SCI à l'IR ou SCI à l'IS : vos avis sur SCI à l'IR vs SCI à l'IS ?

Suite à votre questionnement , j’ai procédé à des recherches plus approfondi sur la question ,
il apparait les points suivants que l’intégration des bénéfices est fiscalisé en cas de libération du capital.

La bonne option est l’intégration des bénéfices pour augmenter le capital social initialement très bas  comme décrit en dessous.

Constitution du capital, peut-on apporter le capital en plusieurs fois ?

Utiliser les bénéfices de l’entreprise pour verser le capital social : est ce possible ?

Il peut être tentant de vouloir utiliser les bénéfices futurs de l’entreprise pour « verser » le capital social restant dû.

C’est possible, uniquement si la société vous verse l’argent (rémunération ou dividendes) et que vous la réinvestissez dans l’entreprise. Vous devrez donc payer des impôts et cotisations sociales sur la somme réinvestie.

Ce n’est pas possible, si vous souhaitez affecter directement le bénéfice à la libération du capital social. Le capital social appartient aux associés, pas à la société elle-même. Dans ces conditions, la société doit donc d’abord distribuer son bénéfice à ses associés, avant qu’ils ne le réinvestissent dans la société.

Vous devez donc procéder en 3 temps, (exemple 1) :

    Vous fixez un niveau de capital social élevé 10 000 € (mais ne versez que 2 500 €).
    La société fait des bénéfices qu’elle distribue (12 000 €).
    Les associés utilisent ces bénéfices pour verser le capital restant dû (7 500 €) et payer leurs impôts et charges (4 500 €).

Cette solution est donc fortement pénalisante d’un point de vue fiscal pour les associés.

Mieux vaut fixer un montant initial de capital faible, puis procéder ensuite à une augmentation de capital par incorporation des réserves ou bénéfices. Bien que cela se ressemble beaucoup, c’est très différent et cela ne génère aucun frottement fiscal.

L’opération peut se faire en 3 étapes (exemple 2) :

    Vous fixez un niveau de capital faible (2 500 €).
    La société fait des bénéfices qu’elle ne distribue pas (12 000 €).
    Les associés décident d’affecter une partie de ces bénéfices en réserves qu’ils « incorporent » au capital social à hauteur des 12 000 €, pour monter le capital social à 14 500 €.

Dans l’exemple 1, le capital social final est de 10 000 € et les associés ont versé 4 500 € d’impôts et cotisations sociales.

Dans l’exemple 2, le capital social final est de 14 500 € et les associés n’ont payé aucun impôt ou cotisations sociales à titre personnel.

L’exemple 2 est donc financièrement plus avantageux pour la société et ses associés.

Merci de votre question

Philippe

Bonjour,
j’aurais besoin de vos conseils concernant l’acquisition d’un immeuble.
Pour le moment, il appartient à mon beau-père via une SCI.
Il est composé d’un local commercial (loué 960 euros / mois) de 3 F2 loués (1500 euros / mois au total ) et 2 studios (600 € / mois au total).
Cela donne donc un loyer mensuel aux alentours de 3000 euros.
Le prix d’achat devrait être de 310 K frais de notaires inclus.
Il n’y a pas de gros travaux à prévoir. ma TMI est à 14 % et ne devrait pas évolué (2ème bébé en préparation)
Ma question concerne la structure pour acquérir ce bien.
Je n’aurais pas l’intention de revendre l’immeuble en tous cas pour le moment.
J’étais intéressé par les SCI notamment dans le cadre de la transmission à mes enfants.
j’avais pensé à plusieurs options :

- SCI à IR avec possibilité de mettre les 3 F2 au Borloo Ancien avec loyer social (déduction de 60 % des loyers) et location des studios en meublés. malheureusement, je ne crois pas que cela soit possible car le local commercial représente déjà 1/3 des revenus en BIC et il me semble que c’est interdit dans une SCI à l’IR.

