SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Merci d’avoir pris le temps de répondre à ma question.
Donc si je devais résumer et choisir en fonction des performances passés , avantage à Corum Convictions qui a su maintenir son taux de rendement avec un taux occupation élevé.
Pour LF opportunité immo , la baisse des dividendes accompagné d’un taux occupation en baisse à 88,6% présente un plus grand risque.
Pour PFO, là aussi baisse du dividende avec en parallèle une belle hausse du prix de la part depuis un an . Cette scpi me semble donc plus avantageuse pour le nue propriétaire donc pas forcément un bon plan pour l’usufruitier.
Mon raisonnement est juste?

Bike n’oubliez pas que la clé de démembrement tient compte du rendement de la SCPI.
Corum a un meilleur rendement mais sa clé est moins intéressante en pourcentage pour l’usufruitier que celle d’autres SCPI au rendement inférieur.
Ce qui comptera ensuite sera l’évolution du dividende pendant la seule durée du démembrement.

Et le RAN c’est important?
Je viens de voir par exemple que LF opportunité immo avait ce chiffre à seulement 0,63% en 2015.
Autre préoccupation, dans le dernier bulletin trimestriel , je viens de voir qu’il y avait eu sur le trimestre 47651 souscriptions compensant des retraits, cela me parait énorme pour une scpi récente ( 2012).

Je vais opter pour Corum convictions (usufruit sur 8 ans). La clé de répartition étant quasi identique à PFO mais avec un dividende/part supérieur et une bonne santé du taux occupation qui peut permettre une visibilité sur la durée (et une durée ferme des baux restant à courir de 9,2 années).
D’autant plus qu’il cherche à limiter la collecte selon le président dans leur dernier bulletin.

J’en vois déjà une évidente, la non présence de Corum dans les contrats d’assurance vie
Investissement en SCPI via une assurance vie : les contraintes

Bike parlait à juste titre de limiter la collecte comme écrit dans le dernier BT:
"En 2017, nous continuerons de limiter le nombre de nouveaux associés à ce qu’il nous parait raisonnable d’investir sur la zone euro."
C’est différent de "maitriser" mais bon ok, je pinaille.
En effet l’argument de "non présence de Corum dans les contrats d’assurance vie" en est un.

Pour moi ils ne limitent pas franchement la collecte et les actes sont incohérents avec les paroles, entre limiter d’un côté et faire de la publicité ou permettre de réinvestir les dividendes, pour moi c’est confus.
C’est surtout de la communication à mon sens qui fait mieux que d’avouer qu’un afflux de collecte a du entrainer une baisse du dividende comme le font bien des SCPI.

La première difficulté de ce type d’investissement est de trouver de l’usufruit.

Il n’y a souvent pas beaucoup de choix, à un instant T, en particulier sur une durée courte (5 ou 7 ans).

Les usufruits sur 10 ans sont un peu plus nombreux. Il y a donc beaucoup plus de choix sur cette durée, mais, cela n’est pas toujours compatible avec l’horizon d’investissement du chef d’entreprise.

C’est là toute la difficulté de l’exercice : les nus-propriétaires sont généralement motivés par le 10 ans, alors que les usufruitiers recherchent souvent des durées plus courtes.

Les clés proposées par les différentes sociétés de gestion permettent de calculer un Taux de rendement interne prévisionnel, en tenant compte de la durée, du prix et en extrapolant un certain niveau de distribution de la SCPI.

Pour certaines SCPI, les TRI prévisionnels sont parfois assez intéressants.

C’est le cas de Corum Convictions, mais il y en a quelques autres…

roudoudou a écrit :

D’ailleurs pour la petite histoire manque de bol NovaPierre ne vend pas d’usufruit en direct, il ne font que de la NP.

Sauf si vous apportez la contrepartie NP (ex: un membre du forum qui recherche de la NP) auquel cas vous pouvez acheter de l’US.

Carpediem

Bonjour,

des sites spécialisés comme Primaliance ou Meilleurescpi (il y en a surement d’autres, le but n’est pas de leur faire de la pub bien qu’à ce jour je sois satisfait de leurs services) offrent des plateformes de démembrement qui permettent à des usufruitiers et nu-propriétaires de trouver leurs contreparties (en général pour des durées ’standards’ de 5, 7, 10 ou plus rarement 15 ans). J’ai remarqué que les usufruitiers sont souvent des SCI. Pour info, j’ai investi l’année dernière dans Novapierre Allemagne en NP à 5 ans, avec la clef de répartition 0.80/0.20. Avec la baisse des rendements, les clefs ont tendance à devenir de moins en moins favorables au NP.

Bonjour Roudoudou, vous qui avez étudié la question de près, pensez vous qu’un investissement en usufruit sur une durée 5 ans a du sens pour une personne en TMI 14% si elle arrive à financer cet usufruit à crédit ?

Dernière modification par yademo (09/03/2018 12h32)

roudoudou a écrit :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … sdqsd1.jpg

edit : du coup c’est le TRI net et pas brut comme indiqué dans le tableau !

Quelle est la formule qui calcule le TRI ? (Je suis un peu surpris de certains resultats)

Ce serait un TRI net au sein de la SCI,  hors frais de structure, et il reste aussi à retirer l’imposition  (PFU 30%) lors de la sortie de dividendes.

@yademo :  aucun intérêt sans doute (à vous de calculer) , sauf si vous avez un stock de déficit foncier dont vous ne savez que faire.

Je n’ai pas les mêmes flux que vous, 3,82% en comptant les gains d’amortissement me paraissent assez faibles.

Rien qu’en revenus sur les 5 ans (certes décalés de 6 mois) la pv totale est de +1963 euros

2393 euros par an (42,88*57,4 - 0,15*0,18*2461 d’IS)

Donc je ne sais pas d’ou vient votre 1253 euros, vous avez surement oublié au moins 1 an de revenus + les gains d’amortissement sur les 5 ans

L’économie annuelle d’IS liée à l’amortissement est de 2000*0,15 = 300 euros soit un gain "additionnel" de 300*5 = 1500 euros

L’opération rapporte au bout des 5 ans 1953 + 1500 = 3453 euros

On jouit des revenus sur 5 ans même si le délai de carence fait glisser les dates

Je ne suis pas (du tout) en ligne avec votre méthode de calcul du TRI, j’adhère plus à la fonction excel avec la fonction itérative qui permet de trouver le taux.

Votre formule correspond surtout à une perf composée