Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

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1 #151 14/02/2018 13h31

#152 14/02/2018 14h38

#153 14/02/2018 15h05

#154 14/02/2018 15h21

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#162 15/02/2018 19h33

#163 15/02/2018 19h49

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1 #171 15/03/2018 16h38

#172 15/03/2018 17h26

#173 15/03/2018 17h28

#174 15/03/2018 17h32

#175 15/03/2018 17h37

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Rapport Annuel 2016 de Primovie a écrit :

julien a écrit :

Surin a écrit :

cat a écrit :

cat a écrit :

julien a écrit :

ddazin a écrit :

Surin · #151

Ce qui me rassure, c’est que l’on est à peu près d’accord pour dire que l’on n’y comprend rien. C’est regrettable d’autant plus que, à nous 3, sans vouloir paraître hautain ou autre, on s’y connait probablement davantage que plus de 90% des investisseurs de cette SCPI. On a beau chercher, on reste dans le flou.
Il faudra donc interroger la SG ou attendre le bulletin annuel et pas sûr que les réponses apportées soient limpides. Cat je me désolidarise clairement de votre "à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)" à propos de ce mystérieux levier de 1,4. Je ne veux ni le croire, ni penser que ce sont des conditions favorables tant que je n’ai pas davantage d’informations, à savoir toutes les informations me permettant d’en juger: quel montant emprunté et à quel taux, durée. Et pour juger de la pertinence, que l’on m’explique pourquoi emprunter alors qu’il reste de la trésorerie en masse face à cela. Votre hypothèse Cat se défend mais je préfère la lire officiellement sur un document de Primonial.

Je suis associé depuis 2015 pour moitié en direct et en NP, le tout pour une centaine de parts. Je reste relativement confiant envers Primonial mais toutefois soucieux tout comme vous alors que je ne devrais pas et cette (sur)collecte me dérange.

julien · #152

Je vous rejoins assez. Quand j’ai décidé de m’associer (modestement) à cette SCPI, c’était pour diversifier mon portefeuille vers du secteur santé, crèches etc.

Si c’était pour acheter une SCPI de bureaux, ce n’aurait probablement pas été celle-là que j’aurais choisie, et j’aurais vraisemblablement plutôt gonflé ma ligne Efimmo.

D’ailleurs sur les emprunts, si on compare aux bulletins de Sofidy, chez eux on le taux, la durée restante moyenne, la part empruntée. C’est précis, on ne nous dit pas c’est favorable ne vous inquiétez pas.

rylorin · #153

Ca parait limite louche/inquiétant que l’on nous demande de ne pas nous inquiéter…

cat · #154

julien je suis totalement d’accord avec vous : les bulletins de Sofidy sont nettement plus informatifs que ceux de Primonial.

@ Surin
Je doute que nous ayons des informations exhaustives sur les emprunts dans le rapport annuel. En 2016, voilà ce que l’on pouvait lire dans la rapport annuel de Primovie concernant les emprunts (p. 22)

Rapport Annuel 2016 de Primovie a écrit :
Emprunts

Le 29 septembre 2016, la SCPI Primovie a contracté un emprunt in fine auprès de la banque BPI France pour un
montant de 100 000 000 euros remboursable le 29 mars 2022 et un emprunt conventionnel auprès de la BNP
PARIBAS pour un montant de 96 000 000 euros. Ce dernier a été intégralement soldé par remboursements anticipés les
25 octobre, 28 novembre et 23 décembre 2016.

donc aucune information sur les taux ou collatéraux fournis. Il faudra donc à mon avis interroger Primonial REIM si l’on souhaite plus de détails.

Pour rebondir sur vos propos par ailleurs, je suis beaucoup plus soucieux concernant le changement de politique d’investissement effective (bureau au lieu de santé/éducation) que concernant les aspects financement (même si je n’ai pas le détail sous les yeux).

Isild · #155

julien a écrit :
Je vous rejoins assez. Quand j’ai décidé de m’associer (modestement) à cette SCPI, c’était pour diversifier mon portefeuille vers du secteur santé, crèches etc.

Bonjour Julien,

J’ai le même ressenti que vous.

Primovie est la seule SCPI dont je possède quelques parts ( au sein d’un contrat d’assurance vie).
J’avais jeté mon dévolu sur elle parce qu’elle se positionnait sur le secteur de la santé et des crèches.
Là, j’apprends qu’elle investit dans l’immobilier de bureaux et ça ne me satisfait pas du tout.

Merci aux intervenants de ce fil qui mettent en lumière tous ces aspects.

