Basculer de baux non meublés en baux meublés…

1/ Vous ne pouvez amortir qu’à partir du moment où un actif est inscrit comme immobilisation au bilan de votre activité de location meublée, et sur la base de la valeur qui y est inscrite.
Vous ne pouvez pas vraiment "amortir sur 33 ans", mais plutôt amortir chaque partie du bien selon sa durée de remplacement théorique (le gros oeuvre sera à remplacer moins vite que la peinture, le foncier -le terrain- ne sera jamais à remplacer donc ne pourra pas être amorti, etc.). 

2/ Vous êtes libre de louer nu ou meublé (sauf si bail de courte durée dans une agglomération de + de 250k habitant), sous réserve de respecter les droits des locataires (vous ne pouvez pas les forcer à changer de bail en cours de route, par ex.), et bien sur de fournir la prestation en question (les meubles pour le meublé). Ce ne sont pas des considérations  fiscales (existence ou non d’un déficit foncier) qui déterminent si c’est du nu ou du meublé : seul la nature du bail (et de la prestation sous-jacente) détermine si c’est de la location nue ou meublée. Mais en cas de déficit foncier, il me semble que vous avez l’obligation de louer (nu) pendant les 3 années suivantes, sinon le fisc reprendra ce que le déficit a permis d’économiser (logique : le déficit implique que vous ayez investi pour louer, et le fisc considère qu’il se rattrapera sur l’imposition de la location à venir)….

3/ idem 2/

4/ il n’y a pas de réponse générale et ça dépend de beaucoup de choses (taux proposés, votre situation de trésorerie et vos objectifs, etc. l’age de la crémière, etc.).

Oui, l’année 2031 est le début de l’amortissement. La valeur à amortir sera celle que ça vaut en 2031.

C’est comme pour un immeuble vous avez la moitié des appartements en meublée et l’autre moitié en nue.

Il faut faire attention a l’état des lieux et a ce que ce vous louiez aussi le nécessaire de cuisine, etc.

Marina a écrit :

Oui, il est vraiment meublé et entièrement équipé. Non, la question est plutôt d’ordre fiscale, peut on déclarer le même appartement à la fois en BIC et en foncier ? Quid de la Poi par exemple ?

Le bail , rien que le bail ……..

Comment voulez vous à la même adresse , au même étage faire deux types de location même si c’est de la colocation , pourquoi l’un des colocataires serait en meublé et pas l’autre alors qu’il utilise les mêmes parties communes de l’appartement …

Commencez par vous déclarez loueur en meublé avec la P0i.
Ensuite au départ des locataires relouez en meublé , c’est la plus simple.
Prévenez les impôts que vous passez en mode réel avant le 1 février de l’année en cours pour imputer vos revenus au réel ( 2014 étant passé ) de l’année.
Demandez à une agence , la valeur de votre appartement.
Prenez un comptable pour calculer l’amortissement.

Faites simple pour éviter les problèmes

Philippe

J’ai bien compris votre problématique , il est certain des baux nu pour de la colocation meublé n’est pas adapté fiscalement.

Êtes vous au régime réel ou micro machin ?

Si vous êtes au régime micro , alors vous passez progressivement en meublé sous le régime micro meublé à 50 % et lorsque tous vos lots sont loués en meublé alors vous passez au réel avec amortissement.

Philippe

Je pense que vous avez une bonne vision de la gestion fiscale pour prendre une bonne décision.

Si vous êtes au réel alors vous pouvez toujours demander un siret avec la P0i.

Pour le passage en meublé , comme cela vous a été indiqué un mix dans le même lot semble délicat à justifier

Philippe

Ce type de bien est très intéressant en zone étudiante. Rentabilité > 13%, ce qui permet d’avoir une vacance de temps en temps, encore que cela ne me soit pas encore arrivé. Cela ne fonctionnerait pas avec des baux solidaires, trop dur de trouver 4 personnes avec les mêmes dates d’entrée et de sortie.

Et oui, meublé jusqu’à la petite cuillère, en passant par l’aspirateur…

Ces derniers jours la presse se fait écho du nouveau modèle de bail imposé par la loi ALUR aux colocations. Il semble que la solidarité y soit interdite ! Nous serons bientôt fixés…

Personnellement je déteste les colocations (hors couples). Pour un bailleur c’est quasi toujours une plaie à gérer. Et l’histoire de la solidarité c’est bien beau, mais quand on est colocataire, c’est rarement parcequ’on a de l’argent. Bref, après chacun voit midi à sa porte.

Dans tous les cas, les effets juridiques de plusieurs baux  sur un même logement sont clarifiés dans la loi ALUR:

10° L’article 22-1 est ainsi modifié :
« Lorsqu’un ou plusieurs contrats de location est conclu avec plusieurs locataires pour un même logement, la solidarité d’un des preneurs et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, résultant d’une clause expresse insérée dans le contrat, prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré, sous réserve que le bailleur ait donné son accord exprès à l’entrée dans les lieux du nouveau colocataire. A défaut d’accord du bailleur, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai d’un an après la date d’effet du congé. » ;

Pour un meublé il n’y a rien qui définit (tant que la loi ALUR n’est pas promulguée) le mobilier minimum. C’est une définition jurisprudentielle. Et une cuisine avec plaques frigo, lit avec un matelas, tables + chaises, rangements et ustensiles de cuisine sont des éléments qui définissent un meublé.

