Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

Sondage

1 #179 16/03/2018 15h32

1 #183 16/03/2018 18h24

1 #184 16/03/2018 19h00

2 #189 31/05/2018 15h21

2 #191 31/05/2018 16h33

1 #193 31/05/2018 18h45

1 #199 01/06/2018 17h21

Primovie : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIMS, ex Primonial REIM)

GoodbyLenine a écrit :

cat a écrit :

cat a écrit :

cat a écrit :

Rapport annuel 2017 a écrit :

cat a écrit :

Rapport annuel 2017 a écrit :

Rapport annuel 2017 (p. 38) a écrit :

cat a écrit :

Rapport annuel 2017 (p. 38) a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

cat a écrit :

cat a écrit :

cat a écrit :

Lautho a écrit :

Lautho a écrit :

Lautho · #176

Au passage, j’imagine que ça ne choque pas que moi que Promovie, dont l’ambition est, je cite "de faire émerger une nouvelle classe d’actifs, l’immobilier de santé et d’éducation", détienne 42% de cet immeuble de bureaux, alors que Primopierre, la SCPI dédiée aux bureaux de Primonial n’en détient que 13%…
On pourrait certes soutenir que le rôle de l’OCDE est fortement lié à la santé et à l’éducation , mais ça serait quand même un peu tiré par les cheveux.

J’imagine que la réponse est à chercher du côté de la société de gestion, qui n’a pas voulu passer à côté de cette ’opportunité’ mais n’avait pas suffisament collecté via Primopierre d’une part, et trop collecté via Primovie de l’autre…
Etant donné que l’achat s’est fait via SCI, il est même sans doute envisageable que la SCPI Primopierre puisse racheter une partie des parts de Primovie à l’avenir?

PS: d’autres photos ici, pour les amateurs. Cela dit il est nettement plus beau en vrai et je trouve que l’anneau violet est très réussi.

cat · #177

Je crois que, sur cette file, les investissements en bureaux de Primovie défrisent à peu près tout le monde.

J’espère, Lautho, que vous n’avez pas encore ouvert le bulletin 4T car là vous risquez de faire une attaque : entre Coeur Défense, Cap de Seine et Optima, vous allez être servi en bureaux.

Le seul point positif pour l’instant : pas de surfaces vacantes déclarées sur les bureaux achetés au 4T.

Bon courage.
cat

EDIT : j’ai repris le bulletin 4T 2017 et notamment l’acquisition de Coeur Défense. Le prix de la transaction n’a pas été communiqué mais il se murmure qu’il serait de l’ordre de 1.8 milliards d’euros.
Or, Primovie possède une quote-part de 13% dans la SCI Hold qui gère Coeur Défense acquis pour un prix de 121.5 millions d’euros.
Ici, même remarque que Lautho hier pour le bâtiment In/Out : 121.5 /13% = 934.6 millions d’euros. Il y a donc un décalage sérieux entre le prix d’acquisition et le prix (officieux) de la transaction.
Il me semble donc possible (probable?) que la SCI Hold et la SCI Boulogne Le Gallo se soit endettées pour acquérir respectivement Coeur Défense et l’immeuble In/Out d’où une sérieuse sous-évaluation de la dette réelle de Primovie (puisque la dette n’est pas contractée directement par la SCPI).
Si je reprends les chiffres ici, la quote-part de dette de Primovie dans ces 2 SCI seraient de l’ordre de :
42%*(445-270)+13%*(1800-934.6) = 186 millions d’euros.

Je suis encore loin de trouver l’explication de l’effet de levier de 1.4 qui devrait correspondre à une dette d’au moins 500 millions d’euros d’après mes estimations grossières mais c’est peut-être un élément.

Dernière modification par cat (15/03/2018 19h50)

ddazin · #178

GoodbyLenine a écrit :
@ddazin : Je suppose que c’est "Actif brut = valeur d’expertise+créances+dispo" (sans le "+ Dettes")
Sinon, au final ça donnerait : "(VR + 2*Dettes) / VR"

Oui, en effet, merci de cette correction…
De toute façon, ce calcul mélange tout  : créances, dettes fournisseur, dette fiscale…

Pour moi un effet de levier L se calcule de la manière suivante :
ROE = ROCE + (ROCE – Rd) * L * (1-%IS)
ROE = Résultat net /Capitaux propres ; ROCE = EBE / capital économique
Rd = Coût de la dette : % d’intérêt de la dette et %IS nul pour les SCPI

