Pmgab [59] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport)

Bonjour,

il vous faut apprendre à faire un calcul de rentabilité.

Exemple :

Investissement :
Prix : 160 k€
pas d’agence immobilière ?
Frais de notaire : 12,8 k€
Travaux initiaux : 0 k€
Investissement total : 172.8 k€

Revenus fonciers bruts : 1600x11.5 = 18400 € (1600 : à repréciser, prenez bien les loyers HC, les charges locataires ne font que transiter par vous, elles ne vous coûtent ni ne rapportent ; 11,5 mois en comptant 0,5 mois de vacance/an, c’est déjà beaucoup pour des T3)

Taxe foncière HORS TOM : 1000 € (à repréciser ; ne comptez pas la TOM qui est récupérable auprès des locataires)
Assurance PNO : 300 €
Frais de gestion en direct : 20 € x 3 (le forfait des impôts, qu’on atteint et dépasse rien qu’en déplacements pour se rendre sur place, publication d’annonces de location etc.)
A préciser : comptez-vous gérer en direct ? Ou par agence ? avec ou sans GLI ?
Intérêts et assurance :2070 €/an (j’ai pris l’année 10 d’un emprunt de 172,8 k€ sur 20 ans à 1,75 + 0,2 % d’assurance.)
Entretien : 800 €/an (0,5 % de la valeur du bien : c’est l’ordre de grandeur pour entretenir un immeuble et lui garder son standing ; mais c’est très variable bien sûr, ça peut être 0 pendant 10 ans puis 10000 € d’un coup).

Total charges : 4230 €

Au réel :
Revenus nets imposables : 18400-4230= 14170 €
IR : 14170*0.3=4251
PS : 14170*0.155 = 2196
Revenus nets d’impôts = 14170-4251-2196= 7723 €/an

Remboursement du capital : 8521 (toujours en année 10)

Cashflow : 7723-8521 = -798 €

rentabilité brute : 18400/172800 =10.6 %
rentabilité nette : 7723/172800 = 4.47 %

Conclusions :
- le cahsflow calculé est celui de l’année 10 ; il sera meilleur en début de possession car intérêts plus élevés en proportion dans l’annuité, donc revenu imposable moindre.
- rentabilité et cashflow n’ont rien d’extraordinaire par rapport à l’emplacement ; vous avez raison d’envisager une offre plus basse.
- des choses à repréciser encore : loyers HC ? Montants séparés TOM et TF ? AI pour la vente ou non (et si oui : le prix annoncé est-il FAI) ? Gestion en direct ou non ?

Encore une chose à repréciser : qui achète : vous personnellement ou le couple en indivision ? Quel est votre régime marital ? Si c’est le régime "normal" c’est à dire communauté réduite aux acquêts, le bien sera forcément indivis : puisqu’il est acheté à crédit ce seront les revenus conjoints du ménage qui paient le bien donc le bien appartiendra à la communauté.

Bonjour pmgab,

Venant du Sud, habitant Paris et investissant dans le nord, pensez-vous être assez renseigné par le lieu/environnement de ce bien ? Si vous ne le mettez pas en gestion comment allez-vous gérer les AR lors de changements de locataire et/ou des incidents ?

Par ailleurs, c’est votre premier achat locatif et je ne peux que vous conseiller de tout d’abord vous faire la main sur un petit appartement. C’est fou tout ce qu’on rate lors de la 1ere expérience.

Autre point, vous n’évoquez pas vos liquidités disponibles en cas de coup dur… un incident qui ferait que les loyers ne rentreraient plus… vous pourriez tenir combien de temps ?

Mon message n’est pas pour vous décourager mais ces questions doivent être posées.

pmgab a écrit :

Il y a uniquement l’eau dans les charges, je dois demander au propriétaire le montant.

Vous devez surtout demander le montant des loyers HC. Ils figurent dans le bail et c’est cela l’engagement contractuel entre le bailleur et le locataire. Les charges peuvent être variables d’une année sur l’autre et doivent d’ailleurs faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Si le proprio ne récupère pas la TOM auprès de ses locataires, c’est une erreur de sa part. Vous pourrez donc augmenter les charges pour récupérer la TOM sur les locataires.

Je veux bien qu’il y ait très peu de charges mais, par exemple, qui fait le ménage des parties communes ?

J’ai fais un calcul via un fichier excel mais je ne retombe pas du tout sur vos résultats je dois donc être dans l’erreur, est il possible de vous envoyer mon calcul pour avoir votre avis ?

Non, c’est votre investissement, donc c’est votre boulot.
Je suis sûr de mon mode de calcul car il correspond exactement au mode de calcul des Impôts pour les revenus fonciers au réel. Les chiffres peuvent varier (prix d’achat, taux et durée de l’emprunt, etc.) mais le mode de calcul est juste.

