Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Vous avez tous les deux très bien résumé la situation.

Même après que tous les emplacements Target soient de nouveau loués, il n’y aura pas d’amélioration du côté de l’AFFO par action puisque le DRIP nous dilue plus vite que l’AFFO ne croît.

La seule chance serait que le cours de bourse remonte au-dessus de la NAV, pour que le DRIP redevienne relutif.

Autant dire que c’est pas gagné…

En l’état, Cominar est donc structurellement perdant, et comme vous, j’hésite à liquider ma position, avec exactement les mêmes atermoiements.

CBL & Associates offre le même rendement sur dividendes et l’allocation du capital est meilleur, mais cette fois-ci, c’est l’environnement opérationnel qui est difficile.

Une façon de se délester petit à petit de Cominar est simplement de réinvestir les dividendes ailleurs.

PierreQuiroule a écrit :

Du côté des alternatives, si on se base sur le ratio prix/affo, il y en a pas mal. Cominar est à 10. LXP, OHI sont à 9 avec une situation saine et des augmentations de dividende régulières. Artis est à 10 aussi avec un DRIP coupé depuis janvier et un payout ratio de 88%.

Cbl est je crois à 4fois l’affo (wpg je crois que c’est à peu pres pareil) et un payout de 40%
Et une nav à plus du double du cours de l’action de mémoire.
Edit : mais situation operationnelle delicate

Je pense qu’en fait que le marché fait une dichotomie entre les reits  "sure" (realthy, simon, …) et les reits avec des risques.
Cominar fait de plus en plus parti de la seconde classe pour moi.

En attendant les résultats trimestriels le 11 mai, du nouveau pour Cominar avec de nouveaux projets situés à Levis avec un investissement de 200 millions de dollars canadien.
Lancement des projets dans 2-3 ans.

Voici le lien:
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Bonjour SerialTrader,

Je suis globalement d’accord avec votre analyse. J’écrivais en mai 2016 (message 306) que ne nous verrions pas les résultats des relocations de Target et des projets en développement en cours avant le T4 2016 (qui fut une catastrophe) voire au T1 2017 (à venir). Il semble cependant que j’ai été un peu trop optimiste sur la durée: cela devrait prendre plus de temps.

Concernant le leasing, à voir combien de temps cela prendrait pour faire augmenter le taux d’occupation: une chose est sure, cela ne se fera pas du jour au lendemain et devrait mettre un certain temps avant de se traduire dans les résultats trimestriels.

Autant, en mai 2016, j’étais optimiste, autant là, en pleine tempête, je suis hésitant à renforcer.

Mais, c’est sur qu’à 14 dollar canadien, c’est une énorme opportunité si nos analyses se réalisent (à savoir un meilleur taux d’occupation, des loyers en plus avec les nouveaux projets…). Le management de Cominar n’a pas l’ai inquiet en tout cas, et se refuse à couper le dividende.

Bonjour Philippe
Je suis 100% d’accord avec vous sur la dilution constante liee au DRIP, avec une participation d’environ 25% actuellement. Personnellement, je prefererais que Cominar l’annule et coupe son dividende pour neutraliser l’effet sur son cash dividend payout. La dilution liee a l’emission de nouvelles actions sous la NAV chaque mois a un effet permanent. Une coupe du dividende, cela pourrait etre temporaire et s’inverser dans quelques annees si retour a meilleure fortune. Cette mesure clarifierait les choses, et la baisse de l’action qui s’ensuivrait offrirait une nouvelle opportunite d’achat pour les intrepides.

Le potentiel a mes yeux est en effet d’environ 18.50 - 19, i.e. le retour a une decote de 10% sur NAV. Sous l’hypothese d’une valorisation stable des actifs immos (upside developpements compensant certaines faiblesses en Alberta et Toronto), et vu le payout ratio tres eleve, la NAV par action ne devait guere augmenter. Je mise finalement sur sa stabilisation apres plusieurs annees d’erosion.
Mon pari, c’’est que le redressement operationnel, vacance locative et amelioration des ratios credit et payout, entraine un re-rating et une reduction de la decote. C’est ose, j’en conviens.

Le pire scenario, mais pas le plus probable heureusement: que DBRS menace a nouveau de classer Cominar en high yield a cause du ratio debt / EBITDA, prevu en hausse a 10x en fin d’annee, sans laisser le temps aux nouveaux leases de produire des recettes locatives et contribuer a l’EBITDA. NB: le ratio debt / capital est desormais dans les clous a 52% apres les ventes d’actifs du Q1.
On sait qu’un tel rating de credit n’est pas acceptable pour Dallaire, d’ou nouvelle AK dilutive pour consolider le bilan. Difficile de quantifier precisement l’AK necessaire, mais je pense humblement que DBRS exigerait un ratio de 9x l’EBITDA pour rester investment grade. Il faudrait donc diminuer la dette de 10%, i.e. de CAD 450 mio -> AK d’environ 17% de la market cap actuelle. Dans ce scenario, l’action passerait vraisembablement sous CAD 11.

