Prêt à une société civile à l'IS pour acheter des SCPI et vente d'usufruit ?

London123 · #1

Bonjour,
je réfléchis à monter une SC à l’IS pour tirer partie du taux réduit d’IS à 15% et acheter par ce biais des SCPI à crédit (montage maintes fois décrit dans ce forum).

Sans surprise, la recherche d’un financement attractif se révèle difficile : le Crédit Foncier est flexible mais très cher, les banques traditionnelles ne financent que leurs propres SCPI, certaines banques privées (1818) sont plus flexibles mais proposent des taux peu avantageux.

La meilleure proposition que j’ai reçue provient de la BPE (1,45% à 20 ans) MAIS mon pret a été refusé par Crédit Logement car je ne souhaitais pas mettre mon associé (ultraminoritaire) de la SC comme caution solidaire de ce prêt. La BPE m’a proposé des alternatives (adossement d’une AV + versements annuels pendant 20 ans) qui diminue grandement l’intéret du montage mais surtout qui me demande un effort de trésorerie trop conséquent.

1ere question : j’entends ici et là que le Crédit Mutuel pourrait financer ce type montage, l’avantage étant notamment qu’ils ne travaillent pas avec le Crédit Logement à ma connaissance. Est ce que quelqu’un pourrait me communiquer les coordonnées d’une agence avec qui cela pourrait fonctionner, idéalement sur Paris ? (je crois que chaque agence a une certaine indépendance, donc je me vois mal faire le tour de toutes les agences)

2eme question : le taux de la BPE étant très compétitif, je réfléchis à un autre montage : emprunter en mon nom propre (au lieu d’emprunter via la SC à l’IS) auprès de BPE afin de bénéficier de la caution crédit logement qui me sera cette fois-ci accordée et ainsi éviter la solution adossement d’AV puis revendre l’usufruit des SCPI à la SC.

L’avantage que j’y vois est que je pourrais ainsi bénéficier d’un taux d’emprunt attractif, l’inconvénient étant que je ne vois pas bien comment je pourrais déduire fiscalement les intérets d’emprunts tant au niveau de la SC qu’en mon nom propre. Un autre inconvénient est qu’il me faudra également faire transiter ponctuellement un peu de cash pour acheter l’usufruit entre mes comptes et celui de la SC.

J’ai également un doute sur le traitement fiscal de la vente de l’usufruit au niveau de ma fiscalité personnelle, est ce que celle-ci sera imposable à mon TMI ?
Est il préférable dans ce cas là de céder l’usufruit à la SC sur une période longue ou plus courte, quitte à "roller" cet usufruit ?
Est ce que cela pourrait à votre sens fonctionner ou ai-je un risque de requalification fiscale quelconque ?

3eme question : en reprenant l’idée évoquée à la question 2, je me disais qu’il pourrait etre finalement plus simple que je cède directement la PP de mes parts à la SC, mais je devrais dans ce cas là m’affranchir de 5% de droits d’enregistrement, ce qui fait beaucoup. Pensez vous qu’il puisse être possible de directement enregistrer les parts au nom de la SC au lieu d’en mon nom propre, même si le crédit m’est octroyé directement ? Etant donné que les parts de SCPI ne sont pas nanties, cela pourrait peut etre fonctionner ?

Merci à tous pour tout éclairage que vous pourriez m’apporter !

Dernière modification par London123 (03/09/2016 14h08)

Mots-clés : is (impôt sur les sociétés), sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

Norber44 · #2

Votre banque aura certainement nanti les parts de SCPI et ne voudra pas que vous en vendiez l’usufruit.
Si vous pouviez quand meme vendre l’usufruit, vous seriez imposé depuis 2012 à votre TMI + CSG/CRDS sur le resultat de la vente.
Je pense que le plus simple serait d’accepter la caution solidaire pour votre associé minoritaire. Si cela n’était pas possible, d’utiliser une autre structure (SASU) dans laquelle vous pouvez être seul associé.

London123 · #3

Merci Norbert, je vais vérifier à nouveau mais a priori la BPE ne demande pas de nantissement des parts. En revanche, si l’usufruit est imposé, cette solution perd une grosse partie de son intéret.
Le Crédit Logement ne cautionne que les Sociétés Civiles (familiales) à ma connaissance donc ils ne cautionneront pas une SASU.

Je vais donc voir s’il n’est pas possible d’emprunter en mon nom propre avec une garantie Credit Logement et d’inscrire les parts de SCPI directement au nom de la SC, cela ne me semble pas impossible si les parts de SCPI ne sont pas nantis. En revanche, pas sur que cela passe auprès de Crédit Logement…au pire je peux peut etre me les vendre dans un 2nd temps mais j’aurai 5% de droits d’enregistrement à régler…

Flyz57 · #4

La vente d’un usufruit engendre une fiscalité dépendant de la nature de l’usufruit.
Dans votre cas, vous serez taxé comme des revenus fonciers donc TMI+PS.

GoodbyLenine · #5

En général, la banque ne saura même pas si la SCI est à l’IR ou à l’IS.

Pourquoi refuser de mettre votre associé (ultraminoritaire) de la SC comme caution solidaire de ce prêt, sachant qu’il ne le sera qu’en proportion de sa participation à la SC ? C’est vraiment la solution la plus simple (S’il a 0.1% et que l’emprunt est de 200 000€, il serait caution pour 200€ + les frais).

