Portefeuille de SCPI de Malolechat

@Surin :
Merci pour votre aide. Au fil des lectures je comprends mieux pourquoi il est difficile de conseiller un debutant dans la construction d’un PF de SCPI. Au mieux, on lui souhaite de se former lui meme, au pire on lui dit ce qu’on a fait en esperant que ca lui convienne tout en sachant que les choix sont finalement tres personnels. Neanmoins a force de lire, les avis se recoupent et on ecarte les canards boiteux et certaines valeures sures sortent du lot.
Votre presentation m’a ete tres instructive et les liens associés aussi. C’est formidable de pouvoir trouver tant d’infos sur ce forum.

Source que je complete avec le blog de fructif dedié au lazy investing. J’aime cette approche rationnelle "EBI".
Les SCPI ont-elles leur place dans un portefeuille financier passif optimal?

Le projet d’investir75 a ete aussi tres inspirant :
(5/5) Achat de diverses SCPIs avec un crédit in fine sur 15 ans ?

Comme ca sans reflechir voici ce qui me vient a l’esprit :

Corum 25% (europeenne)
Actipierre ou cicofoma ou fonciere remusat 25%(capital fixe)
Pierval santé ou primovie 25% (specialisée)
Placement Pierre ou Rivoli ou immorente 25% (diversifiée classique fond de PF)

- tdvm>5%, tri elevé a 5 ans, recherche de rendement quitte a prendre des risques
- tof >90%/ ran >10%
- choix et diversification des sdg (non bancaire, exclusion de fiducial cause mauvaise gestion, et LF cf GBL,…)
- diversification geo et secteur
- avoir 1 base de PF comme immorente, RAP, etc…
- 6eme sens, sentiment general des forumeurs…

A travailler !

PS : je viens d’avoir une CGP LCL departemental par tel qui me dit qu’il n’est pas possible de souscrire a d’autres scpi que celles d’amundi. Je lui explique brievement mon projet (ce que j’avais deja fait par mail) et lui dit que du coup ca ne va pas etre possible. Contre toute attente elle me dit que par contre c’est possible d’avoir une liste externe si elle contacte la banque privée…wait and see.

PS2: cette liste me semble interessante, tout comme les infos trouvees chez immobail et primalliance bien que je suspecte leurs choix guidé par la detention des scpi dans leurs contrats assurance vie :
Liste 2017 des meilleures SCPI de rendement - Patrimea

Dernière modification par Malolechat (30/11/2017 17h11)

C’était un 1er jet, je n’écarte aucune SCPI.

De toute facon, comme disait roudoudou, je vais etre contraint de faire avec ce que les banques me proposent.

Vous avez raison pour RAP, d’ailleurs ça me fait penser que les banques vont m’imposer le TAEG et la duree.

Le seul parametre sur lequel je peux jouer pour faire adherer ma femme avec des mensualités basse et augmenter le montant du pret est de prendre des SCPI a TDVM elevé maintenant (en essayant de conserver qualité, diversification et coherence). Si le TDVM venait a baisser plus tard ca ne serait pas grave car nous aurions les capacités de supporter des mensualités plus importantes. (Moi, je le peux deja et le salaire de madame devrait doubler dans les <2 ans).

L’alternative plus sage est de commencer plus petit et qualitatif et de faire un deuxieme pret plus tard MAIS ca coute plus cher d’attendre vu les frais de la SCI, les taux seront peut etre moins avantageux, madame ne voudra peut etre renouveler toute cette paperasserie…

Va falloir trouver un juste milieu.

J’attends maintenant les offres des 11 banques. (J’ai relancé CE et CIC).

Malolechat a écrit :

Je continue a relire les best of du forum sur les scpi dans le but de me constituer un PF coherent (= performant sur la duree).

Le travail de berny est remarquable et permet d’aller plus loin dans la selection des scpi

N’hésitez pas à inonder de +1 les messages que vous trouvez pertinents, surtout sur la partie SCPI où il y a moins de lecteurs que certaines discussions boursières.

Malolechat a écrit :

Suite a cette relecture je me pose la question de l’interet/performance long terme des scpi santé?

Personnellement je les trouve trop à la mode. La sur-souscription de Primovie est une aberration, quant à Pierval je la connais moins mais on peut craindre qu’elle prenne un chemin similaire.

Malolechat a écrit :

Est ce que des evenements comme coupe du monde de rugby 2023 et jo 2024, rebond tourisme post attentats/defaite EI peuvent avoir un impact sur l’hotellerie ? Les scpi hotellerie m’ont l’air d’etre orientees "chateaux"…

C’est le choix que j’ai fait. Il ne faut pas tabler sur les évènements à court-terme car si vous en achetez c’est pour les garder jusqu’en 2030. Indépendamment de cela je trouve intéressant d’investir dans des murs d’hôtels, ma spécialité étant l’habitation transformée en hotellerie, c’est aussi un moyen de réallouer des sommes tout en restant dans le domaine car tout est fait pour lutter contre cela.