Je ne connais ni Macerich, ni CBL, ni Kimco. J’ai survole GGP et SPG, qui possedent de meilleurs actifs que Cominar, mais se traitent aussi bien plus chers (cap rates 3.5 - 4.25%). Enfin, ma situation fiscale personnelle (retenue a la source de 30% sur dividendes US) handicape les US REITs. Il faudrait que le potentiel de gain en capital soit largement dominant sur le rendement du dividende et que le rendement total net d’impots tienne la comparaison avec les opportunites sur les autres marches.

Bien a vous,
S.T.

Effectivement c’est assez incompréhensible

La société justifie ce maintient par des locations qui n’ont pas été comptabilises sur ce trimestre mais qui le seront sur le deusieme trimestre

Je reste dubitatif sur ce choix, au vu de la distribution à 126% la dilution pour l’actionnaire ezt catastrophique

Bizarrement l’action ne plonge pas par contre.

Beaucoup d’acheteurs dans la zone de 13,80$

On va voir demain ce qu’en disent les analystes, je trouve bizarre qu’ils n’aient pas baissé le dividende il me semble que c’etait anticipé et probablement que le titre se serait maintenu.

Un autre problème est que les firmes de courtage recommendent de diminuer (underweight) les positions dans les REITS ce qui ne diminue pas le nombre de vendeurs

Journée assez difficile pour tout ce qui est financier…

Michel Dallaire a écrit :

Today 1.7 million square feet of our portfolio has been leased under new leases, with our clients commencing to pay rents over the next five quarters, representing approximately an additional $30 million of NOI.

During that period, our annual payout ratio will be temporarily above 100% while our annual cash payout ratio will be approximately 80%. In a sense the rents, that will be received in coming quarters often occupancy of these premises [indiscernible] the sustainability of our distribution at current level.

Finally, we expect that our payout ratio will improve overtime and we were below 100% as we pursue our leasing plan to get back to historical occupancy levels and as the full NOI contribution from prior leasing for us is realized. Thank you for your participation in this call.

Je vous comprends Philippe, mais étrangement la lecture des résultats m’a permis de garder un soupçon de confiance, peut-être à tord vous allez me dire.

Si le managment a décidé de garder le dividende contre et malgré tout, c’est qu’ils prévoient de nouvelles rentrées de loyers dans les mois à venir, on pouvait imaginer pire scénario dans le cas ou cette prévision n’existerait même pas (cf Colony Northstar).

Ils parlent bien que le ratio sera élevé à 100% de façon "temporaire". Les loyers à venir couvriront la hauteur du dividende.

Pour le reste évidemment, on y verra plus clair dans 3 trimestres. Le managment sera au pied du mur à ce moment là. D’ici là nous devons prendre notre mal en patience.

Gilles Hamel a écrit :

Tout d’abord, Matt s’attend à ce que le portefeuille du bureau commence à progresser progressivement, nous revenons vers notre niveau historique de 94, le composant du bureau doit démarrer, alors nous prévoyons un mouvement favorable au cours des prochains trimestres dans ce segment. Dans le secteur des bureaux, par exemple, à Montréal, nous avons renouvelé les contrats de renouvellement de bail, nous constatons des progrès au dernier trimestre très proches de 2 p. 100, ce qui est positif.

Il y a tout de même des décisions qui tendent à laisser croire à des améliorations positives courant 2018.

Je veux dire, à court terme ces décisions plombent la société, certes, mais sur le long terme, qu’en restera-t-il de ce passage à vide si la gestion opérationnelle du portefeuille de Cominar reste correcte ?

Finalement peut-être pas grand chose à part une perte de temps, et 3 ans de stagnation complète…

Jeff33 a écrit :

Mais il est urgent:

Avec quel argent payez vous plus de dividende en cash, achetez vous des actions et de l’immobilier ?
En augmentant encore le levier pour être certain d’aller à la catastrophe au moindre trou d’air ?
L’urgence est peut être d’être un minimum réaliste.

Uspony a écrit :

Il y a tout de même des décisions qui tendent à laisser croire à des améliorations positives courant 2018.

Je veux dire, à court terme ces décisions plombent la société, certes, mais sur le long terme, qu’en restera-t-il de ce passage à vide si la gestion opérationnelle du portefeuille de Cominar reste correcte ?