Chaque agence (et chaque caisse régionale) du Crédit Mutuel a (en partie) sa politique et son autonomie, et l’obtention du prêt dépendra beaucoup de l’interlocuteur que vous aurez, de votre historique avec la banque (et de ce que vous lui apportez par ailleurs), et de la négociation.

Dans votre idée de prendre un prêt BPE perso (et très compétitif), il faudrait que vous apportiez les fonds à votre SCI (en CCA), et vous aurez la problématique de la garantie à apporter à la banque (il vous faudra un collatéral, par ex une AV nantie, à négocier avec la banque… ou obtenir la caution crédit logement mais je doute que vous puissiez alors ne pas acheter et même détenir en propre les biens financés avec le prêt), et de la déduction comptable et fiscale des intérêts et frais du prêt (ici l’impact sera modeste, si le prêt est vraiment "très compétitif"). Les montages avec revente de l’usufruit, de la nue-propriété, ou de la pleine propriété, ne me semblent pas économiquement intéressants (trop de frais ou d’impôts).

London123 · #6

Merci GBL. Je vais vérifier avec la banque, mais la caution solidaire limitée à la cote part de l’associé me semble trop belle pour être vraie. La responsabilité des associés d’une SC est effectivement limitée à leur cote part, mais dans le cadre d’un pret avec caution solidaire, je pense que la banque (et surtout Crédit Logement) attendent vraissemblablement une caution personelle illimitée des 2 associés. Mais cela vaut le coup de vérifier ce point.

si cela ne fonctionne pas, il me reste donc les alternatives suivantes :
1) envisager un mécanisme de nantissement des parts et d’une assurance vie au profit de mon associé pendant la durée du pret ou tout autre garantie et lui demander d’être caution solidaire. Je pensais initialement lui léguer une partie de mon patrimoine en cas de décés, mais ce cas est forcément couvert par l’assurance du pret donc cela ne sert probablement pas à grand chose

2) faire un pret en nom propre et enregistrer les parts à mon nom (j’ai vérifié, je ne peux pas enregistrer directement les parts au nom de la SC) puis les vendre à la SC moyennant… 5% de frais d’inscriptions, une non déduction des frais d’emprunts, etc…

3) par desespoir, prendre un pret CFF à 3%…

Nek · #7

@London123 Ce n’est pas forcément "trop beau", je connais un autre organisme de cautionnement
immobilier qui n’exige justement que la caution solidaire à hauteur de la quote-part des associés.
Ils cherchent juste à éviter le bénéfice de discussion qui ferait traîner un contentieux, donc ça ne
m’étonnerait pas que le Crédit Logement fonctionne de la même manière.

London123 · #8

pour ceux qui avaient suivi les échanges précédents et que la conclusion pourrait interesser :
1) j’ai abandonné le dossier avec BPE, faute d’accord de Crédit Logement sur mon dossier. J’ai compris notamment que CL refusait de garantir le montage, non seulement car il était nécessaire d’avoir une caution du 2eme associé mais aussi car il ne s’agissait pas d’une SC "familiale"
2) j’ai fait quelques tentatives complémentaires au niveau de Crédit Mutuel / CIC qui se sont révélées également infructueuses (150% de cautionnement "financier" requis)
3) je suis finalement parti sur un pret à 20 ans en in-fine via CFF à 2.25%, avec 10% d’apport sur AV et versements mensuels. Le taux n’est pas exceptionnel, mais au moins les garanties requises sont raisonnables.

London123 · #9

la saga continue…CFF avait "mal compris" le dossier et le taux est révisé à 2.9% (en amortissable cette fois), donc pas franchement interessant dans ces conditions puisque l’optimisation fiscale via la SC est complètement perdu par rapport au différentiel de taux dans le cas d’une détention en direct.

Je me permets d’ouvrir prhcinament une autre file pour traiter ce sujet sur un angle différent : quel est le montage optimal entre SC IS et SCPI dans le cas d’une expatriation ?

London123 · #10

Suite et fin pour ceux que cela peut intéresser : j’ai enfin trouvé un financement satisfaisant via le Crédit Mutuel, sur la base d’un taux 20ans à 1.6%, du nantissement des parts et d’un nantissement d’une AV ouverte chez eux avec 10% de la somme empruntée et 1000EUR de frais de dossier. Pas de caution crédit logement ni de caution solidaire de l’autre associé de la SC à l’IS.

Setanta · #11

Pas de caution solidaire, soit, mais n’oubliez quand même pas que les associés d’une société civile sont indéfiniment responsable (à hauteur de leurs parts du coup).

Source

Setanta

freesas · #12

Bonjour,

Comment gérez vous la comptabilité de votre SC? l’achat des SCPI s’est fait par un canal indépendant ou par vous même en direct?
Je trouve ces montages intéressants mais qui peuvent se reveler très gourmands en frais.

London123 · #13

Bonjour,
la SC étant imposée à l’IS, j’ai pris un comptable,il faut compter quasiment 1000 EUr / exercice, donc il est préférable d’avoir un certain volume d’investissements…
j’ai acheté les SCPI via un CGPI qui m’a rétrocédé une partie des frais de souscription, mais je me suis engagé à ne pas communiquer ses coordonnées.

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