NorthStar Realty Finance : une REIT Mid-Cap US à 12% de rendement

Oui, NorthStar Realty Finance fait en effet partie des multiples REITs de "2e catégorie" qui décotent fortement en ce moment.

Quand je dis qu’il n’y a qu’à se baisser pour ramasser !

Les deux particularités sont le management externalisé et que 14% du portefeuille est constitué de prêts hypothécaires et non d’immobilier pur :


Fin septembre, on notera l’annonce d’un programme de rachat d’actions pour tirer parti de la décote.

Le free cash flow négatif en 2014 (-3.3 milliards) par rapport aux revenus de 1 milliards, voire 2 milliards en 2015, ne vous rebutent pas?

Le levier utilisé n’est-il pas un peu ambitieux, pour ne pas dire téméraire?

Désolé si je commets une approximation, mais 4.5 milliards de market cap pour 5 milliards de capitaux propres, la décote ne semble pas extravagante, non?

Dites-moi si je me trompe, il me semble que dans ce cas nous sommes loin d’avoir juste à nous baisser pour ramasser les billets de 1 dollar qui trainent.

(je n’ai pas épluché le rapport annuel 2014, que je trouve illisible)

Dernière modification par Trahcoh (04/10/2015 11h27)

Effectivement, il peut y avoir de la confusion, car :

1) il y a d’abords eu la scission de NorthStar Realty Europe, puis
2) ensuite un regroupement d’actions.

SeekingAlpha a écrit :

The record date for the spinoff of NorthStar Realty Europe (NRE) is October 22, with a distribution date of Oct. 31. Immediately following the spin, NorthStar Realty (NYSE:NRF) will do a 1:2 reverse split of its stock.

C’est essentiellement "technique", cela ne change pas grand chose pour l’investisseur, sauf si votre broker s’emmêle les crayons dans les Prix de Revient Unitaire et tarde à vous versez les titres "NorthStar Realty Europe".

Avant vous aviez seulement "NorthStar Realty Finance", maintenant vous aurez "NorthStar Realty Finance" + "NorthStar Realty Europe" qui sont gérés par la même entité (NorthStar).

Je soupçonne un problème dans les graphiques de Google-finance.
Dans le graphique "5 jours", je ne retrouve pas les valeurs du graphique mensuel :

M7 J’avoue que je me suis fais avoir par google finance tout comme vous.

En effet il n’y a aucunes montagnes russe sur la valeur.

Voilà le graphique réel et juste :



Comme l’a dit Philippe il y a eu la scission Northstar Europe. Il se peut que le graphique de google finance fut trompé par ces récents événements..

Quoi qu’il en soit Northstar est à son plus bas à 11.56 depuis août 2012.

Uspony,

Après un tel changement, on ne peut pas se fier, non plus, à certains chiffres données par Google-finance. Par exemple, le rendement, calculé d’après les coupons versés avec l’ancienne structure, et alors que l’on n’a aucune idée de ce qui sera payé dans le futur, même proche.

AMHA, il est urgent d’attendre et voir…

Déclaration des dividendes hier soir
div de NRF /NRE
NRF /2----> 0.75/2=0.375
NRE/6----->0.15/6=0.025
DIV total--------->=0.4

Rien de changé…

@Uspony
le "virement ridicule " : reverse stock-split Northstar Realty Finance.

est le reliquat d’une division par 6 des actions de NRF

Pour exemple:

64 action de NRF

soit 64/6--->10.66 soit 10 actions de NRE(inscrit sur le compte)  et 0.66 action de NRE  en especes..

Alors en effet Binck a mis du temps à mettre à jour mon portefeuille mais après un coup de file et une huitaine de jours de patience tout s’est actualisé et j’ai récupéré mes titres de NRE comme convenu.

Entre temps Northstar a publié son Q3 au 9 novembre, en plus de l’annonce de la hausse des taux nous laissant le droit a une belle plongée du cours puis un deuxième coup au 11 novembre lié à une annonce de Bruyette and woods :

Northstar Realty Finance Corp (NYSE:NRF) had its price objective reduced by Keefe, Bruyette & Woods from $24.00 to $23.00 in a research report report published on Tuesday morning, StockTargetPrices.com reports.

