LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs

(Message 2 - suite) LMP. Conversion d’un Immeuble avec des Baux 1989 en LMP.

J’ai lu les réponses. C’est vrai que je dois re-préciser le cas.

Achat 1er Janvier 2016. Immeuble au prix de 1.300.000 euros.
1er Janvier 2016 : Lettre fondamentale envoyée à l’Administration Fiscale qui m’engage à louer tout nouvel appartement de cet immeuble en meublé. Engagement irréversible.

Année 2016 : 100.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989
Année 2017 : 75.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989 - 25.000 euros en meublé.
Année 2018 : 50.000 euros réalisés par l’immeuble en location Baux 1989  - 50.000 euros en meublé.

100.000 euros est supérieur à mon salaire actuel. Puis-je obtenir le statut de LMP le 1er Janvier 2016 sur la base de 100.000 euros ?

Puis-je amortir 3% x 80% x 1.300.000 = 31.200 euros d’AMT pour l’année 2016.

Merci pour votre expertise/expérience
Bob Tedlar

L’amortissement est calculé pour chaque appartement à partir du moment où il est loué en meublé.
Pour reprendre votre exemple, si vous apportez 2 appartements par an à votre activité de loueur meublé, vous pourrez amortir sur une base de 325 000 euros à laquelle s’ajouteront l’amortissement du mobilier et des travaux.

Question :  "Que faire ?"

Réponse : Commencer par expliquer bien mieux votre situation (votre age, votre patrimoine et vos revenus et charges avec des chiffres précis et complets, vos objectifs), sinon vous n’avez aucune chance d’obtenir une réponse pertinente.

Ricardo, vous devriez faire une présentation complète dans la rubrique prévue.

Double héritage pour vous et votre femme au début de la trentaine? C’est moche d’avoir si peu de chance dans un pays où l’espérance de vie est de 85 ans. J’espère que vous retrouverez l’espoir après ces malheurs.

Bonjour,

Une petite subtilité sur laquelle je suis tombée en révisant mes cours de fiscalité pour l’examen du barreau et qui n’a pas été abordée dans ce post me semble-t-il:

Lorsque l’activité LMP est exercée par l’intermédiaire d’une société de personnes alors le seuil de 23k s’apprécie eût égard à la quote-part des résultats de la société MAIS pour pouvoir bénéficier du régime LMP, la société, et non le particulier, doit être inscrite comme LMP au RCS.

Si le bien immobilier est déjà largement amorti au sein de la SARL du vendeur, c’est désavantageux d’acheter la Sarl….

Dans quel but voulez vous donner le statut LMP à Madame ? (vu les coûts induits, il faut que vous escomptiez en retirer des avanatages conséquents…)

Si je m oriente sur cet immeuble le statut de lmp en decoule car on atteint 75000 euros de revenus a l annee et un peu plus de 50% des revenus du couple.

Le statut LMP prend en compte les revenus du foyer fiscal. Il me semble que si seule Mme possède l’activité (par exemple les parts de la Sarl dont elle serait gérante, ou alors les immeubles s’ils sont détenus en direct et qu’elle s’occupe de l’activité) c’est elle seule qui sera LMP (mais Monsieur ne pourra pas être LMNP, bien sur).

De toute manière, je n’ai toujours rien lu qui réponde à ma question : à quoi ceci pourrait-il servir que Mme soit LMP ?

Il me semble inutile de faire compliqué, quand on n’identifie aucune raison de le faire. Donc dans la situation décrite (sauf s’il y a d’autres éléments à prendre en compte) : acquérir les immeubles (et le mobilier) en direct (sans Sarl de famille, source de complications, et de coûts, à priori inutiles), et déclarer les BIC comme LMNP (LMP n’apportant rien, sauf des coûts, à priori inutiles), avec comptabilité au réel (donc en amortissant l’immobilier hors foncier, et le mobilier), en finançant l’acquisition de préférence à crédit.

Je ne suis pas sur d’avoir correctement compris votre question, et je n’ai pas trouvé votre présentation pour mieux comprendre votre situation.

Si vous êtes LMP en France, vous y exercez une activité industrielle et commerciale, et devez à priori payer l’ensemble des cotisations RSI correspondant à cette situation (cf barème). Avoir une autre activité professionnelle, fusse-t-elle en Suisse, ne devrait pas vous en dispenser. Pour le cas de cumul d’activité salarié et indépendant en France : voir ici (en particulier : cotisation retraite des 2 côtés, même si ça ne génère pas plus de droits que cotisation salarié uniquement).

