Synthèse : pas à pas de l'investisseur immobilier heureux !

Pruls · #1

Message en cours d’édition suite à une proposition de réorganisation du forum, merci d’avance pour votre aide!

Préparation et validation de l’opportunité
1) Analyse de votre situation personnelle
Avant toute chose, présentez vous aux autres forumeurs en suivant les instructions pour nouveau membre.

La notion de taux d’endettement par DDtee

2) Compétences et dispositions nécessaires
On peut se faire une première idée en parcourant le Modèle de demande d’avis d’un achat locatif.

Maitriser la notion de rentabilité même si recourir à un bon simulateur aide.

Investissement locatif : Calcul du rendement net (fil de discussion dédié à cet outil : Calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet )

3) Étude de marché, ce qui existe, que choisir?
Connaissez vous toutes ces formes d’investissement immobilier? par Pruls
Faites nous part des formules dont vous avez connaissance

4) Montages juridiques et financiers
Location nue
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs… par ZX-6R
LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs… par GoodbyLenine
LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… par GoodbyLenine

Achat d’un appartement cash ou avec emprunt : comparaison… par Stef31
L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif… par carpediem

Recourir à un bon simulateur de crédit qui permet de voir le tableau d’amortissement (pas seulement la mensualité, mais aussi la façon dont les intérêts et assurance évoluent au fil des ans, et leur coût total cumulé), par exemple : Tableau d’amortissement - Meilleurtaux.com

Mise en place
5) Recherche du bien
Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir… par Pruls
Mandat de recherche immobilier : pour ou contre ?

Urbanisme et droit du sol :
- définitions légales et veille juridique,
- taxes liées au droit de construire (Taxe d’aménagement, stationnements (ex taxe parking par Lesquive59)
- droit du sol : les principaux régimes d’autorisations, travaux neufs ou anciens
- planification : comment évolue la situation juridique d’un terrain

Distinguer neuf (prévoir un point sur la viabilisation) et ancien

6) Recherche & négociation d’emprunts bancaires
Comment préparer son dossier par Siocnarf, quels arguments mettre en avant
Courtier?

5) Suivi de chantier
Comment gérer la relation entreprise?

Gestion
6) Mise en place d’un locataire:
Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire… par Vauban
Recherche des locataires
Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?
bail, entretien, assurance…
Gestion déléguée, que prévoir dans le contrat
- comptabilité
- écrits (bails, états des lieux, etc…)

Garanties de loyers

7) (Pré) Contentieux
Procédure, forme, huissier…

8) Plan d’entretien
Comment le définir, le financer
Où chercher l’info (ANIL, ADIL, ANAH…)

Bonus
9) Répertoire d’expériences marquantes décrites pas à pas, au fil des semaines
Philippe 30
DDtee
ZX-6R
Siocnarf

Edit:
Merci à NYBR, kmo, Bernard2K pour la proposition de liens.
Merci à Igorgonzola pour le signalement d’une erreur.
Merci à GoodByeLenine et à Investisseur Heureux pour m’avoir donner la possibilité de mettre à jour ce sujet.

Dernière modification par Pruls (23/11/2016 22h15)

Mots-clés : débutant, investissement immobilier, pas à pas, variété

NYBR · #2

Très bonne idée !

Je me permets d’’ajouter un lien vers mon projet en cours d’achat de murs commerciaux de restauration rapide au Havre, la partie immobilier pro étant beaucoup moins fournie que l’immobilier d’habitation.

Pruls · #3

Ajout d’un lien vers l’investissement dans des parkings: Parkings : investir dans des parkings

kmo · #4

Bonsoir, trois suggestions :

- ventes aux encheres : Vente aux enchères immobilière notariale : immobilier aux enchères… avec notamment un excellent post de FelixInvestor

- viagers : Viager : investir dans un viager ? et Viager libre : la solution pour acheter un bien à prix décent sur Paris ? pour les viagers libres

- investir a l’étranger : mérite peut-etre toute une section avec des liens par pays, mais je n’ai pas fait de recherche complete : l’Espagne Achat immobilier en Espagne : quels sont les pièges à éviter ? , Portugal Investissement immobilier locatif au Portugal… …

Pruls · #5

Merci, j’en ai tenu compte et ajouté quelques liens complémentaires.

dbland · #6

Il manque aussi un topic concernant l’investissement dans l’immobilier en reméré qui a des offres sur ce site : Placement réméré : placement haut rendement, investissement locatif capital sécurisé

Pruls · #7

Bonjour à tous,

dans les variantes, je serai intéressé par la création d’une crèche/MAM dans une zone d’activité et j’aurais souhaité savoir si vous aviez l’expérience de ce genre de d’activité?

Merci d’avance pour vos retours.

Cordialement.

Pruls · #8

Ajout d’un lien vers la discussion sur l’investissement dans la vigne:

Investir dans la vigne : comment investir dans la vigne ?

Pruls · #9

Mise à jour: Division d’appartements : l’art de créer de la rentabilité locative…

J’ai été beaucoup moins présent sur le forum ces derniers mois, n’hésitez donc pas à proposer des liens.
Je reçois des alertes sur ce sujet qui me permettent de mettre à jour, même pendant une période passive de ma part.

marie28 · #10

Merci à tous pour ces liens, je n’ai pas eu beaucoup de temps pour les consulter mais maintenant j’en ai et je vais commencer à les visiter parce que l’investissement dans l’immobilier m’intéresse beaucoup vu que je vais bientôt m’investir la dedans  :cool

Igorgonzola · #11

Petite remarque : le lien vers Las Vegas renvoie vers le Portugal.

Pruls · #12

J’ai retiré le lien vers Las Vegas, si quelqu’un a le bon lien, je l’intégrerai.