@roudoudou :

Oui je sais que je revasse et que la realité sera bien éloignée.

Neanmoins je n’ai pas l’impression de perdre mon temps, meme si je ne suis pas efficace, ce passe temps me plait.

Colliger ici toutes mes lectures, reflexions, echanges me permet (et aux autres forumeurs ) de faire des aller retour quand j’ai besoin d’informations.

1ere rencontre ce jour avec un CGP du credit maritime :
- ok pour le projet en general sci a l’IS
- credit in fine avec nantissement av 50/50 fonds euro/UC vs credit amortissable a calculer
- scpi : fructipierre, laffitte pierre, fructiregion (+/- primovie, patrimmo commerce, primopierre)
- reste le financement a adapter aux 400€ de mensualités souhaitees, que je pourrais moi meme ameliorer en achetant du corum comptant en usufruit.

Ce CGP se borne à vous proposer les mêmes SCPI accessibles via le réseau des Banques Populaires, à savoir celles de (anciennement) Nami (ils ne proposent même pas la gamme AEW-Ciloger ainsi que leur partenariat avec Primonial.
Ce CGP vous vend ce qu’il a en stock et c’est tout, c’est comme si vous alliez chez Renault pour acheter du Renault, on vous proposera éventuellement du Dacia aussi. A la différence que la marque Renault est clairement affichée devant la concession, ici visiblement ce n’est pas le cas.

Dernière modification par kc44 (01/12/2017 14h42)

@cat
j’ai bien conscience de toute la difficulté de reunir : creation de sci is, financement, pf equilibré de scpi et de l’inertie que ca prend, heureusement je ne suis pas pressé, mais patient et prudent. J’avance donc a tatons.

Concernant le credit maritime, il me propose finalement seulement les scpi de AEW-Ciloger, je vais donc ne pas donner suite.

Je n’ai pas de réponse concernant la difference entre ces 2 types de crédits. Aviez vous envisagé un credit in fine ? Y voyez vous un intérêt supérieur ?

@roudoudou
Je me demande ce qu’en pense cat vu qu’il s’agit des 2/5eme de son PF. Mais effectivement, de ce que j’ai lu, primovie n’a pas que des bonnes critiques et aurait tendance a lui preferer pierval santé. Pour patricommerce je n’ai pas creusé.

Suite des aventures, j’ai eu un 2eme rdv avec une cgp de la bnp Paribas qui :
1/ pense qu’une sci a l’IR est préférable dans ma situation…a cause des difficultés de sortie dans celle a l’IS. Je lui ai expliqué mon TMI, l’intérêt de l’enveloppe capitalisante, l’effet boule de neige des intérêts composés, même montré le cas presenté par stephane avec demembrement en usufruitier mais malgré ca elle doute de la legalité du montage et craint que le fisc ne le considere comme un abus de ?, une fraude a l’impot…puis elle a parlé de sci deficitaire de facon floue en finissant par marmonner qu’il fallait qu’elle revoit ça. De mon coté il est temps que je lise Denos!

2/ propose un financement, en partant d’un dvm de 1%, de 200k sur 20 ans a 1,5%+0,3% pour un tri de ? Et des mensualités de ? Elle n’a jamais reussi a faire marcher son tableur. On a donc utilisé, sur mon iphone, celui que m’a fournit Cat qui donne 4,48% et 460€ pour un dvm de 4%.
Elle va se renseigner pour savoir s’il est possible d’avoir un accord sur 25 ans.
Elle me dit qu’il n’est pas possible de loger dans la sci un achat comptant d’une scpi a l’usufruit, elle va se renseigner…--’.

3/ propose le PF suivant :
- 50% accimmo pierre
- 10% opus real
- 10% acces valeur pierre
- 10% france investipierre
- 10% pierre selection
- 10% soprorente

N’a pas su me les presenter.
Me deconseille l’allemagne a cause de la double fiscalité.
Me propose de lui soumettre mon propre PF.

Pas de notion de garanti ni frais de dossier mais proposition facultative de beneficier du suivi par la banque privee pour 650€/an, ce que j’ai refusé du coup retour avec un conseiller classique, et contre parties, mais lesquelles ?
J’ai dit non pour mes av, pea, pea pme, et cto, ca me reviendrait trop cher en frais.
Je viens de "donner" a ma banque pour l’achat de la RP la domiciliation de mes revenus et mon epargne de securité en livrets. Cela dit, j’ai relu mon dossier emprunteur et ne trouve nulle part trace ecrite…en soi je ne suis pas attaché a une banque, ais je le droit d’en changer tous les ans ? Ont ils droit de modifier les conditions de pret si je deroge aux conditions ?