Dernière modification par ddazin (16/03/2018 16h25)

ddazin · #179

ACTIF NET = VALEUR DE REALISATION (VR)
VR se calcule à partir de l’état du patrimoine p17
= valeur d’expertise (852 878 614,54 € )+actifs immobilisés+créances+dispo-Dettes-produits constatés d’avance
les mêmes chiffres figurent p23
A mon avis la page 12 indique la Valeur d’expertise 2016 en incluant les valeurs d’expertises des participations. Ces dernières seraient valorisées alors (908 948 590€ - 693 188 405€) = 215 760 185 €
et la QP de Primovie s’élève à 159 690 209,54 €
on peut essayer de vérifier avec le tableau p 25  :
Exemple : SCI ARDEKO : 15 049 784,84 /0.1036 = 145 268 193,44 € , ce qui donne une valeur d’expertise des participations de 399 929 083 €… bon, c’est pas concluant
En tout cas , la valeur d’expertise est celle de la page 17 et page 23

cat a écrit :
@ddazin

PS : vous êtes un privilégié, j’avais posé la même question sur "leur" définition du levier (par courriel) le jour de la sortie du bulletin mais aucun retour de leur part.

En fait je suis passé par Primaliance qui a posé la question pour moi

Dernière modification par ddazin (16/03/2018 16h22)

cat · #180

Vos explications me rendent effectivement grand service. Si je m’étais appuyé uniquement sur les chiffres de la p. 17, je n’aurais effectivement connu aucun souci.

Se pourrait-il que la valeur d’expertise par transparence de 2016 de 908 948 590€ (p. 12) ne comptabilise pas des dettes internes des SCI (si elles existent) alors que la valeur d’expertise des p. 17 et 23 de 852 878 614,54 € tient compte de l’actif net comptable réévalué des participations?

Je commence à me demander s’il n’y a pas un endettement non lisible dans les BT ou dans le RA (voir mon message précédent).
A vrai dire, je ne comprendrais pas pourquoi on ne retrouve pas ces informations (endettement des SCI) dans le rapport annuel, je fais donc peut-être totalement fausse route.

ddazin · #181

cat a écrit :
Je crois que, sur cette file, les investissements en bureaux de Primovie défrisent à peu près tout le monde.

EDIT : j’ai repris le bulletin 4T 2017 et notamment l’acquisition de Coeur Défense. Le prix de la transaction n’a pas été communiqué mais il se murmure qu’il serait de l’ordre de 1.8 milliards d’euros.
Or, Primovie possède une quote-part de 13% dans la SCI Hold qui gère Coeur Défense acquis pour un prix de 121.5 millions d’euros.
Ici, même remarque que Lautho hier pour le bâtiment In/Out : 121.5 /13% = 934.6 millions d’euros. Il y a donc un décalage sérieux entre le prix d’acquisition et le prix (officieux) de la transaction.

Coeur de Défense n’a pas été acquis seulement par Primonial, il y a également Amundi Immobilier et Crédit Agricole Assurances : les 1.8 mds sont à partager entre les trois et la QP de Primonial pourrait être de 934.6 M€

cat · #182

Bien entendu que Primonial n’a pas acheté seul mais la QP de Primovie est de 13% d’après le bulletin, ce qui ne nous ramène à une valeur d’actif net de la SCI de 934.6 M€ et pas 1.8 milliards.

Lautho est arrivé au même problème sur l’actif In/Out où cette fois l~~a SCI a comme associés uniquement Primopierre et Primovie~~ il a été acquis uniquement par Primonial REIM.

PS : je viens d’aller regarder le bulletin 4T 2017 de RAP et concernant l’acquisition de Coeur Défense, il est indiqué une QP de 8.76% pour un prix de 158 millions d’euros. Ici cela colle : 156 / 8.76% = 1.8 milliards d’euros.
Peut-être avez-vous raison, 934.6 M€ ne serait que la quote-part de Primonial… La présentation dans le BT n’est quand même pas claire.

PS 2 : pour compléter également la QP de Primopierre est de 8.9% pour 80.5 millions d’euros. C’est consistant avec les chiffres annoncés pour Primovie.
Cela voudrait dire que Primonial aurait investi (934.6-80.5-121.5) = 723.6 millions d’euros hors SPCI dans Coeur Défense.

Dernière modification par cat (16/03/2018 18h54)

ddazin · #183

cat a écrit :
Lautho est arrivé au même problème sur l’actif In/Out où cette fois la SCI a comme associés uniquement Primopierre et Primovie.

PS : je viens d’aller regarder le bulletin 4T 2017 de RAP et concernant l’acquisition de Coeur Défense, il est indiqué une QP de 8.76% pour un prix de 158 millions d’euros. Ici cela colle : 156 / 8.76% = 1.8 milliards d’euros.
Peut-être avez-vous raison, 934.6 M€ ne serait que la quote-part de Primonial… La présentation dans le BT n’est quand même pas claire.