Pruls · #13

Ajout d’une source pour la coloc’

Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ?

Pruls · #14

Bonjour,

@ la modération: je n’ai plus la main sur mon premier message, je souhaitais ajouter un lien vers une discussion qui me parait complémentaire avec ce qui est déjà mentionné:

Louer un terrain à une grande surface…

Merci de m’indiquer la marche à suivre pour continuer la mise à jour de ce sujet.

Cordialement.

Pruls · #15

Ajout d’un lien vers un sujet dédié au foncier agricole.

Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ?

Iqce · #16

Sur le même théme, des infos complémentaires sur une variante :
Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole

Un modo pourrait rassembler ces 2 discussions d’ailleurs ?

Pruls · #17

Connaissez vous ces types d’investissement?
En connaissez vous d’autres?

Logement locatif:
Petit logement (studio, T1 bis, T2)
Logement familial (T3 et plus)
Colocation Source 2

Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
Immeuble ou un ensemble de plusieurs logements
Division d’appartement dans un immeuble avec copropriété
Saisonnier en station de ski
Saisonnier, (variante possible en bouchant les vacances de locations aux étudiants)
Mix RP/locatif
Locatif social via une association

Également une variante géographique possible : Espagne, Portugal, Dubaï, USA, Tokyo, Belgique…

Immobilier professionnel:
Bureau (Neuf en secteur rural, Petite surface dans bâtiment classé…)
Commerce / boutique (salon de coiffure, Cabane à la campagne, Boulangerie, restauration rapide…)
Entrepôt
Vendre ou Louer un terrain à une grande surface, qui contacter?

Autres:
Création de lotissement
Parking
Achat aux enchères
Viager
Marchand de biens
Champs de vignes
Foncier agricole

Bernard2K · #18

Quelques suggestions d’ajout au premier message :
En-dessous de "Maitriser la notion de rentabilité"
ajouter : ou recourir à un bon simulateur :
Investissement locatif : Calcul du rendement net (fil de discussion dédié à cet outil : Calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet )

Dans :
"4) Montages juridiques et financiers"
ajouter :
Recourir à un bon simulateur de crédit qui permet de voir le tableau d’amortissement (pas seulement la mensualité, mais aussi la façon dont les intérêts et assurance évoluent au fil des ans, et leur coût total cumulé), par exemple :
Tableau d’amortissement - Meilleurtaux.com

Dans "Recherche d’un bien" :
On peut ajouter :
Comparer aux prix du marché :
Une base de données des prix de marché : Prix immobilier : le prix du m2 partout en France
… et comparer au prix de biens similaires sur des sites de petites annonces (Le bon coin, Seloger, particulier à particulier…)

Pruls · #19

Bonsoir,

votre contribution est intéressante

J’ai intégré la suggestion sur la rentabilité, en y mettant ma patte. Il me semble prudent de comprendre la mécanique de l’outil, avant de s’y fier.

Ok pour le point 4.

Par contre ko pour la recherche de bien, un fil dédié aux outils d’évaluation du marché me semblerait nécessaire. Je suis moins assidu que je l’ai été, peut être existe-t-il?

Pruls · #20

Pruls a écrit :
Connaissez vous ces types d’investissement?
En connaissez vous d’autres?

Logement locatif:
Petit logement (studio, T1 bis, T2)
Logement familial (T3 et plus)
Colocation Source 2

Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
Immeuble ou un ensemble de plusieurs logements
Division d’appartement dans un immeuble avec copropriété
Saisonnier en station de ski
[url=Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière]Saisonnier[/url], (variante possible en bouchant les vacances de locations aux étudiants)
Mix RP/locatif
Locatif social via une association

Également une variante géographique possible : Espagne, Portugal, Dubaï, USA, Tokyo, Belgique…

Immobilier professionnel:
Bureau (Neuf en secteur rural, Petite surface dans bâtiment classé…)
Commerce / boutique (salon de coiffure, Cabane à la campagne, Boulangerie, restauration rapide…)
Entrepôt
Vendre ou Louer un terrain à une grande surface, qui contacter?

Autres:
Création de lotissement
Parking
Achat aux enchères
Viager
Marchand de biens
Champs de vignes
Foncier agricole

Mise à jour du lien vers le saisonnier avec:
Location saisonnière : les bases pour se lancer dans la location saisonnière

Pruls · #21

Voici une discussion intéressante sur la location d’une partie de sa RP.

iubito · #22

Bonjour à tous ceux qui suivent ce sujet,
Pour l’immobilier professionnel, 2018 verra une remise à plat des calculs des valeurs locatives (VL) et de la taxe foncière (TF).
J’ai ouvert un sujet : Valeur Locative et Taxe Foncière des locaux professionnels : du changement !

Pruls · #23

Bonjour,

ça fait un bail que j’ai pris du recul sur le forum.

Y a-t-il des mises à jour à faire dans la synthèse?

Mes remerciements (hihi, j’ai passé le bot) par avance pour les retours qui seront fait

A bientôt!

gunday · #24

Une remarque que je faisait dans la présentation de Syriuus.

Pour tout investisseur immobilier : se créer une adresse mail dédié, et prendre une SIM (avec un téléphone ou sur un tel double sim) dédié!
Certes c’est pas déductible (vous avez 20€ par an et par logement pour ce genre de frais).
Mais ça donne un côté pro et surtout ça vous permet de cloisonner vie privée et locatif!

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Synthèse : pas à pas de l'investisseur immobilier heureux !

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#15 27/09/2015 10h35

#16 02/01/2016 18h35

#17 04/01/2016 16h55

#18 22/11/2016 13h18

#19 23/11/2016 22h14

#20 08/07/2017 20h17

Pruls a écrit :

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