@Skywalker :

Vous avez vraiment le même rendement dans les 2 scénarios ? (comparer juste le montant des impôts et charges, ce n’est pas suffisant : mieux vaut gagner 100 k€ brut et payer 50 k€, plutôt que gagner 40 k€ brut et payer presque rien…)

Avez-vous intégré le coût associé à la vente des biens loués en LM(N)P et l’achat des autres ? C’est juste environ 10% de la valeur qui part en fumée chaque fois que vous changer d’avis du tout au tout…

Plutôt qu’acheter des parts de SCPI, avez-vous envisagé de n’en acquérir que la nue-propriété, ou d’acheter de la nue-propriété d’immeubles physiques ?  La nue-propriété sort de l’assiette ISF, et alors il n’y a plus AUCUN souci de suivi des locataires…

Avec ces chiffres, je comprend mieux votre raisonnement (même si avec des SCPI vous seriez bien plus imposé sur vos revenus fonciers), et en effet vous pourriez envisager de vendre certains (voire la totalité) de vos biens loués meublés, pour vous simplifier la vie sans trop perdre en rendement.

Le principe avec la nue-propriété est d’acheter à 68 ou 59 (Note 1) ce qui vaut 100, en renonçant à percevoir les loyers/revenus pendant 10 ou 15 ans (Note 2). Après ces 10 ou 15 ans, soit on commence à percevoir les revenus (et à payer des impôts dessus), soit on vend (à 100, ajusté de la variation de la valeur du bien, et des frais) par exemple pour acheter une autre nue-propriété.
On obtient ainsi un rendement NET vers 3% (Calcul en Note 3, sans compter l’économie d’ISF, mais en comptant les frais d’une revente après les 10 ou 15 ans), plus ou moins la variation de valeur du bien concerné (qu’on espère aligné sur l’inflation à long terme), ce qui équivaut à 4% NET pour quelqu’un avec TMI ISF de 1%.
Note 1: Les chiffres 68 et 59 sont juste un exemple (réaliste actuellement pour des parts de SCPI de rendement). Le vrai chiffre dépend du niveau des taux d’intérêts et du rendement des actifs concernés.
Note 2: D’autres durées que 10 ou 15 ans sont aussi possibles.
Note 3: Avec 10% de frais d’achat/vente : (68/90)^(1/10)-1 = 2.76% ou (59/90)^(1/15)-1 = 2.78%
Note 4: La plus-value est imposée en prenant comme prix d’achat … 100.

Bien sur, pour dégager du cash afin de financer votre train de vie, il faut le générer à partir d’une autre partie de votre patrimoine, par exemple des contrats d’AV avec des retraits réguliers, et "recharger" ces contrats lorsque vous réaliserez vos plus-values au bout de 10 ou 15 ans.

Faites une recherche sur le forum sur "nue-propriété", et vous trouverez plein de détails, par exemple sur SCPI en nue propriété et Achète usufruit temporaire de SCPI.

Bonjour, dans votre réflexion vous pourriez intégrer les SCPI à fiscalité étrangère comme Novapierre Allemagne
ou les europimmo Europimmo Europimmo Market

Cela ne résoudra pas votre problème d’ISF ni de CMU mais cela permet de disposer de revenus réguliers sans PS et à fiscalité presque nulle comme cela vous n’effectuez vos rachats sur AV que si besoin et laissez grossir la pelote dans l’enveloppe fiscale de l’AV.

Carpediem
Note AMF: je distribue les 3 SCPI citées

Skywalker a écrit :

pour le système de nue propriété, si j’ai bien compris le principe, le risque est le même que pour les SCPI ( le risque de baisse de l’immobilier ) pour un rendement inférieur aux SCPI ( même en incluant le gain d’ISF)

Vous devriez refaire vos calculs, et tenir compte du fait qu’avec un investissement en SCPI sur un contrat AV :
  - on ne perçoit qu’une partie de la distribution de la SCPI,
  - l’assureur prélève chaque année un % des parts (par ex 0.6%, 0.75% ou 0.9%) en guise de frais,
  - sur les retraits AV il faut verser 15.5% (prélèvement sociaux) et 7.5% (forfaitaire, sauf sur les premiers 4600/9200€) des gains,
  - à la revente on perçoit environ 10% moins que le prix d’achat du moment,
  - sans oublier que la valeur du contrat AV entre dans l’assiette de l’ISF.

Selon mes calculs, la nue-propriété (de parts de SCPI) procure un rendement NET bien supérieur (à la détention de SCPI via un contrat d’AV), si vous avez un TMI IR de 30% et un TMI ISF de 1%.

Sinon, je suis d’accord avec les arguments de PBA1, sachant qu’en étant LMP on n’a pas non plus de certitude absolu sur le revenu et son évolution future (= ça peut baisser, exactement comme pour une SCPI. Avec la nue-propriété, on s’affranchit plus d’une baisse pendant la durée du démembrement, même si ça impacte aussi la valeur du bien au final).