Je confesse une petite approximation : la récupération d’une partie des PS fait que les PS restant à charge sont de 13,97 % pour un TMI de 30 %. Mais ce calcul sera faux de toute façon si Macron maintient son idée d’augmenter les PS à 17 %.

Notez qu’en prenant l’année 10, je fais une approximation. L’année médiane est à peu près représentative de la moyenne sur les 20 premières années, mais c’est une approximation quand même. Vu que les charges changent tous les ans (notamment avec les intérêts décroissants), l’idéal est de faire un tableau excel qui détaille année par année.

Vous avez fait une école de commerce donc vous savez compter et comprendre des choses complexes, vous êtes majeur et vacciné, alors c’est à vous de vous documenter et de modifier vos calculs jusqu’à ce qu’ils soient justes. C’est cela qui sera vraiment instructif pour la suite. Voir aussi : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Je rejoins kili sur ses mises en garde. Si vous avez besoin qu’on vous tienne la main pour un calcul de rentabilité alors que ça fait des mois que vous lisez le forum, ça augure de quoi pour la suite ? Au premier impayé de loyer ou à la première grosse réparation, vous gérerez comment ? Prenez vous en main !

Je vous rejoins, Bernard2k est effectivement dur mais la vie l’est tout autant et c’est en le faisant vous-même que vous progresserez.

Je rejoins également les avis précédents, même si l’affaire est semble t-il intéressante, c’est peut-etre ambitieux pour un premier achat.

Je me suis lancé recemment et je vous recommanderais de commencer par vous faire la main sur un simple appartement dans votre region.

Dites vous que je suis en region parisienne donc pour trouver des bonnes affaires ce n’est pas simple non plus mais je préfère commencer par une renta "moyenne" que viser l’excellence dans un bassin que je ne connais pas parfaitement et sans avoir l’expérience.

Donc oui je vous recommanderais de commencer en douceur par un appartemment dans votre secteur en apprenant de vos echecs également  (des travaux non anticipés sur un 30m2 passent encore, sur une toiture d’immeuble on passe au niveau supérieur).

PS :
- la différence entre mes calculs et les vôtres (et ceux d’un simulateur) vient peut-être de l’année considérée. Prenez l’année 1 et le calcul est beaucoup plus favorable (intérêts plus élevés, donc revenu net imposable moindre, donc imposition moindre). Mais si vous comptez le garder au long terme, l’année 10 est bien plus représentative de la moyenne sur 20 ans. Lisez ceci : L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif…

- avez-vous vu les offres ? Le vendeur vous raconte ce qu’il veut. Peut-être n’a-t-il pas reçu d’offres mais dit-il 135 pour s’assurer que vous ferez une offre d’au moins 140. Si vous restez motivé à l’acheter malgré les diverses mises en garde, faites une offre au prix qui VOUS convient. Tant pis si vous ratez l’affaire. Pour bien négocier le prix, il faut toujours être prêt à rater l’affaire. Dans votre offre, mettez une limite de validité, ça oblige le propriétaire à se décider et ça vous évite de rester engagé sans limite de temps.

Rastignac a écrit :

Bonjour,
J’approuve toutes les remarques de Bernard2K et j’en ajoute quelques-unes :

1/Les loyers hors charges : quand on annonce 1565cc, cela veut dire en général 1400 hors charges, voire moins. En supposant l’absence de vacances locatives, 1400 *12 = 16 800. Le prix maximum, si vous voulez vraiment réaliser cette affaire, est de 168 000, frais d’agence et de notaires compris. Tous les spécialistes vous diront qu’un immeuble en province c’est au moins 10% de renta brut (et encore, cela ferait bien rire Cricri…)

je n’ai jamais voulu faire une offre au prix de vente mais une offre à 145k€ maximum sachant que mon calcul m’approche plutot d’une offre à 140k€

Nous sommes donc à 1615€ CC et le propriétaire prend en charge uniquement l’eau sans doute est une erreur de sa part.

L’entretien de la cage d’escalier et des poubelles c’est une gestion des locataires (je ne dis pas que c’est bien c’est juste le cas)

Rastignac a écrit :

2/ Ne rien mettre de côté pour les réparations est dangereux, car le proprio qui met en vente retarde tous les frais liés à l’immeuble. Donc comptez 5 000 euros pour les "embrouilles" possibles. 168 000-5000 =163 000 tout compris.

