Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

MisterVix a écrit :

Par contre je comprends que votre hypothèse de baisse de 33% du CA est donc une hypothèse sur le risque de "faillite", et ne concerne donc pas le risque de pérennité du dividende… Moins réjouissant.

Il ne s’agit pas d’une hypothèse. C’est la marge de sécurité que j’estime par rapport au chiffre d’affaires avant que Cominar ne doive sortir des sous de sa poche. Notez bien que je ne fais aucun pronostic sur l’évolution de son chiffre d’affaires.

Le montant du dividende versé dépend du bon vouloir du management. En tant que REIT, Cominar est tenu de verser environ une grosse partie de son bénéfice (environ 90% aux US, mais est-ce pareil au Canada ?). Ainsi, en théorie, si le chiffre d’affaires ne baisse pas, le dividende devrait au moins être maintenu. Dans le cas contraire, le management peut quand-même décider de poursuivre le versement, en le payant par de la dette. Ce serait un comble, mais ça se pratique parfois.

Pour ma part, je ne serais pas surpris de voir le chiffre d’affaires baisser significativement cette année. Et une baisse du dividende serait dans ce cas bienvenue, entraînant sans doute la baisse du cours, créant ainsi pour le coup une véritable opportunité pour les investisseurs patients :-).

PierreQuiroule a écrit :

Surtout si les 30% de locataires du secteur pétrolier font faillite.

D’où tenez vous ce chiffre ?

Confusion due au manque de sommeil.

Mais cela ne fait qu’ajouter de la marge de sécurité .
Je finalise les calculs avec Dream Office (dont je suis également actionnaire) et je les poste, histoire de comparer tout ça.

Merci d’avoir réagi.

EDIT : deuxième correction suite aux deux messages de PierreQuiRoule.

Dernière modification par valeurbourse (22/01/2016 15h14)

Bonjour, extrait du rapport annuel 2014 de Cominar

Il y a beaucoup d’effet marché dans la baisse du cours de Cominar et à mon avis beaucoup de sortie d’actifs en devise CAD, sensible au pétrole.

Concernant les JV envisagées, si je me trompe pas dans mon raisonnement, elles ne peuvent créer de la valeur pour l’actionnaire que si les sommes récoltées sont affectées à un programme de rachat d’actions. Et il faut que l’opération soit synchronisée, car si ces JV "révèlent" la valeur de Cominar au marché et que le cours de l’action monte avant que le programme de rachat ne soit enclenché alors cela revient à réduire la voilure mais pas à créer de valeur.

Comme indiqué dans l’article, le but principal de cette opération me semble plutôt de vouloir faire prendre conscience au marché de la valeur des actifs de l’entreprise. C’est finalement différent de créer de la valeur pour l’actionnaire et les puristes seront peut-être insensibles à ce genre de manœuvre.

D’une manière générale, la différence entre créer de la valeur et révéler de la valeur me paraît quelques fois difficile à différencier. Dans l’absolu la première est beaucoup plus attirante que la seconde mais un investisseur peut devenir un jour un vendeur et à ce moment là le cours de l’action (et donc pas seulement la valeur intrinsèque) sera l’élément important.

Pour donner un exemple dans un secteur que je connais mieux, on voit régulièrement des spin-off dans le domaines des métaux précieux. En général, le ou les projets principaux, déjà en production ou en développement avancé, sont séparés du reste (explorations, royalties). L’objectif avoué est de révéler la valeur de ces projets annexes. Noyés dans la masse ils sont valorisés à 0, séparés, leur valeur apparaît au grand jour. Mieux encore, cette nouvelle entité est susceptible de se développer et de créer à son tour de la valeur pour ses actionnaires.

Pour résumer mon état d’esprit, je fais plutôt confiance au management pour trouver les solutions les mieux adaptées et tant mieux si la "révélation" de la valeur s’accompagne d’une création de valeur pour l’actionnaire.

Bonjour,

petites questions pratiques sur les dividendes de Cominar:
-Quel est le % de retenus à la source?
-Du fait du dividende mensuel en CAD, avez vous des frais de également mensuel de virement hors zone euro et de change?
-Si non, dans quelle banque est votre CTO?

Cordialement

Bonjour,

Cominar vient donc de publier ses résultats annuels (pas encore de message de roudoudou ? je suis déçu )

Voici le communiqué de presse, la présentation courte mais bien faite et bien sûr le rapport annuel.