PS 2 : pour compléter également la QP de Primopierre est de 8.9% pour 80.5 millions d’euros. C’est consistant avec les chiffres annoncés pour Primovie.
Cela voudrait dire que Primonial aurait investi (934.6-80.5-121.5) = 723.6 millions d’euros hors SPCI dans Coeur Défense.

L’actif IN/Out a également été acquis par un club Deal . voir les résultats 2017
On commence à avoir du mal à savoir qui possède quoi au sein des produits Primonial. Les SCI sont des vraies nébuleuses et les QP ne sont pas clairs non plus…
Quant à Coeur de Défense, l’opération n’est pas évoquée,juste en annexe, pourtant elle représente à elle seule plus de 29% des 3,2 milliards d’euros collectés et plus du quart des investissements 2017. Pas un mot sur l’endettement…

cat · #184

J’ai corrigé mon message. Vous avez raison, Primonial REIM a acquis 100% de In/Out mais les SCPI ne représentent pas 100% (45% pour Primovie, 13% pour Primopierre et le reste pour le Club Deal).
Néanmoins cela nous conduit à une valeur d’actif net de 270 millions d’euros alors que l’acquisition s’est visiblement faite à 445 millions (voir le message de Lautho à ce sujet).

En ce qui concerne la dette, si les chiffres du bulletin sont "corrects" (effet de levier de 1.4), on devrait avoir Dettes = 0.4*VR (en reprenant votre formule).
Si j’estime grossièrement que la VR a grossi de la manière que la capitalisation (+96.6% sur 2017), cela me conduit à une VR de 1.64 milliards d’euros et donc à des Dettes de 650 millions d’euros!
Même en supposant un arrondi grossier de leur part au dixième supérieur dans le BT, c’est-à-dire un effet de levier plus proche de 1.3, on trouve des Dettes de 492 millions d’euros…

cat · #185

Bulletin 1T 2018 de sortie.

Quelques éléments après lecture :
* distribution au titre du 1er trimestre : 2.30 euros brut / part.
* collecte nette sur le trimestre : 94 millions d’euros (à ce niveau c’est beaucoup plus raisonnable que l’an dernier);
* investissements sur le trimestre pour 145 millions d’euros et majoritairement dans des actifs de santé (Pôle Santé à proximité de Tours, 96 millions et 6 EHPAD en Espagne, 36 millions);
* effet de levier toujours indiqué à un facteur 1.4 (!) mais diminution de la trésorerie résiduelle (74 millions d’euros contre 108 millions fin 2017);
* TOF "s’effondrant" à 94.3% (98.8% indiqué fin 2017, mais était-ce correct?). Les surfaces vacantes ont toujours l’air d’être essentiellement des bureaux (le West Plaza toujours + l’immeuble Kadence livré en décembre 2017; les surfaces vacantes pour ces deux actifs sont à peu près identiques à celles du bulletin 4T 2017).
Si le camembert du taux d’occupation donné est correcte, on voit néanmoins : 94.3% de locaux occupés, 5.5% de locaux occupés sous franchise et 0.2% de locaux vacants (mais n’aurait-il pas inversé locaux vacants et locaux occupés sous franchise dans la légende?).

Note :
AG le 26 juin 2018 à 14h30 à Paris, 36 rue de Naples.

Dernière modification par cat (06/05/2018 12h32)

Surin · #186

Je trouve que la question que vous posez est scandaleuse, bien que parfaitement légitime en effet à la lecture du BT.
Je vois dans la liste des locaux vacants 2,6% de la surface totale donc en effet c’est peu cohérent avec seulement 0,2% de locaux vacants.
Je n’ai pas envie de poser la question à la SG Primonial mais ne vous gênez pas.
Je n’ai pas envie non plus de poser la question au gendarme qu’est censé être l’AMF même si cela me démange mais comme je suis à peu près sûr de perdre mon temps, je préfère glandouiller en ces jours ensoleillés et faire du bateau.

Tout cela c’est comme le facteur de soi-disant 1,4 pour la dette, en gros dans un bulletin trimestriel, on peut y écrire n’importe quoi et l’associé est censé boire les écrits. C’est minable.

cat · #187

J’ai lu en parallèle le BT de Patrimmo Commerce où les chiffres étaient plus cohérents et je suis revenu ensuite sur le BT de Primovie où il me semblait y avoir un problème. Néanmoins, j’étais également très surpris du bon du TOF de Primovie entre le 3T (96.2%) et le 4T (98.8%) alors que les surfaces vacantes avaient augmentées.