De l’autre 4 analystes annoncent de toutes autres valeurs :

A number of brokerages have recently issued reports on NRF. Deutsche Bank reiterated a “buy” rating and set a $45.00 target price on shares of Northstar Realty Finance Corp in a research report on Thursday, August 6th. JMP Securities lowered their price objective on shares of Northstar Realty Finance Corp from $48.00 to $40.00 and set a “market outperform” rating on the stock in a report on Friday, August 28th. Zacks upgraded shares of Northstar Realty Finance Corp from a “sell” rating to a “hold” rating in a research note on Friday, October 30th. Finally, Keefe, Bruyette & Woods reduced their price target on shares of Northstar Realty Finance Corp from $42.00 to $30.00 and set an “outperform” rating for the company in a research report on Friday, October 16th. One analyst has rated the stock with a hold rating and five have assigned a buy rating to the stock. The company has an average rating of “Buy” and an average target price of $40.50.

C’est pronostics me font rires et j’ai l’impression qu’ils ont impacté le cours en mal ces derniers jours. Moi je me fis à ce que je vois et je vois beaucoup de bonnes choses :

Third Quarter 2015 Highlights
Cash available for distribution ("CAD") of $0.85 per share.
Third quarter 2015 cash dividend of $0.75 per common share.
In October 2015, completed spin-off of European REIT into a separate publicly-traded company, NorthStar Realty Europe Corp. ("NRE").
Acquired $870 million of CRE investments in the third quarter 2015, representing $340 million of invested equity.

Northstar Realty Finance Corp (NYSE:NRF) last posted its quarterly earnings data on Monday, November 9th. The company reported ($0.69) earnings per share (EPS) for the quarter, missing the Thomson Reuters’ consensus estimate of $0.10 by $0.79. The company had revenue of $528.20 million for the quarter, compared to analyst estimates of $59.51 million. The company’s revenue for the quarter was up 171.8% compared to the same quarter last year. During the same period in the prior year, the company posted ($0.23) earnings per share. Equities research analysts forecast that Northstar Realty Finance Corp will post $3.70 earnings per share for the current year.
The business also recently disclosed a quarterly dividend, which will be paid on Friday, November 20th. Shareholders of record on Monday, November 16th will be given a $0.75 dividend. This represents a $3.00 annualized dividend and a yield of 15.98%.

Lien vers les résultats complets : News Release - NorthStar NRFC

En contrepartie un insider a profiter pour renforcer sa position :

Northstar Realty Finance Corp. (NRF) Files Form 4 Insider Buying : David T Hamamoto Buys 37,700 Shares | Insider Trading Report

Northstar Realty Finance Corp. (NRF): David T Hamamoto , Executive Chairman of NSAM of Northstar Realty Finance Corp. purchased 37,700 shares on Nov 11, 2015. The Insider buying transaction was disclosed on Nov 12, 2015 to the Securities and Exchange Commission. The shares were purchased at $19.15 per share for a total value of $721,955.00.

Par contre sur la page il doit y avoir une pépite, il est noté :

NorthStar Realty Finance Corp. is an internally managed real estate finance company.

Alors que le managment est externalisé.

Premier dividende attendu pour NRE fin du mois :

Following the completion of NorthStar Realty’s spin-off of NorthStar Realty Europe Corp. (NYSE: NRE) as of October 31, 2015, NRE expects to pay an initial quarterly dividend of $0.15 per share of common stock.  NRE’s board of directors intends to declare the cash dividend on shares of common stock of NRE for the quarter ended September 30, 2015 in the ordinary course of business, which is expected to occur on or prior to November 30, 2015.

Je ne pense pas me tromper en disant que c’est encore une opportunité "en promo" à envisager dans cette débâcle des foncières côtés.

Malheureusement, non, c’est plus complexe que ça : il faut lire en détail le contrat de management qui lie les 2 entités.
Il y a des contrats de management externes qui sont tout à fait acceptables (et même parfaitement justifiés par des actifs sous gestion trop faibles en volume) et d’autres où l’écrasante majorité des résultats va chez le management externe par des commissions à tous les niveaux : frais à l’achat et à la revente de biens (peu importe que l’opération booste les FFO ou pas, génère un gain ou une perte en capital), commission plus ou moins importante sur les loyers perçus, remboursements plus ou moins généreux des « frais » encourus par le manager externe, prime de surperformance (catch-up) dès qu’un certain seuil de FFO ou NAV est franchi etc etc…

Un management externalisé n’est pas en soi rédhibitoire - mais si vous ne lisez pas en détail le contrat qui lie les 2 entités, il est probable que vous preniez un très sérieux risque de déchanter.

Pour Dream Office, il ne reste d’ailleurs qu’un reliquat du contrat de management externe initial, portant sur une prime basée sur une éventuelle progression de la NAV - ce qui économise (de mémoire, ne me citez pas!) 4 cents d’AFFO par an. Le reste a été racheté cette année par émission d’actions.