PRÉSENTATION DES RÉSULTATS
* Pour l’exercice terminé le 31 décembre 2015, les produits d’exploitation se sont élevés à 889,2 millions $, en hausse de 20,2% par rapport à l’exercice 2014 alors que les produits d’exploitation étaient de 739,9 millions $.
* Le bénéfice d’exploitation net a atteint 487,5 millions $, en hausse de 18,5 % par rapport au bénéfice d’exploitation net de l’exercice 2014.
* Le bénéfice net de l’exercice 2015 s’est élevé à 272,4 millions $ comparativement à 199,5 millions $ pour l’exercice 2014.
* Les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation ont atteint 263,9 millions $ pour l’exercice 2015 comparativement à 229,0 millions $ en 2014.
* Le bénéfice distribuable récurrent s’est établi à 268,9 millions $ en hausse de 19,4% par rapport à celui de l’exercice 2014. Le bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 1,60 $ pour l’exercice 2015.
* Les fonds provenant de l’exploitation récurrents de 2015 ont atteint 302,2 millions $, en hausse de 18,5 % par rapport à l’exercice 2014. Les fonds provenant de l’exploitation récurrents par part pleinement dilués se sont élevés à 1,79 $, pour 2015.
* Les fonds provenant de l’exploitation ajustés récurrents de 2015 se sont établis à 261,6 millions $, en hausse de 18,7 % par rapport à l’exercice 2014. Par part pleinement dilués, ils se sont établis à 1,55 $ pour 2015.

Le taux d’occupation est resté quasi le même qu’au 3ème trim à 91.9% Vs 92%. Focus particulier sur les ex Target avec 65% de la surface loués ou en passe d’être vendu. Le taux d’endettement est passé de 56.1% à 53.9%.
Le trimestre n’est pas terrible dans la globalité mais loin d’être catastrophique, on voit que la partie bureaux trinque un peu plus (Vs T3).
A noter le passage de témoin de Michel Dallaire et également l’augmentation des rachats d’actions puisque 7.7m$ en 2015 et déjà 30m$ en 2016 !

Aucune info concernant une modification du dividende, mais le futur passera sans doute par une coupure ou du moins un gel de l’augmentation.

Rapport annuel 2015 a écrit :

Les distributions aux porteurs de parts se sont élevées à 251,3 millions $ au cours de l’exercice 2015, en hausse de 23,6 % par rapport à celles de l’exercice 2014.
Le ratio de distribution du bénéfice distribuable récurrent pour l’exercice terminé le 31 décembre 2015 s’est établi à 91,9 %.
Au cours de l’exercice 2015, 31,4 % des distributions ont été réinvesties en parts en vertu du Régime de réinvestissement des distributions [29,9 % en 2014]. Le ratio de distribution en trésorerie du bénéfice distribuable récurrent de base par part s’est établi à 63,0 % pour l’exercice 2015. Le 20 janvier 2016, Cominar a annoncé la suspension du plan de réinvestissement des distributions basé sur le fait que la valeur boursière des parts ne reflète pas la valeur intrinsèque de Cominar et que les émissions de parts au titre du régime de réinvestissement des distributions neutralisent les avantages générés par les rachats de parts effectués par Cominar dans le cours normal des activités. La suspension du plan de réinvestissement des distributions n’affecte pas la distribution mensuelle régulière par part en espèces.

C’est vrai que j’ai dégainé moins vite que vous.. mais je viens de solder ma position de cominar. En effet j’avais bien moyenné lors des creux d’il y a un mois et je suis sorti au dessus de mon prix d’achat (ligne que j’ai commencé à constituer il y a quelques années).

Entre temps j’ai touché mes coupons…

Je pense en effet que le ratio est trop juste et qu’il est risqué d’y rester pour le moment, je vais suivre la situation de près… et attendre le prochain coup de grisou sur les marchés

Dernière modification par roudoudou (04/03/2016 03h06)

Bonjour IH et Roudoudou,
je sais que le marché n’est pas au beau fixe au Canada mais pourquoi dire "résultats passables" ou bien trop risqué ?

Je rejoins Azorgues sur ce coup car où placer ses actifs si c’est "trop" risqué ?   

azorgues a écrit :

Cependant en 2013, Cominar cotait à 26 et aujourd’hui on est à 16.

Je suis rentré pour une "louchette" à 14.5CAD environ (donc un actif décoté AMHA) et c’est le seul placement en plus-value avec des dividendes qui tombent. Tous mes placements en zone Euro sont en baisse [à part l’AV en fonds euro] et pas de perspectives réjouissantes sur 2016 (et sur 2017 - année électorale - ça va être pareil à mon avis).

Si je dois renforcer, je le ferais au Canada (avec des REIT) ou aux US pour diversifier géographiquement et si possible dans des secteurs où je ne suis pas déjà.

