Comment céder 50% d'un appartement à un ami ?

wulfram a écrit :

Je crois que le problème est surtout que vous venez poser une / des question, attendez des réponses à ces questions, mais vous braquez dès qu’on vous en pose.
Donner le nom d’une formation que vous auriez suivi n’explique en rien votre méthode / pratique de l’investissement/spéculation.
Et, si je peux me permettre, personne ne vous attaque ; dire ce que l’on ressent n’est en rien une attaque, par contre prendre le ressenti d’un autre pour tel est souvent signe de…
Vous ne souhaitez en dire plus sur votre gestion financière ? Pensez que l’on est sur un site anti-capitaliste crachant sur ceux qui réussissent ? Libre à vous de ne pas nous lire.
En attendant, ne vous étonnez pas que certains ne voudront pas passer de temps à vous répondre.

Sincèrement je préfère encore qu’on me réponde pas plutôt qu’on m’attaque en me suspectant d’être la pour faire de la pub pour tous les formateurs de bourse ou qu’on me traite de menteur.

Je n’ai aucun problème avec le fait qu’on m’interroge la dessus, sauf que ce n’étaient pas des interrogations justement et c’est ça qui m’embête, c’étaient des accusations.

Vous voulez en savoir plus, je vais faire de mon mieux.

J’ai plusieurs portefeuilles, court terme a long terme.

1:-) J’ai un portefeuille Spéculatif ou je trade les indices et devises soit en scalping soit sur du m30/h4.Formation la plus lourde et onéreuse et de qualité que j’ai pu faire, et qu’il m’est impossible de détailler. ( formation trader forex de chez DMtrading)

2:-) Un portefeuille basé sur les stratégie de Froment sur actions explosives : Trading donc journalier sur action via un PEA, stratégie donc que je ne peux dévoiler venant de ses formations

3:-) Un portefeuille long terme basé sur des modèles de portefeuille connu comme cité dans la file, mais avec une technique de gestion enseignée par Cédric Froment permettant de réduire la volatilité du portefeuille de base, et surtout de grapillant quelques pourcent en plus ( par rapport aux portefeuilles permanents type Harry Brown etc que vous devez tous connaitre )

4:-) Enfin, j’ai un portefeuille "longterme" basé sur l’analyse technique et l’achat de trackers a effet de levier lorsqu’ils sont sur des zones techniques cibles. La pareillement c’est du longterme spéculatif que je ne peux pas développé puisque basé essentiellement sur l’analyse technique.

Tant que je n’ai pas de signal inverse technique je conserve et fais des rééquilibrages.

Sincèrement je peux pas faire beaucoup mieux que ça.

Je me permets tout de même de vous faire remarquer qu’on est sur le forum dédié a l’immobilier et non boursier, alors je trouve ça tout de même cavalier de s’écarter du sujet et de dévier autant sur la bourse. Si vous vouliez des infos y a les messages privés et au moins on ne m’aurait pas accusé de faire de la pub.

Bonsoir Eric,

La réponse à votre question me semble pourtant évidente. Je vous retournerai la question ainsi: Pourquoi croyez vous qu’un grand trader comme celui DMTrading vend des formations avec l’argent qu’il gagne par son trading? Tout simplement par soucis de diversification.

Mettre 100% de son patrimoine dans la bourse c’est pas optimal. De plus, les placements sont sur des PEa, assurance vie ou compte titre. Pour les 2 premiers il faut attendre plusieurs années pour pouvoir en jouir.

Or mon appartement je perçois les revenus locatifs tous les mois et ca fait parti de mes revenus mensuels, contrairement a la bourse que je laisse fructifier sur mes comptes.

Mon appartement me rapporte 8% net environ.

Concernant Nicolas B. je le connais bien et c’est effectivement un arnaqueur. Cependant son portefeuille ( qui vaut pas grand chose au passage ) fait réellement les performances annoncées, pour la simple et bonne raison qu’il a mis en place un portefeuille permanent, mais avec un effet de levier *3, tout simplement.