J’enverrai probablement un courriel à Primonial REIM au sujet de ce camembert…

Pour la dette, j’attends de voir le rapport annuel pour me prononcer (et voir si l’on peut y comprendre quelque chose).

cat · #188

Le rapport annuel 2017 est arrivé.
J’ai jeté un coup d’oeil rapide, notamment pour connaître le chiffre de la dette : 568 500 976 euros au 31/12/2017 (p. 12). Elle semble, si je comprends bien (j’ai survolé le rapport), être portée majoritairement par les investissements indirects.
La lecture plus détaillée attendra un peu.

Lautho · #189

Allez je m’essaie à l’exercice du commentaire (non exhaustif) de Rapport Annuel 2017:

A titre liminaire, je n’arrive décidément vraiment pas à me faire à la manière de communiquer de cette société de gestion… J’ai l’impression qu’ils se bornent à toujours "maquiller" voire même parfois carrément magouiller pour se montrer sous la meilleure lumière. Alors qu’il suffit de donner les informations aux associés et d’expliquer les choix (parfois même les erreurs) qui ont été faits.
Ce n’est pas comme si la SCPI parfaite existait en plus…

Voici déjà la liste des points que j’ai repéré à première lecture et que je veux approfondir:

- Page 3: "Le poids des actifs loués à des opérateurs de la santé, de l’éducation et de l’hébergement des seniors s’élève à 58% en fin d’année."
- Page 3: "Le taux d’occupation financier s’établit à un niveau élevé de 98,8% au 31 décembre 2017" (on retrouve l’info page 6) On en a déjà parlé, ce chiffre n’est pas cohérent.
- Page 3: "renouvellement de bail particulièrement important : laboratoires Sorin Clamart"
- Page 6: "Notes : Les bureaux dont les locataires sont majoritairement des opérateurs du secteur de la santé sont inclus dans la typologie « santé ». Nous avons considéré ici que les actifs de bureau Optima et Cap de Seine, qui représentent respectivement 3,10% et 9,6% du total de la valeur du patrimoine au 31 décembre 2017, étant majoritairement loué à divers opérateurs du secteur de la santé, sont inclus dans la typologie « santé »." (on retrouve l’info page 9)
- Page 10: En terme de surface, sur les 541 048 m² du patrimoine immobilier de Primovie, 19 068 m² étaient vacants au 31décembre 2017, soit un taux d’occupation physique de 97 %. En réalité, 96,5%.
- Page 10: détail sur les trois plus importants locaux vacants (Kadence, West Plaza et Coeur Défense) : surface et loyer annuel potentiel (vérifier si les chiffres ne sont pas "gonflés" ou au contraire minorés afin de faire diminuer la vacance financière)
- Page 11: deux congés Korian
- Page 12: gros entretien pour West Plaza (on espère qu’ils ont trouvé un locataire)
- Page 26: lignes Clever et West Plaza (pas compris)

Y a plus qu’à regarder tout ça en détail ! Mon analyse de ces différents points:

- Laboratoires Sorin Clamart:
Il s’agit de la SCI Clamart Vie, achetée le 13/05/2016.
En lisant le rapport du T2 2016, on trouve "Cet ensemble livré en 2009 regroupe les activités de recherche et de production du Groupe Sorin en matière de pacemakers et de défibrillateurs. Le Groupe Sorin est leader européen dans le domaine des technologies liées au traitement des maladies cardiovasculaires. Le bâtiment est certifié HQE Exploitation et toujours sous garantie décennale jusqu’en septembre 2019."
A priori bail de 9 ans, renouvelé pour 2018 donc, pas de souci de ce côté.

- Immeubles "Cap de Seine" et "Optima" inclus dans la catégorie Santé:
Acquisition du 7/12/17 pour Optima, du 5/12/17 pour Cap de Seine.
En lisant le rapport T4 2017, on trouve listés comme locataires pour Optima "FNAC, AGFA, Banque Populaire, Suez…" et pour Cap de Seine "Docaposte, Essilor, Sofinco, CPAM…".
Pas d’informations plus précises sur le détail des loyers/surfaces louées.
Sans plus de détails, je trouve que l’inclusion de la totalité de ces 12,7% de loyers dans la section "Santé" est complètement arbitraire et permet à la SG de gonfler artificiellement les chiffres.
Pour moi, le chiffre de "58% acteurs de santé" est donc volontairement surévalué.