Il y a effectivement 5000€ que j’avais prévu de soupape même si le toit à l’air en bon état pas de mousse ni rien. je sais que ca ne sera pas ce prix de refaire la toiture.

les portes palières sont récente comme la porte d’entrée et l’escalier à moins de 10 ans

mais je vous donne entièrement raison le risque embrouilles surtout quand on est débutant devrait etre sans doute du double

Rastignac a écrit :

3/ Vous êtes un gars du Sud, comme moi, et vous investissez près de Lille, région de votre chère et tendre. Mais c’est vous qui allez vous "taper" le boulot avec cet immeuble, et commencer directement avec 3 locataires me semble un peu "chaud". Et le vendeur ne vous dira jamais s’ils sont infects : ils sont toujours parfaits avant la signature ! Pensez que dans deux ou trois ans, il peut y avoir une mutation dans le sud ou un bébé qui prend du temps.

J’ai rencontré les locataires mais je suis d’accord le proprietaire ne dira jamais ils sont infects. c’est juste que 3H de train pour investir dans le sud me semble encore pire et que finalement autour de lille c’est pas bcp plus long que la limite de la région parisienne (Etampes Nemours…) et je ne connais pas mieux ce secteur là voir encore moins.

Rastignac a écrit :

4/ Les immeubles clés en mains sont appréciés, posez-vous une question :  Pourquoi personne n’en a voulu avant vous ou pour des offres à 130 ? En fait, le vendeur serait tout content d’une vente à 140. Pourquoi ?  A mon avis, ils comptent au moins 1 mois de vacances locatives dans leur calcul. Allez voir une autre agence pour connaître les usages du coin.

j’ai aussi de mon coté comptabiliser un mois de vacances locatives par an mais il doit me faire suivre les documents à ce sujet et les gens sont là depuis 2 ans pour le dernier. 3 couples qui sont amis sur les derniers locataires il à même pas eu à chercher.

mais encore une fois c’est sur qu’il est 150€ en dessous du marché et que 60% est payé par la CAF

je suis d’accord et c’est ca qui me decide à en discuter avec vous pour voir si il y a un loup.

je precise que si c’etait vendu vide je devrais refaire au moins une salle de bain et une cuisine voir 2 sans parler de toute les peintures ainsi que celle de la cage d’escalier.

Rastignac a écrit :

5/ L’absence de travaux me gène, et personnellement c’est pour cela que je laisserais tomber. Avec des travaux, vous réussissez un coup quadruple :
Une plus-value directe entre avant et après, en 2 mois en général.
Vous avez plus de choix parmi les locataires car le logement est amélioré.
Vous obtenez un avantage fiscal, en nu ou en LMNP qui est très important et améliore la rentabilité.
Vous perdez moins de temps en gestion locative car le bien est en bon état pour quelques années.

Je comprend bien l’avantage de faire des grand travaux mais le suivi des travaux m’inquiète

Rastignac a écrit :

Conclusion,
Je vous conseille de laisser tomber cette affaire et de vous faire la main sur un studio ou deux pièces pas trop loin de chez vous, avec des travaux. N’oubliez pas que ce qui vous fait vivre, c’est un travail prenant et une compagne qui appréciera peu de vous voir partir le week-end changer la plomberie en banlieue lilloise… Si vous voulez absolument cet immeuble, commencez par une offre à 130, comme les autres… Et je n’ai pas parlé de la réforme des aides au logement, qui doit concerner cet immeuble…
A vous de voir !

Je suis attentif à vos avis et effectivement c’est peut être un peu gros pour débuter donc faute d’avoir le complément d’information il est peu probable que je me positionne je vais attendre d’avoir des retours du propriétaire et je vais essayer de regarder plus petit.

mais je m’interroge où car finalement je connais bien Paris même mais intouchable et je ne connais que Marseille et autours mais bcp trop loin

En effet il est bien éligible et je l’ai pris en compte dans mon fichier Excel c’est aussi peut être pour cela que il y avait un peu d’écart entre nos résultats.

Sachant qu’avec macron on aura sans doute une nouvelle mouture de tout cela je ne devrais pas trop compter sur ca

Effectivement, puisque le propriétaire m’indique également qu’il n’intègre pas la TOM dans les charges.

donc même si il y a 40€ de Charge d’eau par appartement cela ne correspondra pas à la réalité des charges.

à vous lire j’attend les réponses du propriétaire qui arrive au compte goutte.

mais je regarde des petites surface. Reste à savoir où

Vous pouvez envisager le studio ou le deux-pièces, ce dernier ayant en tendance moins de roulement de locataires, jusqu’à 1h de chez vous. Au-delà, il vaut mieux ne regarder que les biens avec de très gros travaux, qui seront vraiment refaits à neuf, pour ne pas avoir trop de déplacements à effectuer. Pour le coin, il faut sélectionner une seule ville et la connaître à fond, ce qui sous-entend pas mal de visites avant d’acheter.
Rastignac