Digital Realty : investissez dans des centres de données informatiques !

InvestisseurHeureux · #1

Digital Realty Trust est une foncière cotée américaine capitalisant 6 $Md qui possède un portefeuille de data centers essentiellement aux USA mais aussi en Europe et en Asie :

Digital Realty Trust a écrit :
Digital Realty Trust, Inc. est la première foncière cotée au monde dédiée au secteur data centre et fournit des solutions d’espaces techniques sécurisés, fiables, économiques et adaptées aux besoins de ses clients. Digital Realty compte parmi ses clients les plus grandes entreprises nationales et internationales leader sur leur secteur d’activité : nouvelles technologies, fournisseurs de services de services informatiques et Cloud Computing, opérateurs télécoms, institutions financières. Les 110 propriétés de Digital Realty, à l’exception de trois propriétés détenues sous forme d’investissements dans des coentreprises non consolidées, comptaient environ 2 millions de mètres carrés au 26 octobre 2012, dont environ 223 000 mètres carrés d’espace conservé à des fins de redéveloppement. Le portefeuille de Digital Realty est réparti entre 32 marchés à travers l’Europe, l’Amérique du Nord, l’Asie et l’Australie.

Les résultats trimestriels décevants sont un point d’entrée intéressant sur le titre (qui cote actuellement 11-12 fois l’EBITDA, plutôt raisonnable pour une foncière) de mon point de vue, spécialement avec la parité EUR/USD favorable.

En négatif, on pourra arguer qu’un portefeuille de data centers est plus volatile que des centres commerciaux et n’a pas vraiment de moat.

Dans un short case donné à une conférence aux investisseurs en mai 2013, Jon Jacobson du hedge fund Highfields Capital a soumis également que Digital Realty sous-estimait significativement ses coûts de maintenance (recurring capex).

Ces affirmations ont été contestés par une autre maison de gestion, Silver Arrow Investment Management dans ce document de 10 pages, plutôt solide, :
http://www.institutionalimperative.com/ … eup_1_.pdf

A mon sens, le trend long terme va dans le sens d’une externalisation des centres de données informatiques et que vu l’importance de ces données, les sociétés préfèreront faire confiance à un leader (ce qui confère un moat de mon point de vue). Récemment d’ailleurs Bouygues Telecom a externalisé 3 data centers à Digital Realty Trust.

Digital Realty Trust décoterait de 15-25% sur sa NAV (chiffres communiqués par la société elle-même) :

Des insiders sont à l’achat sur le titre :

Le rendement sur dividendes est de 6,6%, couvert par l’AFFO (Adjusted Funds From Operations, l’équivalent du Free Cash Flow pour les foncières).

Déontologie : je possède 300 titres Digital Realty

Mots-clés : data center, digital realty reit

Ricou · #2

Merci (+1)pour la présentation de DLR, et votre analyse.

Etant néophyte dans ce secteur d’activité, j’avoue manquer d’esprit critique sur ce business foncière de cloud.

Je suis devant un dilemne, les chiffres ont l’air favorables
les insiders achètent
mais je ne connais pas le buisness

Pas aussi facile à aborder qu’un vendeur de soda, fast food

deviendrais-je investisseur en réfléchissant avant de suivre ?

InvestisseurHeureux · #3

Nouvel achat d’un insider, hier pour 90 $k :

InvestisseurHeureux · #4

Un nouvel achat d’insider, cette fois-ci le directeur des acquisitions, donc un des postes les plus importants pour une foncière cotée :

Ricou · #5

Ce sont des sacrés ordres:175 K$ et 91 K$

HS:bonnes vacances à Amsterdam

InvestisseurHeureux · #6

A nouveau un achat d’insider, le 10 décembre 2013 :

InvestisseurHeureux · #7

Digital Realty vient de publier son T4-2013.

Hausse de 9% du FFO (l’équivalent pour les foncières cotées du Résultat Net) 2013 par rapport à 2012 :

Today, Digital Realty Trust reported its 2013 full-year earnings, and it saw its funds from operation (FFO) rise to $4.74 for the full year, and $1.26 in the fourth quarter. These are increases of 7% and 9%, respectively, versus comparable 2012 figures.

Source : http://seekingalpha.com/pr/9062333-digi … 13-results

FFO 2014 estimé à $4,75-$4,90 ; contre donc $4,74 pour 2013.

Canard · #8

Bonsoir. Et merci pour ce partage d information.

Je me permets d’intervenir car je connais un peu ce business. Je suis en phase avec vous sur la croissance moyen terme de ce type d’activité. Toutes les grandes entreprises du CAC (et sans doute des autres pays aussi) "étudient" pour ne pas dire plus une délégation de l’hébergement de leurs infrastructures informatique. La phase de croissance est donc a venir sans aucun doute: de belles années semblent à prévoir.

