Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Ce qui me rassure, c’est que l’on est à peu près d’accord pour dire que l’on n’y comprend rien. C’est regrettable d’autant plus que, à nous 3, sans vouloir paraître hautain ou autre, on s’y connait probablement davantage que plus de 90% des investisseurs de cette SCPI. On a beau chercher, on reste dans le flou.
Il faudra donc interroger la SG ou attendre le bulletin annuel et pas sûr que les réponses apportées soient limpides. Cat je me désolidarise clairement de votre "à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)" à propos de ce mystérieux levier de 1,4. Je ne veux ni le croire, ni penser que ce sont des conditions favorables tant que je n’ai pas davantage d’informations, à savoir toutes les informations me permettant d’en juger: quel montant emprunté et à quel taux, durée. Et pour juger de la pertinence, que l’on m’explique pourquoi emprunter alors qu’il reste de la trésorerie en masse face à cela. Votre hypothèse Cat se défend mais je préfère la lire officiellement sur un document de Primonial.

Je suis associé depuis 2015 pour moitié en direct et en NP, le tout pour une centaine de parts. Je reste relativement confiant envers Primonial mais toutefois soucieux tout comme vous alors que je ne devrais pas et cette (sur)collecte me dérange.

Ca parait limite louche/inquiétant que l’on nous demande de ne pas nous inquiéter…

julien a écrit :

Je vous rejoins assez. Quand j’ai décidé de m’associer (modestement) à cette SCPI, c’était pour diversifier mon portefeuille vers du secteur santé, crèches etc.

Bonjour Julien,

J’ai le même ressenti que vous.

Primovie est la seule SCPI dont je possède quelques parts ( au sein d’un contrat d’assurance vie).
J’avais jeté mon dévolu sur elle parce qu’elle se positionnait sur le secteur de la santé et des crèches.
Là, j’apprends qu’elle investit dans l’immobilier de bureaux et ça ne me satisfait pas du tout.

Merci aux intervenants de ce fil qui mettent en lumière tous ces aspects.

Au fait, nous n’avons toujours pas le rendement 2017 de Primovie. En plus, ce n’est pas la plus rapide des SCPI à divulguer ses chiffres…

Merci Cat !

Quand je suis allée sur leur site, il y a quelques jours, rien n’était indiqué.
Je n’ai pas pensé à regarder leur bulletin (je ne suis pas familière avec les SCPI, j’en ai juste un peu histoire de diversifier).

J’avais regardé sur le site principal de Primonial, effectivement.

Bonsoir ddazin,

je vous remercie pour ces éclaircissements.
Je doute néanmoins que, dans ses bulletins, Primonial REIM calcule l’effet de levier selon la directive AIFM car, si erreur il y a, elle est présente dans tous les bulletins trimestriels.

Bien à vous,
cat

Je suis persuadé que ddazin a raison (et vous également) et qu’il devrait présenter l’effet de levier selon la directive AIFM.

Néanmoins si erreur (de frappe ou de recopie) il y a, elle est présente dans tous les bulletins trimestriels des SCPI gérées par Primonial REIM.
J’en déduis que Primonial REIM calcule "l’effet de levier" avec une autre formule (et visiblement non conforme aux directives).

Cela se retrouve dans la collecte 2017 de ces trois SCPI : elle est la plus importante chez Primovie.
La collecte reste également importante mais inférieure sur Primopierre. Elle est plus raisonnable pour Patrimmo Commerce dans l’absolu et même en proportion de la capitalisation.

Bonjour à tous,

J’ai de nouvelles interrogations concernant Primovie et, plus généralement, Primonial REIM. Etant donné qu’on est plus intelligents à plusieurs que seul, je vous en fais part.

Je suis tombé aujourd’hui dans le journal Les Echos sur "Quelques opérations emblématiques de la stratégie des gestionnaires d’actifs immobiliers".
Je reconnais tout de suite l’immeuble en photo, situé sur les quais de Boulogne. Je passe souvent dans le bas du Parc de Saint Cloud en face et ne manque jamais de l’admirer, je l’ai toujours trouvé magnifique.
J’apprends donc qu’il s’agit d’une partie du siège de l’OCDE et que Primonial REIM en est récemment devenu propriétaire pour un montant de 445 millions d’euros tout de même.
Etant associé de Primovie, je me demande naturellement si je suis l’heureux propriétaire d’une (infime) partie de cet immeuble emblématique.