- Deux congés Korian:
Korian Clavette acquisition du 09/12/13. Korian Cenon acquisition du 28/02/14.
Pour Korian Cenon, lecture du Rapport T1 2014: "Les baux, signés entre 2010 et 2012, sont d’une durée de 12 ans."
Pour Korian Clavette, lecture du Rapport T4 2013: pas d’informations sur le bail (mais il s’agit d’une clinique, donc sans doute une bail de longue (voire très longue) durée, non?).
Que s’est-il passé? Aucune information à ce sujet.

Dernière modification par Lautho (31/05/2018 15h54)

cat · #190

Les revenus par part sont en tout cas en baisse sensible : 11.10 euros / part (contre 11.63 en 2016 et 12.27 en 2015), préservé en grande partie par les produits divers (2.79 euros / part mais je ne sais pas exactement ce que cela recouvre).

J’adore la partie des faits significatifs 2017 où la société de gestion admet quand même (à demi-mot) ne pas avoir bien géré :

Rapport annuel 2017 a écrit :
Produits exceptionnels

Suite à la forte collecte constatée début 2017 et aux différents reports d’investissements, la Société de Gestion a souhaité attribuer à la SCPI Primovie une indemnité exceptionnelle correspondant au décalage de jouissance entre collecte et investissements.
Compte tenu du taux moyen d’investissement de 5.10% et du délai d’entrée en jouissance des parts collectées, une participation financière exceptionnelle de 1 289 712 euros a été intégrée au résultat de la SCPI, en compensation du retard d’investissement dû à une sélection qualitative des biens.

Abandon de frais de gestion

Afin d’accompagner le développement de la SCPI Primovie, la Société de Gestion a décidé d’abandonner exceptionnellement une partie de sa rémunération 2017 pour un montant de 3 010 288,00 euros HT soit 3 612 345,60 euros TTC.

Pour les frais de gestion, cela représente plus de la moitié de leur frais sur l’année.

GoodbyLenine · #191

cat a écrit :
Les revenus par part sont en tout cas en baisse sensible : 11.10 euros / part (contre 11.63 en 2016 et 12.27 en 2015), préservé en grande partie par les produits divers (2.79 euros / part mais je ne sais pas exactement ce que cela recouvre).

Si vous lisez le haut de la page 21/48 du rapport 2017, vous devriez comprendre qu’une bonne partie de ces 2.79€/part représente les "produits des participations contrôlées", donc sans doute les résultats des participations indirectes (les SCI dont Primovie a acquis un %).

Dès lors qu’il y a pas mal d’investissements indirects (via des SCI par exemple), le montant des loyers par part devient assez peu significatif. A noter que dans ce cas même les valeurs d’expertise peuvent perdre un peu de fiabilité (car les experts donnent juste une valeur aux immeubles et se gardent d’engager leur responsabilité sur autre chose, et il revient ensuite à la société de gestion de "traduire" ceci en une valeur de sa participation, ce qui peut être simple ou complexe, selon les autres actifs et passifs de la participation), ce qui se traduit dans les valeurs de réalisation et de reconstitution.

En ce qui concerne les "faits significatifs" relevé par cat, je dirais plutôt qu’ils signifient que la société de gestion "pilote" un peu le résultat courant (elle l’a gonflé un peu). C’est probablement une décision commerciale, pour afficher un meilleur résultat par part, et permettre une distribution assez stable sans manger tout le RAN. On peut faire un parallèle avec ce qui est pratiqué (à une bien plus grande échelle cependant) avec les fonds euros des contrats d’AV.
La société de gestion peut se le permettre : elle est en majeure partie rémunérée par la commission de souscription (74 M€ dont il faut retirer la rémunération des réseaux de collecte, à comparer aux 6M€ de commission de gestion avant abandon de 3 M€, et à l’indemnité exceptionnelle de 1.3M€). En gros, les 4.3 M€ ajoutés au résultat de la SCPI (~60M€) représentent 0.68€/part, et les 3 M€ de ristourne sur la commission de gestion 0.47€/part.
Il est peu probable qu’à l’avenir la société de gestion pérennise cette ristourne (sinon le plus simple serait de diviser par 2 le % de la commission de gestion). Il faudrait donc considérer que le résultat pérenne 2017 est de seulement 8.97€/part (et non 9.44€/part), et s’attendre à ce que le montant distribué se rapproche de ce montant (à comparer à 9.56€/part en 2017).

cat · #192

Les versements des SCI ne sont pas dans les produits financiers?

Les produits financiers étaient beaucoup plus élevés l’an dernier et pour moi couvraient les SCI (et les produits divers étaient très faibles alors qu’une bonne proportion d’investissements indirects existait déjà).
D’autant plus que les SCI acquisent en fin d’année 2017 n’ont sans doute pas versées grand chose : immeubles à rendement faible, en partie vacant et acquis par emprunt en bonne partie.