- SCI à l’IS avec possibilité d’amortissement mais du coup, impossible de faire du borloo ancien et taxation des dividendes …

- acheter en nom propre : possibilité de combiner borloo ancien pour les F2 et les revenus BIC du local commercial et des studios pourront bénéficier de l’amortissement …

D’après moi la SCI IR est impossible du fait de la constitution de l’immeuble (revenus BIC supérieurs à 10 % des revensu).

reste donc l’option SCI IS et l’acaht nom propre avec chacun ces avantages et inconvénients …

Qu’en pensez vous ?
merci d’avance

je lui ai demandé mais j’attends sa réponse. Je suppose que c’est une SCI à l IS pour les raisons que j’ai expliquées ci-dessus.
Il souhaite garder la SCI donc c’est l’immeuble que je rachèterais.
D’ailleurs je viens de penser : s’il l’a bien à travers une SCI IS, et étant donné qu’il a l’immeuble depuis 10 ans environ, on peut imaginer qu’une partie de l’amortissement est déjà consommée ?

à ma grande surprise, mon beau père vient de me dire que la SCI est à l’IR. comment est ce possible ?
je croyais que les revenus BIC ne devaient pas dépasser 10 % du total hors avec 966 € sur 3000 € / mois, on est quasiment à 33 % !

Dernière modification par mrdupont (26/04/2015 19h18)

merci pour votre réactivité !
Je comprends mieux dans ce cas …
En fait mon beau père est le second mari de ma mère et non pas le père de ma femme. Je pense donc que cela réduit les problème.
Ensuite concernant la vente de la l’immeuble et non pas des parts de la sci, il se trouve que mon beau père a plus de la moitié des parts. le reste est détenu (par héritage lors du décès de ma mère) par mes 3 demi sœurs qui ont 15,17 et 19 ans.
Vu qu’il ne veut pas qu’elles reçoivent autant d’argent si jeune, il veut conserver la SCI pour réinvestir l’argent dans je ne sais quoi.
L’immeuble a été acheté par la SCI lors de sa création il y a 10 ans.  je ne pense pas qu’il y ait de plus-value concernant le prix d’achat.

La question reste donc encore plus dure à résoudre car maintenant j’ai le choix entre les trois "structure" pour l’achat…

L intérêt premier était de pouvoir transmettre un jour à mes enfants en évitant d être taxé.
La seconde raison était de limiter l imposition. Je vais faire des calculs comparés mais des personnes ayant déjà été confronté à une situation similaire ont peut être un retour d expérience

J’envisage dans les prochain mois à investir de nouveau dans l’immobilier et plus précisément un petit immeuble sans travaux (prix 250 K€ et rendement brut de 10 %).

J’ai une vision long terme et je frôle actuellement une TMI à 30 % et cela ne risque de pas s’arranger.

La SCI à l’IS prend alors tout son sens. J’ai commencé à réaliser mes propres simulation pour comparer à l’IR et je penche pour l’IS (si la politique fiscale ne change pas).

Néanmoins, pour une raison x ou y, si je suis amené à revendre le bien d’ici 20 ans (coïncide avec la fin du prêt) , imaginons au même prix d’achat, la valeur comptable sera encore loin de 0 et la fiscalité ne sera pas si dramatique (en comparant l’IR que j’aurais versé chaque année, grandissant avec les intérêts faibles et dégressifs) :

- il faut retrancher la valeur du terrain qui n’est pas amortissable ?
- une partie des amortissements seront ventilés sur 40 ans donc 20 ans n’auront pas encore été pris en compte

Me suis-trompé dans mon raisonnement ?
Avez-vous des expériences de revente de foncier prématuré avec une SCI à l’IS ?

Bonjour,

Un petit tour ici devrait vous intéresser.
SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

Si vous pensez revente à 20 ans, considérez la logique de rendement. Vous achetez à 250k un bien que vous pensez louer pour 10% de rendement, mais que le vendeur ne pense probablement pas être aussi rentable. A la revente, si vous considérez toujours un revenu annuel de 25k pour ce bien, cela le placera entre 350 et 500k en valeur de revente.