Je suis assez étonné de l’ambiance général sur les forums de notre hôte, je passe rarement ici, mais j’ai l’impression que vous passez votre temps a dénigrer les autres. Autant pour Nicolas B. je peux comprendre, mais pour parler d’un formateur bon marché comme Froment j’ai plus de mal.

Beaucoup ici portent des jugements sans même avoir le contenu des formations, vous trouvez ça sérieux?

Et je confirme que je ne fais aucune pub, je me suis formé j’ai beaucoup de formateurs différents, dont NB, SYlvain MArch Froment dmtrading, donc je pense que j’ai autre chose à faire que de faire de la promotion pour eux et ils n’ont pas besoin de moi pour faire ça.

Simplement en début de file on me traite de menteur quand je donne mes performances, mais combien d’entre vous sont réellement formés au trading honnêtement? Avant de juger apprenez a connaitre, car je pense que vous avez pas du tout idée des rendements qu’on peut atteindre par le trading

Merci Bernard pour vos réponses et le recadrement.

Concernant l’achat à crédit vous avez raison. Le soucis c’est que j’ai une situation particulière, je ne suis plus salarié et je cherche à atteindre une indépendance financière par le biais de la bourse.

C’est pour ça que conserver la moitié de l’appartement me permet a la fois de me loger tout en continuant de toucher un revenu, a l’heure actuel mon seul et unique revenu, puis les revenus financiers sont bloqués pour quelques années (principe des intérêts composés et défiscalisation )

Pour obtenir un crédit ça me parait compliqué du coup, mais sinon c’est sûr que ça serait la meilleur solution.

Je vais patienter et attendre qu’il prenne le temps de contacter son notaire, je verrai bien si c’est vraiment intéressant pour moi.

Bernard2K a écrit :

Les inconvénients de la division sont évidents :
- toutes les décisions doivent être prises à deux.
- De plus vous ne pouvez pas facilement revendre votre part (en théorie c’est possible mais dans les faits bien peu de personnes recherchent l’achat d’une moitié d’appartement en indivision).
- "nul n’est contraint de rester dans l’indivision" : votre co-indivisaire, s’il veut récupérer ses sous, peut vous contraindre à racheter sa part ; si vous ne pouvez le payer, vous êtes obligé de vendre l’appartement pour pouvoir lui payer sa part.

@coachdevie : oui, ce que je ne vois pas trop c’est l’intérêt de l’acheteur, (votre ami), à aquérir la moitié de votre bien? A fortiori pour se retrouver lié à une personne, (vous), dont les revenus sont issus comme vous nous le dites du trading sur forex donc par nature instables et non garantis. Je vois là une situation à risque et source de quantités de problèmes potentiels.

Cordialement,

Eric

Il y a au moins le risque que vous ne vous entendiez pas, dans le futur, au sujet d’une décision à prendre concernant l’appartement.
Risque non négligeable s’il en est.
Si vous souhaiter acheter pour vous installer, pourquoi ne pas emprunter comme déjà suggéré et rembourser avec les loyers du bien que vous comptez actuellement vendre ? Si le bien "s’autofinance", acheter un appartement à moins de la moitié de "son prix" ne devrait pas poser de soucis.

coachdevie a écrit :

Moi mon crédit est deja remboursé donc il a aucun risque a s’associer avec moi.

Vous dites ensuite que vous gérez ce bien depuis 3 ans.
Vous avez l’air d’avoir une technique d’investissement atypique, en empruntant sur 3 ans ou moins pour un appartement locatif. Vous pourriez l’exposer un peu plus ? Cela nous permettrait de découvrir autre chose qu’un emprunt sur 15 à 20 ans qui est habituel sur ce forum.

@Fred

L’idéal c’est d’avoir des crédits qu’autofinancent sur 15 ans maximum, je ne sais plus a partir de quelle rentabilité c’est possible.