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En complément de mon message initial :

Je pense qu’il serait intéressant de mettre en évidence certains détails du contrat de management externe qui lie NSAM et NRE.

Toutes les informations ci-dessous proviennent de la SEC, c’est donc une information publique que tout investisseur potentiel se devrait de lire.

Tout d’abord, la durée de l’accord :

NRE a écrit :

Upon completion of our separation from NorthStar Realty, we will enter into a management agreement with NSAM for an initial term of 20 years, which will be automatically renewed for additional 20-year terms each anniversary thereafter unless earlier terminated.

La dénonciation du contrat n’est possible qu’en cas de circonstances extrêmes - dit autrement : les actionnaires de NRE sont pieds et poings quasiment liés à perpétuité.

Comment se calcule la rémunération de NSAM ?

NRE a écrit :

« Compensation Under the Management Agreement
In connection with the Distribution, we will enter into a management agreement with NSAM pursuant to which NSAM will manage the Company for an initial term of 20 years. The management agreement provides for:

(i)
an annual base management fee equal to the sum of:

(a)
$14 million; and

(b)
an additional annual base management fee equal to 1.5% per annum of the sum of:

(1)
any equity we issue in exchange or conversion of exchangeable or stock-settleable notes;

(2)
any other issuances of common equity, preferred equity or other forms of equity, including but not limited to LTIP Units in our Operating Partnership (excluding units issued to us and equity-based compensation, but including issuances related to an acquisition, investment, joint venture or partnership); and

(3)
cumulative CAD, if any, in excess of cumulative distributions paid on common stock, LTIP Units or other equity awards beginning the first full calendar quarter after completion of the Distribution; and

(ii)
an incentive fee equal to:

(a)
the product of: (a) 15% and (b) CAD before such incentive fee, divided by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter, of any amount in excess of $0.300 per share and up to $0.360 per share; plus

(b)
the product of: (a) 25% and (b) CAD before such incentive fee, divided by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter, of any amount in excess of $0.360 per share;

(c)
multiplied by the weighted average shares outstanding for the calendar quarter,
Each of the fees set forth in clauses (i) and (ii) are calculated and payable quarterly in arrears in cash.
Weighted average shares represents the number of shares of our Common Stock, LTIP Units or other equity-based awards (with some exclusions), outstanding on a daily weighted average basis. With respect to the base management fee, all issuances shall be allocated on a daily weighted average basis during the fiscal quarter of issuances. With respect to the incentive fee, such amounts will be appropriately adjusted from time to time to take into account the effect of any stock split, reverse stock split, stock dividend, reclassification, recapitalization or other similar transaction.
The current base management fee of $14 million is based on our Current European Portfolio.
Furthermore, if we were to spin-off any investment or business in the future, such entity would be managed by NSAM on terms substantially similar to those set forth in the management agreement between NSAM and us. The management agreement further provides that the aggregate base management fee in place immediately after such future spin-off will not be less than the aggregate base management fee in place at the Company immediately prior to such spin-off. »

Il y a donc une forte incitation à augmenter les AUM - on verra rapidement comment le management va utiliser les émissions d’actions : parcimonieusement, avec pour objectif systématique de n’émettre des actions que de manière relutive, ou à la hussarde au détriment des actionnaires ? Il y a un programme de rachat d’actions en cours suite au listing - on peut leur laisser le bénéfice du doute en attendant de voir si celui-ci sera exécuté ou s’il était en fait de la simple communication dans le but de maintenir le cours à flot.

Uspony : vous qui suivez ce dossier depuis un moment, qu’est-ce que ça vous inspire ?

Dernière modification par Kapitall (30/11/2015 19h06)

Vous avez compris où je voulais en venir implicitement : toute la galaxie Northstar est structurée de façon à ce que le top management soit grassement rémunéré, le cash remonte vers NSAM.

Cela n’exclut pas que l’actionnaire lambda puisse éventuellement faire une performance décente avec cette équipe « tout terrain » aux commandes mais il part avec un sérieux handicap : les G&A d’une foncière mid-cap comme CSG ou GPT représentent 0,75% (et post-merger seulement 0,5%) des actifs… sur une décennie, puisqu’on parle d’immobilier et qu’on s’inscrit dans un temps long, c’est une différence colossale.

Ca sent le changement pour Northstar !

Outre le fait que l’action dégringole, elle a atteint les 13 $ cette semaine (contre 21$ fin novembre), il y’a bien mieux qui se joue en ce moment même dans les bureaux de Northstar Asset Managment.