Pensez aussi que la SCI sera fiscalisée puis que les versements qu’elle vous fera seront aussi fiscalisés …

La comparaison est bien plus complexe que les 3 lignes que vous écrivez.

Bonjour,

il faut aussi voir votre objectif. Avez vous besoin des revenus de cet immeuble ou voulez vous les capitaliser? Pour la capitalisation, l’IS est a mon avis plus intéressant car les revenus taxés a 15% produiront plus d’interets composés que ceux a 30%+15.5%…  Surtout qu’avec l’amortissement la part de revenus taxable est encore moindre… Faites en sorte vos status vous permettent d’investir dans des scpi ou même sicavs pour pouvoir placer vos revenus et produire plus d’interets composés. L’autre aventage est que les SCPI ne s’amortissent pas a mon avis.
A la revente par contre vous risquez de prendre du 33% d’IS plus les taxes sure les dividendes

cordialement

Un équivalent cto serait plutôt une SCP. Les sci et scp sont 2 sous catégories de société civiles. Je ne suis pas sure a quel points elles peuvent être mixées dans la même entité. C’est pour ca que j’ai écris "ou même sicav" car je ne suis pas sure de ce point. Par contre pour les scpi ca reste bien dans le cadre.
Il faudrait voir avec un comptable ou un notaire jusqu’ou l’on peut aller dans les status.

Non les dividendes des produits financiers entrent dans le bénéfice de la société donc c’est 15% de taxe. L’IR vous ne le payez que sur ce que vous disrtribuez depuis la sci.

Moi je resterais sur de la scpi et des comptes rémunérés pour placer les revenus. Eventuellement des foncières en euro aussi. La compta se complique quand il il faut valoriser un portefeuille d’actions surtout si vous introduisez des devises différentes avec des reits par exemple.

Les sci à l’IS demandent une vrai compta, il faut prévoir son cout aussi sauf si vous avez les competences. Donc en dessous de 150k d’investissement c’est rarement rentable

service-public.fr a écrit :

La CRL est calculée sur les revenus locatifs encaissés (recettes nettes) au cours de l’année d’imposition : loyers, recettes exceptionnelles (subvention, indemnité, primes, etc.), avantages en nature, recettes accessoires,etc.

Sur le plan comptable, la CRL est-elle bien prévue comme étant une charge à part entière, comme la TF ?

Pour une société civile à l’IS assujettie à la CRL, faut-il également prendre en compte dans son calcul la prise en charge de la TF par un local commercial ?

Si oui, en cas de rédaction d’un nouveau bail commercial, ne faudrait-il pas plutôt baisser le loyer et augmenter la participation à la TF, si cela n’est pas un abus ? Cela viendrait alors diminuer la participation à la CRL (mais je doute que cela fonctionne de cette façon… !).

Merci pour vos avis éclairés.

@Tssm même les acomptes sur charges sont considérés comme des encaissements ? Alors qu’ils sont intégralement répartis puis régularisés en fin d’année (TOM, consommation en eau, électricité des parties communes…)

Vous n’avez que des locaux commerciaux dans l’immeuble pour pouvoir les refacturer intégralement ?

J’ai des difficultés (ou plutôt doutes) à interpréter le calcul de la CRL vis à vis d’un local commercial (dans le cas où celui-ci constitue plus de la moitié de l’immeuble). En partant d’un exemple simple d’un immeuble en PP qui à plus de 15 ans (détenu par une société à l’IS) et de 250 m² au total, imaginons pour faire simple la répartition suivante :

- un local commercial (loué 1000 €/mois) de 200 m²
- et un appartement à usage d’habitation situé au dessus (loué 500 €/mois) de 50 m²

Quel sera le montant de CRL à récupérer avec le local commercial ? C’est bien le propriétaire qui paye l’intégralité de la CRL au fisc et qui refacture ensuite la partie propre au locataire du commerce ?

est ce simplement ce calcul-ci sur l’année d’après mon exemple : 1000 x 12 x 2,5% / 2 ? (En partant du principe que le locataire du local commercial à payé ses 12 loyers).