Dans mon cas pour être plus précis je l’ai acheté cash l’appartement. Donc c’est un revenu complet qui tombe chaque mois, d’où l’intérêt de la diversification. Pendant que je trade ou que mes placements fructifient, j’ai un revenu qui tombe chaque mois par ce biais ( mais pas assez pour être rentier a l’heure actuelle )

@Wulfram

Si votre ami vous fait vraiment confiance, et que vous souhaitez avoir du cash, pourquoi ne pas tout lui vendre en lui promettant de l’aider à gérer le bien ? Cela l’aiderait sans doute à passer ses barrières psychologiques ?

J’y ai effectivement songé ( c’est pour ça que je disais plus haut que je pourrai éventuellement vendre la totalité, m’acheter un appart et placer le reste.

Je lui en parlerai, mais je pense que ca va pas le rassurer, je lui ai dit d’ailleurs que c’était dans son intérêt d’acheter la totalité, car du coup a la fin de son crédit qui aurait la même durée, il gagnerait 2 fois plus d’argent..

Le problème c’est qu’une telle promesse pourrait se tenir qu’a court terme, sur 1 an, maximum 2, mais a voir.

Acheter A1 au prix que vous estimez juste, et en s’endettant, permettrait d’avoir un bien qui s’autofinance. (cad gains > ensemble des dépenses)

Vous parlez de A2 plutôt je suppose? Si oui, comme dit plus haut appart acheté cash, donc 0 crédit dessus.

Avec 50% des loyers de A1 vous donc pouvez rembourser un emprunt de la valeur de A2, après toutes les charges/impots liés à A1 tout en ayant une capacité d’épargne

Vous avez peut être raison. Je ne sais pas à combien reviendrait les mensualités, mais pour donner une estimation 50% de A ( loyers) ca me ferait 400 euros net par mois. Il me faudrait donc des mensualités inférieurs a 400 euros, sachant qu’il y a aussi la taxe d’habitation et la taxe foncière a payer , + impots, plus frais de la vie courante..

J’ai tout de même une petite réserve d’argent, mais ça se me parait pas idéale, si tout mes revenus passent dans la mensualité..

Alors que si avec 50% de la vente de mon bien actuel ( A1), je peux non seulement acheter cash ou presque un appartement (a2) pour mon habitation ( j’aurai tout de même un petit crédit forcément ) , mais du coup je percevrais en plus une bonne partie de mes revenus locatifs ( 400 euros ) de A2

Je précise au cas où cela ne serait pas tout a fait clair, l’achat de A2 c’est pour mon habitation, pas un autre investissement locatif.

Voila en gros ce qui m’a séduit dans cette idée de vendre 50% plutôt que la totalité.

Encore une attaque..

Qui a dit que j’étais un pro de l’immobilier? Je suis un simple jeune homme amateur et particulier qui a investi dans un appartement pour le louer en colocation.

Si je savais tout je ne serai pas ici à poser des questions.

QU’est ce que signifie DDM? Droits de mutation?

Je connais les frais de notaires pour une cession normale, ma question était pour une cession de 50% ( moitié des parts pour faire simple ), est ce qu’on paie la même chose ou bien seulement des frais de dossiers pour rajouter le nom du nouveau propriétaire comme j’ai lu sur un autre forum ( chose qui me semblait étrange ).

Effectivement si mon ami paye les frais de notaires, et que je paye plein pots des frais de mutation ( si ddm signifie bien ça ) ca devient beaucoup moins intéressant.

Bonjour,

EricB a écrit :

@coachdevie : oui, ce que je ne vois pas trop c’est l’intérêt de l’acheteur, (votre ami), à aquérir la moitié de votre bien? A fortiori pour se retrouver lié à une personne, (vous), dont les revenus sont issus comme vous nous le dites du trading sur forex donc par nature instables et non garantis. Je vois là une situation à risque et source de quantités de problèmes potentiels.

coachdevie a écrit :

Pour lui l’intérêt c’est tout simplement de devenir propriétaire . Son crédit s’autofinance, il a deja été voir un conseillé. Moi mon crédit est deja remboursé donc il a aucun risque a s’associer avec moi.