Au fait, nous n’avons toujours pas le rendement 2017 de Primovie. En plus, ce n’est pas la plus rapide des SCPI à divulguer ses chiffres…

cat · #156

Isild, Primovie a distribué : 2.61+2.47+2.30+2.18 = 9.56 euros par part pour 2017.
Ce qui nous donne un DVM de 9.56 / (3/4*203+1/4*191) = 4.78% ou rendement sur le prix actuel de 4.71%.

Voir notamment le bulletin 4T 2017.

Edit : erreur de ma part sur le DVM, le prix moyen sur l’année inclut le décalage dû au délai de jouissance de 4 mois soit :
DVM = 9.56 / ((9-4)/12*203+(3+4)/12*191) = 4.88% (le prix moyen est de 196 euros).

Dernière modification par cat (09/03/2018 12h05)

Isild · #157

Merci Cat !

Quand je suis allée sur leur site, il y a quelques jours, rien n’était indiqué.
Je n’ai pas pensé à regarder leur bulletin (je ne suis pas familière avec les SCPI, j’en ai juste un peu histoire de diversifier).

cat · #158

Le bulletin est arrivé cette semaine.
Je ne sais pas sur quel site vous regardez, mais on trouve l’information le plus rapidement sur le site de la partie REIM de Primonial :
www.primonialreim.com
Sur le site principal de Primonial, l’information arrive nettement plus lentement.

Isild · #159

J’avais regardé sur le site principal de Primonial, effectivement.

ddazin · #160

Surin a écrit :
Je reviens sur ce point:
cat a écrit :
** un fort levier (1.4) à des conditions présentées comme très favorables (ce que je veux bien croire)
Déjà pouvez-vous m’éclairer, concrètement ça veut dire quoi ? 1,4 de quoi sur quoi ?
On a 108 millions d’euros de trésorerie et on s’endette ? Où est le surinvestissement ?
Ce que je comprends c’est qu’on est endetté donc on paie des intérêts (combien d’ailleurs et sur quel montant ?) et on a 108 millions qui dorment ou ne doivent pas rapporter beaucoup mais dîtes-moi si je me trompe et svp ne me répondez pas: "on verra dans le rapport annuel". Sinon c’est pareil, c’est qu’ils en disent trop ou pas assez.

L’effet de levier est calculé conformément à la directive AIFM. Il est calculé selon deux méthodes : la méthode brute et la méthode de l’engagement.
Voilà comment Immorente le présente : L’effet de levier calculé selon la méthode brute au sens de la Directive AIFM correspond à la valeur vénale du patrimoine de la SCPI (hors disponibilités) augmenté du nominal des swaps de taux d’intérêt et divisé par sa valeur de réalisation. Fin 2016, il était égal à 1,17 pour Immorente 2016.
L’effet de levier calculé selon la méthode de l’engagement ne prend pas en compte les swaps de taux d’intérêt. Fin 2016, il était égal à 1,15 pour Immorente en 2016,
Si on applique la méthode de l’engagement à Primovie 2016 , on obtient un effet de levier de 1,0236 (valeur vénale : 852 878 614,54 € / VR : 833 234 344,61 €). Je ne comprends pas leur chiffre de 1.3 au T4 2016 et 1.4 au T4 2017, pour moi, c’est certainement une erreur.
En fait pour mesurer l’endettement, je préfère le ratio LTV (Loan to Value) présenté fréquemment dans les SIIC qui est égal à Dette nette / valeur du patrimoine , pour Primovie 2016 = (100 000 000 - 67 828 824,46)/ 852 878 614,54 € soit 3.77%, ce qui est extrêmement faible comparé au LTV des SIIC avoisinant 40%.
Le taux d’endettement défini généralement dans les statuts de la SCPI se fait par rapport à la valeur comptable des actifs. Pour Primovie 2016 , il est égal à 100 000 000€ / 806 342 456,84 € , soit 12,40%. Le taux max autorisé est de 30%

Après pour mesurer l’incidence de l’endettement sur la rentabilité , c’est une autre histoire avec comparaison de la rentabilité économique et de la rentabilité financière…

cat · #161

Bonsoir ddazin,

je vous remercie pour ces éclaircissements.
Je doute néanmoins que, dans ses bulletins, Primonial REIM calcule l’effet de levier selon la directive AIFM car, si erreur il y a, elle est présente dans tous les bulletins trimestriels.

Bien à vous,
cat

rocambole · #162

Pourtant elle devrait, c’est un FIA. Donc Primovie est soumise à la directive AIFM.