La où je souhaite attirer l’attention, c’est qu’il pourrait y avoir un retournement de la situation après quelques essais plus ou moins fructueux en terme de qualité de service rendu. Nous pouvons dresser le parallèle avec la maintenance de logiciel. Il y a quelques années, tout le monde voulait expatrier cette activité en Inde. Aujourd’hui, on a quand même quelques sociétés qui font marche arrière… Quid d’un problème de sécurité (vol de données par exemple) pour une société possédant des données sensibles (une banquaire par exemple) ? Je ne suis pas certain que la tendance continuerait.

PS: loin de moi l’idée de dénigrer la société qui semble belle. Je m’interroge juste sur des risques potentiels et je partage cette interrogation.

Ps2: j’hésite à investir dans cette société.

oliv21 · #9

Est-ce que vous connaissez Telecity Group ?

Ils ont a peu près la même activité répartie entre UK (50%) et reste de l’Europe (50%).
Ils proposent la gestion clé en main : conceptions, suivi construction et gestion du centre de donnée.

D’après leurs dernières présentation des résultats :
- 90% de CA est récurent,
- croissance de 15,1% dont 6,8% en 2013.
- taux d’occupation d’environs 80%

La société cote 35% plus bas que ces plus haut historiques l’année dernière.
Avec un cours aujourd’hui proche de 675£, voici ses ratios pour 2014,
- PE 17,4
- VE/ETBIDA de 9,74
- rendement 1,86%

snoobrouf · #10

digital realty vient d’ouvrir à -5%. une mauvaise news que j’ai loupée ? 50$ ça me parait être un bon point d’entré tout de même ! 7% de rendement et un pay out ratio de moins de 70%.

9% de hausse du ffo

what else ?!?

Motus · #11

Le CFO quitte son poste. Il part avec un joli cheque de 14m$.

InvestisseurHeureux · #12

Le CEO a démissioné.

Non seulement ça entame la crédibilité de la société mais en plus ça coute 0,10$ sur le FFO / action de cette année.

snoobrouf · #13

merci pour l’info…j’ai oublié de mettre DLr dans mon appli seeking alpha.

Quel est votre avis du coup ?

neutre ?

InvestisseurHeureux · #14

Donnez-nous plutôt le votre ! Qu’en pensez-vous ?

snoobrouf · #15

J’ai refait mes calculs sur une célèbre feuille excel et je trouve 60~65 $ de valo environ.
A 50$ et avec une parité plus que favorable je pense que c’est une bonne opportunité.
D’autant plus pour moi car je n’ai pas encore de reit très diversifiées ( HCP OMEGA en portif donc uniquement medic )
Donc moi je suis intéressé mais je suis aussi novice

InvestisseurHeureux · #16

Attention xlsValorisation marche moyen pour les foncières cotées puisqu’elle se base notamment sur le Résultat Net dont nous avons vu en newsletter #100 qu’il n’était pas idéal pour les foncières.

Pour DLR, il n’y a pas grand-chose à dire en fait. Comme pour HCP, on a un CEO qui est débarqué sans explication. Ce n’est pas positif, mais en même temps n’est pas vraiment de nature à modifier significativement la valeur de la foncière (compte-tenu de sa taille elle n’est pas excessivement dépendante de son dirigeant).

snoobrouf · #17

Oui j’avais lu avec attention votre newsletter ( toutes d’ailleurs ) et je sais que ma valo est bancale cependant elle correspond a peu près à celle la : Digital Realty Trust (DLR) CEO Departure to Continue to Pressure Shares, Canaccord Genuity Says

( désolé je suis nul en balise html …)

Donc soit hasard soit j’ai paramètré comme il le fallait xlsvalo pour tenir compte de ce bémol sur les reit

Je répète mon avis : achat à 50$ ( surtout avec 1,39 de parité )

Amf : je possède désormais des DLR ( pru 37,4€ )

snoobrouf · #18

Rebond très marquant de DLR sur les 50$.
sans forcément donner entièrement raison à ma remarque plus haut, ça prouve tout de même qu’on est un certain nombre à partager ce point d’entrée ( technique ET fondamental ) .

InvestisseurHeureux · #19

Bons résultats trimestriels pour Digital Realty, supérieurs aux attentes :

Reported FFO per share of $1.22 in 1Q14, up 5% from $1.16 in 1Q13;
Reported core FFO per share of $1.28 in 1Q14, up 8% from $1.18 in 1Q13;

La prévision pour 2014 est relevée :

Digital Realty raised its 2014 core FFO per share outlook to $4.80-$4.90 up from the prior range of $4.75-$4.90.

