Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

SerialTrader a écrit :

On se demande ce que le management attend pour agir. Un credit downgrade ?

Si vous le lisez le papier, paradoxalement, National Bank of Canada voit la perte de la notation comme quelque chose de positif !

Elle dit que cela obligera Cominar a revenir sur un mode de financement hypothécaire par bien, plutôt que vouloir jouer dans la cours des grands avec de l’émission de dettes non sécurisée, qui est plus coûteuse, et ne s’est jamais traduite par une prime dans la valorisation boursière de Cominar.

Toujours dans la papier, pour éviter un downgrade, Cominar doit abaisser son ratio dette sur EBITDA sous les 9, ce qui semble impossible à très court terme sans augmentation de capital.

S’ils ont raison, dans le cours de ce mois (puisque ce serait ce mois-ci que la dette va être de nouveau évalué par l’agence), ce sera soit l’augmentation de capital, soit le downgrade.

En espérant qu’ils vont faire le ménage dans leurs vieilles propriétés mal situées qui ne se louent pas (les pancartes Cominar a louer ne manquent pas dans les vieux parcs industriels).

Si ils refont un financement , le faire avec une firme qui va soutenir le titre  (pas comme en septembre 2016) ou ils se sont comportés en amateurs, un beau signal qui disait de sortir et que je n’ai pas suivi.

Je verrais plus une vente de feu de ce qui est hors Québec histoire de remettre un peu d’ordre dans leur portfolio et generer des $$.

Aux environs de 13$ le titre a l’air de se tenir, reste a savoir si des institutionnels achètent, on ne voit pas passer de gros blocs d’achat.

cuf_19mai2017b.pdf

cuf_19mai2017a.pdf

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Oh, IH, je suis intimement convaincu que personne ne l’a vu/ne le voit. Je persiste et signe sur tout ce qui est dit dans le message "maladroit" (aka le message "Cominar"), même si j’ai bien conscience que peu vont maintenant le croire (encore moins qu’avant je veux dire, si c’était possible) avec en plus le papier fourni par Silicon qui dit effectivement:

In light of this we, along with the bulk of institutional equity investors we met, view a distribution cut and DRIP suspension as an important measure to tackle near-term cash flow issues while also preserving NAV/unit.

Moi c’est les réactions au message "maladroit" qui me bluffent, dont la votre, je dois bien l’avouer. Surtout par rapport à l’histoire du supposé "égo" soulevée par M. Météo, votre réponse est surréaliste. Croyez-vous sérieusement que le fait que VOUS ayez vendu Cominar a eu la moindre influence dans mes décisions ? (je laisse éventuellement planer le doute au cas où il serait important pour vous de continuer à le croire). J’ai par contre beaucoup aimé la technique de "l’opposition": Si quelqu’un vous dit que ce que vous dites est inexact, c’est en fait juste parce qu’il est dans "l’opposition" avec vous, je la retiens celle-là

Qu’il y ait un mélange des genres dans le message, soit (et que ça n’est pas bon pour la compréhension, soit également). Ce qui m’a vraiment le plus surpris, c’est que PQR ou vous n’avez pas posé la moindre question par exemple (mais vous m’avez tous les 2 reproché ensuite de ne pas répondre à vos questions). Quant à ST, il est le seul à en avoir posé une, mais d’une telle façon que ça donne juste totalement envie de ne pas répondre.

Je ne comprends pas bien quelle partie de "UNIQUE message" ou " je me refuse de façon stricte à faire cela ici" n’était pas compréhensible, ni ce qu’il y avait d’impossible à comprendre à la tout fin du message quand je dis que je prépare un papier qui explique la chose en détail et qu’au besoin il suffit de le demander par MP.

Ce qui me surprend encore plus, c’est que j’ai eu moins de demandes par MP que je n’ai eu de gens qui sont venu m’allumer ici (et dans ma "réputation"). Je ne suis pas sûr que l’histoire du DRIP en soi intéresse tant de monde que cela. Couplé avec les messages récents sur ma présentation qui me disent que mes explications sont trop longues et qu’ils n’y comprennent de toute façon rien, ça donne envie de se lancer dans des explications. Si vous rajoutez encore à cela, que les réactions que j’obtiens semblent effectivement valider que les gens ne comprennent rien à ce que je peux raconter, je me dis que je me suis fait plus allumer parce que j’ai dit quelques bricoles sur leur "gourou" (rien de bien méchant et qui ne soit vrai) que parce qu’ils sont vraiment intéressés par bien comprendre le fonctionnement réel du DRIP, augmentation de capital ou rachat d’actions (sur lesquels j’ai déjà beaucoup parlé par le passé).