Finalement peut-être pas grand chose à part une perte de temps, et 3 ans de stagnation complète…

Justement, c’est là que le bât blesse.

Le nombre d’actions augmente trop vite avec la politique actuelle du DRIP et l’augmentation de capital catastrophique de l’année dernière.

Au mieux en 2018-2019 on serait à $0,36 d’AFFO trimestriel par action, d’après le management (avec 100% de couverture du dividende).

Mais je ne vois pas comment ils peuvent "s’engager" là-dessus alors que le DRIP accroît régulièrement le nombre d’actions en circulation dans une proportion non maîtrisable (puisque liée au cours de bourse, que la management, par essence ne maîtrise pas).

Et quand bien même par miracle on revenait à $0,36 d’AFFO par action, il faudrait encore au moins deux ans supplémentaires pour revenir au $0,39 de 2015.

Et tout cela à la condition que les taux longs ne s’emballent pas et que le marché de l’immobilier de centres commerciaux montréalais et québecois tienne…

Bref, "lourder" le titre au cours actuel ne servirait à rien non plus, mais quel gâchis.

Jeff33 a écrit :

Tout simplement avec les liquidités disponibles. Cominar dipose de 500 millions de dollars canadien de disponible (auxquels il faut soustraire la facilité de crédit).

Impossible, leur endettement passerait "junk" immédiatement. C’est déjà à cause de cette menace de "downgrade" qu’il y a eu l’augmentation de capital intempestive l’année passée.

Analyse BMO de ce matin, c’est un copié collé sans reference car il y a un mot de passe pour y acceder

Bottom Line:
Operating performance remained weak in Q1/17 with SPNOI in the red once again. Leasing progress was solid in the quarter and the 1.7 mln of leased but unoccupied space is expected to generate an additional $30 mln of NOI once it fully comes on line by Q3/18. Although we expect improved operating momentum and positive organic growth later in 2017, we believe the risk of a credit downgrade, a distribution cut and/or an equity raise will weigh on stock performance.

Key Points
SPNOI Down but Strong Leasing Progress. Q1/17 FFO per unit was $0.33, down ~18% y/y and below our estimate of $0.39 and consensus of $0.36. Q1 SPNOI was -3.5% on declines in office (-6.9%) and retail (-1.8%) while industrial was up (+1.0%). Although occupancy has stabilized at ~92.3% on strong leasing, rent growth has been modest with Q1 lifts on renewals at +0.8%.

Committed to the Distribution but Would Be Better Off Cutting: Despite an AFFO payout ratio > 100%, CUF reaffirmed its commitment to the distribution and is expected to fund it through leverage and the DRIP. Total non-development capex and leasing costs exceed our reserve by $24 million in Q1 putting pressure on cash flows. Management could scale back parts of the spend that are somewhat discretionary in order to preserve cash. Although we expect the distribution to be maintained, a distribution cut would provide more cash flow to fund capex, incentives, leasing costs and development. CUF would also be better positioned to more rapidly reduce debt and be less reliant on additional equity. High payout ratios can favour a focus on short-term earnings growth and deter boards and management teams from pursuing strategies that are in the best interest of long-term value creation.

Another Equity Raise Likely Needed to Maintain Debt Rating: Management expects TTM debt to EBITDA to remain at ~10x for the next 18 months. We believe an equity raise is likely to be required to meet DBRS’s investment grade rating requirements. An equity raise of ~$150 mln would reduce D/EBITDA to below 9.5x annualized.

Trimming Estimates and Target: We are reducing our NAV to $17.00 and reducing our target to $14.75. Our ’17/’18 FFO estimates decrease to $1.50 and $1.58.

Comme je l’ai écrit par ailleurs, je suis sorti de Cominar qui ne cesse de baisser pour renforcer Ametek qui ne cesse de monter. Par contre, pas de dividendes mensuels… Mais les dividendes reçus de Cominar ne corrigent que peu la perte en capital…

Bonjour,

Lopazz, pour l’instant je n’ai pas vendu mes actions Cominar. Je suis en moins value de 1400 euros (si on compte les dividendes, on doit être dans les - 1100). Sur un portefeuille de 40 000 euros à peine, si je revends maintenant, et que je matérialise ma moins value, ça va me faire mal au dents…

J’ose croire à une issue favorable dans les 5 prochains trimestres. Peut-être suis-je trop naïf…

En attendant, le dividende tombe (jusqu’à quand ?). Ce qui me fait peur, c’est une nouvelle augmentation de capital, qui là, serait fatale…