Portefeuille d'actions d'Oli34

Bonjour et merci pour votre message mais je n’ai pas trop de temps actuellement, désolé.
Il est vrai que 2021 fut une année exceptionnelle de ce point de vue.
Je vous partage rapidement mon portefeuille actuel qui n’est en aucun cas une incitation à faire de même :

Atos (suite à la forte baisse récente)
Catana
Cogra ( j’ai changé d’avis grâce à une file du forum )
Derichebourg
Desjoyaux
Discovery
Genoway
Hipay
LVMH
Metex
Quantum genomics
Technip énergies
Thales

Et environ 25% d’etf ewld (world)

Bonne journée !

Vous timmez le marché en essayant de booster vos gains pendant des périodes que vous jugez porteuses et vous vous couvrez en MSCI World 100% sinon.

Bon vous pouvez vous prendre un revers sur le CL2 à un moment inattendu aussi. Vous vendez et vous achetez le World direct dans ce cas ?

Le World aura baissé aussi mais ne remontera pas aussi vite que le CL2 que vous aurez arbitré ?

Je ne saurais pas faire un tableau de calcul pour vérifier l’efficacité de la stratégie.
Après un CL2 à long terme sans arbitrage devrait fonctionner.

Le PEA à fin mai :

50% placés sur ESE ETF.      +11,33% depuis le début d’année
50% placés sur CL2 (levier) +20,27% depuis le début d’année

Soit dans mon cas +15,57% pour le portefeuille total depuis le 1er janvier

Le compromis pour la vente d’un de mes appartements locatifs a été signé mi mai donc la vente devrait aboutir au plus tard mi août.

Je suis actuellement en recherche de nouveaux biens locatifs pour continuer à utiliser l’effet de levier bancaire au maximum.

PEA à fin juillet:

Toujours la même allocation qui fonctionne bien depuis le début d’année même s’il y a une légère baisse ce mois.
50% ETF ESE +18,66% depuis le début d’année
50% ETF CL2 +35,25% depuis le début d’année

soit +26,55% depuis le début d’année

L’achat des deux garages s’est concrétisé.
J’en ai trouvé trois autres, j’attends pour la signature du compromis prochainement.
J’ai vendu un appartement locatif fin juillet. Le cash récupéré est placé en sécurisé en attendant un point d’entrée en bourse intéressant.

PEA à fin septembre:

Pas de changement d’allocation puisque les us tirent toujours un peu le world.

50% ESE ETF.  +20,51% depuis le début d’année
50% CL2.        +37,71% depuis le début d’année

Soit +28,76% depuis le début d’année

Sinon j’attends l’offre de prêt pour l’achat de trois nouveaux garages pour venir compléter la collection.

@Oreve,

En réponse à vos questions :

Techniques de recherche: le bon coin pour l’achat à des particuliers, mais surtout être proactif directement auprès de promoteurs immobiliers pour acheter des lots neufs, ce qui permet de négocier des prix et d’optimiser les frais d’acquisition. Ces dernières années ont été fructueuses de ce côté-ci (Covid) et certains promoteurs étaient prêts à faire de belles remises pour rentrer rapidement du cash quand tout était à l’arrêt.

Rentabilité : je cherchais idéalement l’autofinancement avec des prêts sur 10 ans ce qui permettait d’avoir très peu d’intérêts d’emprunts. C’est plus compliqué actuellement car les taux ont remonté vs il y a quelques années. Ceci m’a d’ailleurs valu quelques mésaventures avec mon ancien banquier qui trouvait que je ne jouais pas suffisamment le jeu au regard des sommes prêtées (voir ma file). Faites une simulation d’emprunt sur 10 ans et sur 20 ans et vous verrez la différence donc l’intérêt d’investir dans des garages ( l’autofinancement sur 10 ans d’un logement locatif est impossible). Après la rentabilité immédiate est une chose, l’environnement et l’avenir du quartier/ville en est une autre. Acheter bas dans des zones qui s’apprécient m’ont permis de constater que les garages achetés il y a plus de dix ans se vendent le double aujourd’hui…

Localisation : importante comme pour un logement mais autre point important également la résidence doit être relativement récente, haut de gamme et sécurisée. Mettez une annonce factice sur Le bon coin d’un bien similaire et vous verrez si vous aurez des locataires.

Clientèle : pour moi classe moyenne et +. Ne pas faire de social ce qui est une règle générale pour tout bailleur.

Niche locative difficile à maîtriser : je pense plutôt l’inverse. Mieux vaut se tromper et perdre 10% sur un garage à 15 000 euros que sur un appartement à 150 000…
C’est au contraire une bonne diversification, peu chronophage (contrairement à une idée reçue) car peu de turn over.
Avec ce type de produit pas de problématique DPE non plus et pas besoin d’assurance loyers impayés : vous avez une bonne dilution du risque du fait de la multiplication des petits projets et du type de bail qui n’est pas protecteur pour le locataire contrairement à un bail d’habitation. ( bail code civil pas loi 89 ).
De plus vous avez raison, mon banquier actuel ne regarde pas mon taux d’endettement pour l’achat de quelques garages et j’achète ce dernier lot sans que je doive lui fournir les baux des locataires ni quoique ce soit.
Vous pouvez même en acheter en prêt personnel si vous trouvez un taux acceptable.

Pour conclure, l’avenir de cette niche me semble au beau fixe. Je ne vois qu’une augmentation de la délinquance d’années en années et je constate que les promoteurs construisent moins de garages et plus de places de parkings. J’en déduis donc que le prix va augmenter et la demande locative également.

Reste qu’il faut multiplier les acquisitions pour en tirer un revenu conséquent (100 euros par mois / garage pour moi soit 1500 euros mensuels dans mon cas pour quelques jours de travail dans l’année, je trouve cela très très correct.)

Si vous avez des questions, dites-moi.

PEA à fin novembre:

Toujours pareil :

50% ESE ETF  +33,31%
50% CL2 ETF  +68,60%

Soit +50,02% de performance depuis le début de l’année.

Achat de crypto dans la nuit de l’élection de Trump que je ne regrette pas non plus (2/3 bitcoin et le dernier tiers partagé entre Ethereum et Xrp).