Malheureusement, non, c’est plus complexe que ça : il faut lire en détail le contrat de management qui lie les 2 entités.
Il y a des contrats de management externes qui sont tout à fait acceptables (et même parfaitement justifiés par des actifs sous gestion trop faibles en volume) et d’autres où l’écrasante majorité des résultats va chez le management externe par des commissions à tous les niveaux : frais à l’achat et à la revente de biens (peu importe que l’opération booste les FFO ou pas, génère un gain ou une perte en capital), commission plus ou moins importante sur les loyers perçus, remboursements plus ou moins généreux des « frais » encourus par le manager externe, prime de surperformance (catch-up) dès qu’un certain seuil de FFO ou NAV est franchi etc etc…
Un management externalisé n’est pas en soi rédhibitoire - mais si vous ne lisez pas en détail le contrat qui lie les 2 entités, il est probable que vous preniez un très sérieux risque de déchanter.
Pour Dream Office, il ne reste d’ailleurs qu’un reliquat du contrat de management externe initial, portant sur une prime basée sur une éventuelle progression de la NAV - ce qui économise (de mémoire, ne me citez pas!) 4 cents d’AFFO par an. Le reste a été racheté cette année par émission d’actions.
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En complément de mon message initial :
Je pense qu’il serait intéressant de mettre en évidence certains détails du contrat de management externe qui lie NSAM et NRE.
Toutes les informations ci-dessous proviennent de la SEC, c’est donc une information publique que tout investisseur potentiel se devrait de lire.
Tout d’abord, la durée de l’accord :
NRE a écrit :
Upon completion of our separation from NorthStar Realty, we will enter into a management agreement with NSAM for an initial term of 20 years, which will be automatically renewed for additional 20-year terms each anniversary thereafter unless earlier terminated.
La dénonciation du contrat n’est possible qu’en cas de circonstances extrêmes - dit autrement : les actionnaires de NRE sont pieds et poings quasiment liés à perpétuité.
Comment se calcule la rémunération de NSAM ?
NRE a écrit :
« Compensation Under the Management Agreement
In connection with the Distribution, we will enter into a management agreement with NSAM pursuant to which NSAM will manage the Company for an initial term of 20 years. The management agreement provides for:
(i)
an annual base management fee equal to the sum of:
(a)
$14 million; and
(b)
an additional annual base management fee equal to 1.5% per annum of the sum of:
(1)
any equity we issue in exchange or conversion of exchangeable or stock-settleable notes;
(2)
any other issuances of common equity, preferred equity or other forms of equity, including but not limited to LTIP Units in our Operating Partnership (excluding units issued to us and equity-based compensation, but including issuances related to an acquisition, investment, joint venture or partnership); and
(3)
cumulative CAD, if any, in excess of cumulative distributions paid on common stock, LTIP Units or other equity awards beginning the first full calendar quarter after completion of the Distribution; and
(ii)
an incentive fee equal to:
(a)
the product of: (a) 15% and (b) CAD before such incentive fee, divided by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter, of any amount in excess of $0.300 per share and up to $0.360 per share; plus
(b)
the product of: (a) 25% and (b) CAD before such incentive fee, divided by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter, of any amount in excess of $0.360 per share;
(c)
multiplied by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter,
Each of the fees set forth in clauses (i) and (ii) are calculated and payable quarterly in arrears in cash.
Weighted average shares represents the number of shares of our Common Stock, LTIP Units or other equity-based awards (with some exclusions), outstanding on a daily weighted average basis. With respect to the base management fee, all issuances shall be allocated on a daily weighted average basis during the fiscal quarter of issuances. With respect to the incentive fee, such amounts will be appropriately adjusted from time to time to take into account the effect of any stock split, reverse stock split, stock dividend, reclassification, recapitalization or other similar transaction.
The current base management fee of $14 million is based on our Current European Portfolio.
Furthermore, if we were to spin-off any investment or business in the future, such entity would be managed by NSAM on terms substantially similar to those set forth in the management agreement between NSAM and us. The management agreement further provides that the aggregate base management fee in place immediately after such future spin-off will not be less than the aggregate base management fee in place at the Company immediately prior to such spin-off. »
Il y a donc une forte incitation à augmenter les AUM - on verra rapidement comment le management va utiliser les émissions d’actions : parcimonieusement, avec pour objectif systématique de n’émettre des actions que de manière relutive, ou à la hussarde au détriment des actionnaires ? Il y a un programme de rachat d’actions en cours suite au listing - on peut leur laisser le bénéfice du doute en attendant de voir si celui-ci sera exécuté ou s’il était en fait de la simple communication dans le but de maintenir le cours à flot.
Uspony : vous qui suivez ce dossier depuis un moment, qu’est-ce que ça vous inspire ?
Dernière modification par Kapitall (30/11/2015 19h06)
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2 #1 03/10/2015 12h31
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