Elle a fini par me dire qu’il vallait peut etre mieux que je me tourne vers une banque non universelle type credit foncier en rajoutant neanmoins que eux aussi demanderait (tordrait le bras) a ce que je passe par un de leurs cgp ou fiscaliste…

Voila, comme disait roudoudou, c’est pas rigolo du tout .

Malolechat a écrit :

Concernant le credit maritime, il me propose finalement seulement les scpi de AEW-Ciloger, je vais donc ne pas donner suite.

Faux car il ne vous propose même pas les SCPI de (anciennement) Ciloger.

@Malolechat
Je comprends et suis admiratif de votre démarche. Vous avancez, vous vous donnez les moyens de comprendre et vous agissez et probablement que vous aimez ça aussi (c’est peut-être d’ailleurs ce dernier point le plus important pour vous).

Toutefois faire 10 rendez-vous médiocres avec 10 CGP médiocres risque de vous décourager. A l’étape actuelle de votre démarche qui est déjà bien mûrie pourquoi ne pas simplement vous adresser à un CGPI compétent comme Stéphane qui pourra vous accompagner sans vous faire perdre votre temps?

@ Malo
crédit in fine vs crédit amortissable : souvent la durée max proposé est plus courte pour les prêts in fine.
Les prêts in fine peuvent présenter des avantages par rapport à l’amortissable mais nécessitent à mon avis plus de "travai/réflexion" pour réinvestir les revenus qui tombent.

Concernant les SCPI de Primonial REIM :
a/ je ne vois pas exactement ce qui est reproché à Patrimmo Commerce. Elle n’a pas les problèmes de réinvestissement de Primopierre et Primovie. Elle est centrée sur les commerces et a donc beaucoup plus d’unités locatives que ces deux consoeurs (pour moi cela signifie : plus de travail pour louer mais moins de risque de vacance massive).
b/ concernant l’immobilier de santé (et éducation), je pense que c’est une diversification intéressante en terme de typologie d’actifs. Après, le choix n’est pas très vaste : Pierval ou Primovie. Je n’avais accès qu’à Primovie d’où mon choix. Néanmoins, je trouve effectivement regrettable que pour un organisme tel que Primonial REIM, qui se déclare n°1 européen de l’immobilier de santé, il n’ait pas d’autres d’idées pour investir l’importante collecte du T1 2017 que d’acheter 250 millions d’euros de bureaux (pour lesquels en outre le retour sur investissement n’est pas du tout évident).

Concernant les CGP de banques/banques privées, je crois que j’ai déjà donné mon expérience sur la question : ils sont vite dépassés et rarement force de proposition.
Par contre, j’ai une expérience beaucoup plus positive avec les CGPI que j’ai rencontrés.

Il me semble que c’est un raisonnable tri de départ.
Vous allez voir également ce que les CGP peuvent vous proposer.

L’outil de meilleurSCPI fournit un minimum d’analyse : répartition par type d’actifs, TOF global, actualités des SCPI du portefeuille…

@Malo, il y a la plupart des réponses sur le forum.

A mon avis 420 euros d’expert comptable c’est très faible, ce n’est pas réaliste (Ddtee c’est pour du LMNP, rien à voir avec une SCI à l’IS)

@ Malo, quelques remarques :
a/ sauf changement récent, le CMB ne travaille pas avec crédit logement. C’est un autre organisme de cautionnement dont le nom à l’instant m’échappe.
b/ quand vous dites "nantissement +0,3% au taux nominal moins intéressant", c’est pour le nantissement des parts? Car si c’est du nantissement d’actifs financiers chez eux, cela m’étonnerait que vous n’ayez pas un taux au moins aussi intéressant.
c/ je n’ai aucun frais compte courant pour la SCI sauf si je demande la consultation en ligne (ce que je n’ai pas fait).
d/ les parts de SCPI sont détenues dans un CTO CMB mais il était bien clair dès le départ que cela n’induirait aucun frais (le seul inconvénient pénible : le prélèvement des 29.90 euros de frais de garde est automatique et donc il faut faire la demande tous les ans pour le remboursement).

Pour essayer de répondre à vos questions :
1/ bien entendu il faut que ce soit la SCI qui emprunte.
NB : dans les frais de création, n’oubliez pas non plus l’apport du capital social.

2/ j’essaierai plutôt de minimiser l’épargne mensuelle pour la première touche. Vous pourrez apporter de l’argent au comptant ou refaire des emprunts plus courts par la suite si le montage vous satisfait.

3/ remboursement compte courant : pas d’impôt (sauf si intérêts). Dividendes : à partir de l’année prochaine "flat tax". Abattement de 40% non cumulables avec la "flat tax".

4/ je ne pense pas (en outre il n’y a pas de vente aux époux). Après il y a d’autres manières d’envisager le futur de la société que le démembrement des parts.

5/ visiblement roudoudou a une garantie crédit logement directement pour sa SCI à l’IS. Je ne vois pas exactement la difficulté par rapport à la SCI à l’IR.

Bien à vous,
cat