Le risque me semble pourtant évident : la part qu’il aura acquise sera potentiellement invendable. 

Bernard2K a écrit :

Les inconvénients de la division sont évidents :
- toutes les décisions doivent être prises à deux.
- De plus vous ne pouvez pas facilement revendre votre part (en théorie c’est possible mais dans les faits bien peu de personnes recherchent l’achat d’une moitié d’appartement en indivision).
- "nul n’est contraint de rester dans l’indivision" : votre co-indivisaire, s’il veut récupérer ses sous, peut vous contraindre à racheter sa part ; si vous ne pouvez le payer, vous êtes obligé de vendre l’appartement pour pouvoir lui payer sa part.

Comme vous l’a dit Bernard2k : en théorie ce serait possible mais dans les faits personne ne recherche l’achat d’une moitié d’appartement en indivision et encore moins liée au fait de s’engager avec une personne dont les revenus sont issus comme vous nous le dites du trading sur forex donc par nature instables et non garantis. Si une partie de vos revenus provient de loyers, ils vont encore diminuer si vous vendez 50% de votre immobilier ce qui fait que vous serez encore moins solvable du point de vue d’une banque. Bref ça ne tient pas trop la route et je déconseillerais à votre "ami" une telle opération.

Cordialement,

Eric

Cela signifie simplement que s’il souhaite vendre sa part de l’appartement :

1/ vous ne serez pas forcément solvable d’un point de vue bancaire pour pouvoir lui racheter sa part.

2/ il ne trouvera aucun acheteur potentiel étant donné le contexte de cette transaction.

Cordialement,

Eric

Bonjour, 

coachdevie a écrit :

./. "ayant des placements qui me rapportent entre 15 et 30% je saurai ou placer l’argent"
./. "a mes débuts je m’étais formé chez Cédric Froment pour détecter les actions explosives"
./. "Je suis maintenant davantage sur le long terme ou le trading forex"
./. "Le soucis c’est que j’ai une situation particulière, je ne suis plus salarié et je cherche à atteindre une indépendance financière par le biais de la bourse"
./. "Ma dernière solution c’est de voir si je peux pas emprunter pour ma résidence principale"

Pour emprunter, allez donc voir les banques et expliquez leur tout ça : ça vous donnera déja une bonne idée de votre crédibilité (qui est comme vous avez pu le lire très faible voire quasi-nulle sur ce forum) et de votre solvabilité réelle.

Cordialement,

Eric

coachdevie a écrit :

Mais oui j’ai plus trop le choix de toute façon. Mon collègue réféchit tout de même a pourquoi pas m’acheter la totalité, mais a l’arrivée je serai perdant à cause des droits de mutation

Sur une base de 5.8% de frais de mutation, ça me ferait perdre sur mon investissement  au moins 8000 euros.

Donc pas très intéressant pour moi de lui vendre. A la rigueur le mettre en vente tout court à un prix augmenté de 8000 euros pourrait se tenter

Vous arrivez à la conclusion qu’il ne faut peut-être pas en céder la moité : c’est effectivement ce qu’on vous dit depuis le début.

Que ça soit à votre collègue ou à autrui, en général, on ne vend pas un bien immobilier au prix qui ne fait pas perdre d’argent, on le vend au prix du marché. Avez-vous fait estimer votre bien pour connaître son prix de marché actuel ?

Pourquoi 5,8 % ? Quand il y a vente il y a des "frais de notaire" qui sont en fait composés de différentes choses (une partie va au notaire, la plus grande partie aux Impôts + qq frais). Couramment on approxime ce total à 8 %. Vous trouverez facilement sur internet des simulateurs de calcul de frais de notaire (qui ne donnent d’ailleurs pas toujours des résultats cohérents).