Bref, disons que la réouverture de ma présentation fait que je suis déjà mieux disposé à donner éventuellement des explications, mais elles vont certainement être longues et "compliquées" et y a-t-il seulement des gens intéressés ? Sans vouloir être prétentieux ou méchant, j’ai des doutes que les gens qui n’ont pas voulu/compris qu’il fallait m’envoyer un MP vont y comprendre quelque chose. Je m’étais dit que ça irait sans doute mieux en vidéo, mais ça m’emm… d’y passer le temps et les efforts pour le retour que j’obtiens.

Mon message n’aura pas grand intérêt et paraîtra peut-être prétentieux, mais si j’étais investisseur activiste dans Cominar, voilà ce que je demanderai. :-)

Pour rappel, sur le site de Cominar :

Cominar a écrit :

Les objectifs principaux de Cominar consistent à assurer aux porteurs de parts des distributions en espèces croissantes, soutenables à long terme et payables mensuellement et à accroître et maximiser la valeur des parts, grâce à une gestion intégrée et à l’expansion durable de son portefeuille immobilier.

On en est très loin depuis deux ans.

Mes suggestions :

1. Diminution immédiate du dividende et arrêt du DRIP

Coupe du dividende au maximum permis par le statut REIT.

2. J’accepte le downgrade de la dette mais ne fait pas d’AK

Le downgrade sera temporaire, du fait des points 1) et 3), alors que l’AK détruit immédiatement de la valeur.

3. Cession du portefeuille d’actifs hors région Québécoise (Québec City/Montréal)

Cominar a 22% de ses bénéfices provenant d’immeubles dans les provinces Atlantiques/Ouest et à Toronto.

Mais ce portefeuille d’actifs est trop petit et Cominar n’a pas d’expertise particulière dans ces régions, alors que la société est implantée depuis longtemps à Québec City et Montréal et y a une taille conséquente.

Je le vendrai complètement, pour diminuer l’endettement et devenir un "pur player" de la région Québécoise.

4. Nouvel objectif d’endettement à 40% de la valeur des actifs immobiliers

Au lieu d’un endettement à 52% ou 50%, je viserai 40%, pour tenir compte du risque économique lié à la concentration des actifs dans une région particulière.

5. Développement de propriétés

Le développement de nouvelles propriétés (à Québec) a toujours fait partie de la stratégie de Cominar et ils le font bien. Je conserverais cette activité, voire en augmenterais la proportion.

6. Augmentation du dividende

C’est seulement lorsque l’objectif 4) serait atteint + le retour de la notation "Investissement", que l’on remonterait le niveau du dividende à 85% de l’AFFO.

Le dividende suivrait ensuite strictement cette règle : baisse de l’AFFO, baisse du dividende, hausse de l’AFFO, hausse du dividende.

Pas de logique de dividendes croissants, la concentration sur la région de Québec ne le permettrait pas. Toutes les foncières ne sont pas adaptées à cette logique de toute façon.

7. Accroissement du portefeuille d’actifs à Québec City/Montréal

Une fois tous les points précédents réalisés, Cominar pourrait redevenir acheteur net d’immeubles dans la région de Québec.

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That’s it!

Hello,

J’étais sorti de Cominar à 19 cad pour d’autres raisons donc j’ai eu de la chance.

Je reviens sur le fil, je pense que compte tenu du taux EURCAD (1,52 environ) et du fait que cominar soit en mauvaise posture, si on mise sur une recovery avec un management qui "ouvre les yeux" cela peut être très interessant (cominar avait chuté à 9$ en 2009).

Je rajouterais aux propos de IH que céder le ptf région de toronto peut être aussi interessant car les actifs ont vu leur valeur beaucoup croitre ses dernières années  et que l’état cherche à calmer le marché.

Mevo a écrit :

IH a écrit :

Coupe du dividende au maximum permis par le statut REIT.

How much would that be ?

Comme je l’ai dit dans un message précédent, nous y sommes déjà et c’est là le problème.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

IH, OK fair enough. Déplacez ce message même sur ma présentation s’il est hors sujet. Je note juste que vous ne répondez pas à la question, un peu comme à chaque fois, mais il n’y a pas de soucis. Vous répétez "je n’ai pas compris" en boucle, également comme lors de notre dernier échange de mail privé, mais pas de soucis non plus.

Pour l’histoire des -1, je trouve l’argument "drôle". Vous sous-entendez que la majorité aurait forcément raison ou quelque chose comme cela. Si un certain nombre de gens disent quelque chose, c’est forcément qu’ils doivent avoir raison ? Cette idée peut d’ailleurs plus largement s"appliquer ensuite au "marché", mais on sort là effectivement du sujet "Cominar".

