance.
Cordialement,

tout à fait d’accord avec toi Bistouky

l’immobilier ces dernieres années a trop progressé, surotut en France.
on a fait le choix d’avoir un pays de "riches propriétaires" alors que les allemands ont investis dans leurs PME.

PROBLEME les prix ont évolué bcp plus vite que les revenus des ménages, si bien que le pouvoir d’achat immobilier n’a jamais été aussi bas.

On arrive à un point ou les personnes ne peuvent plus acheter (je parles des primo accedants) malgré des taux d’emprunt historiquement bas.

Les taux ces derniers temps sont entrain de frémir, et on observe une légere remontée.
Il n’en faudrai pas bcp pr qu"’ils remontent.
ALORS les gens auraient encore moins de pvoir d’achat immobilier.

30% du budget des ménages est consacré au logement.
Ne pensez vous pas que si c’était plus faible les gens auraient de quoi consommer et fairaient tourner l’économie plus fort (qui d’ailleurs a tjrs besoin de tourner plus fort pr ne pas tomber).

Je ne suis pas partisan d’une baisse car déjà investit en immo, mais cette baisse inévitable fera du bien à tout le monde.

Peut etre avez vous entendu parler des travaux de Jacques FRIGGIT ?
Tres interessant ses études et autres courbes.

Bref j’ai pris bcp de raccourcis (le temps me manque) car il y a tellement de composantes.
Mais retenez une chose le marché est lent (prix élevés des biens immo c’est pas comme en bourse), les volumes ont chutés et chutent encore.
La baisse vient de s’enclencher. Pour la suite et les années à venir, il faudrai etre devin.

UN CONSEIL a tous : négociez ferme et payez systmatiquement en dessous du prix du marché.

P.S: aidez vous de immoprix, comme recommandé par notre ami Bistouky

Bonjour ,

Je suis sur un projet d’achat revente dont je vous donne en gros les données :

Achat appartement  300 000 + frais notaire ( 6K ou 20K ) + frais d’agence (24k ) Total 330 k ou 344 k

Je dois choisir un statut fiscal pour cette opération , sachant que l’appartement sera revendu
390 K dans 18 mois .

Quels conseils pourriez vous me donner ?
quels seraient les calculs approximatifs de la fiscalité d’un marchand de bien (individuel ) sur une telle
opération ?

Merci de vos pistes , réponses , conseils .

Bonjour Pierrejacques ,

Je connais à l’avance la date de revente et le prix car il s’agit d’un investissement à réméré .

Quelquun peut il me dire comment je calcule le résultat en Bic ?

Tva sur la plus value , ok et ensuite ?
Pour l’impot sur les revenus ? puis-je déduire les frais de notaire, d’agence et interets d’emprunt et amortissement comme un BIC LMNP ?

Merci .

Je ne pense pas.

Mais, en théorie, si cela était possible cela ne change rien au résultat final. Car ce que vous "déduiseriez" en amortissement vous aller le retrouver en plus value ;-)