Bonjour à tous,

J’essaye de faire mes devoirs immobiliers, et j’en arrive aux calculs ci-dessous.

Calcul d’un loyer/pied² moyen pondéré de marché:
Je suis parti sur les renouvellements et les nouvelles locations trouvables en page 49 du rapport annuel et j’en arrive aux conclusions suivantes:

                                           Bureaux  Commercial  Industriel
Loyer net moyen de marché     $13,33      $15,56      $5,77

En appliquant ces montants aux surfaces, et en appliquant les taux de capitalisation du rapport annuel, il en ressort les chiffres suivants pour la partie bureaux:
Surface: 14 574 000
Taux d’occupation: 90.30%
Surface louée: 13 160 322
Loyer net global: 175,4 M$
Taux de capitalisation retenu: 6,30% (source page 80 du rapport annuel)
Valeur totale: 2 784,5 M$

En faisant le même calcul:
Sur le commerce, on arrive à une valeur totale de 2 969 M$.
Sur les locaux industriels, on arrive à 1 390,4 M$.

Pour un total général de 7 144 M$, et un loyer de marché de 459 M$, soit un taux de capitalisation de 6,35%.

Le montant global de dettes est de 4 438 M$.

Il en reste une valeur nette de 2 706 M$, soit 16,10 $/part.

Les approximations sont les suivantes:
- Présence d’un surloyer annuel net de 33 M$ à ajouter (bénéfice d’exploitation net de 487 M$). Mais impossible de connaître sa durée résiduelle.
- Surfaces vacantes considérées commes "gratuites". En reprenant les calculs et en prenant la moyenne de taux d’occupation par typologie de produits sur 5 ans, j’en arrive à 17.14 $ par part. Il faudrait que j’y intègre toutefois la refacturation des charges et ça devient plus compliqué à gérer.
- Frais d’administration du fonds, faut-il que je les impacte sur le loyer net, car ce sont des coûts récurrents? (si oui, j’arrive à 14,57 $ par part sur l’occupation immédiate ou 15,79 $ sur l’occupation moyenne).

Pour mon apprentissage, que pensez-vous du raisonnement?

Après la légère remontée du cours de mois-ci (mes calculs me donnent 15%), la décote est selon Brookfield Financial de 8.4% pour un ANR de 18.55$

Comment allez-vous réagir face à cette écart entre le cours de bourse et l’ANR qui se réduit ?



PS: Je n’ai jamais vendu une ligne.

Bonjour, vous parait il opportun d’investir aujourd’hui au cours actuel sur Cominar? désolé je débute et suis preneur de votre clair voyance et conseils
Physty

Bonjour Physty,

Afin d’en déduire s’il est bon d’acheter Cominar, je vous conseille de lire l’ensemble de cette file qui vous donnera une idée. Et également de lire les news letters sur les REIT de l’IH.

En synthèse des choses actuelles de la file sur Cominar, je dirais que :

- Il y’a actuellement une décote du prix de l’action par rapport aux capitaux propres d’environ 15-20%

- Si vous êtes alléchés par le dividende, attention, celui-ci risque d’être diminué. (On peut partir sur une baisse d’environ 30% pour reprendre la baisse du dividende de Dream Office)

- La parité Eur/Cad est plutôt favorable à l’achat actuellement.

Un avis plus personnelle pour rentrer/renforcer actuellement sur la valeur :

1- Je suis sur cette valeur depuis 2014 à 18.5$, j’ai pu abaisser mon PRU à 16.5$ proche du cours actuel grâce aux différentes baisses (notamment Janvier et Février)

Ma ligne Cominar représente 6,5% de mon portefeuille, je ne pense pas en racheter au cours actuel afin de ne pas mettre mes œufs dans le même panier.
Cependant je ne compte sûrement pas vendre mes parts s’il y’a une décote et quand le dividende est beau même s’il est diminué de 30%.

2- Comme le dit GM, c’était plus intéressant d’acheter en Janvier/Février. L’Eur/Cad était encore plus favorable que maintenant et la décote était de l’ordre de 30-35%.

Comme dirait l’autre,  "le miroir arrière est hélas toujours plus clair que le pare-brise."

Néanmoins, ne pas rentrer sur une valeur sous prétexte qu’elle à monter de 20% en 1 mois, n’est pour moi pas pertinent.

Exemple : L’entreprise A à une valeur intrinsèque de 100 €, le prix à l’achat il y’a un mois était de 20€, il est maintenant de 40€ soit +100% en 1 mois.
N’allez vous pas acheter cette entreprise sous prétexte le prix à énormément augmenter ?

Dernière modification par Francois92i (30/03/2016 13h36)