Source

Donc je pense que ddazin a raison.

Même avec du levier cela ne peut pas être juste car en méthode brute on somme tout et on divise par les AuM et en méthode de l’engagement on somme la valeur absolue des positions et on soustrait le cash et assimilés et on divise par les AuM

cat · #163

Je suis persuadé que ddazin a raison (et vous également) et qu’il devrait présenter l’effet de levier selon la directive AIFM.

Néanmoins si erreur (de frappe ou de recopie) il y a, elle est présente dans tous les bulletins trimestriels des SCPI gérées par Primonial REIM.
J’en déduis que Primonial REIM calcule "l’effet de levier" avec une autre formule (et visiblement non conforme aux directives).

Flyz57 · #164

cat a écrit :
Flyz57, je ne suis pas sûr de vous comprendre : la collecte est actuellement fermée sur Primovie?

Oui la collecte est fermé mais uniquement sur l’enveloppe qui a été "provisionnéa" par la compagnie d’assurance.
Cela souligne juste le fiat que les épargnants s’orientent plus vite vers primovie que vers primopierre ou patrimo commerce dans mon cas.

cat · #165

Cela se retrouve dans la collecte 2017 de ces trois SCPI : elle est la plus importante chez Primovie.
La collecte reste également importante mais inférieure sur Primopierre. Elle est plus raisonnable pour Patrimmo Commerce dans l’absolu et même en proportion de la capitalisation.

J59 · #166

julien a écrit :
Je vous rejoins assez. Quand j’ai décidé de m’associer (modestement) à cette SCPI, c’était pour diversifier mon portefeuille vers du secteur santé, crèches etc.

Si c’était pour acheter une SCPI de bureaux, ce n’aurait probablement pas été celle-là que j’aurais choisie, et j’aurais vraisemblablement plutôt gonflé ma ligne Efimmo.

D’ailleurs sur les emprunts, si on compare aux bulletins de Sofidy, chez eux on le taux, la durée restante moyenne, la part empruntée. C’est précis, on ne nous dit pas c’est favorable ne vous inquiétez pas.

Effectivement, je viens de lire le bulletin d’information l’achat de crèches est à dose homéopathique comparé aux acquisitions de bureaux. Je l’avais prise aussi pour diversifier, si c’était pour prendre des bureaux il y’a énormément de choix en SCPI et probablement mieux à faire.
Enfin bon il faut bien placer la sur collecte.

Lautho · #167

Bonjour à tous,

J’ai de nouvelles interrogations concernant Primovie et, plus généralement, Primonial REIM. Etant donné qu’on est plus intelligents à plusieurs que seul, je vous en fais part.

Je suis tombé aujourd’hui dans le journal Les Echos sur "Quelques opérations emblématiques de la stratégie des gestionnaires d’actifs immobiliers".
Je reconnais tout de suite l’immeuble en photo, situé sur les quais de Boulogne. Je passe souvent dans le bas du Parc de Saint Cloud en face et ne manque jamais de l’admirer, je l’ai toujours trouvé magnifique.
J’apprends donc qu’il s’agit d’une partie du siège de l’OCDE et que Primonial REIM en est récemment devenu propriétaire pour un montant de 445 millions d’euros tout de même.
Etant associé de Primovie, je me demande naturellement si je suis l’heureux propriétaire d’une (infime) partie de cet immeuble emblématique.

Je pars donc étudier les Bulletins 2017 de Primovie et banco, acquisition du troisème trimestre (à l’époque sur cette file nous nous étions plutôt focalisés sur West Plaza dont une partie était/est vacante).

Informations qui figurent sur le Bulletin T3 Primovie:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 42%, pour un montant de 113.689.350€ et une surface de 14.640m².

Petit calcul: 14640/0,42 = 34.857m², on est bons.
Par contre pour le montant, 113.689.350/0,42 = 270 millions. Là on n’est pas bon, j’ai du rater une étape…

Je me pose ensuite la question du reste de la quote-part de détention et vais donc voir le Bulletin T3 de l’autre SCPI de Primonial, Primopierre:
- le Campus de l’OCDE à Boulogne-Billancourt est un ensemble de près de 35.000m².
- Quote part de détention (via SCI): 13%, pour un montant de 35.000.000€ et une surface de 4.531m².

Le même calcul: 4.531/0.13 = 34.853m² on est toujours bons.
Pour le montant toujours pareil par contre 35.000.000/0.13 = 270 millions.