NSAM embauche Goldman Sachs comme une ultime aide !

Un développement positif probable pour tous les actionnaires, y compris NorthStar NRF et NRE ?

NorthStar Asset Management,son président David Hamamoto a finalement reconnu que sa société connaissait une période de crise.

Le lundi 11 Janvier, Hamamoto a annoncé que la banque d’investissement de la société de gestion d’actifs avait embauché Goldman, Sachs & Co. pour aider NorthStar Asset Management à explorer des alternatives stratégiques possibles pour maximiser la valeur actionnariale.

Hamamoto, a reconnu l’évidence dans la brève annonce qu’il a donné:

"Nous croyons que le prix actuel de l’action de la société est sous évaluée. Notre conseil d’administration et la direction ont toujours été déterminé à agir dans les meilleurs intérêts de nos actionnaires et nous cherchons énergiquement des façons de maximiser la valeur actionnariale."

Quelle annonce me direz vous !
La déclaration n’apprend rien ! Hamamoto n’a rien précisé de plus, les actionnaires sont eux assiégés des deux cotés : NorthStar Realty Finance et récente spin-out NorthStar Realty Europe. Ce n’est pas pour rien que l’action est passé de 16 $ à 13 $.

Mais cette décision apportera peut-être du bon pour les actionnaires.

Ou pas ….

Explorer "des alternatives stratégiques" peut aussi signifier que l’entreprise se met en vente.

NorthStar Asset Management gagne son revenu principalement des honoraires qu’elle tire par la gestion FPI publiques et non-publiques. La société gagne 200 millions $ en revenu annuel des frais de NorthStar Realty Finance Corp. et NorthStar Realty Europe Corp. Ses stratégies de placement non cotées génèrent un montant supplémentaire de 125 millions $ des flux de trésorerie annuel de la société.

Il est pas surprenant NorthStar Asset Management opère a des changements si brutales au vu de la dégringolade actuel du cours et surement à la perte conséquente d’une partie de ses honoraires. Qui rendent l’affaire beaucoup moins attractive pour NAM.

Pour NorthStar, se vendre à un nouveau propriétaire peut maintenant être une meilleure alternative que d’avoir une bataille publique sur les accords tarifaires avec ses nombreux fonds affiliés. Les initiés détiennent collectivement plus de 40 millions $ des actions de l’Asset Manager, leur donnant suffisamment de pouvoir pour les mettre sur le fait accompli.

Y’a t’il des actionnaires de Northstar parmi vous ? Qu’en pensez vous ?

j’avais laissé entendre à Kapitall que dés que possible je revendrais mes parts pour un placement plus serein.  Je n’ai même pas eu 3 mois de délais que déjà de probables ennuis arrivent. Si ils ne sont pas déjà là. Tanpis je fais avec maintenant, avec une moins valu latente de 30% je préfère attendre.

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Mise à jour du topic :

Ce qui est assez dingue de voir dans ce genre d’événements, c’est la multiplicité des avis, et la divergence de ceux ci.

Certains analystes attendent encore que le cours remonte à 32 $, valeur à laquelle est donnée l’entreprise. Et conseillent d’acheter car le cours est sous-évalué, représente une excellente opportunité d’achat.

Quand d’autres démontent complètement la société, et à ce sujet, Forbes n’y va pas de mains mortent : Northstar Realty Finance Is A Value Trap Worth Avoiding

Le titre parle de lui-même, et j’ai trouvé l’article bien écrit. Il colle plus à la réalité qu’avec les annonces et les conseils d’analystes qui parlent de profiter d’une "probable" décote.
Je vous invite à le lire.

J’oubliais de dire, que malgré tout, personne n’a parlé de toucher au dividende qui s’est élevé à une somme démesurée (20%). Le cash disponible suffit encore à le maintenir à ce niveau, mais jusque quand ?

Dernière modification par Uspony (16/01/2016 10h07)

Uspony a écrit :

Quel magnifique business me direz vous. L’équipe de managment suite à son externalisation en juin 2014 a touché des sommes démesurées. Déjà évoqué sur ce sujet . En lien ici :NRF Finance compensation

Elle a plombé la valeur, s’est remplie les poches et va encore être gagnante quoi qu’il arrivera.

C’est bien résumé et très fréquent.

On médiatise souvent l’actionnaire qui s’enrichirait indument, mais c’est bien plus rentable d’être à la direction d’une société cotée.

Sur les managements externalisées, il peut se passer des bonnes choses (cf. CommonWealth REIT devenue Equity Commonwealth), car la décote peut attirer des actionnaires activiste, mais c’est rare.