EDIT : GBL a toujours raison! Effectivement il y a du changement dans leur manière de présenter les choses p. 21 :
* les "Dividendes des participations non contrôlées" ont totalement disparu entre 2016 (6 millions d’euros) et 2017 (0 euros). C’était la participation principale aux "produits financiers".
* une nouvelle ligne qui n’existait pas en 2016 apparaît en 2017 dans la partie "Produits immobiliers" concernant les "Produits des participations contrôlées" (15,5 millions d’euros) et fait probablement référence aux "produits divers" dans les revenus par part.
C’est confirmé explicitement p. 24 :

Rapport annuel 2017 a écrit :
Changement de présentation

Les titres de participations suivent dorénavant le même traitement comptable que les placements immobiliers. Les revenus issus de ces derniers sont inscrits au compte de résultat en revenus immobiliers et non plus dans les produits
financiers.

J’espère que tout cela n’est quand même pas fait pour gruger les associés sur la commission de gestion en passant des produits financiers en produits locatifs :

Rapport annuel 2017 (p. 38) a écrit :
Une commission de gestion fixée à 10% HT maximum des produits locatifs HT encaissés, et 5% HT maximum des produits financiers nets de la société.

EDIT 2 : le terme "Faits significatifs" n’est pas de moi, c’est comme cela que la chose est présentée dans le rapport.

EDIT 3 : GBL, je ne sais pas si on peut affirmer aussi simplement que résultat va tendre vers 9 euros / part dans le futur proche. On se retrouve en partie dans cette situation en 2017 car le temps d’investissement moyen des énormes fonds collectés l’an dernier à dépasser le délai de jouissance. Il n’est pas sûr que la situation se répète cette année ou les suivantes.
Après, le TOF est en baisse sérieuse en ce début d’année 2018, ce qui ne joue pas en faveur d’un redressement rapide du revenu par part…

Dernière modification par cat (31/05/2018 19h00)

ddazin · #193

cat a écrit :
J’espère que tout cela n’est quand même pas fait pour gruger les associés sur la commission de gestion en passant des produits financiers en produits locatifs :
Rapport annuel 2017 (p. 38) a écrit :
Une commission de gestion fixée à 10% HT maximum des produits locatifs HT encaissés, et 5% HT maximum des produits financiers nets de la société.

Le tableau "commission de gestion" p 31 montre que les produits de participations sont considérés comme des produits financiers avec 5% HT de commission.
la ligne Produits locatifs hors taxes comprend les loyers HT (50 769 504,50 €) + autres produits (2 374 337,43 € )- le property management refacturé à la SG (761 542,57€)(p21 du compte de résultat). Cette ligne est soumise à 10% HT de frais

cat · #194

Cela me rassure (au moins sur ce point ;-)).
Il faut avouer que cette organisation ne facilite pas la lecture, pourquoi ne pas les laisser dans les produits financiers dans la présentation (éventuellement en distinguant participations contrôlées et non contrôlées) :
* la commission de gestion est celle des produits financiers;
* l’imposition des revenus correspondant est celle des dividendes pour l’associé.

ddazin · #195

GoodbyLenine a écrit :
Il est peu probable qu’à l’avenir la société de gestion pérennise cette ristourne (sinon le plus simple serait de diviser par 2 le % de la commission de gestion). Il faudrait donc considérer que le résultat pérenne 2017 est de seulement 8.97€/part (et non 9.44€/part), et s’attendre à ce que le montant distribué se rapproche de ce montant (à comparer à 9.56€/part en 2017).

Je pense que la "ristourne" n’est en fait qu’une rétrocession des honoraires perçus par Primonial, lors des souscriptions de Primovie aux nombreuses SCI gérées par Primonial (SCI REGNAULT KADENCE,SCI BOULOGNE LE GALLO,SCI CRETEIL ENESCO (SCI Hold –Cœur Défense ?)). Le sujet avait été clairement évoqué en 2015, là on évoque un "abandon de frais de gestion""afin d’accompagner le développement…"
Ce qui évite de l’inscrire en exceptionnel et permet de l’intégrer au résultat courant.
Donc pour moi le vrai résultat courant 2017 est de 8.76€ par part pour 6 366 424 parts en pleine jouissance. Sachant qu’il y a 9 112 155 parts fin 2017 + 463 265 au T1 2018 avec un délai de jouissance de seulement 3 mois, il ne faut pas traîner dans les investissements…

cat · #196

@ ddazin,
la SCI Hold est gérée par Amundi (si l’on fait confiance à ce qui est écrit dans le bulletin 4T 2017).