Source : http://seekingalpha.com/pr/9822653-digi … 14-results

InvestisseurHeureux · #20

Publication des résultats du T2-2014 pour Digital Realty.

La prévision de FFO annuel est (encore !) relevée :

Reported FFO per share of $1.20 in 2Q14, compared to $1.22 in 2Q13;
Reported core FFO per share of $1.21 in 2Q14, compared to $1.19 in 2Q13;
Signed leases during 2Q14 expected to generate $35 million in annualized GAAP rental revenue;
Improved portfolio occupancy 70 basis points to 92.8% in 2Q14, compared to 92.1% in 1Q14; and
Raised 2014 core FFO per share outlook to $4.85-$4.95 from the prior range of $4.80-$4.90.

InvestisseurHeureux · #21

Rétrospectivement, Digital Realty était un "no brainer" :
- décote sur ANR (donné par le management, même pas besoin de le calculer),
- gros achat d’insiders.

+40% en 8 mois, portés par l’accroissement du FFO et du multiple de valorisation :

hertell · #22

Bonjour,

Lu le 31 juillet sur Seeking Alpha :

Source: DLR, CoreSite, and Dupont Fabros SEC Filings, PM101
Appelying a multiple of 17 to 2014 estimated FFO of $4.95 would result in a price target of $84.15, a bit higher than the $80 target I set earlier this year.
Conclusion
So to answer the question posed at the beginning of this article: Absolutely, I think Digital Realty will hit the $80 price and then some. As for captain-less ships, this one at least, is still on course.

Vu la performance très honorable du titre avec +40% depuis votre achat, est-il encore possible de prendre le train en marche ?! Ou pour vous c’est déjà trop tard ? Ou mieux à faire comme par exemple CCG ?

Long sur ARCP, CYS, HCP, HPT, COMINAR

Dernière modification par hertell (12/08/2014 15h04)

InvestisseurHeureux · #23

Attention à SeekingAlpha où la qualité des articles est très inégal.

Le cours actuel est sur la borne haute de l’estimé d’ANR de novembre 2013. Même si l’ANR a augmenté (admettons) de 10% depuis, la marge de sécurité s’est franchement réduite.

Vibe · #24

Bonjour IH,

Encore merci pour cette idée d’investissement (et pour le livre sur les foncières !), puisque je suis à +45% sur Digital

Pensez-vous qu’il soit opportun de s’en délester ? (par exemple arbitrer vers ARCP …).

InvestisseurHeureux · #25

Je pense que Digital est à son prix tandis qu’ARCP décote.

Mais de là à faire un arbitrage qui générera une +Value imposable, non. :-)

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Kimco Realty : foncière de centres commerciaux à ciel ouvert aux USA	22	8 140	22/06/2020 15h34 par Alanito
Campus Crest Communities : investissez dans des campus avec une décote…	16	8 991	17/10/2015 18h22 par InvestisseurHeureux
VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA… [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 45 ]	1 100	494 552	17/03/2022 21h36 par Arthur48
Realty Income : the Monthly Dividend Company [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ]	251	165 799	08/11/2024 16h04 par InvestisseurHeureux
Agree Realty Corporation : foncière américaine triple net	7	4 251	26/07/2021 22h15 par corran
Clipper Realty : immobilier résidentiel à New York	6	3 043	17/04/2022 14h21 par Roupettes
NorthStar Realty Finance : une REIT Mid-Cap US à 12% de rendement [ 1 2 ]	41	17 868	24/06/2021 16h35 par Uspony

Digital Realty : investissez dans des centres de données informatiques !

1 #1 20/11/2013 12h15

Digital Realty Trust a écrit :

#2 21/11/2013 20h50

#3 03/12/2013 23h25

#4 07/12/2013 08h56

#5 07/12/2013 09h59

#6 11/12/2013 10h10

#7 25/02/2014 16h21

1 #8 27/02/2014 00h26

#9 09/03/2014 13h11

#10 18/03/2014 15h15

#11 18/03/2014 15h28

#12 18/03/2014 15h28

#13 18/03/2014 15h32

#14 18/03/2014 15h48

#15 18/03/2014 18h42

#16 19/03/2014 10h08

#17 19/03/2014 16h48

#18 27/03/2014 20h28

#19 07/05/2014 11h36

#20 30/07/2014 16h33

#21 12/08/2014 11h36

#22 12/08/2014 14h01

#23 12/08/2014 16h17

#24 02/09/2014 17h12

#25 02/09/2014 22h53

Discussions peut-être similaires à “digital realty : investissez dans des centres de données informatiques !”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)