Je pars donc étudier les Bulletins 2017 de Primovie et banco, acquisition du troisème trimestre (à l’époque sur cette file nous nous étions plutôt focalisés sur West Plaza dont une partie était/est vacante).

Informations qui figurent sur le Bulletin T3 Primovie:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 42%, pour un montant de 113.689.350€ et une surface de 14.640m².

Petit calcul: 14640/0,42 = 34.857m², on est bons.
Par contre pour le montant, 113.689.350/0,42 = 270 millions. Là on n’est pas bon, j’ai du rater une étape…

Je me pose ensuite la question du reste de la quote-part de détention et vais donc voir le Bulletin T3 de l’autre SCPI de Primonial, Primopierre:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 13%, pour un montant de 35.000.000€ et une surface de 4.531m².

Le même calcul: 4.531/0.13 = 34.853m² on est toujours bons.
Pour le montant toujours pareil par contre 35.000.000/0.13 = 270 millions.

Bon, il manque encore 45% de l’immeuble, que je n’ai pour l’instant pas retrouvé dans les autres solutions d’investissement proposées par Primonial, mais elles doivent bien être quelque part.
Je ne m’explique quand même pas l’écart entre 270 millions (dans les Bulletins) et 445 millions (chiffre largement relayé dans la presse)
J’ai sans doute fait une erreur grossière, je suis un peu fatigué…

Si quelqu’un avait une lumière pour m’éclairer ça m’arrangerait drolement.

PS: ceci étant dit, quel immeuble mes amis!

Je n’ai pas d’explication mais j’espère que cet immeuble est magnifique car 3,7% de taux de rendement, ca va pas faire monter le rendement de votre SCPI !

Bonjour,
Je reviens sur le calcul de l’effet de levier . Voilà la réponse de Primovie :
Effet de levier = Actif brut /Actif net
Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo+ Dettes
Actif net = valeur d’expertise+créances+dispo-Dettes =Valeur de Réalisation (VR)

Au final ça donne : (VR + Dettes) / VR . Appliqué au résultat 2016 , ça donne un effet de levier de 1.1631, arrondi à 1.2 dans le BT T1 2017

@ddazin : Je suppose que c’est "Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo"   (sans le "+ Dettes")
Sinon, au final ça donnerait : "(VR + 2*Dettes) / VR"

@ddazin
Il semble y avoir un problème dans votre définition de l’actif brut. Si je fais actif brut - actif net, j’obtiens 2*Dettes.
[désolé je n’avais pas vu le retour de GBL]

Pour 2016, avec :
* VR = 833 234 344.61 euros (p. 6 RA 2016).
* Dettes au 31/12/2012 =  127 268 530 euros (p. 12 RA 2016)
je trouve : (VR + Dettes) / VR = 1.1527. Mais je n’ai peut-être pas pris la "bonne" dette (il y a un autre chiffre p.17 de 135 925 463.93 euros de dette qui doit conduire à votre résultat).

Concernant votre définition de l’actif net et le lien avec la valeur de réalisation, je suis bien incapable de le mettre en correspondance avec les chiffres du RA. Je lis dans le RA 2016 :
* valeur d’expertise 2016 : 908 948 590 euros (p. 12);
* créances : 48 659 221,51 euros (p. 17);
* disponibilités :  67 828 824,46 euros (p. 17);
* dettes : 135 925 463.93 euros (je vais prendre p.17);
et je trouve actif net = valeur expertise + créances + disponibilités - dettes = 889.5 millions d’euros > valeur de réalisation de 833.2 millions d’euros.
Si jamais quelqu’un sait m’éclairer sur ce qui cloche, je suis preneur.

Bien à vous,
cat

PS : vous êtes un privilégié, j’avais posé la même question  sur "leur" définition du levier (par courriel) le jour de la sortie du bulletin mais aucun retour de leur part.

Dernière modification par cat (15/03/2018 17h55)