@ tous.
Pour de multiples raisons, le rapport est (à mon petit niveau) vraiment compliqué à comprendre. Je constate notamment :

1/ un manque de cohérence avec les informations communiquées dans les BT.
Un exemple (parmi d’autres) :
* BT 4T 2017, au 31/12/2017 : aucune vacance déclarée pour Coeur Defense, vacance importante sur Urban Cap (33).
* rapport annuel 2017, au 31/12/2017 : vacance non négligeable déclarée pour Coeur Defense, vacance faible sur Urban Cap (33).

2/ un manque de cohérence du rapport annuel d’une année à l’autre :
Un exemple :
Les Dividendes des participations non contrôlées de 2016 sont devenus des produits divers des participations contrôlées en 2017 mais si on regarde ce que sont réellement ces revenus (p. 31), ce sont uniquement des dividendes des SCI dont une grande partie (en proportion des dividendes versés) étaient déjà acquise en 2016. A ce titre je me demande d’ailleurs pourquoi la SCI Hold (Coeur Defense), gérée par Amundi, est appelée une "participation contrôlée".

3/ un manque de lisibilité des investissements indirects :
Un exemple (parmi d’autres) :
* dette de la SCPI au bilan (p. 19) : 342 millions d’euros.
* dette par la SCPI par transparence (p. 12) : 568.5 millions d’euros.
J’en déduis qu’il y a 225 millions d’euros de dettes dans les participations financières mais sans aucun détails sur leur répartition.
Pourtant ces investissements indirects sont primordiaux dans les résultats et l’associé aurait bien besoin d’avoir quelques détails car ils représentent déjà 30% de la valeur estimé des placements immobiliers (p. 26) :
* valeur de réalisation : 1,740,073,859€;
* total des participations financières : 518,074,972€.
On a quelques informations p. 29 mais cela me semble (très) insuffisant. On voit notamment dans les résultats que toutes les SCI de bureaux dans lesquelles des participations ont été acquises en 2017 sont en déficit (enfin c’est ce que je comprends du tableau car je commence à douter).

Mon bilan rapide est que la gestion 2017 a été "mauvaise" mais j’ai de grosses difficultés à apprécier à quel point cela a été "calamiteux" (ou pas) et si les choses peuvent se rectifier dans un futur pas trop lointain.

Les rapports de Immorente, Efimmo ou Interpierre ont un côté reposant à côté de celui-là.

Bien à vous
cat

ddazin · #197

cat a écrit :
@ ddazin,
la SCI Hold est gérée par Amundi (si l’on fait confiance à ce qui est écrit dans le bulletin 4T 2017).cat

Ah oui, les deux petites étoiles, je n’avais pas vu, mais je ne change pas d’avis sur les rétrocessions

cat a écrit :
@ tous.
Pour de multiples raisons, le rapport est (à mon petit niveau) vraiment compliqué à comprendre. Je constate notamment :

1/ un manque de cohérence avec les informations communiquées dans les BT.
Un exemple (parmi d’autres) :
* BT 4T 2017, au 31/12/2017 : aucune vacance déclarée pour Coeur Defense, vacance importante sur Urban Cap (33).
* rapport annuel 2017, au 31/12/2017 : vacance non négligeable déclarée pour Coeur Defense, vacance faible sur Urban Cap (33).cat

Il y a effectivement un décalage, mais je pense que les informations du rapport annuel sont plus récentes que celles du BT 4T : Urban Cap avait 2198 m² de libre (le reste occupé par 2 écoles : l’IOB et l’ISEMA) Ubisoft s’est installé au dernier étage sur 1152 m² en sept ou oct 2017, puis 2 administrations sociales : un GIRPEH et un centre médico-social occupent le reste. il n’y a plus de vacance.
Quant à la vacance de Coeur de Défense, il n’y a plus rien de noté dans le T1 2018… vacance ?, pas vacance ?

cat · #198

Le BT 4T 2017 a été publié courant février 2018 et la vacance de Urban Cap est désigné dans ce BT comme étant celle au 31/12/2017.
Si la relocation à Ubisoft a eu lieu au 15/09/2017, comme indiqué dans le rapport annuel 2017 p. 10, Primonial REIM aurait dû le répercuter dans le bulletin 4T, sauf négligence caractérisée (et j’ai bien peur que ce soit cela).