Corran, je me dois d’arrêter sur le sujet tel que ça m’a été demandé. Mais juste pour vous répondre, j’ai écrit précisément (et vous pouvez le vérifier au message #415):

Mevo #415 a écrit :

concernant l’histoire du DRIP, vous retrouverez à peu près tous les éléments dont vous avez besoin, dans cette discussion, même si c’était l’inverse qui y était discuté.

Donc ma réponse sera: A votre avis ?
J’ai plus de difficultés à comprendre toutes les remarques qui montrent que les gens n’ont pas compris ce qui est marqué clairement, à mon sens (la votre est loin d’être la première). Mais quant aux -1, je n’ai pas de difficultés à les comprendre.

EDIT: Juste 2 choses rapides:
Pour la précision, non, une opération de réduction de capital n’est pas forcément plus dilutive ou relutive qu’une opération d’augmentation du capital.

Je vais vraiment tenter de m’arrêter sur cette file. Si vous Corran ou quelqu’un d’autre a un commentaire qui m’est destiné, ma file de présentation vous est grande ouverte. Ne postez svp pas ici un message à mon attention en vous offusquant ensuite de ne pas recevoir de réponse.

EDIT2: Case "actionnaire" cochée suite au commentaire d’IH, oubli de ma part (pas encore habitué à la fonction)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Mevo (09/06/2017 10h13)

Mevo a écrit :

Je vais vraiment tenter de m’arrêter sur cette file. Si vous Corran ou quelqu’un d’autre a un commentaire qui m’est destiné, ma file de présentation vous est grande ouverte. Ne postez svp pas ici un message à mon attention en vous offusquant ensuite de ne pas recevoir de réponse.

Vous n’avez pas coché la case comme quoi vous étiez actionnaire. Un oubli ou vous avez déjà cédé vos titres ?

Mevo a écrit :

Pour l’histoire des -1, je trouve l’argument "drôle". Vous sous-entendez que la majorité aurait forcément raison ou quelque chose comme cela. Si un certain nombre de gens disent quelque chose, c’est forcément qu’ils doivent avoir raison ?

En l’occurrence, on est sur un forum pour échanger. Si les gens vous disent qu’ils n’ont pas compris ce que vous vouliez dire, cela n’a rien à voir avec avoir raison ou tord, c’est juste un fait. A partir de là, c’est vous qui décidez de vous expliquer (et habituellement, pour tout ce qui vous concerne personnellement, vous ne manquez pas de verves) ou non. Pour le moment, manifestement c’est non.

Mevo a écrit :

Pour la précision, non, une opération de réduction de capital n’est pas forcément plus dilutive ou relutive qu’une opération d’augmentation du capital.

Nous savons tous très bien qu’une augmentation de capital ou une diminution peut être relutive ou dilutive, en fonction de la NAV de l’action et du rendement attendu du capital levé.

En l’occurrence, pour Cominar, l’augmentation de capital via le DRIP ou même l’AK de l’année dernière s’est faite en-deça de sa NAV, donc c’est a priori dilutif (alors que c’était relutif en 2012-2013).

L’exception aurait pu être si l’argent était utilisé pour financer des projets immobiliers à, par exemple, 12% de rentabilité (puisque grosso-modo, une augmentation de capital à 10 fois l’AFFO signifie un coût des capitaux propres à 10%). Mais au lieu de ça, il est utilisé pour retirer de la dette à 5%, car le management y a été contraint de par ses propres décisions.

Bref… A suivre.

Pour apporter ma petite contribution, je me souviens que lorsque Dream Office a sabré son dividende (l’année dernière), le cours a explosé… à la hausse.

Des clopinettes :

Canadian Insider a écrit :

Manon Deslauriers, a Senior Officer, acquired 7,600 Trust Units on a direct ownership basis at a price of $13.200 on May 19th, 2017. This represents a $100,320 investment into the company’s shares and an account share holdings change of 67.8%.

In addition, Alban D’Amours, a Director, acquired 5,000 Trust Units on a direct ownership basis at a price of $13.180 on May 18th, 2017. This represents a $65,900 investment into the company’s shares and an account share holdings change of 27.5%.

Source : Two insiders buying at Cominar REIT (CUF) | Canadian Insider

D’ailleurs, l’article du Motley Fool est complètement nul, comme d’habitude pour Motley Fool.

Celui-ci, du magazine canadien Les affaires, résume la situation : Cominar à un creux, aubaine ou piège?

Voilà la nouvelle tant attendue : Cominar réduit son dividende de 22%, à 1,14 par action.

Cominar Restores Its Flexibility

Et suspension du DRIP (enfin !).