Tout ce qui est TV, lave linge, abonnement téléphonique, micro ondes etc sont simplement des éléments de conforts.

Avec la loi ALUR, ce sera une définition réglementaire prise en vertu d’un décret.
La loi définit ainsi le logement meublé (enfin à partir du jour où elle sera promulguée) :

« Art. 25-2-2. - Un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

« Ce mobilier doit nécessairement comporter un lit, une table et des chaises, une cuisine équipée auxquels s’ajoutent des éléments de confort supplémentaires.

Ce sont ces éléments de conforts qui seront précisés ultérieurement.

Pour l’argent je n’ai pas dit qu’ils ne payaient pas. Mais c’est lorsqu’il faut lancer des procédures en recouvrement que cela devient plus compliqué. La colocation c’est souvent aussi plus d’usure, des états des lieux à faire plus souvent avec toujours des c’est pas moi c’est lui, si gestion sous mandat des frais de rédaction lourds, des actes de cautionnements qui sont à durée déterminée (quid par la suite) etc.

A noter que gagner plus avec une coloc sera remis en question par la loi ALUR :

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.
http://www.senat.fr/petite-loi-ameli/2013-2014/356.html

Je dis pas que l’un est une mauvaise solution l’autre une bonne. Chacun doit bien analyser les choses tout simplement.

Vous ne pouvez normalement pas amortir un bien (et comptabiliser les loyers comme des BIC) dans le cadre d’une activité de location meublée si vous le louez nu (où les loyers sont des revenus fonciers).

Mais rien ne vous empêche de déclarer en revenu foncier les loyers des locaux loués nus, et d’inscrire au bilan de l’activité de location meublés chacun des 9 aparts seulement quand ils passeront en meublé, pour commencer alors à les amortir et à déclarer les loyers meublé comme des BIC.
Il faudra répartir les charges (de l’immeuble) entre les 2 activités, et si vous restez raisonnable, personne ne devrait venir contester votre répartition.

J’ignore tout de "la probabilité que cela soit découvert par le fisc" (ça dépend de votre profil, de qui contrôle, etc.). Si c’est découvert, le fisc recalculera (à sa manière, donc probablement pas à votre avantage) ce que vous auriez du déclarer et payer, et vous appliquera des pénalités diverses, ce qui pourra être couteux. Le "centre de gestion" élabore la compta selon les infos que vous lui fournissez (mais devrait demander une copie des baux…).

Marina a écrit :

Les baux non solidaires c’est aussi un argument dans une ville étudiante, et je n’ai jamais eu un impayé d’étudiant, avec caution des parents.

Personnellement, je ne vois pas trop en quoi c’est un argument limité à des baux distincts (en bail unique, la clause de solidarité n’est pas impérative, elle doit être explicite, si vous estimez qu’elle nuit à la facilité de location, il suffit de ne pas la mettre …).

Dans les avantages que je vois pour les baux séparés :
- vous négociez en gré à gré avec chacun des locataires. Par exemple, un locataire en place ne peut pas refuser l’arrivée d’un nouveau coloc, puisqu’il n’est pas partie au contrat.
- vous présentez une absence de solidarité, qui peut exister aussi en bail unique.

Dans les inconvénients :
- la vente éventuelle est plus complexe. C’est le bail le plus limitant qui définira votre date de sortie. pendant la période séparant le mise en vente du droit de vendre, le départ d’un locataire induit une perte de revenus pouvant durer 3 ans. En bail unique, vous pouvez relouer, puisque le nouveau locataire entre aux conditions en cours du bail.
- la gestion des EDL intermédiaires est souvent moins "formelle" qu’en bail unique, donc plus gros risque d’erreurs. Par exemple, en bail unique, en cas d’EDL intermédiaire, cet edl sera opposable à tous et complet (revue de l’ensemble du bien). En baux séparés, vous n’avez pas le droit de faire l’EDL d’une zone non relouée, et il est difficile, si les baux ne sont pas bien conçus, d’opposer l’état à un instant T d’une partie commune à des locataires qui ne sont pas partie prenante de l’EDL en cours.
- vous ne pouvez pas reporter la prise en charge du loyer sur les autres locataires si ceux-ci vous mettent des batons dans les roues pour relouer une partie du bien (ce qui se fait très facilement sur un bail unique). Bref, vous ne sécurisez pas le loyer du bien.
- le risque d’erreur dans l’un des baux qui peut engendrer des soucis hallucinants (ex : une erreur de choix de modèle de bail, et l’un des colocs se retrouve techniquement avec un bail correspondant à l’ensemble du bien)

Bref, pour moi, les baux multiples multiplient les risques d’anomalies et d’erreurs, sans apporter beaucoup d’avantages. Mais chacûn fait comme il veut.