Pour Coeur Defense, des nouveaux locataires sont peut être arrivés au cours du 1T 2018 mais encore sous franchise de loyer, ce qui expliquerait la baisse importante du TOF au 1T 2018 tout en affichant pas plus de surface vacante que dans le bulletin 4T 2017.

ddazin · #199

cat a écrit :
Le BT 4T 2017 a été publié courant février 2018 et la vacance de Urban Cap est désigné dans ce BT comme étant celle au 31/12/2017.
Si la relocation à Ubisoft a eu lieu au 15/09/2017, comme indiqué dans le rapport annuel 2017 p. 10, Primonial REIM aurait dû le répercuter dans le bulletin 4T, sauf négligence caractérisée (et j’ai bien peur que ce soit cela).

Pour Coeur Defense, des nouveaux locataires sont peut être arrivés au cours du 1T 2018 mais encore sous franchise de loyer, ce qui expliquerait la baisse importante du TOF au 1T 2018 tout en affichant pas plus de surface vacante que dans le bulletin 4T 2017.

D’accord avec vous et les chiffres de "transparence" dettes, participations, tableau p29 sont incompréhensibles…

Lautho a écrit :
- Laboratoires Sorin Clamart:
Il s’agit de la SCI Clamart Vie, achetée le 13/05/2016.
En lisant le rapport du T2 2016, on trouve "Cet ensemble livré en 2009 regroupe les activités de recherche et de production du Groupe Sorin en matière de pacemakers et de défibrillateurs. Le Groupe Sorin est leader européen dans le domaine des technologies liées au traitement des maladies cardiovasculaires. Le bâtiment est certifié HQE Exploitation et toujours sous garantie décennale jusqu’en septembre 2019."
A priori bail de 9 ans, renouvelé pour 2018 donc, pas de souci de ce côté.

Pas de souci ? je pense que la SG manque de transparence sur le sujet : comment expliquez l’apparition de 5.5% de locaux occupés sous franchise au T1 2018 faisant tomber le TOF de 98.8 % fin 2017 à 94.3% au T1 2018? Le renouvellement du bail "particulièrement important" du laboratoire Sorin p3 représentant 3.3% des loyers s’est certainement accompagné d’une bonne franchise. Quelle durée?
Avec la remarque @Cat sur de nouveaux locataires à Coeur de Défense, on peut ajouter 1.88 % de franchise supplémentaire, ça fait 5.18% sur les 5.5%

Lautho a écrit :
- Deux congés Korian:
Korian Clavette acquisition du 09/12/13. Korian Cenon acquisition du 28/02/14.
Pour Korian Cenon, lecture du Rapport T1 2014: "Les baux, signés entre 2010 et 2012, sont d’une durée de 12 ans."
Pour Korian Clavette, lecture du Rapport T4 2013: pas d’informations sur le bail (mais il s’agit d’une clinique, donc sans doute une bail de longue (voire très longue) durée, non?).
Que s’est-il passé? Aucune information à ce sujet.

J’ai déjà évoqué ce sujet très intéressant : pourquoi Korian quitte ces deux EHPAD en juin 2019, avant la fin du bail ? N’oublions pas que Korian est le premier locataire de Primovie avec plus de 20% des loyers : ces départs mériteraient quelques explications

Dernière modification par ddazin (01/06/2018 17h37)

satiter · #200

Bonjour et veuillez pardonner la naïveté de ma question mais comment obtient-in des explications sur les points tout à fait pertinents que vous mentionnez, notamment la fin de bail de Korian? On leur téléphone ?
La société de gestion fournira-t-elle ce genre de renseignement par téléphone ou par mail? Ou gardera-t-elle le silence même pour les associés ?

Merci pour vos éclairages

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Primopierre : vos avis sur cette SCPI (Praemia REIM) [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 19 ]	454	181 143	Aujourd’hui 09h29 par Surin
SCPI Patrimmo Commerce : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM) [ 1 2 3 4 ]	95	32 056	05/04/2024 17h14 par Greyna
SCPI Primovie sur Linxea Spirit vs SCPI Primovie sur Linxea Avenir ? [ 1 2 3 4 5 ]	107	40 907	09/09/2021 18h08 par yann1981
Patrimmo Croissance : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)	18	8 999	04/11/2023 10h17 par Fanscpi
PrimoFamily : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM) [ 1 2 ]	30	9 222	05/11/2023 19h07 par badeline
Ufifrance Immobilier : vos avis sur cette SCPI (Primonial REIM)	1	780	18/05/2024 10h44 par Surin
SCI Capimmo : vos avis sur cette SCI (Primonial REIM) [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ]	232	101 370	31/10/2024 07h55 par Fanscpi

Oui, complètement (avis positif)

Oui, avec des réserves (avis assez positif)

Je ne sais pas (avis neutre)

Non, probablement pas (avis assez négatif)

Non, certainement pas (avis négatif)

Nombre de recommandations : 45 Recommandation moyenne : 1,8/4