Bon, il manque encore 45% de l’immeuble, que je n’ai pour l’instant pas retrouvé dans les autres solutions d’investissement proposées par Primonial, mais elles doivent bien être quelque part.
Je ne m’explique quand même pas l’écart entre 270 millions (dans les Bulletins) et 445 millions (chiffre largement relayé dans la presse)
J’ai sans doute fait une erreur grossière, je suis un peu fatigué…

Si quelqu’un avait une lumière pour m’éclairer ça m’arrangerait drolement.

PS: ceci étant dit, quel immeuble mes amis!

cat · #168

Bonsoir Lautho,

j’ai l’impression concernant West Plaza que l’annonce de m^2 à louer n’est plus en ligne depuis janvier et que donc Primovie a réussi à relouer les surfaces vacantes (je croise les doigts avant le bulletin du 2T 2017).

Concernant l’acquisition de l’immeuble In & Out :
1/ il se peut que les 45% restant aient été acquis dans le cadre d’un club deal géré par Primonial et réservé aux professionnels. Je ne crois pas que nous ayons facilement accès à ces informations.
2/ pour ce qui concerne le montant de la transaction… j’avoue ne pas avoir d’explication pour l’instant. Peut-être que la SCI Boulogne Le Gallo s’est endettée pour acheté l’immeuble ce qui diminuerait le prix d’achat des parts de la SCI par les SCPI de Primonial.

Bien à vous,
cat

Tssm · #169

Je n’ai pas d’explication mais j’espère que cet immeuble est magnifique car 3,7% de taux de rendement, ca va pas faire monter le rendement de votre SCPI !

cat · #170

Il est magnifique, regardez les photos Tssm! ;-)

ddazin · #171

Bonjour,
Je reviens sur le calcul de l’effet de levier . Voilà la réponse de Primovie :
Effet de levier = Actif brut /Actif net
Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo+ Dettes
Actif net = valeur d’expertise+créances+dispo-Dettes =Valeur de Réalisation (VR)

Au final ça donne : (VR + Dettes) / VR . Appliqué au résultat 2016 , ça donne un effet de levier de 1.1631, arrondi à 1.2 dans le BT T1 2017

J59 · #172

L’ immeuble en photo première page de l’article ? Magnifique,je ne serais pas mécontent d’être propriétaire de cela aussi alors!

GoodbyLenine · #173

@ddazin : Je suppose que c’est "Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo" (sans le "+ Dettes")
Sinon, au final ça donnerait : "(VR + 2*Dettes) / VR"

Surin · #174

ddazin a écrit :
Au final ça donne : (VR + Dettes) / VR . Appliqué au résultat 2016 , ça donne un effet de levier de 1.1631, arrondi à 1.2 dans le BT T1 2017

Ils ont écrit 1,2% dans ce BT T1, j’imagine que c’est une erreur, c’est donc 1,16 sans unité derrière, à voir comment arrivent-ils à 1,4 dans le BT 4T.

Edit: voici l’article dont parle Lautho disponible pour ceux qui utilisent un bloqueur de publicité.

cat · #175

@ddazin
Il semble y avoir un problème dans votre définition de l’actif brut. Si je fais actif brut - actif net, j’obtiens 2*Dettes.
[désolé je n’avais pas vu le retour de GBL]

Pour 2016, avec :
* VR = 833 234 344.61 euros (p. 6 RA 2016).
* Dettes au 31/12/2012 = 127 268 530 euros (p. 12 RA 2016)
je trouve : (VR + Dettes) / VR = 1.1527. Mais je n’ai peut-être pas pris la "bonne" dette (il y a un autre chiffre p.17 de 135 925 463.93 euros de dette qui doit conduire à votre résultat).

Concernant votre définition de l’actif net et le lien avec la valeur de réalisation, je suis bien incapable de le mettre en correspondance avec les chiffres du RA. Je lis dans le RA 2016 :
* valeur d’expertise 2016 : 908 948 590 euros (p. 12);
* créances : 48 659 221,51 euros (p. 17);
* disponibilités : 67 828 824,46 euros (p. 17);
* dettes : 135 925 463.93 euros (je vais prendre p.17);
et je trouve actif net = valeur expertise + créances + disponibilités - dettes = 889.5 millions d’euros > valeur de réalisation de 833.2 millions d’euros.
Si jamais quelqu’un sait m’éclairer sur ce qui cloche, je suis preneur.

Bien à vous,
cat

PS : vous êtes un privilégié, j’avais posé la même question sur "leur" définition du levier (par courriel) le jour de la sortie du bulletin mais aucun retour de leur part.

Dernière modification par cat (15/03/2018 17h55)

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